中小型行或將上調按息

二月底幾家大銀行上調新造按息至2.4厘起，但多家中、小型銀行並未跟隨，至現時為止，仍有銀行可批出按息低至2.15厘的P按，但相信此情況未必會持續太久。

整 體而言，香港四家主要銀行的按揭市佔率達六成；過去幾家大銀行調整按息，中小型銀行例必跟隨，可謂一呼百應。今次大行上調新造按息接近一個月，仍有中小型 行未有跟隨，表面理由是中小型銀行以「標準法」評估貸款風險，未按二月底金管局指示，使用「內評法」銀行上調按揭貸款風險加權比率影響。更實在的原因，可 能與中小型行趁機爭取市佔率有關。

中小型行存款規模較小，按揭業務胃納有限，市傳個別中小型銀行按揭業務表現非常理想。如果中小型行按揭業務提早達標時，他們便不需靠維持低按息搶生意，五、六月，中小型行有機會將新造按息上調至貼近大行水平。

不過，由於中小型行不受金管局上調按揭貸款風險加權比率的影響，他們訂定按息的靈活性會略高於大行，估計未來細行間斷地下調按息以搶佔市場的「游擊戰」會不時出現。

原文刊於晴報 2013年4月30日

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市場縮減 按息難大升

三、四月份，幾家銀行推出定息按揭，市場焦點在討論「定息按揭」是否「抵用」。但此類產品的出現，反映大行上調按息後，中小型行未有完全跟隨；大行既不能將按息再次下調，為保持競爭優勢，便推出定息產品，拓闊客源。

三月初部分銀行上調按息，原因在於金管局在2月22日發出指引，要求以「內評法」評估貸款風險的銀行(包括多家大型銀行)，將新造按揭的風險加權比率下限定於15%。之前此類銀行的按揭風險加權比率一般在10%以下；措施直接令銀行的資本成本增加(需要為按揭貸款預留更多資金)，觸發受影響銀行加息。

但是次大行上調新造按息的效果，卻與以往大相徑庭。過去大型銀行是業內的定價者，中小型銀行是追隨者。最近的例子是2011年初，恒生銀行表明暫停拆息按揭，整體拆息按揭利率亦告回升。但近月多家大型銀行上調按息後，仍有銀行按兵不動，維持舊價市民仍可取得按息低至2.15厘的新造按揭。

市場縮減，按息難升

部分銀行按息不變，表面原因是此類銀行沒有採用「內評法」，資本成本未受金管局指引影響。但更具體的原因，相信與市場收縮，競爭轉趨激烈有關。

2010年，新取用按揭總額為3,242億元，2011年是2,278億元，去年數字是1,919億元，數字兩年間回落4成；而展望2013年，幾乎所有業內人士都估計會進一步回落，問題只是幅度有多少。值得留意的是，同期香港的存款比率是持續在增加的。

簡單來說，不考慮美息走勢，單單考慮本地因素，銀行仍然水浸，而按揭市場規模則因人為因素縮減；本地按息並沒有上調壓力。

至於兩家在3月率先上調新造按息的銀行，都先後推出「定息按揭」優惠，其中一家的賣點，是標榜在供款初期，利率甚至較市場上按息2.15厘的浮息按揭更低。這反映大行上調按息後，在價格競爭上已處於不利位置，唯有推出利率相宜的定息產品吸引客戶。

或者有人認為，監管機構在2月可以上調指引，間接迫使銀行上調按息，未來也可以同一招數再迫銀行加息；但此招其實難以執行。

事實上，監管機構早前要求上調新造按揭的風險加權比率，已引起不少批評。而且其他使用「標準法」評估貸款風險的銀行，標準(按揭貸款的風險加權比率達35%)為國際協訂，更難由監管機構左右。因此，我們並不預期監管機構會再要求銀行上調按揭風險加權比率。

我們估計，雖然貸款需求持續縮減，但本地按息在第二季將大致維持不變，即在2.15厘至2.4厘間橫行。不過，中小型行的胃納有限，今次「不跟加息」，料會令其市佔率上升，部分更有可能提早達成全年貸款目標，下半年中小型行則有可能跟隨大隊，將按息上調至2.4厘水平。展望未來，本地因素難以進一步推升按息， 在美息上調前，本地按息或會於2.4厘水平止步。

原文刊於iMoney 2013年4月27日

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金價跌 樓價難倖免？

 上星期黃金價格波動，不少意見認為，金價下跌，樓價也難倖免；但我們認為，兩個市場各有其特性，不宜直接作出金跌樓亦跌的結論。

一般分析，有一些共同理由支持黃金及本地樓價在近年上升——美元供應增加，通脹長期存在；黃金及物業是實物，是理想的抗通脹投資；而近年利率偏低，亦令持 有黃金及物業的成本下跌。以上論點基本上正確，但黃金及物業的共通點，亦僅此而已。左右兩者升升跌跌，除了通脹及利率，尚有其他因素，而影響金價的其他因 素，可能對樓價並不相干，反之亦然。因此，兩者表現往往並不同步。

新世代投資者對黃金的印象，應該始於十多年前，由00、01年起持續上升。香港樓價則是在03年觸底反彈；兩者近10年的「同步率」或者說正關聯甚高，但其實兩者在歷史上並不總是同步上落。

90年代中期起，盎士金價長期在400美元水平徘徊，亞洲金融風暴後美匯高企，金價更輾轉回落至250美元水平。值得留意的是，在90至97年金價幾乎徘 徊不動的日子，香港樓價卻是坐上了火箭直升，累積升幅263%。同樣地，金價在去年第三季見頂後回落，相對而言，本地樓價卻在11至13年初急升。歷史數 據反映，金、樓價格可以完全不同步。

金價回落，可能反映市場預期聯儲局提早結束量寬；而提早結束量寬，對香港樓價屬利淡因素。但需要強調的是，有眾多因素影響金價，例如歐洲一眾央行是否會沽 出黃金儲備；如果歐洲央行團結一致沽金，當然會利淡金價，但卻不會對本地樓價有實質影響。由於左右金價、樓價的因素不盡相同，不能因兩者近十年走勢大致同 向，而說金價調整，樓價亦一定有壓力。

物業可作居所 性質異於黃金
坊間智慧，認為黃金是實物，可抗通脹，但上文提及的90年代中後期，美國/世界的通脹持續，但金價卻出現明顯跌幅，反映坊間智慧並不一定有效。黃金的確是 實物，不似現代貨幣，可以人為的大量製造。但黃金其實除了閃閃生輝，實際上也沒有多少功用。只是黃金有幾千年作為貨幣的傳統，每當世人懷疑信用貨幣時，便 會增持黃金，以求安心。但當世人對信用貨幣的信心回升時，對黃金的需求便下跌；90年代時，美國雖然有明顯通脹，但美元卻是強勢貨幣，因此金價仍是抬不起 頭。

相對而言，本地物業卻不是貨幣的代替品；而且物業有實際的居住作用，此特性都與黃金不同。金價下跌，如果代表美元轉強、聯儲局提早收水，都不利於本地樓 價。但如果金價波動有其他原因，如央行沽金，便與樓價幾乎完全沒有關係。總結而言，對關心本地樓價的讀者來說，金價只有間接的指標作用。

原文刊於置業家居, 2013年4月27日

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緩慢跌市模式 用家主導

本周有兩家機構分別發表樓價預測，一家估計樓價全年下調5至10%，另一家則估計樓價會下跌25%。後市跌幅人言人殊，但多數意見認定樓價會下跌。整體而言，我們同意樓價有調整壓力，但今次的調整，可能會有點「與別不同」。

先回顧一下，過去樓市下調周期有一個模式：
成交價見頂回落，用家傾向租樓，投資者斬纜止蝕，市場供過於求，成交價進一步調整。
近年港府的種種措施，卻已令市場生態轉變。2011、2012年二手市場成交量只有7.5萬及7萬宗，較2010年的12萬宗回落。踏入2013年，首季二手成交量較去年同期再下跌15%。在過去，成交量回落，往往反映購買力被消耗，有能力追價入市的準買家買少見少。

但今次樓市發展可能與過去的周期並不一致；2010年底推出的額外印花稅、去年10月的買家印花稅、今年的2月的雙倍印花稅，分別將短線投資者、非本地買家及持有多於一個物業買家的買賣成本大幅增加，迫使他們離場。

換言之，現時成交量極度偏低(代理謂貼近SARS期)，並不完全因為購買力被高樓價消耗，而是政府增加部分買家的交易成本，令他們選擇不進場，市場改以用家為主導。

市場欠炒家持貨
用家與投資者不同，投資者決定入市與否，只需計算回報是否合算，對於單位坐向、景觀等較不在意。對於短線炒家來說，只要持有物業到達目標價，便可放售。

相反，用家主導的市場，買賣的決定都仿如慢三拍，用家自然要考慮物業景觀、坐向、甚至單位鄰居是何人。古老相傳，有心水單位最好白天看一次，晚上看 一次，有機會最好黑色暴雨時也看一次，用家入市決定往往較炒家緩慢。到了用家出貨，如果是自住單位，難以交下鎖匙予代理安排準買家睇樓，甚至有買家提出滿 意出價，業主也要計算新居是否可配合交吉。

整體而言，現時市場以用家為主(不單準買家以用家為主，連近兩年入市的都以用家為主)，而外圍因素到目前為止尚未惡化。雖然「樓價必升」的預期已經 扭轉，但樓市欠缺大量投資者斬纜止蝕，因此樓價調整速度會極為漫長。以中原指數為例，1997年10月中高位為102.93，金融風暴爆發，一個月後的指 數為87.68，一個月下跌近15%。3個月後指數為72.98，較高位回落3成。

此類跌幅出現，必須要有人大量出貨。要有人大量出貨，此是現時樓市欠缺的因素。因此，近期中原指數調整了一個月，幅度卻只是2%。除非外圍因素急劇惡化，否則，我們並不預期樓價會出現急速/大幅度調整。

現時業主持貨成本低，也沒有多少炒家急於放盤；另一方面，準買家卻已期望樓價調整，放慢入市步伐；未來一段時間，樓市會象一個洩氣的皮球、樓價以極緩慢的速度調整。
較大可能令樓市出現重大調整的，似乎是外圍因素有變。例如主要經濟體出現重大經濟危機，美國現時似乎已逐漸擺脫衰退，對香港較大影響的可能是中國經濟增長嚴重放緩，其次是日本量寬救市失敗，都可能嚴重影響區內經濟。

留意周邊政經形勢
另外要注意的是周邊國際形勢，中日或南北韓擦槍走火，又或伊朗與美國爆發衝突，都足以令香港經濟出現重大動盪。
周邊政經情況萬一惡化，樓市此個洩氣皮球的裂縫便會擴大，調整速度才會加快。
最後要說的是美國的量寬措施，我們反而認為美國即使收水，對本地樓市的影響也不大。美國收水，最可能的情況是經濟好轉，中、港對美經貿可望增長，此 情況下，即使聯邦基金利率上升至2005年水平，即上升5厘，由於港息過去沒有跟足美息下調，我們估計港息上調幅度約3厘，不足以嚴重影響本地樓市。

原文刊於信報網站 2013年4月27日

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政府縮手不遏樓市的條件

 樓市成交量急跌，物業代理界有建議，港府為種種遏抑樓價措施設下日落條款。考慮到現實情況，港府為遏市措施設下日落條款的可能性不高；但我們認為，官方內部可能已為遏市措施定出「退場條件」。
2月22日港府推出雙倍印花稅之後，二手成交量一直偏低；而市場普遍估計，成交淡靜的市況會持續一段較長時間。直接受影響的物業代理自然叫苦連天，有地產 代理組織估計，如現時的成交量持續，將導致物業代理倒閉潮。問題是，以市場統計的樓價指數計，樓價其實只是輕微回落，港府不太可能在此情況下，收回有關措 施。
試想一下，現時樓價只是輕微調整，如果政府在現時/指定日其後，撤回部分措施，而樓價在此後出現較強勁的反彈；政府難免被指為「官商勾結」、「向地產霸權 屈服」。暫時而言，我們同意，現階段遏市措施有其必要。不過，如果遏市措施欠缺客觀的「退場條件」，未來在樓市轉勢後，遏市措施仍因官僚慣性而繼續存在， 反而令樓價波幅擴大。
淡市孫九招長期持續累供應
同類情況在上一屆政府亦曾出現：2002年，因應樓價持續下跌，港府推出「孫九招」，其中最主要措施包括取消土地拍賣、終止居屋計劃等。樓價在2003年 中反彈後，此兩項緊縮供應的措施卻一直維持，直至曾蔭權任期末年，才見修訂。眾多分析指出，本地樓價高企的其中一個根本原因，就是政府長期維持偏緊的供 應。
在淡市時推出的救市措施，在旺市時卻一直維持，可能與官僚避免惹禍上身的心態有關。在2005、06年，樓價已明顯回升後，政府不敢增加供應，以免樓價一旦下跌，影響民望。
同類的心態會不會在此一輪遏市措施重現，值得留意：如果主事官員為免引來批評，可能會在成交量、成交價出現下跌後，仍會維持遏市措施一段較長時間。最終，目標本來是「穩定樓價」的官方措施，反過來令波幅加劇。
滙價或為「退場條件」之一
需要重申的是，我們不是主張，現時就要收回遏市措施。畢竟樓價只有輕微調整，以風險管理角度來說，不可能說現時樓市風險回落，可以收回有關措施。以本屆政府的部署，我們相信，官方已要有一些客觀的標準，作為收回遏市措施的指標。
我們相信，其中兩個退場條件涉及滙價，具體而言是人民幣兌港元的升幅，及美匯指數。不少分析都指出，港元資產價格急升，是一個貨幣現象：美元偏弱，港元與美元掛鈎，以港元計價的資產便相對吸引。2005年中國匯改後，人民幣對港元持續上升，更推動大量國內資金南下掃貨。
理論上，如果美元轉強、人民幣轉弱，港元資產價格有下調壓力，屆時便是港府措施退場之時。現時有趣的是，美元有轉強迹象，但人民幣仍持續強勢。扣除兩個因素互相抵銷的滙價因素，最直觀退場準則便是樓價走勢。
官方可能會把「一年內樓價回落20/30%」，作為收回某些遏市措施的標準，以免樓價在下跌時，官方仍然遏抑需求。
必須強調的是：部分遏市措施，如針對非本地居民的買家印花稅、樓按壓力測試等，在「保障本地居民」、「調控銀行體系風險」等目標來說，不管樓價高高低低， 都有其合理性，值得長期維持。但另外一些明顯出於短期需要的措施，如中價樓的按揭成數受限、雙倍印花稅等，我們估計政府已有一定退場機制，確認市況逆轉時 收回，避免加劇資產價格跌幅。

原文刊於經濟日報網站 2013年4月24日

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估價機制

經濟學理論中，有買有賣便是市價；但在按揭業務中，甚麼是市價，卻不是完全由市場買賣來決定，當中涉及第三方／獨立的專業估價。

按揭是以物業作為 抵押品的貸款，業主將一個物業抵押予銀行，可以取得多少貸款，除了監管機構的限制外，便是由物業的估值來決定。在銀行的按揭貸款條文中，都會列明「最高貸 款額可達物業成交價或估價（以較低者為準）的n％。」以一般七成按揭為例，一個成交價400萬元的物業，如果估價只有380萬元，借款上限便是266萬 元，而不是280萬元。

銀行貸款受估價限制，與風險管理有關；如果銀行只按成交價批出貸款，一些有心人便可透過關連交易，自製高價成交，再從銀行取得巨額貸款。而獨立估價的機制，可保證物業價值沒有偏離「合理水平」。

當 然，估價機制的存在，可能令一些成交價偏高的物業，在申請按揭時出現「估價不足」的現象；對借款人來說，最惡劣的情況是要支付更多現金作為首期。以上文提 及，成交價400萬元的物業為例，如估值只有380萬元，七成按揭借266萬元，首期支出便是134萬元，而不是120萬元。

原文刊於晴報 2013年4月23日

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美元轉強對樓價影響

金融市場近期熱門話題之一是金價暴跌；黃金被一些人視為最後的貨幣，在各國政府狂印銀紙時，金價卻出現暴跌，引起連番陰謀論。另一方面，金價大跌，如反映美元轉強，亦可能觸動香港樓價。

由蠻荒年代起，到上世紀70年代之前，黃金一直扮演貨幣角色；在尼克遜總統任內將美元與蔩金脫勾之前，主要貨幣都可透過美元，兌換定量的黃金，此即 金本位制度。金本位被廢棄後，各國貨幣匯價主要反映有關國家的信用及國力。黃金失去貨幣地位後，兌美元價格先升後跌。直至小布殊上台，美國長年出現赤字， 美國以增加美元供應的方式應付，濫發貨幣的結果，是盎士金價由2000年的250美元升至2011年高位逾1,900美元。金價上升，某程度上是反映投資 者對各國濫發貨幣的憂慮。

陰謀論：美國出手壓低金價？
在金價近期回落前，有幾宗新聞值得留意。其一是德國政府在年初決定，將該國部分儲存在美國的黃金儲備分期運回德國。德國黃金儲放在美國，有歷史原因 (冷戰時擔心華約進攻西歐，儲備落入蘇聯手中)。冷戰結束，德國統一，德國要求將黃金儲備運回國本來是無可厚非；但此舉也被解讀為德國不完全信任美國。

另一單有趣新聞，是美國十多個州，在茶黨推動下，計劃將金、銀幣定為法定貨幣。共和黨主政的德州，州政府更表示考慮將存放在紐約的黃金儲備運回州內 存放。此類措施本來是政治小動作，在猶他州等已經將金銀幣列為貨幣的州，在現實中也不能用金銀幣在市場購物。但此類動作象徵意義重大：部分人擔心濫發貨 幣，最終將令現代貨幣制度崩潰，人類社會重回金本位。

有趣的是，就是在美國各州討論金銀幣成為法定貨幣之前，金價忽然大跌。有陰謀論認為事件可能是聯儲局/美國政府背後操作，打擊市場對黃金信心，變相支持美元。

不同類型的陰謀論一直有市場，共通點是說起來言之鑿鑿，不無道理，但又無從證實。我們自然不知道黃金價格下跌，是美元真的轉強，抑或只是短暫的人為 干預。但2013年以來，美元的確有轉強跡象，我們一直認為，近30年來本地樓價的起落，與美元匯價有密切關係。如果今次金價下跌，代表美元轉強，理論上 對本港樓價是一個偏淡的訊號。

金價跌或為美元轉勢訊號
美匯指數97年金融風暴後上升，在2002年時由貼近120水平回落，大致與香港樓價呈反向走勢。2008年金融海嘯後，美匯指數大致在73至86 的偏低水平波動；代表對手持非美元貨幣的買家來說，折算港元購買香港物業價格相宜。但2013年以來，美匯走勢偏強，較去年底已累積3%升幅。

美匯轉強，有眾多原因，包括日圓超級量寬，兌美元大幅下跌。美國有可能提早結束量寬，亦支持美元匯價。如果美匯轉強，對本地樓價而言，是一個偏淡因素。

當然，在現時的買家印花稅及雙倍印花稅措施下，除非外來投資者極度看好香港樓價，否則未必單純因為匯價因素而投資本地物業。但美元轉強，往往也意味 熱錢進入本港的規模縮減，或者對香港經濟不是好消息。但另一方面，美元由弱轉強，也有利於香港樓價自然回落，港府未必需要維持眾多遏抑樓市措施。如確認美 元轉勢，或會揭開官方遏市措施逐步退場的序幕。此點是港人未來一段時間，作出理財決定時，不可輕視的因素。

原文刊於信報網站 2013年4月20日

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金價與樓市

近期黃金價格出現明顯調整，表面看來，金價與香港樓價沒有直接關係；但部分觸發金價調整的因素，同樣左右樓市；因此金價走勢，值得關心樓市人士留意。

以美元計價的黃金，價格由2000年約每盎士250-260美元開始上升，盎士金價曾在2011年曾觸及1,895美元，2013年4月之前，盎士金價大 概在1,700至1,600美元徘徊，整體呈下跌趨勢，上周五跌穿1,500美元後，本周二更下試1,350美元水平。
本文不打算估計金價未來走勢；但值得留意的是，過去支持金價高企的理由，同樣也是利好本地樓價的因素。在評估樓價未來走勢時，宜考慮此等因素是否已經改變。
黃金由2000年起開始上升，對於此現象，有眾多理論解釋；其中一個理論是美國政府財政在2001年小布殊任總統後惡化；美國開始濫發貨幣，尤其是 2008年金融海嘯後，美元供應因量化寬鬆而增加；但黃金供應受開採條件限制，不可能同步增加，加上低息環境令持有黃金的成本下跌，結果便是黃金在數年前 出現爆炸式上升。
黃金故事的另一種變奏，便是香港樓價。港元與美元掛鈎，美元量寬，熱錢流入，住屋供應又受種種條件限制，不可能同步增加；加上低息環境令持有物業的成本下跌，結果便是本地樓價急升。
金市預示量寬提早結束？
近日金價調整，市場總結有幾個理由，其一是塞浦路斯央行可能變賣黃金儲備籌錢，其二是美國聯儲局會議紀錄顯示部分委員認為應在2013年底停止買債（提早收水）。前者代表黃金供應增加，後者代表美元未來供應速度減慢，在利淡消息刺激下，金價便見明顯調整。
現時難以評估黃金近日的跌幅，是在大牛市中的一個調整，抑或是由長期上升的牛市步入長期下跌的熊市。尤其是聯儲局公開會議紀錄，顯示部分委員建議提早收水 後，美國政府發放的就業數據顯示職位增長並不理想，聯儲局未必有條件提早收水。姑勿論美國是否會提早結束量寬；金價的調整，仍然提醒我們一件事，即使量化 寬鬆的「基本因素」尚未改變，單是「聯儲局可能提早結束量寬」已足以引起商品/資產大幅調整。
量寬規模如縮減 樓價亦有調整壓力
本地物業的流通性及國際化程度遠遠不及金市；本地樓價對聯儲局放水、收水的反應速度亦會較金市為慢。不過，如果下半年市場出現訊號，確認聯儲局將提早結束量寬，或大幅收窄量寬的規模，效果最終亦會在本地樓市出現。
展望未來，美國在2015年前結束量寬的可能性偏低；理論上只要量寬持續，亦會利好香港樓價；規模縮減，只是有「超級利好」，變成「一般利好」。
不過金價近期的調整顯示，資產/商品價格可能早已反映市場對「持續量寬」的預期，因此只要市場有任何風吹草動，顯示量寬規模有可能縮減，資產/商品價格都可能出現明顯調整。
說到底，雖然我們不預期樓價會出現大幅下跌，但今天樓市處於相對高位，有意入市的用家，必須計算置業的風險；除了「按息趨升」對供樓開支的影響外，亦必須計算樓價出現明顯調整的風險。

原文刊於經濟日報網站 2013年4月17日

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資助房屋按揭限制

上周房協綠悠雅苑揀樓，稍後首批合資格白表買家亦可在居屋第二市場物色物業。政府的資助房屋計劃名目繁多，但在按揭上有共通的原則，而且牽涉到買家的財務安排，值得留意。

不論是夾屋、居屋、租置計劃單位或「置安心」，這些由房委會或房協出售的資助房屋，與市價相比都有一定「折扣」，買家可以較相宜的價格購入單位。但在「折扣」未補還政府之前，即使物業按揭已全數清還，小業主並不擁有單位完整的業權。

對私樓業主而言，將物業加按、轉按，是完全自主的。但將資助房屋轉按、加按，便先要取得房委會/房協同意。假設市場按息下跌，私樓業主在轉按慳息的同時，還可以選擇套現、加長年期；但未補價的資助房屋，由於涉及有關機構的擔保，一般不會批准業主在轉按時套現或加長還款期。

此類限制是市民在購置資助房屋時必需要留意的。

原文刊於晴報 2013年4月16日

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樓價或調整 上車客卻步

樓市成交淡靜，中原施老闆撰文估計未來半年，二手樓價會有10%跌幅。先不論施老闆估計的跌幅是否準確，但「樓價將有調整」似乎是現階段一眾買家的共識；但即使樓價有一成調整，亦未必有太多準買家會下定決心入市。

市場觀望氣氛濃厚，房協發售的綠悠雅苑有4成準買家放棄揀樓。綠悠雅苑有988伙，1月派表時，收回5.8萬份申請表，超額27.4倍。房協以抽籤形式決定揀樓次序，首天卻有4成準買家缺席。可解讀為：項目是遠期樓花，準買家擔心樓價下跌，入市意欲減少，所以缺席不揀樓。

「擔心樓價下跌，入市興趣減少」的另一個說法是「寧買當頭起，莫買當頭跌」。當市場普遍估計樓價會下跌，或樓價在尋底時，成交量都偏低，最具體的例 子是2000至2003年，二手成交量只維持在5萬多宗水平。2008年金融海嘯後，樓價因各種原因上升，二手成交量卻高達10至12萬宗。

買家估樓價下跌  放慢入市步伐
現時成交量偏低，有兩個主要原因，一是業主放盤意欲低；由於新造按息上升、換樓的交易成本增加、換樓後額外印花稅影響，都令一眾業主在放盤時三思而行。

另一方面，官方持續的遏市措施，大幅增加炒家、非永久居民、公司買家、持有多個物業買家的交易成本，令此方面需求下跌。其次是市場估計後市回落，基於「莫買當頭跌」的心態，準買家只好持續觀望。買賣兩閒的情況或將在二手市場持續多一段較長時間。

港府現時房屋政策目標，是「穩定樓市」、「協助有需要中產人士置業」；但樓價很難維持在一個官方欽定的「合理價」；官方措施密集推出，市場便預期樓價會有調整。

過去的紀錄顯示：那些一直持觀望態度，又希望入市的買家，當樓價出現調整時，便會期待更大的跌幅，持續觀望，入市意欲更為欠缺。總結來說，政府措施或許會成功令樓價止升，甚至輕微回落，但反而會令更多準買家入市時更為猶豫。

原文刊於信報網站 2013年4月13日

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對付樓市泡沫終極一絕招：房產稅

 內地政府接連出招應付樓市泡沫問題，有專家建議開徵房產稅；近年港府出招似有參考內地的迹象。如果內地推出房產稅，而香港樓價仍維持長期高企，不排除港府會考慮推行類似稅項。
中國社科院學部委員余永定表示，中央提出新國五條，包括對物業轉讓開徵20%個人所得稅，長遠可以遏抑樓價升勢；但內地大部分富裕人士置業是為投資，開徵個人所得稅並不足夠，認為應引入房產稅。
相信余永定提及的房產稅類似外國的Property Tax；不是在物業買賣時徵收，而是任何業主持有物業便需付稅。香港類似的概念是差餉，但差餉徵收比率相對於房產稅可說極度偏低，某程度上，香港物業被視 為優良的投資產品，原因之一正是持貨成本極低。如果中國推出房產稅，而香港又效法的話，將會顛覆本地房地產市場生態。
內地如推房產稅 港府可能仿效？
我們先回顧本港已推出的調控措施：2010年的額外印花稅SSD、2012年底的買家印花稅BSD和今年2月的雙倍從價印花稅。
以SSD來說，2012年新版SSD，持有住宅少於36個月者，需支付額外印花稅，稅率由10至20%不等，視乎持有物業時間而定。SSD的設計，是增加 投資者賣貨的成本，即在出售物業時徵稅（Levy on Sale）。至於投資者買貨時的成本，並不會因此有任何增加。
某程度上，SSD推出，改變了投資者的遊戲策略：將持貨期增長。但由於入貨時的成本無任何改變，單靠推出SSD，對於看好後市的投資者未必有太大作用。
至於去年推出的BSD，針對的買家是「買貨時的成本」，即購入物業時徵稅（Levy on Buy），任何非本地居民或以公司名義買家購入住宅，都需支付BSD，稅率為樓價/估值15%.BSD也許有效減低非本地居民入市意慾，但對本地個人投資者無任何作用可言。
今年2月推出的雙倍印花稅，針對的是大部分持有多個住宅物業人士。除非買家在置業時未持有其他住宅物業，否則都需支付雙倍印花稅。此舉較BSD更全面的增加買家購入物業時的成本，同樣可分類為Levy on Buy的稅收。
理論上，「增加入貨成本」比「增加出貨成本」，對遏抑需求有更快更明顯的作用。畢竟增加出貨成本，要在2、3年後才計數，但入貨成本的增加，可即時發生作用。但單靠「增加入貨成本」或「增加出貨成本」卻未必可扭轉市場「買樓必勝」的心態。
上文提及的房產稅，則是在「買」、「賣」之外的第三種策略：上調置業家庭的持貨成本，即向持有物業者徵稅（Levy on Hold），令置業相對於租樓的吸引力下跌。
香港沒有房產稅，但有差餉，現時差餉是「應課差餉租值」的5%。以一般物業年租值為樓價3.5%計，即一年的差餉為物業市值0.175%。然而，近年庫房水浸，港府已連續多年寬免大部分物業的差餉。
事實上，港人較熟悉的多個國家，如美國、澳洲、英國等，都有收取房產稅（Property tax），即根據房地產價值向業主徵稅，其中美國的房產稅按不同洲份而徵收不同的比率，一般為按年物業市值的1%，稅率約為香港差餉的6倍。
如果本港推出物業稅，又或將差餉調升至美國房產稅的水平，即約樓價1%，一個市值300萬元物業，一年便需支付3萬元差餉，業主持貨的成本便相對上升，租 樓的吸引力便相對增加。當然，上述「加差餉」的建議充滿爭議。不過，如果內地真的推出房產稅，又成功壓下樓價升幅，港府跟隨的可能性始終存在。
上調差餉增加政府經常收入
理論上，針對持有物業的稅收有一個重要作用，就是財富再分配。香港所得稅稅率極低，加上沒有資產增值稅，對富裕階層累積財富可謂極為有利。而在港府「量入 為出」的理財哲學下，政府雖然年年有盈餘，但來自「非經常性收入」的巨額收入，只能以「派糖」方式紓緩低下層的生活壓力，完全沒有財富再分配，或投資未來 的考慮。
香港有110萬個私人住宅，以新近二手平均成交價500萬元計，保守估計香港住宅物業的總市值達5萬億元。如果香港將差餉徵收率，提升至市值的1%，港府 單在住宅徵收的差餉收入，一年便可達500億元，相當於2013-14年度政府總收入11%。相對於印花稅、賣地收入，差餉的徵收絕對是經常收入，在不違 反「審慎理財」的原則下，政府用於投資未來，或單純的財富再分配資金，將會比現時豐厚得多。
當然，上述一切都建基於兩個假設：1）內地會推出房產稅；2）港府會仿效。至於情況會否如此發展，則有待觀察。

原文刊於經濟日報網站 2013年4月10日

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轉按規模料持續減少

按揭貸款是一般人較易取得，而利率最相宜的貸款。除了購置物業時的新造按揭，另外常見的是「轉按」或「加按」，前者一般指將貸款由一家銀行轉往另一家銀行；後者多指在同一抵押物業上，加借更多貸款。

香港按揭市場中，轉按會在市場按息下跌時大量出現。近十多年，香港出現2次較大規模的轉按，第一次是在2000年前後，市場利率由P+2厘，下跌至 P-2厘。業主轉按，按息可大跌4厘。但受制於物業價格在金融風暴後下跌，當時大量物業成為負資產，此批業主便因估值問題，難以安排轉按慳息。

近年第二波轉按潮在2009至2011年出現；金融海嘯後，各國政府以印銀紙對應危機，市場資金氾濫，利息成本下跌。本地一個月拆息一度低至0.13厘水平，加上市場競爭激烈，拆息按揭利率曾低至拆息加0.65厘，吸引大量原先使用最優惠利率按揭的業主轉用拆息按揭。

簡單來說，香港人過去轉按，多數情況都是為了節省利息。但就算未來新造按息趨升，轉按亦不會有太多節省利息的效果；未來轉按人士，或會以套現為主。

現時銀行將提供的新造按息上調，息口處於2厘多水平，如果業主是在數年前以H+0.65厘的條件取得按揭貸款，現時按揭利率仍在1厘以下，完全沒有動機轉按。

不過，對有周轉需要的人士來說，按揭仍是一般業主可以取得而利率偏低的貸款；估計在未來一段時間，轉按申請仍會以滿足此方面需求為主。

原文刊於信報網站 2013年 4月9日

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收緊壓力測試樓市更健康

金管局在二月收緊了銀行批核按揭時的壓力測試要求，變相令每個置業人士可借取的按揭金額進一步減少；市場已幾乎不可能出現「超借」現象，可謂較過去更健康。
在現行壓力測試的要求下，如果買家為第一個物業申造按揭，「現行按息」加三厘時，月供不可逾月入六成。

以月入三萬元家庭為例，在沒有壓力測試時，一般銀行以「供款不逾月入五成」作批核標準，如按息為2.4厘，年期30年，最多可借384.6萬元。
在現有壓力測試要求下，同一家庭最多可借320.5萬元，實際供款為12,498元，只佔月入41.7％。

壓力測試令置業人士按揭供款維持偏低水平，加上正面按揭信貸資料庫等措施，令以往投資者可向多家銀行申造多份按揭，以「借盡」方式，持有多個物業的情況難再出現，可以說，樓市因監管機構的多重限制而變得更為健康。

原文刊於晴報 2013年4月9日

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內地調控樓市 購買力恐再度南移

港府近期多項樓市措施，主調是「調控需求」，方式是以加印花稅、減按揭成數等方式，增加買家入市成本。幾項措施之中，「買家印花稅」針對非本地永久居民，收取樓價15%印花稅，初步看來威力十足，但效用可能因外在因素影響而減弱。

與「限奶令」類似，「買家印花稅」理論上對所有非永久居民徵收，但實際上主要針對內地的買家。理論上，樓價15%的買家印花稅，加上「雙倍印花稅」，令非本地永久居民，購買香港住宅的印花稅支出，高達樓價16.5%至23.5%。

加上沒有香港收入的內地人購買本地物業按揭成數減2成，令近月市場內地買家大量減少。但內地近日一堆樓市調控措施出台，人民幣匯價又創新高，可能會削弱買家印花稅的效用。
內地近日接連推出多項措施，其中，調整出售物業時的個人所得稅，由過去習慣的賣價1%，改為賣價與購入價差額的20%，此稅原則上由賣方支付，但內 地樓市現為賣方市場，多數意見認為稅款會轉嫁由買家付擔；對於不少在早年樓價低位時購入，現時轉售的物業來說，個人所得稅可達物業現值10至15%。

內地買家或重回香港市場

按揭方面，內地現時房貸標準利率為6.55厘，多數城市過去提供「首套房利率9折」優惠，但內地傳媒報導，多個城市開始取消此項優惠。此外，內地對 「二套房」(第二個物業)的按揭亦有收緊趨勢，現時一般條件為「4成按揭，按息為標準利率加一定息差」，市傳多個城市會將條件收緊至「3成按揭，按息亦再 上調」。

內地打壓房地產炒賣，投資者在內地置業成本愈來愈高，最終亦會影響香港。
第一個可能的影響，是隨內地購買第二套房的成本上升，相對而言，香港買家印花稅及下調按揭成數的阻嚇力將下跌。

以按揭而言，內地買家在國內購買二套房，按揭成數3成，利率8至9厘；而在香港買樓投資，按揭成數雖然也是3成，但利率卻只是2厘多，港匯兌人民幣看跌，未來供款開支更會愈來愈輕。此種變化，或令內地購買力再度南移。

第二個更大的影響，是港府近期推出的措施，包括買家印花稅、雙倍印花稅、額外印花稅等，可能長期化。此類措施，特別是買家印花稅，是順應民意(認為外來購買力炒起本地樓價)而推出。

由於港府在政治及法理上不可能單單針對內地人，結果買家印花稅徵收範圍，便包括所有非本地永久居民。

不利香港納專才
理論上，內地資金如再在本地樓市掃貨，港府大可再上調買家印花稅稅率，直接增加非本地人的置業成本。但此類措施，會影響任何打算來港長期生活的專才：在取得永久居民身份前，他們在本地置業都要支付較高費用，長期下來，措施對香港吸引外來專業人員不利。
總括而言，港府調控樓市，有如特技人踩鋼線，本來就要在各方面力求平衡；而內地的種種措施，有如時強時弱的北風，將增加港府踩鋼線的難度。

原文刊於信報網站 2013年 4月6日

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定息按揭須知

幾家銀行上調按息，同期也有銀行推出定息按揭產品。過去定息按揭在香港並不流行，今次個別銀行推出定息按揭，能否吸引用家，值得市場留意。

由政府到市場人士，都經常提醒置業人士，利率上升的風險，一旦美國結束低息政策，本地最優惠利率追隨美息回升，置業人士每月供款勢必增加。現時有銀行推出定息期3至7年的定息按揭，在定息期內按息及供款額都固定，理論上可減少供款隨按息波動的風險。

過去香港按揭證券公司及個別銀行亦曾推出定息按揭產品，但定息按揭一直不是香港主流。原因之一是香港市場習慣了浮息按揭；原因之二一般定息按揭計劃，利率略高於浮息按揭，往往令買家卻步。情況類似菜心價格是10元一斤，即使市場估計菜價因通脹而上升，有菜販推出「定價」計劃，讓買家以11元預購未來一年菜心，也未必會有太多人選擇。

不過，近期推出定息按揭的銀行，定息按揭的利率已等同P按牌價；理論上，現時的定息按揭產品吸引力較前增加。

注意 「定息期後」的安排

與美國等「全期定息」的按揭計劃不同，香港的定息按揭年期較短，在定息期後的利率安排，大部分銀行會在與借款人簽署按揭合約時，列明定息期後的利率計算標準，借款人需要留意，銀行提供的「定息期後」利率，會較現時一般浮息按揭為高。

另外要留意的是，部分銀行會就定息按揭產品，設定較高的罰息金額。參考現時較流行的P按，一般罰息期安排是首3年提早還款，罰息為未償還貸款額的2、1、1%，按年遞減。相對而言，一家提供7年期定息按揭的銀行，罰息期是7年，在借款後7年內提早還款，罰息為未償還貸款額的3%。

銀行因應利率波動，對定息貸款會作出對沖(例如購入同等金額，同等年期的債券)，成本較一般浮息按揭為高。因此對定息按揭產品有較苛刻的罰息期處理。對借款人來說，需要留意「另類風險」，例如自已的財務安排一旦有變，要在數年後賣樓，屆時便需支付較高的罰息金額。

「定息」亦要過壓測

定息按揭的好處，自然是在定息期內，借款人以固定利率供樓，不受利率波動影響。但值得留意的是，即使借款人選用定息按揭計劃，銀行一樣要為借款人進行壓力測試，而標準一樣是「現行按息」加3厘。

以一個定息期5年，定息期內固定利率為2.4厘的計劃為例。雖然在定息期內，供款固定以利率2.4厘計算，但一樣要按「加3厘」的標準執行壓力測試；即按揭利率在5.4厘時，供款不逾借款人月入6成。值得留意的是，如果定息按揭計劃在批核時一併提供定息期後的按息，而有關利率是高於現時的「定息」，在進行壓測時，會以「較高利率」為準。

據了解，即使借款人選用5年還款期，及定息期5年的計劃，理論上全個還款期的利率都固定，也一樣要進行壓力測試。背後的原則，是借款人日後可能延長還款期，屆時每月還款便可能受利率波動影響。如果借款人打算選用定息按揭產品，仍然需要考慮「按息加3厘」時，供款會否超逾現時月入6成。

原文刊於iMONEY 2013年4月6日

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按息上升非樓市最大風險

 由高官到眾多學者分析，都說現時樓價高企，一般置業人士供樓負擔偏高；部分分析更認為，利息上升是樓市現時最大的風險。利率上升，供款業主的利息支出自然會上升，但由歷史數據看，單純按息升跌，與樓價走向無關。
一般人的感覺，認為按息上升，樓價會下跌；相反，按息下跌，樓價會上升。按息升跌會影響供樓人士的持貨成本，理論上利率上升不利樓價。但由歷史數據看，按息與樓價關連不大。
歷史數據 按息與樓價同步下跌
附圖是1997年至2012年的按息及樓價走勢，1997至2003年，按息與樓價基本上同步下跌。值得留意的是，期內按息的跌幅甚為可觀，由1997年底逾10厘，下調至2001至2003年的2厘多水平；期內樓價一直持續下跌。
2003年中，樓價回升，除了2008年因金融海嘯一度調整，升勢一直維持。而在此升浪的前段，即2005年至2006年，市場按息由2厘多，上升至5厘 多；換言之，按息與樓價在2004至2006年，是同步上升。2006年之後，按息輾轉下跌，低谷是2010年拆息按揭主導的年代，平均新造按息低至約一 厘水平，此段時間是按息回落，樓價上升。
2011年初起，拆息按揭利率回升，市場重新由最優惠利率按揭主導，平均新造按息由1厘升至2厘多，但樓價升幅未見止步。
綜合來說，過去十多年，出現過按息與樓價同向，也出現過按息與樓價反向發展的情況。不少人認為「按息升會導致樓價回落」，但由歷史數據看來，我們看不到按息升與樓價跌有明顯關連。
或者有人會說，2003年之後樓價回升，當中2次「按息上升」，升幅最多不過3厘，按息最高只是升至5厘多水平，按息上升但未出現偏高情況，歷史數據只是說明「按息微升，不礙樓價上升」；但十多年來，未曾出現按息大幅上升的情況，歷史數據對此的參考作用有限。
低息政策完結 按息未必大升
不過，我們相信，一旦美國結束低息政策，香港最優惠利率的潛在升幅亦會在3厘左右；按息大幅上升的可能性不大。
現時美國聯邦基本利率為0至0.25厘；近年高位為2006年的5.25厘。
聯邦基金利率由2006年的5.25厘調整至目前水平，下調幅度5厘。如果聯儲局結束低息政策，美息在可見將來回升至近年高位，美息將有5厘左右的潛在升 幅。而現時香港最優惠利率較2006年下跌幅3厘，跌幅不及美息，部分原因是近年美息有幾次調整，本地銀行並未完全跟隨。理論上，在聯繫滙率機制下，聯邦 基金利率上升5厘，香港最優惠利率如果只上升3厘，港美息差維持在2006年水平，亦不會因息差出現大量套戥活動。
「香港最優惠利率潛在上升幅度可能在3厘左右」應該是一個較合理估計。暫時來說，按息在未來數年大幅上升（指多於5厘）的可能性並不太大。
與其擔心息口 不如計算自己能力
最後，要重申的是，我們不是主張「按息升，樓價一定不會跌」。樓價升跌，有多重原因，1997至2003年更出現「按息跌，樓價跌」的情況。按息對樓價升 跌，是一個重要，而不是決定性的因素。置業人士與其關心按息上升對樓價的影響，不如仔細計算按息回升，對個人財務的影響。



原文刊於經濟日報網站 2013年4月3日

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SARS十年祭

如果要香港人在主權移交之後選幾宗本地主要新聞，2003年的SARS肯定是十大之一。主流媒體幾乎都有十年回顧特輯，碰巧外國出現變種冠狀病毒感 染個案，除了部分分析擔心SARS重臨對公眾健康的影響，也有少數言論認為SARS再來，將令樓價下跌。但我們認為，兩者沒有關係。

2003年SARS爆發時，傳染途徑不明，醫治方法未知；加上爆發規模大，令醫院進入戒嚴狀態，學校停課、遊客卻步，令香港仿如死城等，都是 SARS一役令人印象深刻的基本原因。但除了疫症真正的衝擊，另外一些已被圖標化(Iconize)的場景，亦是令人難以忘記的原因：滿街行人都帶上口 罩、部分大廈居民被隔離、醫護人員的犧牲等，都加重事件的悲劇色彩。

而最令事件加上末日氣氛的，是愚人節當天早上「疫埠」傳聞引起市民搶購物資後，晚上又傳來張國榮先生自殺的消息，身歷其境的香港人，應該難以忘懷那時心情抑鬱的感覺。

在樓價方面，港府在2002年宣佈宣九招，全面收緊土地供應，但效用未及發揮，樓市又因SARS襲來，一、二手成交全面凍結，結果樓價在2013年初再度下跌，待SARS疫情消退，樓價再回到升軌。

SARS非「SARS價」成因
現時外地出現「變種SARS」，但我們認為事件對香港樓市將沒有影響。2003年SARS在香港經濟最低迷的時候爆發，那種經濟低迷、疫情爆發的末日氣氛，港人難以忘記。

再對比樓價走勢，2003年初正好是1997年金融風暴後，樓價最低殘的時候。結果，在一些人心目中又將「SARS」與「低樓價」連結起來，以為「SARS」是「SARS價」的成因。
不少人可能認為SARS對樓價有「踩多一腳」的作用，但回歸數據，SARS期前後的樓價跌勢甚為平穩，未見SARS帶來額外跌幅的證據。

更重要的是，樓價由1997年高位跌至2002年，跌幅6成多，都是與SARS無關的。撇開其他因素不計，即使將2003年初的跌幅全歸咎於SARS，其具體跌幅亦只有一成。

2003年SARS爆發，對樓市較直接的影響其實是成交量而非成交價：市民避免外出，包括睇樓，代理統計中，2003年2、3月是其中一個偏低紀 錄。近期二手樓市在官方多次出招、銀行上調新造按息後，成交量急跌，有物業代理發表報告，二手成交量已跌近SARS期水平。萬一任何傳染病出現大型爆發， 雖然未必會影響成交價，但料會影響成交量。

總結而言，2003年樓市出現「SARS價」，其實與SARS沒有什麼關係。在公眾健康角度，香港人自然不應忘記SARS教訓，努力維持本地環境衛生。

但在樓價角度，卻沒有理由認為變種SARS在外國出現，會影響本地樓價。至於少數人「期望」SARS重來，令他們有低價入市機會，則不但黑心，更是欠缺基本的分析能力了。

原文刊於信報網站 2013年3月30日

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短期換樓 定息按揭未必宜

上周我們提到，銀行推出定息按揭的原因；本周我們會討論借款人考慮定息按揭時的注意事項。
定息按揭對借款人的好處是，消除了期內利率變化對供款波動的風險。但此穩定是雙向的：在最優惠利率或拆息上升時，選用定息按揭的借款人，供款固然不會上升；相反，如市場利率下跌，供款亦不會減少。
此 外，銀行提供定息貸款產品，需要為利率波動作出對冲部署，例如購入定息債券，成本會較高，如果借款人提早還款，銀行此方面的開支便會出現損失。為抵銷此方 面的風險，部分定息按揭的罰息年期會較長，罰息金額亦會較浮息按揭為高。如果置業人士估計自己在購入物業後短期內換樓，便未必適合選用定息按揭產品。
最後，雖然定息按揭在期內供款固定，原則上不受市場利率升跌影響，但銀行仍須按金管局要求，為借款人進行壓力測試，而且標準與浮息按揭一樣，即「現行利率加三厘時，供款不逾借款人月入六成」。

原文刊於晴報 2013年4月2日