官方二按數據 只是冰山一角

今年新取用按揭金額料創多年新低，一般估計全年只有1,600億元水平，較去年減少16.6%。另一方面，今年1至10月，涉及二按的按揭貸款金額亦只有21.19億元，按年跌幅更達33%。不過，數字不一定反映整體二按減少。

在分析前要再次回顧金管局的角色，金管局最關注的，是銀行的風險，而不是提供二按的財務公司或借款人的風險。所以金管局的每月按揭統計中，計算的是銀行按 揭「涉及二按」的宗數、批出金額；而不是二按本身的宗數、金額。在今年1至10月，共有21.19億元批出的一按，涉及二按安排。而所謂「涉及二按」，指 的是銀行批出一按時，知悉並同意借款人向其他機構借用第二按揭。

換言之，如果銀行不知悉按揭申請人在申請一按時，另外向其他機構借取二按。又或有關二按是在銀行完成一按批核後，借款人才向其他機構申請，則銀行未必會知悉，遑論同意。有關數據更不會反映在金管局的報告中。

官方數據反映一手成交為主
事實上，銀行會知悉並同意的二按，多數是一手新盤提供的二按。發展商挾其人脈、影響力以及新盤一次推出大量單位規模效應；可較易找到銀行同意借款人同時借 入發展商二按（前提當然是一、二按借款都要通過壓力測試）。今年1至10月金管局統計的二按數字回落，主要原因，其實是上半年一手盤銷情受制於新盤銷售條 例過渡期、政府推出雙倍印花稅等因素，令成交淡靜。一手新盤成交量下跌，連帶此類會反映在金管局按揭統計的二按數字亦告減少。隨着第四季一手新盤銷情轉 旺，多個新盤亦推出二按安排，我們估計涉及二按的按揭宗數及金額將見回升。

說回二按本身，現時在金管局公報的統計中，不能直接看到「銀行知悉／同意的二按」規模；即是說，究竟銀行知悉的二按有多少，公眾不會直接得知。當然，我們相信金管局會掌握此方面的數據。而影響更大的，是在銀行知悉／同意的二按之外，銀行並不知悉的二按規模。

經濟一旦收縮 高息二按影響將浮現
原則上，借款人借入二按，應該先取得銀行同意。但此一「原則」在實踐上往往未獲貫徹。部分借款人會在完成一按取用手續後，再申請二按。此種安排，除非銀行 大規模覆查既有的按揭組合，否則難以發現。近年金管局加緊監控銀行按揭，600萬元以上物業、借款申請人主要收入來自外地、有多於一個未供滿物業等，按揭 成數都受限制；部分借款人轉向銀行之外的金融機構進行物業借款。在官方數據反映的二按規模，可說只是冰山一角。

在樓市上升及經濟擴張階段，個別借款人在未得一按銀行同意前借入二按，對銀行體系的影響不大。不過，一旦經濟收縮，樓價下跌，此類高負債比率的借款人，卻可能因較高息的二按，出現關連違約。此方面的風險，目前似欠缺足夠的評估。


原文刊於經濟日報網站2013年12月18日

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