今年按息欠大幅下調空間

 今年影響樓市的一個重要因素是美國何時減息、減多少，以及香港的利率是否可跟足美息的調整幅度。但回看過去2年利率的變化，今年港息未有太多下調空間。

過去2年，美國聯邦基金利率上升了5.25厘，本地最優惠利率上升了0.875厘，而一個月港元拆息HIBOR，大致上升了4.6厘(港元一個月拆息在去年12月曾升至至5.65厘，較現水平高約1厘)。可以說，HIBOR較緊貼美息走勢。

 

HIBOR較貼近美息，一般解釋是HIBOR較有效反映市場真正的資金供求，當聯邦基金利率上升，帶動美元存款利率上升時，港元利率如果較低，自然會出現套息活動，即投資者借入港元轉購美元，以賺取息差。換一個角度看，因為有套息活動，港元及美元的拆息、存款利息不會有太大偏差(近期一個月港元拆息較美元拆息低0.7厘，但銀行體系結餘反而較上月同期微升，由資金流向角度，未見資金大量外流)。

最優惠利率(P)在傳統上與活期存款利率掛鈎，過去2年銀行多次上調P時，也同步上調儲蓄存款利率，亦即是說，過去2年，一般銀行的儲蓄存款利率，其實只上調了0.875厘。或者有人會說，定期存款是明顯上升了4、5厘。

參考金管局數據，港元儲蓄存款規模由2022年初的3.3萬億元，減少至去年11月的2.4萬億元；同期港元定期存款，則由2.3萬億元，升至4.3萬億元。的確是多了存戶轉存定期，但儲蓄存款的規模仍然龐大，畢竟本地銀行住宅按揭的規模也不足1.9萬億元。

對儲蓄存款充足的銀行來說，如果P上升較慢，便會有利於她們的息差收入：現時銀行的新批拆息HIBOR based按揭利率，在考慮P減的鎖息後，大概是4.1厘，而儲蓄存款利率是0.875厘；大型銀行賺取的息差，比起2022年初時(HIBOR Based按揭利率1.5厘，儲蓄存款利率0%)時更大。

另外，過去2年，香港P升幅落後美息；一般估計當後者回落時，本地的P有較大機會維持不變一段時間，今年美國聯邦基金利率如果一如市場如期下調0.75厘，港元最優惠利率，以及與此掛鈎的按揭利率，有較高機會維持現水平不變。置業人士對利率變化為樓市帶來即時刺激作用的期待，不宜過高。

當然，由於聯儲局預期，美息在未來幾年都會持續向下，在中長線而言，當市場確認利率進入持續幾年的下行周期後，利率此個影響樓市的基本因素，會漸漸由利淡轉向利好。

原文刊於信報網站2024年1月22日

投資移民計劃料可刺激樓市

 

港府在去年底重啟投資移民計劃，與2003年推出、2015年暫停的舊計劃不同，新計劃下允許投資資產不包括住宅。但如果新計劃受歡迎，此種安排仍然會為樓市帶來新刺激。

舊有的資本投資者入境計劃於2003年實施，可視為當年一系列刺激樓市及經濟措施的一環。至2015年1月結束前，計劃最低投資金額為1000萬元。舊投資移民計劃實施11年，統計吸納資金逾2100億元，有逾2.5萬人的申請獲批。與新計劃不同，當年允許投資資產包括住宅；而舊計劃在2015年煞停，部分原因正是2003年之後樓價重回升軌，當年的投資移民計劃，亦因被視為過度推動樓價的因素，而被港府叫停。

 

新推出的投資移民計劃投資門檻為3000萬元，允許投資項目不包括住宅。由於獲批來港人士需要住港7年才可獲得永久居留身份，他們仍需在香港尋找居所。如果以舊投資移民計劃為基線，舊計劃推行的11年內，每年平均有2200至2300獲批來港。如果新計劃維持受歡迎程度與舊計劃接近，又假設當中一半人選擇在港置業，新計劃每年便會為香港中高價住宅市場帶來約1000個租賃、1000個置業的需求。

在按揭方面，港府於2023年7月取消收入非來自香港按揭申請人的按揭成數限制，非本地收入申請按揭時，可申請成數基本上與香港入息相同。在不涉及按揭保險之時，樓價1500萬元或以下自用住宅物業，最高可以申請七成按揭；樓價高於1500萬至3000萬元以下者，最高可申請六成按揭。

同樣，按揭保險計劃亦於去年7月有所調整，非本地入息，只要申請人為香港居民(不必是永久居民)、單位為自住，仍合資格申請按揭保險。不過，預料投資移民大多非受薪人士，而是以自僱人士或是自己經營生意為主，他們申請按揭時，銀行一般會要求提供6個月入息證明及能提供稅單證明。如果他們以資產水平為基礎申請按揭，那麼一般按揭成數上限便只會有五成。

由於按揭申請上對入息證明的要求，估計第一批在新投資移民計劃下獲批來港，而又計劃置業的人士，會在下半年開始，才會陸續進入市場。

原文刊於信報網站2024年1月16日