租金支出比率 預示租金見頂？

樓價是否有泡沫，一個傳統測量標準是將一般物業樓價與家庭月入中位數比較。近日再有傳媒將一般物業的租值與家庭月入中位數比較，同樣得出租金開始偏離一般家庭負擔水平的結論。租金真的已出現見頂訊號？

有關統計以一個484平方呎（約45平方米）單位，月租15,030元（每平方米月租334元），與私樓家庭月入中位數31,600元比較，得出租金佔一 般家庭月入47%的結論。有關計算的方法與計算「樓價與收入比率」（House Price to Income Ratio）類似；即將一個「標準單位」的樓價或租金，與（私樓）家庭入息中位數比較。

理論上，如果一般家庭的租金支出真的佔家庭每月入息的47%，比例當然偏高，反映的問題是：如果收入未見顯著上升，居於私樓家庭租金負擔已接近極限，這亦意味着未來的租務回報難以支持更高的樓價。簡單來說，租金見頂，可能是樓價見頂的訊號。

但有關統計方法與「樓價與收入比率」的問題相似，不見得中等收入家庭與統計中的標準單位相匹配。

「中等收入家庭」實際租住面積約300呎
2011年人口普查時，當年私人住宅租戶家庭之租金支出中位數為7,500元，租金佔家庭收入比率中位數為25.7%，即租住私樓家庭的收入中位數約 29,183元（數字大概介乎於統計處統計當年第三、四季的私樓家庭入息中位數之間）。值得留意的是，此項普查未有問及單位面積。以7,500元的租金 計，有關家庭似乎是租用A類住宅（面積40平方米以下）單位。

根據差餉物業估價署統計，九龍區A類住宅的每平方米租金，2011年第三季是259元；可以得出結論，當年租樓家庭的租住面積，平均是29平方米，或312平方呎（均為實用面積）。
以面積29平方米的單位計，每平方米月租334元計，市值月租大概便是9,686元，佔現時私樓家庭月入中位數（31,600元）的30.7%，數字會較上述統計為低。

當然，上述的演繹有一個問題，參考市場放盤價，一個312平方呎單位月租9,686元似乎偏低。其中一個原因，可能與官方數據較為保守有關。參考九龍灣淘 大花園租盤，接近300呎實用面積的單位，叫租大概在12,000元左右；沙田第一城類近單位叫租大概在10,000元至12,000元左右；以 12,000元計，對比於家庭月入中位數，租用此類大屋苑單位的租金支出會升至38%。數字偏高，但仍略低於有關傳媒的估計。

提出上述數據，不在於挑戰「租金見頂」的觀點。但月入3萬多元的家庭，租用沙田第一城細兩房單位似乎相當接近現實。收入已屆私樓家庭中位數，仍要屈居29 平方米的蝸居，長遠而言並不理想。某程度上，一個收入已屆私樓住戶中位數的家庭，不但負擔不起一個45平方米單位的樓價，連同類單位的租金也難以應付，需 要退而求其次，選擇租金較便宜的小單位，也在另一層次顯示樓價偏高的問題。

原文刊於經濟日報網站2015年2月25日

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加辣的思考

市場再度關注細價樓升勢，有建議當局針對細價樓再收緊按揭，例如收緊600萬元以下物業的按揭成數，或收緊此類物業按揭的壓測標準等。原則上，收緊按揭，減少槓桿(Leverage)對資金流入細價樓有一定效果，但亦要衡量代價。

細價樓升幅跑贏大市，市場一般認為與過去數年的辣招及按揭逆周期措施有關──加印花稅對豪宅的影響較大，700萬元以上物業按揭成數受限，結果資金便集中細價樓。現時社會認為有需要「調控」細價樓的升幅，線性思維的結果便是針對細價樓收緊按揭。

理論上，不論是直接收緊細價樓的按揭成數，抑或是以間接方式，例如調高細價樓按揭的壓力測試標準；都可以壓抑此方面的需求，需求下跌，升幅自然受限。但樓市環環相扣，針對一個現象出招，後果卻可能牽一髮動全身。

最直接的影響是租務市場。收緊按揭，可以壓下部分人的置業需求，但不會壓下居住需求──不買還是要租。如果成功壓下部分自用需求，令此類買家延遲入市；此類樓市準買家惟有繼續租樓居住，租金升勢可能更為凌厲；部分租客愈租愈偏遠，居住空間愈來愈少的情況將惡化。

當然，在理想的構思下，當局或可設計出一套只針對投資者，不影響用家的措施。用家的按揭不受限，只有投資者按揭受限，那便皆大歡喜。但問題有兩個： 第一，自用的界線並不是非黑即白，還記得某位高官，數年前便曾表示，購置多個物業是方便子女上學。此類一家人持有多個物業，但都是自用的情況並不罕見，在 資本主義社會下，也難說有什麼問題，此類需求要不要限制？

其次，如果大家都認同，樓市上升的基本因素是供應不足，外加數年前的額外印花稅令市場出現鎖盤效應，令二手流通減少。那麼即使成功限制細價樓的非自用按揭，對大市升勢亦未必有明顯影響。

當多次加辣後，樓價仍是維持上升時，希望再加辣會令市況逆轉，其實是否應該思考在加辣之外的其他可行方案？

原文刊於信報網站2015年2月24日

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居二市場按揭優勢 造就天價居屋誕生

日前居屋第二市場出現一宗破紀錄成交，未補價成交價達600萬元；市場反應是「嘩，未補價居屋都咁貴！」但隨二手私樓價格節節上升，加上居屋第二市場的按揭「優勢」，類似成交可能陸續有來。

現時市場大致有一個共識，細價樓熱潮的出現，與政府辣招及按揭指引有關--細價樓的稅務成本低，400萬元以下物業透過按保可借樓價9成。相對而言，樓價愈高，印花稅率愈高，按揭成數亦受限；結果是吸引資金集中於細價樓市場，令其升幅在過去幾年均領先大市。

在資金追逐下，400萬元以下放盤買少見少，市場定義的「上車盤」界綫亦漸向上移--樓價400萬元至600萬元私樓，透過按保仍可按8成。如果外圍無重大負面因素出現，未來一段時間此價位的成交比重可能增加。

買家最高可借入95%按揭
回到上述的居屋第二市場單位，居二市場傳統上是一個相對小眾的市場，但近年成交價、量均見上升。過去只有公屋戶或公屋輪候冊上的綠表申請人才可免補價購 買，每年只有千多宗成交。但小眾市場近年開始「大眾化」--港府推出的「符合白表資格人士免補地價購買居屋」計劃（俗稱白居二），令市場新增數千合資格買 家，直接令需求上升；在供應不變的情況下，價格上升是必然現象。

另一個少人提及的是居二市場的按揭優勢--由於有房委會擔保，居二市場單位的買家，最高可借入樓價95%的按揭。我們翻查房委會的公報，沒有發現在擔保額 上設有限制。以上述單位為例，如果買家有需要，可向銀行申請95%按揭，借款額570萬元，首期30萬元。相對而言，600萬元的私樓，按保上限480萬 元；首期120萬元。對有資格購買第二市場居屋的買家來說，購買居屋的按揭槓桿（Leverage）更高，財務安排上的吸引力不言而喻。

不排除再有公屋富戶購入居二單位
往後更有趣的發展是，在居二市場的按揭優勢下，會不會出現成交價更高的紀錄？例如700萬元的居二單位，最高按揭額665萬元。相對而言，700萬私樓按揭正常只可借盡420萬元--居二市場單位的優勢進一步擴大。

當然，估計類似的成交數量不會太多，白居二申請人有收入限制，原則上不會有財力購買高價居屋。但公屋戶購買居二單位，卻是沒有收入限制的，不排除部分富戶有意置業，最終因按揭成數的關係，購入居二單位，改寫高價紀錄。

原來居二市場的設計，包括房委會擔保的高成數按揭，應該是協助公屋居民透過此途徑置業。但意想不到的是，隨私樓市場按揭受限，卻令居二市場在財務安排上顯 得特別吸引；除非房委會更改居二市場按揭的擔保條件，否則個別居二市場成交價跑贏同區二手私樓的古怪情況，將陸續出現。


原文刊於經濟日報網站 2015年2月18日

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問題不在三、四按

市場焦點仍在三、四按物業(其實稱之為多重按揭會準確一點)，傳媒仍落力發掘多重按揭斷供、成為銀主盤的個案。多重按揭利率一般遠高於正常按揭，對樓價的影響值得留意，但真正左右大局的，應該是涉及境外關係的貸款。

根據地產代理公司研究，2014年實際涉及三按以上的多重按揭不足1000宗。有關研究方法是翻查土地註冊處的紀錄，在業權登記上涉及「按揭」的字 眼都數一遍，結果應該可信。以不足1000宗三按以上的多重按揭，就算有關業主全數斷供，對樓市的影響都不大，對銀行體系影響更微(有關物業成為銀主盤， 一按銀行有第一優先取回欠款)。

相比而言，近年涉及境外因素的貸款隱藏的風險更大。金管局官方數字，去年12月香港銀行體系有72760億元的貸款；其中，22011億元為在香港境外使用的貸款。想當然，上述的「境外」，換成「內地」，實際的分別不太大。

值得留意的是，官方統計用於境外的貸款，其實未完全反映境外因素的比重。例如說，一名內地居民來港置業，向本地銀行申請按揭，在統計中，貸款用於本地，不計入境外貸款；而一般估計，香港樓市起碼一成成交涉及內地買家。

近日探討多重按揭的報道中亦有提及，不少涉及多重按揭的物業，往往由內地人士持有──他們可能由於在內地難以取得資金，但近年在香港購入的物業卻持 續升值，便選擇以加按方式套現，正規按揭監管嚴格，便轉向財務公司借款──此類貸款由於是由財務公司而非銀行提供，亦未必會被官方統計。

某程度上，香港作為金融中心，不論銀行或財務公司，貸款中涉及「境外」因素似乎難以避免。過去在經濟持續增長的情況下，此類貸款的風險亦不見得太大。

問題是，近年內地經濟已見明顯放緩，2014年GDP增長7.4%，為24年最低數字。在人口老化與外需疲弱的情況下，增長更可能進一步放緩，高增 長期掩蓋的問題在增長放緩後可能逐步浮現。近期已有國際機構發表報告，中國政府、地方和家庭的總債務可能高達GDP的280%。所謂覆巢之下無完卵，比起 區區1000宗的三、四按，內地經濟增長放緩會不會引致企業倒閉，進而產生連串呆壞賬，甚至引發中國式債務危機，可能更值得市場留意。

原文刊於信報網站2015年2月17日

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一樓多按對樓市的影響

早前市場出現一宗「四按」銀主盤後，市場開始關心銀行體系之外的按揭增長，對樓市的影響，甚至有估計細價樓狂熱將在數月內爆煲。究竟什麼是「三、四按」，對樓市又有什麼風險？ 討論三、四按之前，先說明什麼是一、二按。按揭是以物業抵押，向銀行、財務公司取得的按揭，貸款未完全清償前，貸款機構會持有物業樓契作為抵押。只有一個按揭，便是一按。
其次是正規的二按。一按貸款者作為債權人，享有一定的權益，包括借款人斷供時可收回抵押品，拍賣後，一按銀行有第一順位取回欠款及利息。此外，一般銀行的 按揭契約內，都會有消極保證（Negative Pledge Covenant）的條件，指借款人向貸款人保證，在其償清貸款前，不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。在未得銀行同意的情況下，如借款人將 一按物業再進行抵押，已是違約，銀行如發現，可以行使合約權利，要求借款人提早償還按揭欠款。
換言之，業主要借二按，必先取得一按銀行的同意。較常見銀行同意的二按，以新盤發展商二按為主。
三、四按一般未得銀行正式同意
而一般所說的三、四按，一般未得銀行正式同意，只是債主將業主借款的資料，在土地註冊處登記。將債務登記在土地註冊處，對債權人的「好處」是令物業的潛在買家留意到，業主可能涉及財務糾紛，令業主較難在市場放售。
由於三、四按對貸款人來說的風險較高（業主破產的話，一按銀行收樓拍賣，提供三、四按貸款機構取回欠款的順位較後），所以此類貸款的利息亦偏高。
市場在討論一樓多按的影響，有趣的是，由於此類貸款往往未得銀行同意，提供貸款的財務公司亦未必是信貸資料庫成員，市場上究竟有多少此類貸款，涉及多少金額，大家其實只是「斷估」。
一樓多按對樓市風險難以評估
此類貸款的存在，對銀行體系的風險未必太大，但對樓市的風險卻難以評估。現時新造按揭平均成數只是五成多，萬一業主斷供，銀行又有第一順位追回欠債，銀行 體系因此出現大量壞帳的風險偏低。不過，由於此類貸款利息高，當市況調整，或經濟下行時，卻可能出現一批借入三、四按的業主，無力負擔貸款風險而要售樓還 債-當此類個案集中在同一時間出現時，便可能放大樓市跌勢。

原文刊於經濟日報網站 2015年2月11日

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由有樓才結婚說起

有機構發表調查報告指出，72%未婚人士表示，置業是結婚的先決條件；簡單來說，有七成人認為，無樓即不能、不願或不肯結婚。要有樓才結婚的想法不知由何而來，但似乎是社會主流觀點。

香港人的平均初婚年齡，男的31歲，女的29歲，在國際上來說算是遲婚。原因恐怕與上述有樓先結婚的要求有關。2013年，20至29歲本港居民的 入息中位數，男性是1.2萬元，女性是1.1萬元，平均是1.15萬元。假設一對年青男女情投意合，但二人入息剛好在中位數，即二人月入共2.3萬元。

2.3萬元以較佳的按揭條件，即利率2.15厘，30年還款期計，在壓力測試要求下，可負擔的按揭貸款上限是252.7351萬元，每月供款約9532元；若按息加3厘，月供便超過月入六成。

在「上車盤」動輒400萬元的今天，一般香港青年人極力只可負擔252.7萬元的按揭，一定要先置業後結婚的話，不是「成功靠父幹(上一代的資金支持)」，就只好力爭上游，收入要在同齡人之中脫穎而出，或者多儲幾年錢令按揭借款減低──結果自然是婚期愈來愈晚。

當然，現實中總有一批青年置業人士，他們或者得到父母的資助，或者憑個人努力，收入高於同齡人士；他們有意成婚的話，最少已達到了「有樓」的要求。 退一步而言，香港年年有幾萬人結婚，不見得個個都已有物業。現實中有四成多的家庭並不是居於自置物業，意思是不少抱持置業是結婚先決條件的人士，最終會向 現實屈服，無樓也結婚。

不過，整體上，置業門檻高，應該是導致遲婚，甚至不婚情況普遍的一個基本原因。而遲婚或不婚不只是個人選擇，整體社會也會承擔後果。

政策上，出於公平原則，政府難以作出特別的政策傾斜，協助青年人置業。要解決問題，似乎也只好由增加供應着手。不過，在政府民望低下，社會分歧嚴重的今天，增加供應困難重重，青年人難以置業的情況，恐怕仍將持續一段長時間。

原文刊於信報網站 2015年2月10日

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出招計計數

樓價持續上升，金管局總裁表示，現時的逆周期措施有加強的空間；市場已在猜度可以調整的有什麼措施。表面看來眾多逆周期措施都可加強，但亦難免影響真正用家，在平衡風險管理及置業需求之間，需求高超技巧。

在眾多可能加強的逆周期措施中，第一類較簡單直接，是透過提高壓測標準/縮減按揭最長年期等方式，將部分供款能力較低的準買家擠出市場。

舉例而言，現時市場視為上車盤分界線的400萬元物業，九成按揭即360萬元；在現行按息2.15厘，月供30年的情況下，每月供款是13,578元；對未持有未供滿物業的按揭申請人來說，月入要達32,762元，才可通過「現行按息加3厘，供款不逾月入6成」的壓測要求。32,762元，已較2014年第三季居於私樓家庭月入中位數略高3.7%。

如果將壓測標準提高「現行按息加4厘，供款不逾月入6成」；同樣是360萬元的按揭貸款，月入便要36,554元才可通過壓力測試，較居於私樓家庭月入中位數高15.7%。同樣地，如果將現有按揭年期上限由30年縮減至25年，而其他壓測條件不變，亦有類似效果。

不過，在現行壓測下，選用最長30年按揭，實際供款負擔已低至41%水平；進一步收緊，例如將壓測標準上調至「加4厘」，會將借款人在現行按息下的供款佔入息比率進一步下調至37%水平，可能令本來可入市但被排除的準買家怨聲載道。

第二類相似的手法是收緊按揭成數/調整按保適用範圍，將部分首期資金較緊張的準買家擠走。例如現時700萬元以上物業在不可按足7成，理論上有收緊空間，例如調整至600萬，甚至500萬元物業才可按足7成。但此舉可能有反效果---進一步引渡資金流向未受影響的細價樓。

更絕的方法是一刀切，將一般按揭成數上限下調，例如全部減至6成，整體按揭槓桿便進一步削弱；但此亦代表一般上車客更難入市，難以執行。

當然，以上方法，都有一定微調空間，例如為減少對自住用家的影響，收緊措施可能只針對已持有物業(或持有未供滿物業)的人士。但此舉會對換樓客有一定影響，而換樓客換不了樓，亦代表上車盤源維持緊張。換樓客、上車客都改善不了居住環境，某程度上是雙輸局面。

出招本身的風險

最後值得一提的是，不論出招與否，當局都面對一定的風險。不出招的話，如果樓價進一步上升，會引來更大的不滿，指政府、金管局不作為。出招的話，卻面對今年外圍因素轉向的風險：美元不單對其他貨幣強勢，連人民幣匯價亦見下調傾向。過去幾年利好本地樓價的匯率因素可能轉弱。碰上利率回升、供應增加，樓市有一定的轉向風險；在現階段加辣，萬一碰上樓市轉向，便可能觸發更大幅度的調整。出招與否，其實相當費煞思量。

原文刊於iMoney 2015年2月7日

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逆周期措施加辣的考量

踏入2015年只一個月，樓市氣氛持續暢旺，一手成交量創7個月新高；二手細價樓亦接連出現破頂成交。金管局已表明，現時的逆周期措施有加強的空間。但在現時的市況下，「加辣」需要高超的平衡技巧。

上一次樓市泡沫爆破，雖然沒有銀行因按揭資產資不抵債出事；但整體社會卻負上沉重代價。金管局現時的管理層上台後，風險管理作風大變，推出的多輪逆周期措 施，尤其是壓力測試，除了一貫的保障銀行，亦確保按揭借款人對未來利息變化有更強的應對能力。可以預期，即使未來本港面對類似97年亞洲金融風暴的經濟危 機，亦未必會出現類似當年破產個案急升的情況；此種兼顧銀行及借款人的風險管理態度，值得讚揚。

但在政府推出的眾多辣招、金管局推出多輪逆周期措施後，樓價仍然上升，民間已出現聲音，要求當局「加辣」。不過，客觀而言，現時市況下，加辣要求較前更高超的技巧，措施萬一拿捏不準，可能招來更大民怨。

以金管局的按揭逆周期措施來說，當然有大量的調整空間。隨便設想一下：一般物業按揭成數可以再收緊、按揭保險適用範圍可以再收窄、按揭壓力測試標準可提高。如果怕影響上車用家，有關措施亦可特別針對已有其他未償還按揭的申請人。

不直接針對用家，也可在貸存比率（Loan to Deposit Ratio）、資本充足比率（Capital Adequacy Ratio）等方面限制銀行，達到收緊銀根的效果。

逆周期措施難令走勢轉向
不論手法為何，進一步加強逆周期措施，客觀效果就是流入樓市的貸款減少，理論上都可令樓市降溫。
問題是，金管局總裁亦曾表示，「逆周期措施只是用以減慢樓市上升周期的運行速度和力度，並不是、亦不可能毀滅周期。」可以預期，如果其他因素維持，加辣只會令升幅放緩，不可能令樓市轉向。另一方面，進一步收緊按揭，卻可能影響真正用家－－包括上車客及換樓客。

即使新措施只針對已持有物業的按揭申請人，此類人士當中，卻一定包括大量自住的換樓客。當按揭措施進一步收緊，換樓客難以換樓時，市場上的成交，甚至流入 樓市的資金的確會減少，但同時表示市場上因換樓活動而出現的放盤減少。簡單來說，如果外圍因素不變，進一步收緊按揭，較可能重現2012至2014年中的 情況，樓市成交量減少，但樓價未見明顯調整。某程度上，上車客的置業難度其實有所增加－－有置業需要的人數不變，但放盤減少，同一群人要爭奪更少的單位。

總結而言，加強逆周期措施，在原則上值得支持；但操作上需要高度技巧，而市場亦不宜對有關措施可以壓低樓價有過高的期望－－真正左右樓市的，始終是經濟大環境。

原文刊於經濟日報網站2015年2月4日

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匯價與樓價

綜觀今年各路人馬的樓市預測，有一個共通點：主流意見認為樓市在短期內仍會上升；但踏入下半年或年底，樓價可能會後勁不繼。主要原因不外乎港元利率屆時可能隨美息上升、住屋供應量開始回升、上車盤價格開始脫離中等收入家庭負擔能力等；但近月發展，似乎要再加入匯價因素。

2003年後樓價回升，除本地因素(如供應緊張、失業率回落)外，另外亦涉及外來因素──內地購買力進入本地市場。而內地買家樂意購買本地物業，其 中一個主要因素是2005年人民幣匯改後，人民幣匯價大致上穩定上升；持人民幣的內地買家購買香港物業有匯價優勢。此種優勢甚至在港府推出種種針對外來購 買力的辣招後亦不能完全遏止，2014年首三季便有逾5000宗涉及購買本地物業需付買家印花稅的交易，市場一般相信當中大部分為內地買家。

不過，上述趨勢可能有逆轉趨勢。美匯指數在過去半年，由80升至現時約95水平，加上美息可能上升，一般估計美元強勢會維持一段時間；而根據過去經 驗，美元強勢往往代表本地樓價有壓力──部分原因是持有其他貨幣的外來買家，在美元(及與之掛鈎的港元)匯價上升後，購買港元資產的興趣會減少。

此外，港元隨美元上升，代表對外資而言，香港的營運成本上升。香港在區內的主要競爭對手，新加坡元兌港元在半年內已貶值約7%，港元隨美元轉強，在眾多方面都不利本地經濟。
當然，有眾多因素左右樓價，匯價只是其中之一；在上一個樓市泡沫爆破前，1997年金融風暴前的一段時間，香港樓價與美匯指數便曾同步上升。不過，要強調的是，美匯指數與本地樓價同步上升，是較為罕見的現象；1997年至今，美匯指數與香港樓價走勢大致背馳。

值得注意的是，由歷史數據看，美元似乎剛剛進入升軌，其強勢可能維持一段較長時間。基於價格趨勢的慣性，本地樓價未必會在短期內感到明顯壓力。不 過，當美國真的加息、刺激美匯進一步上升後，配合本地房屋供應增加，樓市的確可能在中期(半年至一年內)，出現較明顯的調整壓力。

原文刊於信報網站 2015年2月2日

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