2013年8月28日 星期三

房策學星洲?

新加坡總理李顯龍早前向國民作出承諾,表示有工作人口的家庭,即使月入低至一千坡元(約六千港元)都可負擔購買組屋。香港與新加坡常被人比較,過去港人早已羨慕新加坡組屋空間大、價格廉;新加坡政府的新政策,更是引起港人議論紛紛。

是次新加坡宣布人人可買屋,令望樓興嘆的港人心理更不平衡:為何新加坡可以,香港不行?有趣的是,不同立場的人會提供完全不同的答案:泛民主派會說,星國 可以,是因為他們有選舉,政府會推出真正惠民的政策。建制派卻會說,原因在於星國強勢政府,沒有反對派拉布,要填海也沒有壓力團體反對等等。

撇開政治不談,香港與新加坡常被拿來比較,二者都由英國殖民地,晉身為金融中心。但兩者在制度上其實千差萬別,單以稅制來說,新加坡近年着力下調利得稅, 不少分析都認為新加坡是以調低利得稅,直接與香港競爭;現時香港企業利得稅是16.5%,新加坡是17%。表面看,新加坡稅率與香港接近,而該國不單可實 行「人人可買屋」政策、在其他方面也絕不比香港落後,甚至還要負擔國防開支;照理香港大有條件在房屋政策上仿效新加坡。

但不少人忘記了,或者故意不提新加坡有7%銷售稅。新加坡銷售稅約佔政府收入13%。銷售稅對政府來說,是十分穩定的收入,早幾年港府入不敷出時,也曾研 究開徵銷售稅。但銷售稅對富人、窮人一視同仁,稅務上有累退性質,反而對低收入人士不公平,而且此稅有違簡單稅制原則,在一輪爭議後,最終因政府財政收入 改善而不了了之。

各有前因莫羨人
簡單來說:香港是以高地價帶來賣地、印花稅等收入,換來低利得稅的環境;要維持高地價,自然難以執行「人人是業主」的政策。相反,新加坡要人人當業主,就 不可能期望有高地價的收入,要維持收支平衡,就不可能不收取消售稅。事實上,該國已有評論估計,政府開出「人人當業主」的支票,最終會以增加銷售稅為代 價。

另外,本港高地價行之有年,既得利益者不只是政府及發展商,也包括一眾小業主。「房策學星洲」意味放棄高地價制度,大量小業主一生積蓄將大幅減值,引來的民意反彈難以估量。不論香港是誰當政,事實上難在房策上以仿效星洲。

基於類似的分析,有長策會成員認為,香港很難直接仿效新加坡的樓市政策;但該委員建議,香港也許可參考新加坡,讓市民以強積金供樓,協助年輕人置業。不過,我們認為連「強積金供樓」的參考作用都不大。

新加坡公積金,在設計上足以應付退休開支:僱員及僱主分別將薪金的20%及15%撥入公積金戶口中;計劃變相強制國民儲蓄月入3成。而香港強積金的供款比 率只是僱員、僱主各負擔薪金的5%--連政府都提醒市民不能僅僅依賴強積金退休。新加坡國民可以用公積金「有效」供樓,原因是供款比重偏高,而代價是打工 仔支配自己收入的自由度較低。

說穿了,又是回到老問題:究竟我們想要的,是一個較自由,政府較少照顧的制度,抑或是政府事事攬上身,但各方面自由度較低的制度?


  撇開制度問題,在其他因素不變的情況下,如果只放寬強積金可用於供樓,先不論本地強積金比重不高,對減低按揭月供作用是否顯著。在港人資產已高度集中於房 地產的背景下,讓強積金應付供樓,只會令市民財富進一步集中於房地產,反而令投資風險增加;一旦樓價下跌,以強積金供樓的市民將蒙受更大損失。


原文刊於經濟日報網站 2013年8月28日

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2013年8月27日 星期二

不宜對收招有過高期望

早前港府公布2013年上半年經濟報告,有關樓市的數據值得置業人士留意。
報告的遣詞用字對政府推出的種種需求管理措施有較正面的評價,見微知著,業界不宜對政府收招有過高期望。

報告以「交投活動急跌至極低水平」形容第二季的樓市;但沒指出交投極低有任何問題;反而以「轉趨穩定」形容次季樓市。樓價方面,報告指樓價「微升」1%,對比首季樓價上升5%,樓價升幅放緩,報告主要歸因政府在二月推出的需求管理措施及增加供應的政策。

對於按揭供款,報告指出第二季的按揭供款比率(45平方米單位,七成按揭,20年還款期供款,相對於私樓住戶入息中位數的比率)為56%;報告以「仍然高企」形容此數字,並再次提出,一旦按息上升3厘,數字將升至72%。

綜合而言,官方明顯認為種種辣招有效降低樓市成交量、令樓價升幅放緩;而且仍然提防一旦按息回升,會令供款負擔比率急升。雖然近日外圍出現較多不利樓市的變化,但在官方對辣招有如此認知的環境下,短期內撤招的空間未必太大。

原文刊於晴報 2013年8月27日

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2013年8月26日 星期一

低按息+辣招 樓市預警訊號失靈

樓市是否見頂?何時回落?大概是上至特首下至升斗小民都在思考的問題。參考過去樓市,本來有眾多訊號預示樓市見頂。在近幾年的大升市中,不少見頂訊號已經出現,但在內外因素扭曲下,此等訊號卻未知是否仍有效。

傳統上,有幾個訊號反映樓市見頂:
‧大市維持超高成交量一段時間(反映購買力被透支,簡稱「超買」);
‧租金回報率低於3厘(反映回報不理想,入市者轉而短期炒賣獲利);
‧豪宅/中高價物業成交放緩,細價樓成交則暢旺(反映豪宅價已被炒高,資金轉炒細價樓,一如股市中藍籌牛皮,仙股卻交投暢旺)。

辣招壓低成交量 超買訊號未現
現時的情況,豪宅樓價指數早已放緩(較去年底下跌0.3%),但細價樓卻維持強勢(較去年底升6%)。此外,回報最高的A類住宅,2012年租金回報率亦只有3.5厘,連續3年低於1997年的4.2厘水平。可以說,已出現兩個見頂訊號。

另一方面,超高成交量此一訊號卻因為政策因素,一直未有出現。上一個高峰期,即1997年樓市調整前,有兩個月錄得逾2萬宗的物業交易登記,全年每月平均 1.7萬宗。而2008年以來,最多物業交易登記的一個月亦低於1.7萬宗;2012年,每月平均登記量更只有9,600宗。換言之,2008年以來,雖 然樓價升幅驚人,但市場一直未出現嚴重超買的訊號。訊號互相矛盾,亦是現時連投資老手都看不清後市的原因。

當然,不論是樓市股市,在牛市時出現某種調整訊號,都會有看好後市的分析認為「這次不一樣」。而「今次」不一樣的地方,說來說去都是息口及政策。按息極度偏低,按揭利率自2008年一直低於租金回報率,令投資者較能忍受偏低的租金回報。

而眾多樓市調控措施,一方面限制了成交量,令超買現象難以出現;另一方面,$600萬以上物業的按揭受限,亦令資金集中細價樓市場,刺激細價樓有更大升幅。

息口短期難大升 買賣兩閒持續
銀幣有兩面,一旦按息回升,本來可接受的偏低回報,便變得不再吸引;對用家來說,租變得抵過供;此種情況可能會導致樓價出現較明顯調整。另一方面,近幾年政府成功壓低成交量,意味有更多原打算入市的資金被遏抑,沒有進入樓市。

現時有意思的情況是:一旦美息回升,港息惟有照跟,初步看來,會對本地樓市不利。但另一方面,港府手上卻有充足彈藥阻止樓價大幅下跌——只要收回部分辣招,便可以驅使資金入市。


 美息何時回升,不由香港控制;現時看來,2015年美息亦未必有大升空間。在此之前,除非樓價因其他因素出現明顯回落,否則政府撤招的機會不大,買賣兩閒的局面,可能會維持多一段時間。

原文刊於置業家居 2013年8月24日


收招步驟


上星期我們討論了,可能促使政府考慮收招的因素,包括樓價明顯下跌、經濟增長欠動力,連帶失業率上升等。本周我們會探討,當局一旦收招的可能行動及效果。

2009年以來眾多辣招,其實可大分為兩個部分,其一,是政府推出的遏抑樓市措施,包括額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅、限制樓花以確認人方式轉讓等。

其二,是金管局針對按揭貸款的審慎監管措施,包括限制600萬元物業以上按揭成數、收緊按揭保險、限制按揭年期、壓力測試、要求銀行收緊按揭的加權風險比率等等。

參考政府以「先執行後立法」的方式推出種種印花稅、金管局推出的指引銀行需立即跟從。在行政上,兩類辣招要收回,似乎都是一紙聲明,外加一場記者會即可實行。但考慮到其他因素,部分措施要收回,其實有一定難度。

以額外印花稅來說,3年內將物業轉讓,須繳交成交價10至20%印花稅;針對的是短期買賣。物業炒家形象一向不討好,礙於民情,即使樓價下調一、兩成,官方亦未必敢於撤回針對炒家的額外印花稅。

其次是買家印花稅,非本港永久居民,購入物業須繳交15%印花稅,措施主要回應「外來買家炒起香港樓價」的批評。


在現時本土思潮興起的情況下,買家印花稅難以全面撤回,但可能出現類似物業代理建議的微調,完全由香港人組成的公司,購入物業可免繳有關稅費。

政府措施中,最有可能率先撤回的是雙倍印花稅。一方面,雙倍印花稅沒有針對炒家或外來投資者的色彩,撤回的反彈較少。

另一方面,措施對本地換樓買家、長線投資者均帶來影響。一旦各種因素引發政府需要刺激樓市成交,撤回雙倍印花稅的效用也較明顯。

金管局曾以「逆周期措施」形容2009年以來推出的多項措施。「逆周期」的概念,本身不只包含在旺市時推出限制,避免銀行體系過度貸款;也包括在經濟收縮時,放寬貸款限制,避免經濟大幅衰退。

曾有人形容,金管局近年推出的多項措施,是「落雨行騎樓底,擔遮戴頭盔」;意思是單一措施已足夠避險,但現實卻是多項措施同時執行。

例如有了壓力測試,原則上已可確定借款人有足夠還款能力;但當局卻同時限制600萬元以上物業按揭成數,令很多明明有足夠還款能力的買家,不能入市。

不止於此,現時的平均按揭成數、供款比率都處於近年最佳狀態,但當局仍是收緊銀行按揭的加權風險比率。

當然,一切都是「逆周期」的政策需要。有意思的是,一旦當局確認樓市轉向,多重的限制便意味有大量收招空間---而且理論上不會為體系帶來重大風險。

類似於額外印花稅及買家印花稅,壓力測試在原則上有長期存在的理由。即使金管局確認樓市轉向,也難以撤回壓測;但限制600萬元以上物業按揭成數,卻有明顯的臨時性質,估計是一旦有需要時,最先收回的招數之一。

原則上,只要守緊壓力測試(包括現行對多重按揭更嚴格的壓測要求),放寬其他按揭指引也不會為銀行體系帶來太大風險。

而「放寬高價物業按揭成數」加上「取消雙倍印花稅」;正好可刺激中上價物業成交,應該對推動資金入市有一定威力。


如果未來一、兩年樓價出現兩成以上的調整,經濟又出負增長時,觸發官方收招,上述組合極有可能是當局的首選。

原文刊於信報網站 2013年8月24, 25日

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2013年8月21日 星期三

劏房、租管與租金回報

房屋問題除了是一些想買樓的人難以負擔樓價外,更大的問題是租金持續上升。官員、議員似乎明白問題所在,不少醞釀中的建議都針對租住問題;但我們擔心,部分建議可能又再好心做壞事。

租金高企,劏房呎租甚於豪宅;由長策會到大小政黨都推出不少建議。其中兩個近期曝光的建議是:1)發牌規管劏房;2)租務管制。

發牌規管劏房的建議由某長策會成員提出。劏房的問題除了租金高,更嚴重的是環境、消防等問題;近年劏房火災,死傷嚴重的個案屢見不鮮。原則上,官方作出規定,令經營劏房者必須合乎消防、建築條例,十分合理。不過,一旦定下「合規格劏房」的標準,必然意味有不合規格的劏房。政府既不能向不合規格的劏房發牌,原則上更應該予人取締。結果可能是大批不合規格劏房結束營業,劏房供應下跌,剩下來的合法劏房變得奇貨可居,租金可能大升。

當然,「合法劏房」租金回報吸引,可能吸引一批投資者,甚至財團加入經營,長遠令劏房供應回升,但短期內,劏房合法化,反而對租客不利。

租管對限制租金升勢無作用

更大爭議的是租金管制,70年代香港曾實行租管,規定加租幅度(2年內不得多於30%);以及除非有一定理由(如收回單位自住、重建等),否則只要租客繳交市值租金,業主必須續租。回歸後,政府認為條例對業主不公,立法會通過動議廢除租管,分別在1998年取消加租幅度的限制,及在2004年取消租住權保障。近年租金持續上升,特別是劏房呎租甚於豪宅,社會上多了聲音要求恢復租管。但期望恢復租管,租金就不會暴升,恐怕是一廂情願。

經濟學上對租管有眾多討論,主流意見是認為租管會導致市場上租盤減少、租值受限,業主更不願意投資維修租盤、市場會以枱底交易等方式應對租管等。但我們認為此些都不是重點,重點是歷史數據表明租管對限制租金升幅幾乎無用。

單看2004年完全取消租管至去年底的數據,租金指數在8年內由上升83%,升幅不可謂不驚人。但再看上一個樓市周期,即1997年之前8年,租金指數升幅為93.8%--那時本港仍有完整的租金管制。認為租管可以限制租金上升,欠缺實證支持。說到底,促使租金上升的主要原因,不是因為沒有租管,而是與樓價上升一樣:供不應求。

租金與樓價息息相關,參考差餉物業估價署數字,2012年租金回報率最高的A類住宅,回報率只有3.5%,是廿多年來新低;數字更是連續三年低於1997年。傳統上,租金回報率偏低是一個樓價過高的警號。但近幾年按息處於極度偏低水平,新造按息較租金回報率更低,租金扣除利息支出仍是正回報,令樓市出現連續數年租金回報偏低仍然不見調整的現象(見表)。

我們之前說過,自住用家的供款比率偏低,即使按揭利率上升3厘,也不會令用家恐慌性拋售。需要補充的是,如果按息回升,令租金扣除利息支出變成負回報,部分投資者可能將收租物業放售,帶動樓市調整。理論上,如樓價、租金不變,只要新造按息上升1.5厘左右,便會出現租金回報率低於新造按息的現象,類似情況在2005、2006年曾出現,當時樓價曾出現輕微下調。未來按息與租金回報的動態變化仍然值得置業人士關注。

原文刊於經濟日報網站 2013年8月21日

細單位當旺

如果讀者有留意地產新聞,會發現近期「劈價」與「破頂」消息同樣多,樓市似乎完全失去方向。但仔細看,會發現「劈價」的以中上價
物業為主,而「破頂」的卻多是細單位。
不少人將細單位樓價上升,歸因於政府推出白表免補價購買第二市場居屋(「白居二」);白表客入市買居屋,推動居屋業主買私樓。「白居二」對刺激細價樓成交當然有間接作用,但更深層的原因可能與當局的遏市措施有關。

在現時按揭負利率的情況下,理論上,借錢買樓是上佳的投資途徑。不過,在現行按揭指引下,樓價600萬元以上物業按揭成數受限,雙倍印花稅亦令中高價物業的手續費大幅增加。仍有意入市的資金,惟有轉戰細價樓。投資客加上自住用家入市,令差餉物業估價署反映細單位樓價的A類物業樓價指數年內上升約6%,反而大單位(E類物業)樓價只見微調。
展望未來,利好樓價的因素,如低息環境不變,而遏市措施又維持,樓市將會出現大單位劈價,細單位升價的情況。

原文刊於晴報 2013年8月20日

2013年8月18日 星期日

何時收招?


早前有電子傳媒誤報金管局考慮放寬按揭監管措施,金管局閃電澄清,表明現時無意放寬有關指引。但事件再引起市場激烈討論,當局(包括政府及金管局)會在何時收招。

很多人估計,其中一個政府收招的觸發點是樓價。有趣的是,不少意見認為「樓價跌2成」,便會引起政府收招。樓價之外,負債規模( Size of Debt)、利率走勢、經濟增長、失業率等的變化,都可能是政府決定是否收招的因素。

先看樓價;「辣招」是針對高樓價而來,「樓價如回落至某水平,當局便應收招」的觀點,似乎合情合理。不少人估計「樓價跌2成」政府會收招,理由有兩個:其一是早前一名被視為梁粉的長策會成員表明,樓價如不跌兩成,政府應持續出招。

另一個理由是:樓價在現水平跌兩成,大致回落至梁振英當選時的水平。參考中原指數,近期在120點左右徘徊,跌2成的話,指數回落至96點左右,即 2012年3月---梁振英以689票當選前後水平。梁氏競選時一直予人會落力解決高樓價問題的印象,樓價跌兩成才那時收招,梁振英才可對市民有一定交 代。

此外,值得留意的是負債規模,單以未償還按揭貸款與GDP比率而言,1997年只佔30.99%,2008年數字是34.41%;其後因熱錢流入,按息急跌,比率在近3年都維持在40%以上,在連番遏市措施下,2012年的未償還按揭貸款與GDP比率已升破42%。

數據顯示,近年樓按增長速度偏高,一旦GDP下跌,比率有機會急遽惡化。此情況會制約當局,難以全面收回近年的辣招。

再看經濟增長,香港去年GDP名義增長5.4%,扣除3.9%通脹, 實質增長1.5%。市場對今年的GDP增長亦不樂觀,以匯豐而言,本來估計本地全年經濟增長(指名義增長)3.7%,但在6月份,已將預測下調至 2.5%。2013年6月,本地消費物價指數按年上升4.1%,估計情況維持至年底,簡單來說,扣除通脹,本地經濟可能出現負增長。

匯豐調低香港經濟增長預測,有兩個理由:其一是香港經濟增長三分之一來自內地,內地增長放緩,香港便成為最先受到影響的經濟體。此外,自08年以來香港經濟中有40%動力來自地產;近期樓市成交放緩,亦將拖累經濟增長。

與經濟增長高度相關的是失業率;2013年第一季本地失業率為3.4%,屬偏低水平,接近全民就業。「人人有工做」,是現時政府民望低迷、社會分化而未出大事的主要原因。有理由相信,政府會極力避免經濟衰退、失業率急升、社會不穩定的情況出現。

中國經濟增長不由香港左右,但如果本地經濟增長因種種原因放緩,政府為免衰退惡化,有可能以撤銷部分辣招的方式,刺激樓市成交,帶動經濟增長。

本來,香港人有「寧買當頭起」的性格;2002年、2006年等樓價下跌,甚至是平穩的年份,樓市成交量都偏低。即使今明兩年樓價下跌、經濟放緩,迫使政府收招,在跌市下亦未必有太多資金進入樓市。

不過,現時看來,2015年前,美息並沒有太大的上升空間,本地的低息環境會持續。按息低於通脹,即按揭負利率的情況對投資者仍有吸引力,政府撤銷部分辣招,減少用家、投資者的稅務成本,估計仍會催使一定數量資金進入樓市。

討論完可能促使官方收招的因素,下星期我們會探討,收招的話,會先收什麼。

原文刊於信報網站 2013年8月18、19日

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2013年8月14日 星期三

樓價縱轉向 辣招難全撤

上周五,有電子傳媒「誤報」,指金管局考慮放寬按揭監管措施。消息一度刺激地產股上升,其後金管局澄清政策未有改變,有關傳媒亦修改有關報道。觀乎前文後理,說有關報道是「誤報」,不如說是有點過度演繹。

有關報道以「倘樓市轉向或放寬逆周期措施」為題,予人一個「樓價一旦下調,金管局將撤招」的印象。其後金管局澄清,指政策無變化,並指仍在監察樓價,如果樓市出現變化,將因應周期推出適當措施。

金管局曾表明,自2009年以來推出6次「逆周期」措施。所謂「逆周期」,指的是在經濟擴張周期以種種措施收緊信貸,而在經濟衰退期放寬監管標準。逆周期 措施的概念,是避免銀行在好市時盲目樂觀,過度貸款,埋下日後壞帳風險;待衰退出現時,則透過放寬監管信貸,以圖資金流轉,刺激經濟。

將「逆周期」概念套在樓市,便是在升市時加強按揭監管,例如收緊按揭成數。相對而言,在跌市時便應收招。因此,如果樓市真的轉向下調,根據「逆周期」的概 念,的確是應該放寬監管。金管局急急澄清,目的是不可予市場一個「即將放寬按揭監管」的印象;因為直到目前為止,仍未見樓價有回調迹象;當局不可能在此情 況下釋出訊號,刺激樓市。

如果單單考慮「逆周期原則」,在樓價大幅回落時,當局應該收回部分按揭審慎監管措施,以減低樓價波幅。但另外一些因素,卻可能對當局產生一定限制 ---2009年以來6次推出的按揭監管措施,可能難以全面放寬。整個「逆周期」操作背後,監管機構關注的是負債規模(Size of Debt),而現時數據下,其實難以考慮放寬貸款監管。

樓按總額急增 縮收招空間
附表是1997年以來,歷年未償還按揭總額、及本地生產總值數字。1997年至2008年,按揭總額增長甚為平穩,平均是每年增長200億至300億元。 有趣的是2009、2010年,在熱錢流入,按息急跌的背景下,數字按年分別急升五百億及一千億元。亦正正是2009年10月,金管局開始推出連串措施, 收緊按揭。結果在2011、2012年,按揭總額在金管局勒緊韁繩的情況下,按年仍升約六百億元。

數據顯示,連串收緊按揭措施合理---如果當局沒有收緊按揭,近兩年未償還按揭總額大有機會維持2010年的升勢,即按年上升1000億元,佔GDP比重 將升至46%;不但突破十多年來的紀錄;也剛好達到新加坡近期公布同一數據的水平---而該國金管機構已剛就此偏高的比率表示憂慮。

未償還按揭總額佔GDP百分之四十多,是一個偏高的訊號。一旦經濟衰退,GDP會下跌,而樓按等負債是不會同步縮減的。1998、1999兩年間,樓按總額對比於GDP急升6個百分點,原因便是樓按持續增加而GDP下跌。

現時樓按總額佔GDP 42%,意味經濟一旦出現類似1998、1999年的衰退,數字可能逼近50%。如果一併考慮私人貸款及樓按;家庭負債比率更可能逼近GDP的70%。屆時本港不但將再次經歷漫長而痛苦的減債階段,高負債率更會影響消費,拖延復甦。

因此,他日即使確認樓市轉向,當局認為可以適度放寬監管時;偏高的負債規模,亦會限制當局放寬監管的選項。尤其是部分措施,例如壓力測試、限制外地收入為主人士的按揭成數等,本質上是完善銀行體系的按揭審批標準,不單單是出於「逆周期」的需要,更有可能長期維持。


 總結來說,如果確認樓市轉向,金管局、政府不太可能維持全部辣招。不過,現時說樓市轉向,似乎是太早了一些;其次是,部分「辣招」,在種種限制下,甚有可能長期維持。更重要的是:眾多「辣招」阻不了近年樓價大升;大環境如果令樓價大跌,當局收招亦未必可扭轉跌勢。

原文刊於經濟日報網站2013年8月14日

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2013年8月13日 星期二

按揭指引難放寬

多家傳媒上周引述金管局數字,指經過多輪按揭監管措施後,銀行的抗震力增強。
金管局指,住宅物業的平均按揭成數,由2009年9月的64%,下降 至過去數月的52%至55%;平均供款與入息比率,由2010年8月的41%,下降至今年五月的35%。對比起樓價數年來大幅上升,金管局的數據卻反映入 市的買家,平均按揭槓桿下調,即現時的買家平均支付約45%首期入市。

而每月供款大約只佔按揭申請人月入35%,數字是繼去年12月、今年三月的 36%之後,再創新低,反映近期申請按揭的借款人有相當實力。未來即使按息大升三厘,對此批在高位借取按揭人士,供款負擔仍能維持在四成多水平。整體而 言,2009年以來推出的按揭審慎監管措施相當有效,成功減低了未來樓市波動帶來的風險。

值得留意的是,金管局表明若樓市進一步升溫,不排除再推出逆周期措施,以增加調控力度。可以預期,除非樓價在年內有明顯下調,否則現有的按揭指引難望放寬。

原文刊於晴報 2013年8月13日

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2013年8月12日 星期一

官方數據看持貨能力


近幾年金管局及政府多次推出風險管理/遏抑樓市措施,多數人對此等辣招的分析,集中在「有沒有令樓價停止上升」、是否令成交大跌等等。但我們認為此類措施的真正影響,是切實強化按揭貸款質素。

金管局曾向立法會提交20108月及20133月時的「按揭平均供款與入息比率(以下簡稱供款負擔比率);數字分別是41%36%;意思是根據當月新批按揭的數據統計,在20108月時,新按按揭借款人的按揭供款佔月入41%;而在20133月,數字是36%(附帶一提,金管局此項數據似乎只向立法會提供,在其網站中亦找不到其他時段「按揭平均供款與入息比率」的數字)

單看上述數據,已可大致得到新批按揭借款人實力增強的印象。即使是在樓價高位(20133)借款入市的買家,供款負擔也不算嚴重。

我們進一步整理了20108月及20133月的新批按揭數據,有更深入的發現:
20108               
平均按揭成數:61.4%                                 
平均按揭金額:236萬元                
每宗按揭平均樓價:384.4萬元                 
還款期()275                               
供款負擔比率:41%                        
平均按息:0.9                             
平均每月供款:9,756                 
借款人平均月入:23,794                       
樓按負債比:8.3                                     


20133
平均按揭成數:53.9%
平均按揭金額:288萬元
每宗按揭平均樓價:534.3萬元
還款期()302
供款負擔比率:36%
平均按息:2.25
平均每月供款:12,499
借款人平均月入:34,718
樓按負債比:6.9 


簡單來說,參考中原指數,今年3月樓價比20108月高了47%;每宗新批按揭的平均樓價,亦高了39%;但由於按揭成數收緊,平均按揭成數反而下調7.5個百分點;平均按揭的貸款金額僅僅上升22%

新批按揭借款人實力大升
另外,雖然平均貸款及新造按息上升,令每月平均還款額上升,但受壓力測試影響,借款人的經濟實力更強。三年來,借款人平均月入上升了近一萬元。

由金融系統的角度來說,2013年第一季的供款負擔數字令人鼓舞---按揭申請人的負擔水平偏低;按揭金額平均為年收入的6.9倍;即使按息上升3厘,他們的供款負擔仍低於月入一半;市場慣用的說法是買家持貨能力極強。加上在額外印花稅推出後,投資者入市比例下跌,近年入市的以用家為主。上星期我們討論負資產時提到,用家與投資者對物業成為負資產的反應完全不同,投資者主導的市場如出現負資產,才會對銀行貸款質素有真正影響。

近年市場由用家主導,可以預期,即使外圍環境轉差,也較難出現恐慌性拋售。以宏觀角度看,近年金管局及政府推出的樓市管理措施,可說有效降低了系統風險。

但銀幣有另一面:近年的家庭收入中位數的確未見明顯上升。計算中,新批按揭的借款人月入上升了,代表在大升浪中,很多家庭由「負擔得起供樓」,變成「負擔不起」。


以金融體系安全的角度看,政府未必需要壓低樓價來降低系統風險。但在政治層面看,官方或會認為,太多人望樓興嘆不利政府民望。此或許才是早前長策會成員放出「樓價應跌2成」豪言的真實理由。

原文刊於信報網站 2013年8月10日、11日

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如果金管局沒有遏樓按


早前我們接觸一宗個案,一位月入10萬元的醫生,現時租住太古城,他有意轉租為買;其合意的三房屋則,新近成交價為960萬元。了解過現行的按揭限制後,他自言根本難以負擔置業首期,決定繼續租樓。

根據現時的按揭指引,樓價960萬元,按揭上限是500萬元,即買家要準備460萬元為首期;上述個案醫生未持有住宅物業,可按舊有印花稅率3.75%支付印花稅,即36萬元,加上其他雜費及裝修,估計需要動用540萬元現金才可購入同類單位。個案中醫生表明有關開支遠高於其估計,唯有繼續租樓。

以多種標準衝量,醫生應該算是高收入人士,太古城也是典型的中產屋苑;但現實中,醫生卻未必可負擔太古城單位;原因不在於其供款能力欠佳,而是現行按揭指引令首期金額暴增。

如果是在數年前,按揭保險適用範圍未收緊前,此位醫生大可借入9成按揭,分30年還款,在現時按息下,月供只為月入33.8%。即使按息上升3厘,月供亦不逾月入48.9%,算是十分安全。表面看來,供得起的用家,按揭成數也受限制,情況似乎有點荒謬,但客觀數據顯示,按揭指引是必要之惡。

附表為1997年至今,每年年底在銀行體系中,未償還按揭總額(下稱樓按總額)、同年的本地經濟生產總值(GDP),以及樓按總額佔GDP的比例。

大致上,除了20032006年外,樓按總額是持續上升的;意思是多數年份,新取用的按揭金額,較同年償還的按揭金額為高。

1997年,地產市場中公認的高峰期,同年未償還按揭只佔GDP三成;在19972003年間,經濟大致上無增長,而未償還按揭貸款持續增加,令未償還按揭佔GDP比率升至2003年的41%水平。

2004年後經濟見增長,在20072008年,未償還按揭佔GDP比率回落至3334%。但隨著2008年金融海嘯後,美國減息買債救市,香港進入超低息年代,環境對借款人有利,人人多借的結果,是2009年後, 樓按總額增幅擴大。2010年按年增幅達15.5%,金額增加1000億元。近兩年樓按總額增幅放緩,但也達每年8%,或600億元水平。在2012年,樓按總額佔GDP比率已升至42.5%

增得留意,金管局在海嘯後在200910月開始收緊按揭指引。200910月先限制2000萬元以上物業按揭成數。但2010年,樓按總額仍升1000億元。其後金管局再多次收緊,樓按總額升幅才放緩。

如果金管局未有推出多項遏抑樓市措施,有理由相信在低息環境持續的情況下,201112年會出現銀行批得鬆,業主借得易的情況,樓按總額將按年上升1000億元,即2012年底,數字會升至9500億元水平,佔GDP比率會升至46%水平,不但遠高於十多年來的紀錄;數字也會與新加坡現時數據(樓按總額佔GDP比率46%)接近;而新加坡金管局剛就此偏高的比率表示憂慮。

總結而言:也許金管局種種措施的確令部分負擔得起的自住人士,難以完成置業大計。不過,以宏觀角度來說,有關措施卻成功在低息環境下,將樓按佔GDP比率的升幅壓下,減低了未來外圍因素波動對銀行體系的衝擊。


表:1997年至2012年,未償還樓按總額及GDP比率
年份
未償還按揭總額(億元)
GDP (億元)
未償還按揭總額佔GDP 比率
1997
4255
13,731
30.99%
1998
4593
13,081
35.11%
1999
4782
12,859
37.19%
2000
4820
13,375
36.04%
2001
5285
13,211
40.00%
2002
5337
12,973
41.14%
2003
5222
12,567
41.55%
2004
5279
13,169
40.09%
2005
5331
14,121
37.75%
2006
5294
15,034
35.21%
2007
5579
16,508
33.80%
2008
5876
17,075
34.41%
2009
6409
16,592
38.63%
2010
7403
17,768
41.67%
2011
8011
19,361
41.38%
2012
8683
20,419
42.52%

資料來源:金管局、統計處、宏亞研究部

原文刊於iMONEY 2013年8月10日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...