銀行體系水浸游資氾濫 點影響業主？

「你有無中？」是近日常聽到的問題，問的不是居住的大廈有無被突擊封鎖檢疫，而是問有沒有抽那隻一手獲利近2萬元的新股。是次招股凍結的資金規模為香港史上第二，過程亦由側面看到本地資金氾濫的程度。判斷樓市前景，對此點不可不察。

快手凍資 = 港整體樓債8成

話說快手（01024）上市，估計有140萬人認購，招股期凍結資金1.28萬億元。一般人對此類天文數字無直接感受，只知是「很多很多」。作為對比，銀行體系內未償還按揭總額也只是1.58萬億元。一次招新股凍結的資金，規模大概是香港人整體樓債的8成。 

每次招新股，除了動用個人現金，投資者往往也會以孖展方式借取資金認購，認購期內，此些資金不能挪作他用，此即所謂凍結資金。借孖展會令市場上的資金需求上升，因此在大型IPO時，拆息往往會出現較大的波動。

例如2018年中，1個月拆息曾上升逾1厘，當時的一個市場解釋就是抽新股凍資。回看去年螞蟻原定的上市計劃及今次快手IPO，凍資規模為本地史上第一、二位，分別達1.3萬億元及1.28萬億元，但兩次凍資期內，拆息只是微升。去年螞蟻IPO期內，1個月拆息上升約0.2厘，今次快手IPO，一個月拆息更只是上升約0.05厘。大額凍資而拆息只是微升，原因自然是市場資金充裕。2020年起銀行體系結餘、港元存款等都大幅上升。例如銀行體系結餘由去年初的540億元，升至年底的4570億元，熱錢充斥，抵銷了IPO凍資的影響。

游資泊駐現象短期料難改

單看今年，大量國內企業排隊在香港上市，游資泊駐的情況會持續。加上主要國家維持低利率，資金充裕、拆息低企的情況在兩、三年內難以改變。

以上情況一方面會令供樓業主的支出減少，持貨能力上升。另一方面，銀行存款利率也處於似有若無的地步，令一眾收租業主較可忍受僅約2厘的租金回報。此亦在一定程度上解釋了，為何租金在疫情之下按年調整約6%，但樓價卻是聞風不動。

 原文刊於經濟日報網站2021年2月10日

 

 

「港息先升」的評估

美國聯儲局局長伯南克離任前，終於啟動退市，1月起，聯儲局每月買債規模縮減100億美元。但伯南克同時預期，低息環境有需要維持一段長時間。美國退市但維持低息，本地財金高官已提醒市民，需要留意港息先升的風險。

港元與美元掛勾，一般人的印象，香港無獨立利率政策，如果美國維持低息，港元按息亦會維持低企。但財政司司長、金管局都提示，美國退市可能令熱錢流走，港息可能較美息先一步上升。財金高官的說法100%正確，如果退市令留駐香港的資金流走，本地利率將上升。但要補充的是，在聯儲局上調聯邦基金利率前，假設熱錢大規模流走，估計本地利率上升的幅度也不會太大。

現時本地銀行體系結餘大概是1,600多億元，2007年金融海嘯前的正常水平，是十多億元，當時在無甚熱錢的情況下，一個月拆息報4.5厘左右，最優惠利率(細P)為7.75厘，息差3.25厘左右。

熱錢如流走，拆息將先升

美國量化寬鬆，熱錢流入亞洲，加上香港有存款保障，令本地銀行體系資金氾濫。當本地最優惠利率隨美息回落2.75厘之時，拆息卻因遊資氾濫，一度出現逾4厘的跌幅；現時熱錢充斥，一個月拆息報0.21厘，「細P」為5厘，息差4.79厘，較2007年中時擴闊1.5厘。

如果熱錢流走，銀行體系結餘下跌，正常情況下，會出現拆息回升的情況。參考2007年熱錢大規模流入前的情況，如銀行體系結餘跌回十多億元水平，本地一個月拆息可能回升，如果最優惠利率不變，拆息及最優惠利率息差收窄至正常水平，拆息的上升幅度大至為1.5厘。

在此情況下，最受影響的應該是近幾年借用拆息按揭的業主，持續幾年，按息低於一厘的好日子可能將結束，如拆息上升幅度較高，部分業主可能需轉以鎖息上限供樓。以幅度計，按息由不足一厘，升至兩厘多，升幅達一倍，但按息仍是兩厘多，對比於歷史數據，仍處於極度偏低水平。

P、H息差如收窄，P按供款或升2成

假設拆息先升，以一筆未償還款項300萬元，剩餘還款期25年，按息H+0.7厘，鎖息上限P(5.25厘)減2.85厘的按揭為例。月供會由11,184元升至13,307元，升幅約2成。

當然，上文提及的是只有拆息先升的情況；理論上，如果熱錢流走，而貸款需求大致不變，銀行可能需要加息吸納存款，資金成本上升，最終可能推高最優惠利率。但有關幅度未必太高---港息如明顯高於美息，又會引發資金流入。另外，我們亦不能排除資金留駐香港的可能性，此時拆息的升幅將更不明顯，對借款人的影響更少。

簡單來說，的確有可能出現港息先於美息上升的情況，但如美息持續偏低，港息並沒有大幅上升的空間。

原文刊於信報網站2013年12月28日 

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香港或已提早收水？

樓市前景如何，除了看政府能否成功增加住屋供應，另一個重點自然是美國的退市步伐。如果美國退市步伐較急、縱使聯儲局暫不加息，熱錢流出香港，也會迫使本地利率先行上調。翻查數據，更可發現，熱錢流入本港的情況在近一年已見放緩，港式收水或已提早進行。

去年12月12日，聯儲局推出第四輪量化寬鬆，每月購入450億美元國債。該月月中，中原樓價領先指數報115左右，上周報120左右，在聯儲局狂印銀紙的利好消息支持下，本地10個月樓價累積升幅只有4%。

可能有人會說，去年10月港府推出買家印花稅、加收額外印花稅、今年2月又推出雙倍印花稅，加上收緊按揭壓力測試，樓價升幅才受限制。的確，包括政府在內，不少人將近一年樓價升幅放緩，歸因於官方種種招數。但如再看本地資金流向，可能會另有發現。

港元貨幣增速放緩 

大眾的直觀印象，是美國印銀紙，連帶與美元掛勾的港元也受影響。但近一年來銀行體系結餘、貨幣供應變化都與一般人印象有差距。

以銀行體系結餘計，去年12月中是逾2,000億元，近期數字是1,630億左右；

反映留駐本地的熱錢規模下跌。貨幣供應方面，以港元M2而言，2008年之後的確見大幅增加，但近1年卻未見明顯增長(見表)。

國際大環境下，美元供應的確在增加，但港元增速因為眾多理由並不同步。港元貨幣增速放緩，有很多原因，包括部分資金轉存人民幣(會令本地外幣供應M2增加、港元供應M2下跌)；本地資產價格過高，欠缺水位，外來資金流入放緩等等。簡單來說，「太多資金追逐太少物業」的情況，至少在過去一年不完全成立。甚至可以說，美國未正式收水，但本地收水步伐已俏然展開。近一年樓價升幅放緩，除了官方出招，也與此有關。

金管局最近表明關注本地貸款增速高於存款，在數據上十分合理：近8個月港元存款大致持平，但貸款卻增長18.8%。在信貸市場角度來說，不是一個健康訊號。

置業人士宜留意未來兩個發展：一, 本地貨幣供應是否持續放緩；二, 金管局關注貸款增速過高，會不會出現更嚴謹的指引。兩者任一出現，都利淡樓市。

表：近年貨幣供應量(M2) 港元

年份	十億港元
2008	3240
2009	3588
2010	3867
2011	4046
2012	4537
2013#	4592

#2013年數字至8月

資料來源：宏亞研究部，金管局

原文刊於信報網站 2013年10月26日

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拆息回落的影響

金管局多次沽出港元，代表香港熱錢充斥，十月底銀行同業拆息亦回落。十月中之前，一個月銀行同業拆息長期維持0.3厘水平；上周拆息卻回落至0.28厘。對現時以H按供樓的業主，每月供款微減，每100萬元未償還按揭貸款，一個月節省利息約16元。
雖然現時銀行主要以最優惠利率為新批按揭的計息標準，拆息回落對樓市有兩個影響。一是大部分以H按供樓的業主，持貨成本再輕微下調，而市場預期熱錢持續流入，業主將不會輕易沽出物業。
第 二是H按吸引力再度上升，現時個別銀行仍有提供牌價為H+1.7厘的H按，以一個月拆息為0.28厘計，即按息為1.98厘，較一般P按利率下限2.1厘 低12點子。由於H按風險相對地略高於P按，12點子息差未必能吸引置業人士選用。不過，如拆息進一步回落，令H按與P按息差擴闊至20點子以上，估計選 用H按的比率勢再回升，個別銀行將加大力度宣傳以享「頭啖湯」。

原文刊於晴報 2012年11月6日

7.5與8的迷思

過去幾年，中國政府都以「保持經濟增長8%」為政策目標，很多「順手式分析」都以「保八目標不變」作為好壞分水嶺；在年初樓市氣氛仍然偏淡時，便有物業代理老闆指出：只要中國保八，香港樓市不會有問題。現時中國不再保八，有關人士即是說香港樓市會有問題？

讓我們先從國情角度看吧！今年溫家寶總理將今年度的經濟增長目標下調至7.5%，的確可說「出人意表」，跌眼鏡者大不乏人。中國經濟在金融海嘯後連續數年都維持高增長，何以現時在環球金融危機放緩、歐債問題解決有望時，才來放棄保八？

市場憂中國高增長時代過去

經濟增長目標為7.5%的消息一出，香港股市曾見明顯下調；國家經濟增長目標下調，市場擔心的不只是那下調的0.5%，畢竟，7.5%的增長率，已 明顯優於其他主要經濟大國。市場憂慮的，是數字背後代表的其他趨勢，宏觀的包括：中國的高增長年代是否已過去？微觀的包括：是否代表今年國內的信貸會收 緊？

我們認為，中國政府放棄保八，原因正正在於「環球金融危機放緩」。所謂危機放緩，眾所周知是環球政府量化寬鬆的現象結果。不論叫量化寬鬆抑或扭曲操作，最終都是以各種方式增加貨幣供應。而增加了貨幣最終要找出路，其中一大部分便以各種方式進入了新興市場。

通脹不只帶來民生問題

中國作為最大的新興市場，過去數年一直吸引最多的外來直接投資。今年歐美維持量寬，可以預期熱錢持續流入，如果中國本身維持較高增長的國策，在內外因素共同作用下，恐怕國內激發嚴重通貨膨脹。

須知道「通脹」在中國從來不只是民生問題，近的如89年學潮、遠的如國共內戰中，今天的執政黨成功建政，背後都有通脹因素起作用。中共正正是在二戰後嚴重通脹的環境下取得政權，80年代後的通脹又成為學運的背景因素；政冶局內9位執政人物，絕對會明白通脹問題為重中之重。

現時將經濟增長目標下調，雖然幅度僅是0.5%，但已有足夠的姿態，說明中國不再追求粗放式的經濟增長，國有銀行在下調了的增長目標面前，也沒有了 2009年般，將放款視為政治目標完成的壓力（或者說是「藉口」）。站在信貸周期來說，此未必不是好消息。現在所作的動作，可說是到了「讓」的路口而準備 減速。

經濟高增長有代價

從理性發展角度看，中國經濟持續多年高增長，成績亮麗；但海內外眾多分析均認為，現時的高增長背後有重大代價，包括高污染、貧富兩極化等。中國現時 調低增長目標，或可趁機紓緩過去粗放式增長帶來的種種副作用。而且，所謂下調增長目標，只是區區0.5%，放眼世界，又有幾多個主要經濟體有高達7.5% 的增長？

中國2011年的GDP，大概是7.4萬億美元，美國是15萬億左右，中國大概是美國的一半。如中國維持一年7%的增長，美國維持每年3%增長的 話，18年後的兩國的經濟規模都是25萬億美元水平。如無意外，中國國力將在一個世代的時間內超過美國。如果經濟增長維持7.5，「趕美」的時間只更早來 到。如果稍為放緩增長速度，可以減少通脹帶來的政經風險，北京何樂而不為？

回到本文的開場白，中國現時放棄保八，又是否意味「不利樓市」？下周再談。

原文刊於經濟日報網站 2012年3月14日