上車客被逼長幼共「融」

房協樂融軒下周開售，此個項目標榜長幼共融，如果入票認購的準買家同時申請為長者租住項目內的出租單位，將可獲得優先揀樓 權。此類創新實驗，能否促進家庭和諧，方便子女照顧長者，有待觀察。但現時的樓價，似乎已令不少初次置業人士不得不長幼共「融」－－融資的「融」。

樓價高企但利率維持偏低，很多年輕一輩的買家，未必負擔不了物業的按揭供款，但卻難以籌措現金支付置業首期，很多時需要父母提供融資。香港年輕一輩置業時 有多依賴父母，似乎未見任何機構有全面的調查。中國內地樓價高企的情況與香港類似，有關數據或可供參考：內地一個調查顯示，內地30歲以下的置業者，有 84%是與父母合資買樓－－所謂「合資」，包括父母提供全部或部分首期，甚至是父母支付全部樓價。

本地樓價似向上一代透支
香港長幼融資置業的情況是否類似於國內，有待各方研究；但由身邊朋友、甚至公司處理按揭個案的經驗，似乎本地年輕買家依賴長輩融資置業的情況亦日趨普遍。 所謂融資，除了長輩資助／借出部分首期外，亦包括年輕一輩收入不足以通過壓力測試時，由長輩作按揭擔保人－－而此種長幼共「融」，嚴格而言不是一種理想情 況。

日本在上世紀80年代出現地產泡沫，傳說中出現三代人供一個物業的個案－－即樓價高企，按揭還款要拖長；可能連買家的孫子也要幫忙還款。此種情況，可說是樓價高企，以至需要向下一代透支。

香港按揭年期上限是30年，原則上沒有向下一代透支的問題；更常見的情況，是上文提及，買家尋求父母融資；此種情況，可說是向上一代透支。

樂觀地想，香港上一代人經歷經濟高增長期，有多年積蓄。不但早年以平價置業的家長，有需要時大可加按套現；即使是公屋居民，受惠於低租金及易入難出的政 策，不少也有一定儲蓄。兩種情況都意味上一輩人有一定財力協助子女入市，加上現時按息偏低，只要準買家解決到首期問題，按揭貸款仍在可負擔範圍內（金管局 統計的平均供款與入息比率便只有35%）。

資助子女置業似賭樓價升跌
在樓市上升周期，父母融資入市的問題不大－－樓價平穩上升，業主一兩年後大可轉按，將首期還予父母（是否計息，便是各人的家事）。不過，一旦樓價調整，便代表承受損失的不止是樓契上具名的業主，還有業主的父母。

在人口日漸老化的今天，老一輩香港人資助子女入市，便有點將退休金甚至棺材本押在賭枱上賭一鋪的感覺：樓價升了，解決了子女的置業問題，也可取回資金；萬一樓價下跌，資金被縛，退休後的財政情況將更為拮据。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月27日

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平均供款與入息比率仍偏低

第四季起有多個新盤推出，一手樓市場發展商以折扣、優惠等吸引買家；二手市場成交偏淡，但成交價未見明顯調整，仍在高位徘徊。按揭方面，雖然樓價持續高企，但平均供款與入息比率仍維持偏低。

金管局在11月向立法會提交文件，最新的平均供款與入息比率報35％，較2010年8月金管局首次收緊按揭指引前的41％，明顯下調。

平均供款與入息比率，統計的是實際批出的按揭中，每月還款佔申請人實際入息的比例。過去銀行要求每一宗按揭的供款與入息比率不可高於50％，所以平均數會低至40％左右。2010年8月之後，按揭指引多番收緊，加上壓力測試的要求，令數字持續下跌。

數字的另一重意思，是現時申請住宅按揭的買家，家庭收入會較全港中位數，甚至是居於私樓家庭的入息中位數略高，以現時最新的九月數據來說，當月新批按揭的申 請人/家庭平均收入約3.4萬。樂觀的分析是現時以按揭入市的買家，有較佳財政能力；悲觀的分析是樓價高企，有資格入市的買家數目減少，一手市場消耗購買 力後，二手市場成交量或維持偏低一段較長時間。

原文刊於晴報 2013年11月26日

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光棍節與樓價

11月11日，內地民間叫光棍節，最熱門的新聞，自然是淘寶網以「節慶優惠」的名義，創下破紀錄的銷售額。事實上，「光棍現象」不只在內地出現，在香港也有類似情況，但較少人留意到，此一現象對樓市的影響。

以2011年人口普查數據計，當年30歲的男、女，從未結婚的比率是61.2%及47.3%。而2001年的數字，數字分別只是55.9%及38.9%。(有興趣的讀者可往人口普查網站自訂圖表，http://www.census2011.gov.hk/tc/interactive-visualisations.html )事實上在所有的年齡層，從未結婚的人口比例都持續增加。

不婚人士數目上升，其中一個結果是單身住戶數目增加。以實際數字來說，2001年，香港有27.2萬個一人家庭，2013年中數字升至40.6萬，增幅49.3%；而遠高於同期全港住戶的增幅12.5%。

即十多年間，一人家庭數目增加逾13萬，或者說，大概以每年一萬戶的速度增加，(當然，除了不婚、遲婚外，離婚率上升及自然的喪偶都會導致一人戶數目增加)此一現象對樓市有幾個影響。

其一是市場對小型單位的需求上升，而且此一需求影響範圍遍及各類型住宅。對應於此類需求上升，房委會在公屋供應方面，已增加一人單位的供應，預計未來四年，每年平均有3,200個一人單位供應，但此類單位會優先供單身長者入住；據房委會資料，單身長者輪候公屋平均時間是1.5年。對於非單身長者人士輪候公屋時間，官方卻一直沒有公開資料，而坊間一般估計是需時七至八年。

私人市場方面，近年新盤的一房單位或全開放式單位比例亦明顯增加，但由於整體供應偏緊，少量供應的小型單位，入場費動輒四、五百萬元。而另一個極端，就是舊區盛行的劏房。

當然，單身一族要獨居，不一定要選擇樓價四、五百萬元的一手單位；也不一定只能屈就於劏房。不過，參考第一季個人入息中位數，只為1.2萬元。處於中等收入的單身人士，以最長還款期30年計，要通過壓力測試，最多只可借入約131.7萬元的按揭，以9成按揭計，即樓價146萬元左右---基本上以此為目標，已不必考慮任何大型屋苑的單位。

以市場分類為「上車樂園」的嘉湖山莊而言，新近成交的2房單位，成交價在230萬元左右，以9成按揭計，借款額為207萬元，要通過壓力測試，即使選用最長的30年還款期，月入也要有18,840元，高於個人入息中位數57%。簡單來說，除了少數收入遠高於中位數的單身人士，大部分單身族如希望以置業解決居住問題，唯有選擇偏遠地區或樓齡偏高的小單位。

在可見將來，除非樓價出現明顯跌幅，否則即使發展商推出的小型單位，價格亦肯定偏高，對滿足單身人士的置業需求幫助亦未必太大。令人遺憾的是，早前長遠房屋發展策略督導委員會討論房策時，似乎欠缺此方面的討論；而港府曾經提及的青年宿舍，本來可以舒緩此方面的問題，但現時落實的供應，只涉及2個項目約300伙，2016年落成，而且同時接受一人及二人家庭申請。展望未來，一人家庭置業難、租樓貴的現象會持續，小型單位的租金似乎會有一定支持；但光棍們對社會的怨氣料會積聚下去。

原文刊於iMoney 2013年11月23日

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人口與樓價 息息相關

早前候任聯儲局局長耶倫出席國會聽證會，市場演繹其言論，認為美國暫時未有條件結束量寬，低息環境可能延續至2017年。低息期持續利好樓價，但另一個重要因素——人口結構的影響卻可能被低估。

首先，美息是否真的會維持極低水平至2017年，是一個未知數；聯儲局隨時可因應需要上調利率不宜視低息環境為必然。其次要討論低息的效果，理論上低按息持續，會利好樓價；但影響樓價升跌的因素眾多，長期利率偏低，樓價亦不一定受惠。

最明顯的例子是香港的近鄰日本，日本自上世紀90年代以來，一直維持低息政策，但除了近一年樓價稍見起色外，樓價在過去一直平穩向下，至近一年，安倍政府 上台，壓低圓滙，市場憧憬日本經濟復甦，當地樓價才見輕微升幅。日本樓價長年向下，一般歸因於當地泡沫經濟爆破。但背後尚有多個原因，人口老化是其中之 一。

日本低息廿年 樓市未見起色
1989年，日本出現所謂1.57震撼，即當年出生率（每100人計）創新低至1.57，打破1966年以來紀錄（1966年日本人口增長特別低，為戰後 罕見現象，原來與迷信有關，是年歲次丙午，日人認為丙午年出生的女子不吉）。1989年之後，日本出生率紀錄持續創新低，去年是1.39。日本人不願生的 結果，是人口老化，當地年齡中位數是44.6歲，是主要國家中第二高。

人口老化，代表經濟活力欠奉，反映在資產價格上，便是樓價長年欠缺增長。至於人口老化與經濟欠佳，何者為因，何者為果，需要留待經濟學者研究。

回頭再看香港。如果日本的經驗有一定參考性，香港樓價長期表現亦不容樂觀。香港現時年齡中位數約42歲，據維基網站數據，是全球第六老的國家或地區。現時 香港的人口年齡分布，類似於2000年左右的日本人口金字塔呈中間闊，兩頭窄，人口以四、五十歲人士居多，甚至本地出生率亦略低於日本，去年只有 1.28。此一人口結構，可能預示未來置業需求下跌、經濟動力減弱。

人口增長放緩 不利樓市發展
當然，香港與日本不同——日本大致上抗拒外來移民，而香港一直大量接納外來-特別是中國來的人口。就算本地出生率偏低，理論上只要大量引入新移民，可紓緩 人口老化的問題。但香港社會近年對新移民的抗拒情緒似見上升，港府現時就人口政策進行諮詢。說到最後，現時本地人口問題便是如何紓緩人口老化，處方不外乎 增加婦女生育率及引入移民（及外地勞工）。但低出生率是所有發達社會的共通問題，不應期望港府可以解決。而引入更多新移民、外勞都是經濟理論上可行，但政 治上充滿爭議的方案，弱勢的港府未必有魄力更改新移民政策。

展望未來樓市，即使看好低息持續，亦不宜低估本地人口老化，經濟增長疲弱的影響。

原文刊於置業家居 2013年11月23日

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樓市調整期的二按危機

上星期我們提到，發展商為一手盤提供二按，目的在於賣樓，但發展商的本業不是貸款，一、二按的審批，較為依賴銀行。一手盤二按在過去近10年都沒有帶來嚴重問題，原因在於樓市大升，問題被消弭。但如果樓價一旦回調，新盤二按潛在的問題便會陸續浮現。

對借款人來說，以二按入市，好處當然是首期開支減少；但此好處卻有不少代價。最明顯的，是只要涉及二按的付款安排，單位售價必然較高。選用二按，售價一般有1至3%的差異。當中的差價，可以視為發展商對二按資金成本較高的一種補償；當然，即使售價略高，二按的利率還是不可能低至一按水平，借款人仍需支付較高的二按利率。其次，二按與一按獨立，按揭契、未來贖契費用也會增加。

借款人借入了一個2年期免息免供的二按，購入一手物業。如意算盤是2年後樓價上升，便以轉按方式避免支付二按利息。此計劃在樓市上升期較容易執行；不過，一旦樓價橫行，甚至回落，借款人便難以轉按慳息。如果碰巧2年後最優惠利率及拆息回升，加上二按供款假期結束，借款人便需面對供款突然急增的壓力。

跌市現象　借款人選擇性拖欠行為

根據業內人士透露，在樓價高位入市，同時借用一、二按的買家，有時會出現有趣的還款行為：在一按維持準時還款的同時，卻選擇性拖欠二按供款。現象的解釋，是借款人認為自己在高位入市，將怨氣發洩在提供二按的發展商財務公司上。此當然是非理性的行為：一來拖延還款有罰息，二來也會影響自己的信貸紀錄。

但有意思的是，多數情況下，即使借款人經常性拖延供款，發展商的財務公司亦難以採取有效行動---很簡單的原因：碰上跌市，即使迫借款人賣樓，也是銀行一按優先收回欠款。發展商財務公司面對借款人拖欠供款，有時也只能啞忍。

可以說，在跌市時，二按不但會影響借款人(難以轉按，需要長期捱貴息)；同樣也會影響發展商：由於資金成本高，發展商難由貸款取得合理利潤，更可能面對借款人非理性的拖債問題。較少人提及的是，二按的服務成本高，效益亦欠佳。

二按管理成本高　效益低

貸款之後，借款人還款是要管理的—債仔準時還款要管理，萬一債仔遲供款，便要安排追收、計算罰息。全部手續都不是起樓、賣樓部門的專業，需要額外維持一定的人手。一個項目500伙，有100伙借用二按，在升市時，可能100伙都在在兩年後提早還款，發展商不必長期管理有關戶口。但在跌市時，借款人難以轉按，二按戶口便需要人手長期管理。極端來說，萬一有1伙的買家因種種理由，一直不賣樓、不轉按，維持二按還款。此種情況下，發展商便只好奉陪，一直維持人手管理少量戶口，效益之低，外人難以想像，可說是典型的「舊經濟」產業模式。

可能是過去多年，二按問題在大升市中被隱藏；也可能純粹因為提供二按的機構不是銀行，金管局鞭長莫及。在新盤二按上，現時只有兩個基本要求：提供一按的銀行同意；以及一、二按還款相加，需要通過壓力測試。相對於整筆一按的組合，此種要求是明顯較為寬鬆的。一些供款能力處於邊緣位置的買家，可能無視潛在的供款震盪，錯誤評估自己的負擔能力入市。

可能有人認為，買家借二按入市，他日面對供款壓力，也是食得鹹魚抵得渴。

金管局近年對銀行按揭風險的管理可說日趨嚴謹，目標都是維護金融體系穩定，不過，樓價一旦調整，一、二按組合帶來連環違約的風險勢將增加；如何避免此類貸款安排成為重重防範下的弱點，值得留意。

原文刊於信報網站 2013年11月23日

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新盤二按的風險

600萬元以上物業按揭成數受壓，不少發展商會推出二按，以配合新盤銷售。不過新盤二按存在的目的，與其他貸款不同，由此對物業買家、貸款機構以至金融體系都帶來連串影響。
不論是銀行提供的一按、一般財務公司的二按，以至私人貸款、信用卡貸款，貸款方的目的都在於透過貸款賺取息差。相對來說，二按由發展商關連機構提供，其主要目的卻不是賺取息差，而是透過二按，方便賣樓。基本目標有別，令新盤二按由批核至產品結構都與別不同。

發展商推優惠增二按吸引力
首先，發展商目的是以二按協助賣樓，簡單來說，只要一按銀行同意，借款人借取一、二按又可通過壓力測試，發展商便會借出二按；審批的要求較持牌銀行的批會標準寬鬆。
對選用二按入市的買家來說，金管局的壓力測試便成了避免買家超借的唯一防綫，一些負擔能力處於邊緣位置的買家，仍然可能因為二按審批寬鬆而超借入市。

在產品結構上，發展商為了增加二按的吸引力，一般會提供還款初期的利率優惠（Teaser Rate），或供款假期（Payment Holiday）。此種設計，一來是為買家盡量降低初期的供款金額；二來也是鼓勵買家，早日償還整筆二按－－發展商本業不在貸款，根本不希望長期管理二按 戶口。

不過，一旦供款假期完結，又遇上市場利率回升的話，一、二按供款會暴升，形成供款震盪（Payment Shock）。如果借款人收入不穩、樓價下跌，一、二按的整體違約風險便會大幅增加（詳見「利率倘上升二按供款震盪大（2012年5月26日）」）

二按潛在問題因樓價上升消失
新盤二按批核標準較寬鬆、還款設計可能導致未來供款急升。近幾年二按沒有出現大問題，原因在於近年樓價呈大漲小回局面，二按的潛在問題都被高升的樓價自然 消弭。以二按購入新盤的買家，只要在償還二按前申請轉按，便可避免償還高息二按。借款人順利轉按慳息、貸款方提早收回貸款。問題是，如果樓價一旦回調，新 盤二按潛在的問題便會陸續浮現。
借款人以二按入市，首期開支可減少；但卻有不少代價。只要涉及二按的付款安排，單位售價必然較高。選用二按，售價一般有1至4%的差異。其次是二按的利率較高，優惠期後，利率一般以最優惠利率為準。

根據業內人士透露，在樓價高位入市，同時借用一、二按的買家，有時會出現有趣的還款行為：在一按維持準時還款的同時，卻選擇性拖欠二按供款。似乎是將樓價下跌的怨氣發洩在提供二按的發展商財務公司上。

發展商管理二按成本高
問題是，即使借款人經常性拖延供款，發展商的財務公司亦難以採取有效行動---很簡單的原因：碰上跌市，即使迫借款人賣樓，也是銀行一按優先收回欠款。

可以說，在跌市時，二按不但會影響借款人；同樣也會影響發展商：由於資金成本高，二按利潤微薄，更可能面對借款人非理性的拖債問題。除此之外，二按的管理成本亦遠高於一般人估計。

貸款需要管理-債仔準時還款要管理，萬一債仔遲供款，更要安排追收、計算罰息。在升市時，如果二按全部提早還款，發展商不必長期管理有關戶口。但在跌市 時，借款人難以轉按，二按戶口便需要人手長期管理。發展商便維持人手管理少量戶口，效益之低，可說是典型的「舊經濟」產業模式。

可能有人認為，買家借二按入市，他日面對供款上升的壓力，也是食得鹹魚抵得渴。不過，一旦利息上升，樓價調整，一、二按組合帶來連環違約的風險勢將增加；卻可能成為金管局重重防範下的弱點，其潛在影響，值得留意。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月20日

資助房屋的按揭問題

在香港要置業安居，除了買私人樓，也可購買居屋、夾屋、租置計劃等政府資助房屋。在樓價上，此類物業在一手發售時一般會有一定折扣，而在按揭上，此類物業亦會與私樓按揭有較大不同。

資 助房屋在一手出售時，出售機構（房委會或房協）會為按揭提供擔保，因此買家可以不必支付保費而申造高成數按揭，由於有官方機構擔保，銀行對此類按揭的批核 亦甚為寬鬆。但正因為有官方機構擔保，物業轉按、加按的自由度會遠低於私人物業。例如私人樓樓價升值，業主可透過加按套現，以較低的利息成本取得資金。如 果物業是資助房屋，按揭涉及官方機構擔保，擔保形式會是固定金額（Fixed Amount），而非一般私人擔保的無上限（All Monies）。簡單來說，即使物業升值，業主在轉按、加按前，便需要向有關機構申請，並取得同意才可進行，但有關程序相當費時，一般需時數個月。而醫療 開支、償還債務等會是較常見的理由。

當然，上述限制只在資助房屋尚未完成補價手續前成立。一旦物業完成補價，在法律上便等同一般私人物業，轉按、加按等都不需要官方機構同意。

原文刊於晴報 2013年11月19日

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一手盤二按本質

自從金管局收緊按揭指引、按揭保險計劃只接受600萬元以下物業申請以來，不少發展商推出二按，以配合新盤銷售。市場對新盤二按的存在，早已習以為常，但對於二按的本質、二按對借款人、發展商及金融體系的影響，卻甚少討論。

在一手住宅市場，所謂二按，是指由發展商關連財務公司在銀行一按以外提供的按揭貸款。一按加二按的組合，可令新盤準買家盡量降低置業首期。

新盤二按目的：賣樓

不論是銀行提供的一按、大家晚上看到財務公司的二手物業二按、以至私人貸款、信用卡貸款，貸款方的目的都在於透過貸款賺取息差。相對來說，二按由發展商關連機構提供，與銀行一按有眾多差異，包括利率、借款人斷供時貸款人取回欠款的優先次序等等。但最大的分別是，發展商提供二按，目的不在於賺取息差，而是透過二按，方便賣樓。

目標的不同，帶來一連串重大影響：

首先，發展商目的是以二按協助賣樓，因此亦不會以一按銀行的正規方式審視借款人的還款能力。簡單來說，只要一按銀行同意，借款人借取一、二按又可通過壓力測試，發展商便會借出二按。或者有人會說，銀行同意、要通過壓力測試，借款人也有起碼的還款能力了。

但必須指出，同樣是樓宇按揭，二按的要求其實遠較持牌銀行的批會標準寬鬆。另外，銀行即使同意一按借款人借用二按，也不會以同樣嚴格的態度審視二按對借款人的影響。原因在於，一旦借款人違約，貸款人要拍賣物業抵債，一按機構是有優先順序取回欠款的，如有餘額才由二按機構取回欠款。加上二按的錢不是由銀行借出，銀行自然不會以和一按同等的態度審視借款人的還款能力；相對而言，一按貸款由銀行提供，銀行批核自然更為審慎。

對選用二按入市的買家來說，金管局的壓力測試便成了避免買家超借的唯一防線，一些負擔能力處於邊緣位置的買家，仍然可能因為二按審批寬鬆而超借入市。

發展商為了增加二按的吸引力，一般會提供還款初期的利率優惠(Teaser Rate)，或供款假期(Payment Holiday)。此種設計，一來是為買家盡量降低初期的供款金額；二來也是鼓勵買家，早日償還整筆二按-----發展商本業不在貸款，根本不希望長期管理二按戶口。

不過，一旦供款假期完結，又遇上市場利率回升的話，一、二按供款會暴升，形成供款震盪(Payment Shock)。如果借款人收入不穩、樓價下跌，一、二按的整體違約風險便會大幅增加。

二按未出問題　全因樓價上升

新盤二按欠缺有效審批、還款設計可能導致未來供款急升。近幾年二按沒有出現大問題，原因在於2003年以來樓價呈大漲小回局面，二按的潛在問題都被高升的樓價自然消弭。簡單來說，二按的利率較高，供款假期後供款急升，但樓價上升了，銀行又因熱錢流入，新造按息偏低。以二按購入新盤的買家，只要在償還二按前申請轉按，便可避免償還高息二按。極端情況下，即使買家出現財務困難，需要斬倉賣樓，上升的樓價亦可抵償一、二按有餘。

升市之中，二按的問題被隱而不見。甚至可以說，升市為二按的借貸雙方帶來雙贏：借款人順利轉按慳息、貸款方提早收回貸款。

不過，現時市場普遍認為樓價偏高，可能出現較大調整，過去幾年不成問題的二按，在未來數年可能嚴重影響借款人、發展商，甚至是銀行體系。篇幅所限，下回分解。

原文刊於信報網站 2013年11月16、17日

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新盤二按需知

市場焦點集中一手盤，除了因為發展商有種種回贈，抵銷印花稅開支外，亦與部分新盤提供二按，令買家首期支出減少有關。新盤二按的利率一般較高，但往往會以 初期免息免供等方式降低置業初期的供款總支出。對於如何處理此類一手二按，市場一向有不少獨到見解，但必須留意，部分招數在現時的指引下難以執行。

發展商的資金成本較銀行高，由發展商關連財務公司提供的二按，全期利率一般會以最優惠利率（P），或P+計算。但為減少置業人士初期的供款支出，二按供款 初期一般有優惠，常見的是首2年供款利率較低以吸引借款人（Teaser Rate），或首2年免息免供，營造一個供款假期（Payment Holiday）等。到優惠其後，才恢復以正價利率還款。

對於此類二按，會在優惠其後出現利息支出及一、二按總供款大升的情況，我們稱之為供款震盪（Payment Shock），供款佔月入比例急增，借款人可能難以適應。「市場智慧」的應對方式，便是「到時轉按」。即在優惠期過後，透過轉按將整份按揭的利息及供款壓下來。
但「轉按減息」要有三個條件配合，缺一不可：
一、新造按息息差不可出現大幅上升；
二、樓價有一定升幅；
三、轉按金額/成數不逾官方指引。

按揭指引令「轉按慳二按息」執行難度增加
嚴格來說，三個條件都是變數。未來新造按息是多少、樓價會不會持續上升、官方按揭指引會不會收緊，都是未知數。但現行的官方指引似乎已令一些2、3年前以二按購入一手盤的業主，即使樓價出現一定升幅，新造按息未有大升，仍然難以轉按。

以一個2年前購入，作價1,400萬元物業為例，假設當年以五成一按，兩成二按的組合購入。2年前借款額是一按700萬元，二按280萬元；總額980萬 元。當中一按利率，與現時新造按息一樣，在2.15厘水平。二按利率為P（5厘），但首2年免息免供；物業二按供款假期即將完結，業主希望以轉按方式減少 利息支出。

2年來，假設物業升幅20%，現值1,680萬元。根據最新的按揭指引，市值1,000萬元以上物業按揭成數上限5成，透過銀行最多可借840萬元。假設 借款人當初的一按選用25年供款，2年下來，大概還了44萬本金，現時未償還按揭餘額656萬元，二按首2年免息免供，即沒有償還本金，現時未償還按揭餘 額280萬元，即一、二按未償還餘額936萬元（見表）。現時轉按最多可借840萬元，換言之，不足以償還一、二按。業主需要以5厘利率償還二按，或者另 撥資金提早還款。

轉按需樓價見明顯上升

另一個角度看：如果置業人士現時以5成一按加2成二按的組合入市，一按年期如為25年，利率2.15厘，二按首2年免息免供。假設利率及官方按揭指引不變，未來計劃以轉按方式避免支付利息較高的二按，樓價需要有33.7%升幅。
在樓價已在高位運行多年，而且一手盤開價一般貼近二手，甚至略為高開的情況下，預期樓價2年累積三成多的升幅，可能過於樂觀。換言之，流行多年，應對高息 二按的市場智慧：「到時轉按」，在現時的環境下，執行有一定難度。當然，如果置業人士一早選用全期按息較低的高成數按揭組合，便不需要在置業後兩三年，面 對難以轉按，惟有「捱」高息二按的問題。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月13日

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樓價租金比率看樓市

評價一地樓價是否偏高，有很多標準，其中一個是樓價租金比率（Price Rent Ratio, PRR）根據Global Property Guide網站資料，香港的PRR是33倍，意思是如租金及樓價不變，購置一個物業收租，要33年才收回本金。

PRR 由比較物業的樓價及租金而來，本地較常見的說法是租金回報率，33倍的PRR，租金回報率即3％左右。PRR的概念類似於股市的市盈率，當然是其中一個衡 量資產價格是否偏高的指標。不過，正如市盈率低不一定代表股票抵買，PRR或高或低，也不是一個表示樓價偏高偏低的標準。

某一公司的股票市盈率偏 高，往往代表市場看好有關公司前景，認為公司的盈利會改善，未來市盈率會回落。在樓市而言，投資者忍受3％的租金回報率，除了預期未來租金上升，可令回報 率上升，PRR回落外，主要原因其實是看好樓價升幅。對投資者來說，租金回報只是甜品，樓價升幅才是主菜。當然，現時要問的是，在多種印花稅推出，物業買 賣成本大升的當下，期望樓價仍會有多少上升空間。

如果樓價受官方措施遏抑，升幅受限，投資者便會期望有更高的租金回報率才會入市，流入樓市的資金減少，可能是樓市調整的契機。

原文刊於晴報 2013年11月12日

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樓按負債比的運用

我們曾在本欄多次提及，除了常用的「供款負擔比率」(Debt-to-income ratio, DTI)之外，置業人士可利用 樓按負債率(Mortgage Debt Leverage , MDL)作為風險管理的工具。在此說明一下MDL的基本概念及運用方式。

先與DTI比較，DTI的基礎，是以按揭每月供款支出，與收入比較。在未有壓力測試的年代，一般銀行以DTI 50%作為批核標準，即在無其他貸款需要償還的情況下，如借款人每月按揭供款不逾50%，即算通過DTI標準。但DTI有明顯問題：利率敏感。例如在按息極度偏低時借入按揭，一旦利率回升至正常水平，便可能出現供款偏高的情況。可能基於此一缺陷，金管局引入壓力測試的標準，而且引入以來，標準已經調整一次。理論上，引入壓力測試之後的DTI標準，一定程度上避免了借款人嚴重超借的風險，但代價是計算較為複雜，一般置業人士難以明瞭。

相對而言，MDL便是一個較易明白的風管指標。MDL的原則，是以總借款額與收入比較。例如按揭借款400萬元，年收入40萬元，MDL便是10倍。了解過如何計算MDL，以下略為講解如何應用。

根據金管局統計，9月份新取用按揭平均金額為258萬元，現時居於私樓的住戶入息中位數為3萬元，即平均來說，本地平均MDL為7.2倍。這是一個中間偏高的數字，1997年樓市高峰期，平均MDL為8.26倍，2002、2003年樓市低谷，數字曾低見4.24。2008年之後，數字在6.2至8.1之間徘徊。

平均MDL有兩個作用，其一是作為計算個人按揭負擔時的參考座標；其次是作為觀察樓市的指標。

年青、潛在收入增長高  樓按負債比可略高

平均MDL 7.2倍只是一個平均數，意思當然是有些人的按揭借款高於年薪7.2倍，有些人則相反；作為計算個人按揭負擔的座標，不表示個人MDL高於平均一定是高風險，低於平均就是低風險。舉例而言，如果是新入職的年青政務官，不但預期的工作年期較長，薪金更可望隨薪金點及通脹穩定上升，MDL的倍數即使定得較高，樓按亦在可負擔水平內。相反，如果是50歲開外的一般上班族，預期的工作年期較短，收入亦未必有大幅上升空間，將MDL定在年收入7倍仍可能太高。基本原則是，如果預期有較長工作年期、收入會有較穩定增長，MDL可定得較高。相反，如果預期收入欠增長，MDL宜定得更為保守。

不同個案千差萬別，不管是DTI及MDL，都難以劃出一個適用於全部情況的風險管理指標。不過，客觀估計未來收入變化，了解自己的償付能力，卻是考慮貸款時永遠適用的風險管理態度。

MDL 作為觀察樓市指標

MDL除了計算按揭負擔外，亦可作為觀察樓市的指標：平均MDL處於偏高水平時，往往代表樓市升勢無以為繼。

當然，平均MDL會受多種因素左右，包括樓價、按揭利率、官方容許的一般按揭成數上限，以及樓按借款人的借款心態等，都會影響MDL上落。2002、03年數字處於極度偏低水平，反映的不但是樓價處於低位，亦與市民對前景信心欠奉，盡量減少按揭貸款有關。而偏低的數字亦表示，市場累積的潛在購買力強勁，一旦基本因素好轉，便會形成持久的樓市上升期。

現時的平均MDL 7.2倍，屬偏高水平，但與上一次樓市高峰期的8.26相比，仍有一段距離。樂觀地看，樓價在此水平的平均按揭負擔下，仍有可能在高位運行一段時間。必須強調，現時MDL未突破上一次高峰期的紀錄，主要原因是監管機構嚴控按揭成數，令新批按揭的平均金額偏低。但現階段看不到按揭成數上限有放寬的可能，7.2倍的MDL，可能是一個再難上升的數字，按揭槓桿受限，流入樓市的資金難大幅增加，可能會出現MDL遠離上一個高峰期紀錄前，樓價已轉勢的情況。

原文刊於信報網站 2013年11月9日

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借到盡的風險管理

樓價已在高位運行數年，主流意見估計樓價將有明顯調整；按揭方面，看淡後市的分析中，引申而來的風險管理策略是「減少按揭成數」。但此個想法可能是捉錯用神。

根據過往經驗，本地樓價如有明顯調整，多數伴隨經濟下行。經濟下行期對一般人最大的影響，可能是失業危機、頓失收入。如果現時有實際置業需要，但又擔心前 景有變；較合理的應對方案是保持較多的流動現金－－要在置業的同時，流通現金保持一定水平，方法是提高按揭成數，而不是相反。

如果預期樓市大升，不少人會以「借到盡」的方式；即用盡手上資金作首期，以「借得幾多得幾多」的態度入市，務求以按揭槓桿放大日後售樓利潤。

減低首期=增加現金
現時如果判斷樓價會出現較大調整，合適的態度當然不是借盡；而是小心計算自己可以負擔的貸款上限，避免貸款總額過高；但在按揭成數上，反而應該降低首期支 出，令自己手上持有較多現金，應付未來所需；我們叫這種控制貸款總額，而選用較高成數按揭的策略為「盡借」。以手上有120萬元，年收入40萬元的個案為 例，如將貸款總額控制在年收入7.5倍，即最多可借300萬元。較合理的應對方案，是以33萬元左右作首期，購入333萬物業，借款300萬元，按息 2.15厘，30年按揭，月供11,315，佔月入38%，留下87萬元現金儲備。

在例子中，買家當然有能力以3成首期購入價格類同的物業，但結果卻是減少現金儲備，等於削弱自己在經濟下行期的防守能力。

事實上，選用高成數按揭，意味借款人手持較多現金，在經濟前景不明的日子，此會是一大優勢。由借款人的角度考慮，要進行有效的風險管理，重要的是借款總額是否在負擔能力範圍內，按揭成數反而不是重點。

借貸是有成本的，最明顯的成本是利息。其次是機會成本，以借盡的態度入市，其機會成本便是不同低首期方法之間的息差，例如正常的高成數按揭（包括按揭保 險）、一按加二按，甚至是一按加私人貸款或信用卡貸款等。在眾多途徑中，以高成數按揭的成本最低。高成數按揭雖有保費開支，但攤長在20、30年的還款 中，不會明顯增加負擔。

「租樓等跌」具高昂執行成本
相對而言，準買家如果選擇租樓，計劃在樓價明顯調整後再入市，則一來其他投資的回報未必吸引，二來無人可準確預測樓市，「租樓等跌」的策略卻有高昂的執行成本。萬一樓價持續在高位橫行更長時間，累積租金開支可觀。

綜合而言，如果有實際住屋需要，準買家在避免借取過高的貸款額的前提下，仍可考慮以低首期方案入市。此會是現時樓市環境下，較平衡的風險管理策略。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月6日

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供樓 = 樓奴？

經常聽到人說，置業動輒供款20、30年，供款佔月入四、五成，嚴重影響生活質素，供樓是當「樓奴」。置業不是解決居住問題的唯一途徑，但認為供樓是當樓奴，在多數情況下，卻是一個計錯數的判斷——忽略通脹的威力。

2012年香港通脹率是4.7％，今年八月最新通脹率是4.2％；與過去高通脹（如八、九十年代）的數字比較，算溫和水平。但4％通脹率，意味18年左右，平均物價會升一倍；或者說同樣面額的貨幣，在4％通脹下，購買力每18年下跌一半。

今天借入的購買力較高的錢，是以未來購買力較低的錢償還。按息不變的話，月供亦不變；現時按揭月供一萬元，通脹率4％。五年後，一萬元的購買力，大概等於現時的8,100元；十年後，一萬元的購買力，大概相當於現時的6,600多元。

假設較惡劣的情況發生，買樓後第二個月，利率就升3％（近十年的平均水平），即至五厘多，入息不變的話，由於有壓力測試，供款大概佔月入六成。假如收入隨通脹上升，五年後的供款負擔會回落至月入五成以下，十年後會回落至四成水平。

我們不是主張「買樓一定比租樓划算」，但在現代貨幣體系下，長綫而言，貨幣購買力會持續下跌，供款比重在正常情況，可望按年拾級而下。

原文刊登於晴報 2013年10月5日

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金管新措施 或令按息微升

金管局早前發言關注本地貸款增速過急，明年起將引入「穩定資金要求」措施，要求信貸增長較快的銀行在明年增加額外資金。漣漪效益下，按揭市場會受到什麼影響，值得置業人士留意。

金管局的數據顯示，今年以來，本地貸款增長18.8%；貸款升幅高於存款，令貸存比率升穿70%水平，觸動監管機構神經。金管局早前表示，為預防信貸風險，要求部分銀行在明年增加額外資金，預計全港約20間銀行受影響，部分銀行可能要加息以吸納存款，又或在新指引下，調節貸款增長步伐。不論是何種情況，都表示來年易借易批的環境可能出現轉變。

本地貨幣供應量M2中，港元M2在年內出現負增長，外幣M2的的增長亦有限；整體貨幣供應M2只增加2.3%，大幅落後於貸款增長；在此情況下，金管局關注貸款增長過急可說合情合理。值得留意的是，金管局近年多次收緊按揭指引，今年以來，住宅按揭未償還貸款總額一直維持在8,000多億元水平，增長只是2.5%；換言之，今年整理貸款增長的動力，主要來自境外用途貸款，而不是按揭貸款。

雖然貸款增長速度過高原因不在按揭市場；但在「穩定資金要求」措施影響下，來年按市料會受一定牽連。今年以來境外貸款增長快，原因之一是本地資金欠出路，包括樓市成交量低，按揭成數受限；相反，國內資金需求較緊張，部分內地企業向本地銀行貸款，銀行由此可賺取較高息差。貸款予內地利息較高的現象，料在短時間內難以改變。金管局關注整體貸款增長，未必會令銀行貸款予內地的興趣減弱，反而可能令來年按揭貸款增長受壓。當然，在低成交量的大環境下，就算新批、新取用按揭數字下跌，按揭貸款增長受壓，對銀行及用家的影響都不大。

另一層次的影響是利率。銀行要保持貸款增長，在新措施下勢將增加存款---最有效的方法是上調存款利率。事實上，近數月金管局統計的一年定存利率已微升，早前也有部分銀行以特別優惠方式如較高利率吸納存款。

整體而言，以銀行體系每日結餘逾1,600億元計，本地銀根仍然鬆動。但整個體系錢多，不代表分布平均，那些貸款增長過急的銀行，仍然有需要增加自己的存款，局部性的資金成本上調仍有機會出現。

按息如受帶動上升  將有一定心理影響

本地銀行存款利率有上調壓力，在資金成本帶動下，貸款利率包括按揭利率亦可能微升。但受制於聯繫匯率，港元存款利率難以大幅拋離美元。較可能出現的情況，是港元利率在今年底或明年初微升，但升幅將較為有限。

雖然在美息正式上升前，港息並無條件大幅上升。不過，如果明年初貸款利率(包括按揭利率)微升，將再一次提醒本地置業人士，按息不會無了期處於低位。對現時已吹淡風的樓市，調整壓力將再輕微上升。

 

貨幣供應量M2(百萬港元)
	港元	外幣	總計
1月	4,700,225	4,510,103	9,210,328
2月	4,572,805	4,529,877	9,102,682
3月	4,541,179	4,505,984	9,047,164
4月	4,571,046	4,630,905	9,201,951
5月	4,590,385	4,722,850	9,313,235
6月	4,543,265	4,676,385	9,219,650
7月	4,561,137	4,798,697	9,359,834
8月	4,591,565	4,830,222	9,421,787

資料來源：宏亞研究部、金管局

原文刊於iMoney 2013年11月2日

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