2012 舖市壓力大

一年將盡，今年樓市由旺轉靜，市場上多數觀點對來年樓市轉趨悲觀，認為在土地供應增加、歐美債務危機的影響下，來年住宅樓價料見回調，只有舖位物業因受惠於國內遊客訪港數量持續增加，舖位價格料可企穩。筆者卻對上述分析有所保留，舖位的調整壓力，不會比住宅為輕。

單看旅遊零售好 分析未全面

市場對住宅物業看法偏淡，原因是近月數據顯示成交量極度偏低，成交價亦見輕微回落。一旦外圍有什麼風吹草動，住宅物業價格不難出現更大調整。而市場對舖市前景相對樂觀，主因是旅客數字及零售數字持續增長。有關意見不能說沒道理，但卻沒有考慮負面因素：地產代理的收縮潮。

2011年上半年是地產代理的擴張期，筆者同事居住屋苑的商場，連便利店都被迫遷，舖位改租予一家大型地產代理行，成為該行在該地鐵站頭的旗艦店（同一地產行在同一站頭在此前已有四家分行，服務五個私人屋苑及若干居屋屋苑）。

在旺市時，幾個屋苑每月有約70至80宗成交，勉強可支撐四大代理行此種處處插旗式的經營手法，筆者估計上述地區在旺市時，每一名區內代理每月平均可開單一張。但在淡季，上述地區幾個屋苑按月成交不足20宗，根本難以支持幾家代理行，接近20家分行此種規模。

樓市回 地產代理也萎縮

上述情況在各區相當普遍，如果住宅成交持續淡靜，那麼明顯的結局是物業代理勢將收縮。以上述站頭為例，最惡劣的情況會是：每家大型代理行，最終只保留一家分行營運。此亦意味，單單一個地鐵站鄰近範圍，已有十多個舖位空置的潛在壓力。將視線擴至全港，如果「每月二手成交維持四千宗水平」的局面持續一段時間，會有多少現時是代理行的舖位將空置？

值得留意的是，多數代理行都設在大街較當眼位置，罕有代理舖開在橫街窄巷。換言之，一旦地產代理行業收縮，將有大量優質舖位騰出。簡單來說，如果住宅樓市成交低迷，在連鎖效應下，對舖位的前景亦不宜太樂觀。

自由行購買力降 旺丁不旺財

當然，暫時來說，只要中央政府一如往年，持續增加可參加自由行的城市數目，訪港旅客數目是不會回落的。但值得留意的是，在2003年開始的自由行，是先由國內經濟最發達的城市起步的，近年開始擴展至二、三線城市，此些城市居民的購買力不如沿海地區，再進一步增加可來港自由行的城市數目，也許旺丁，但未必太旺財。況且在環球一體化的今天，中國很難在歐美經濟都出問題的情況下獨善其身，明年國內旅客的消費力是否一如往年，值得觀察，現時不宜對來年零售前景過於樂觀。

筆者的估計是，尖沙咀、旺角、銅鑼灣等一線購物區，舖位租金及成交價的確難以調整。但在此三區之外，舖位市況絕不樂觀，一旦下調，幅度或更甚於住宅。理由很簡單：會計數走人的，都是投資者，在住宅市場，現時已沒有短線投資了，物業多由用家持有，而他們的持貨成本（按息）甚低，不會有太大的減磅壓力。但舖位卻多由投資者持有，一有風吹草動，投資者大可計價離場。而代理收縮的風早已吹響，草動（真正的收縮行動）只是時間及規模問題。

原文刊於 經濟日報網站 2011年12月28日

正面按揭信貸資料庫影響

2011年按揭市場的大事之一，是正面按揭信貸資料庫的推出。簡單來說，在4月之後，銀行陸續向現有的按揭客戶發信，查問客戶是否同意將其「正面按揭資料」加入信貸資料庫中。客戶如果同意，未來申請貸款，有關貸款機構便可在信貸資料庫中，看到其正面按揭資料(只包括未償還按揭宗數，不包括金額)。

而新申請按揭的客戶，銀行亦會要求其同意披露有關資料。雖然新申請按揭的客戶可以拒絕，但金管局出指引，銀行可以向拒絕的新造按揭客戶作出懲罰。懲罰性的措施有：(一)銀行可以拒絕批出貸款。(二)借款人按揭成數或借貸金額降低最少一成。(三)借款人按揭利率提高最少一厘。

有關措施影響包括，過去不少投資者可透過不同銀行，為多個物業申造按揭。銀行技術上難以得知申請人在其他銀行有多少按揭未供滿，申請人亦不難以「自用」名義向多家銀行申造多宗按揭。但在正面按揭信貸資料庫啟用後，有關資訊透明化；持有多個未供滿按揭物業的投資者，再難以自用條件再申請新按揭。配合金管局的其他指引，例如「非自住物業按揭上限5成」，會令投資者利用按揭槓桿的空間大幅收窄。

原文刊於信報網站2011年12月25日

供貴過租, 未必即時利淡樓市

多個地區有大型新盤入伙，由於額外印花稅的影響，令新盤入伙時，大量非自住的業主不選擇放售，改為放租。但同一新盤大量租盤應市的結果，卻是租金大幅下 跌，甚至出現「新盤呎租平過同區老牌屋苑」的現象。此外近月銀行新造按息上升，筆者便留意到有報道以「供貴過租」為題，認為將窒礙用家入市意慾。究竟「供 平過租」是否利好樓市？「供貴過租」又是否不利樓市？

在討論前，先定義甚麼叫「供平/貴過租」；一個單位是否供貴過租，只要看看供款、同類單位租值即可。而市場上說的「供平/貴過租」，是說一般的情況。傳媒在計算「供平過租」時，通常會以「樓價七成按揭、月供20年、當前利率」與「當前市值租金」比較。

以$600萬物業，「樓價七成按揭，月供20年、當前按息2.5厘」為例，月供為$22,256，即一年供款為$267,072，相當於樓價的 4.45%。換言之，如果物業的年租金收入低於$267,072，或租金回報率低於4.45%，便是「供貴過租」。而根據差餉物業估價署數字，10月份不 同類型單位的平均租金回報率，是2.5%至3.9%。換言之，現時一般來說，住宅物業都是供貴過租的。

利率極低 方見「供平過租」

事實上，「供平過租」普遍出現，一般都是利率極低又或樓價偏低的時候。以年初一般拆息按揭為H加0.65厘，而拆息又低至0.2厘以下時為例，同 樣$600萬物業，按七成，供20年，月供為$19,036，即年供款為$228,432，相當於樓價的3.8%；當時個別屋苑單位如有3.8厘以上的回 報，便是「供平過租」。

嚴格來說，「供平過租」可視為一個利好的訊號，反映的不但是同類單位，供款較租金更低，更反映樓價偏低。對一般用家來說，供平過租，意味只要解決首期問 題，購入單位後，每月開支比租住同類單位更相宜。在持續通脹的情況下，如果收入追得上通脹，供樓會愈來愈輕鬆；但租金卻往往按年上升，住屋開支佔收入比例 維持不變。

97高峰期 供貴過租1.3倍

以平均的租金回報率3至4厘計，正常情況下，按揭供款是很難低於租金的，惟有在按息不正常偏低時，供平過租才會出現。換言之，現時出現「供貴過租」的情況，代表樓價不屬偏低，但現象本身卻不一定預示樓價有下調壓力。

以97年為例，當時D、E類單位（即中大型單位）的租金回報率為3.5%，以一個$600萬物業計，年租值$21萬，月租$1.75萬。同一單位，以當時 平均按息10厘，按七成，供20年計，月供$40,530。換言之，樓市上一個高峰期，供貴過租131%，樓市才轉勢下跌。

筆者不是認為現時樓價合理，或認為要「供貴過租」1.3倍樓價才會下跌；想說明的是，供貴過租令樓價下跌，其實有一個過程，並不是只要供款一旦高於同類單位租金，樓價就會下調。

原文刊於置業家居 2011年12月24日

檢討SSD或要待明冬

昨文提及，雖然代理界要求檢討特別印花稅（SSD），但普遍民意未必認 同，明年立法會及行政長官選舉；政界各方人馬根本不會在現時表態支持檢討。早前「誤傳」官方有意檢討壓抑樓價措施後，行政長官更明確表示現階段不會檢討特 別印花稅。那麼，究竟官方會在什麼時候，才會檢討有關措施？

料明冬檢討SSD

「我想大約會是在冬季」。當然，冬季是指2012年的冬季。原因是去年推出特別印花稅時，官方表明會在2年內檢討。2012年11月，便是檢討之時 了。問題是，「檢討」有時間表，但「檢討結果」可以是維持不變。現時物業代理界說的「檢討」，大致是希望「撤銷特別印花稅」或「只向有賺價的轉讓個案徵收 特別印花稅」，以此為準，究竟官方會在什麼情況下「撤銷特別印花稅」或「只向有賺價的轉讓個案徵收特別印花稅」？

筆者提過，官方多次干預市場，都欠缺「退場機制」，即沒有明確表示，那些干預措施會在什麼條件下暫停或收回。基於「寬以待人」的原則，我們傾向相 信，決策官員在推出措施時，不會完全是見步行步、摸著石頭過河的心態；至少在他們的心中，有一個「撤銷／收回／更改措施」的標準。那麼，在特別印花稅的檢 討上，官方「撤銷／收回／更改措施」的標準，大概會是什麼？我們認為這裏面，有的是不同的防線（tripwires）可作行動指標：

樓價跌3成才考慮

代理界要求官方現時就進行檢討特別印花稅的理由，是「成交量大減，已跌至SARS期水平」。但我們相信「成交量」並不是官方心目中檢討特別印花稅的主要標準，官方撤銷特別印花稅的第一條界線，應該是「成交價」。

有人相信，經過1997至2003年樓市暴跌，間接迫使前任行政長官董建華提早下台，本港官員最不願意看到的是樓價大跌；前車之鑑下，筆者估計官方 去年推出特別印花稅時，心目中的檢討標準，是「樓價一旦大幅下跌」，便考慮收回特別印花稅。現時主流按揭成數上限是樓價7成，估計決策官員心中，具體的 「特別印花稅檢討條件」，大概是「樓價一旦下跌3成，便考慮收回特別印花稅」，畢竟負資產將影响銀行資產質素。但假如樓價如市場的分析般下跌只是 10% 到 20%，那麽特別印花稅是繼續、抑或收回？

宏觀經濟仍是關鍵

除了樓價，我們相信宏觀經濟數據會是港府決定是否收回特別印花稅的重要防線，如失業率、 GDP及利率走向，此中失業率會是重中之重。或者很快會有地產代理將特別印花稅跟代理行業的收縮掛鉤，要求撤特別印花稅、保就業。不過，我們相信港府不會 單單因為代理行業的裁員而收回特別印花稅，畢竟過去經驗反映，這些過剩人力資源會被保險等行業所吸收。

不過當失業情況橫向發展，整體失業率推近4%時，政府將無可避免要全面檢討現行的經濟政策，有關樓市的種種措施，包括特別印花稅的檢討當然會在其中。

另一個限制官方不會在現時檢討特別印花稅的，是外圍因素。外圍因素現時是極不明朗，歐美債務危機下，悲觀的意見認為危機將衝擊現代貨幣體系，甚至出 現上世紀30年代式的大蕭條。相對而言，另一派意見認為，債務危機最終仍會以新一輪量化寬鬆、增加貨幣發行方式「解決」；結果熱錢追逐資產的情況將再出 現。

外圍因素難估計

前景不明，沒有人可以準確估計會發生什麼事，官方的想法都傾向保守。估計官方寧可現時掌握多一些調控的手段，在環境轉差時放寬；總比現時放寬措施，明年萬一熱錢流入，樓市又瘋漲時，朝令夕改恢復特別印花稅為好。

綜合而言，我們估計官方最早檢討特別印花稅的時間，會是明年接近年尾的時間。一來歐美債務危機轉好轉壞會較為明朗；二來過了9月的立法會選舉；三來 是接近當初「兩年內檢討」的承諾。在此之前，官方主動提出檢討特別印花稅的可能性並不大。地產代理行業在過去十二個月，高價搶租和增加人手，現時將無可避 免瘦身求存！

原文刊於經濟日報網站 2011年12月22日

反SSD 別有用心

二手樓市成交量持續下跌，物業代理齊齊發聲，建議政府檢討特別印花稅 （Special Stamp Duty；SSD）。早前我們撰文提及，由成交量走勢判斷，令樓市成交放緩的，不是去年底推出的特別印花稅，而是年中金管局再度收緊按揭指引，及銀行主動 關水喉。而要求「檢討特別印花稅」，根本是斷錯症或是別有原因。我們認為一眾地產代理應該也理解當中關係，那為什麼他們仍然眾口一詞，要求官方檢討？反過 來，究竟官方又會不會順應地產代理意見，進行檢討？

代理要求檢討SSD 別有用心

先說地產代理要求檢討特別印花稅的原因：無疑，特別印花稅基本上趕絕了短線的炒家。半年內轉讓物業加徵樓價15%特別印花稅的規定，加上原本的印花 稅、代理佣金、律師費等，除非炒家有信心樓價在半年內可上升20%，否則根本會放棄入市。炒家在旺市中佔市場一定比例，特別印花稅推出，的確令投機活動減 退。代理紛紛要求取消特別印花稅的原因，可能與行內生態有關。

據市場人仕透露，香港的物業代理市場，有約三份一是以中小型代理為主，它們的主要收入來源，除了代理佣金，還有是直接參與買賣，透過買賣賺取差價。 尤其是舊區，單棟式物業分散，市場成交欠缺指標，代理更容易善用自己對小範圍市場的了解，購入筍盤，善價而沽，此等以市場資訊不平衡 （information asymmetrical）作 買貨賺價活動，一直是中小型代理其中一項收入。特別印花稅的推出，令中小型代理再難直接下場買賣，代理唯有單純依靠佣金收入；碰上銀行關水喉，成交量減 少，自然叫苦連天。

大型代理方式，因內部監管較多，而且集中在大型屋苑經營，成交較透明，代理自行參與買賣的空間較少，他們面對的是另一類問題。消息人仕指出，新盤市 場主要由幾家大代理行主導，市場有所謂「跳BAR」制；例如代理行成功銷售某個數量以上的單位，或銷售最多單位的代理行，便可獲較高的佣金。在只差一個或 幾個單位便可「跳BAR」，但又真的沒有客人之時，代理行的高層自然有充足動機透過的公司購入單位。此些情況下購入的單位當然不是自用，購入之後都希望出 售賺錢離場。但當SSD推出後，根本不可能短期內轉手，代理被迫坐貨，徒增風險。

對於地產代理而言，大旺市跟大淡市的做法並沒有很大分別，只要有人願賣、又有人肯買，他們袋裏的佣金就不會缺；但SSD的推出，短線炒家離場，這令市場潛在買家銳減，而不論大中小代理，生態都因此備受衝擊；代理自然齊心合力，要求官方檢討。

政黨未必支持修改SSD措施

站在法制層面而言，特別印花稅是以立法形式推出的，修訂也要在立法會進行。在政治上，立法會內可分為「泛民」與「建制」兩大陣營，建制佔多數。但在 民生議題上，「泛民」、「工會」、「傳統左派」等的立場其實甚為一致。在樓價未見明顯下調，而來年有立法會及行政長官換屆選舉的情況下，我們不認為「民生 派（包括泛民及建制中偏向基層的）」議員，及特首候選人此刻會贊成檢討或修改特別印花稅這措施。

另外，在民意（包括網上論壇、身邊朋友的意見）方面，似乎多數與地產行業無關的人都反對刻下取消特別印花稅。畢竟樓宇涉及民生自用，多數人對炒家不 會有好感；為炒家歌功頌德者亦是極少數，其動機大家亦心中有數。有地產代理認為，官方現時不撤銷特別印花稅，是怕了「官方維護地產霸權、高地價政策」的印 象，這其實只說對了一部份，還有其他相對重要因素需要處理。

特別印花税推出後不久，我們亦曾撰文，批評欠缺「退場機制」，令市場充斥著有心與無心的猜測。但相信在決策官員心中，理應有一個「檢討特別印花税」的標準，只是沒有明確公開。明天，我們嘗試推論官方會在什麼條件下檢討特別印花税。

原文刊於經濟日報網站 2011年12月21日

按揭擔保人須知

銀行審批按揭貸款，計算申請人的負擔能力，如果申請人的收入不穩定，銀行往往需要買家增加擔保人。

他們一般接受具收入證明的直系親屬為擔保人；擔保人所擔保的，便是「借款人不會拖欠供款/斷供」；一旦借款人拖欠供款時，銀行便可採取行動，向擔保人追收欠款。如果讀者被親屬要求作為按揭擔保人，要留意除了借貸人斷供時會被追收餘下欠款外，仍有其他影響。
擔保人的身份，在信貸資料庫中是清楚列明的。擔保人自己在未來置業，銀行計算其負擔能力時，會一併計算其所擔保的按揭供款；換言之，有擔保人身份人士，自己可借入的按揭金額，會比條件相若、但不是擔保人的人士為少。
其次是，市場上多數按揭合約規定擔保人為「無限制擔保」，簡單來說，如果A先生為家人於甲銀行的按揭作擔保，家人其後在同一銀行的其他借貸，A先生亦自動作了擔保。此位家人在該行借了其他借貸而未能償還，銀行亦可向A先生追收。
按揭擔保人的身份是可以取消的，但必須經銀行同意，但除非借款人的財政有明顯改善，否則銀行一般不會同意取消擔保。另一個取消擔保人的方式是轉按，如果樓價上升了，借款人收入亦較前穩定, 同時又希望取消家人擔保的身份，可考慮透過轉按進行。

原文刊於信報網站 2011年12月18日

解讀拆息上升

有留意資金流向的讀者，應該會注意到近日拆息上升。以一個月港元同業拆息為例，11月長期維持在0.22厘水平，至11月底，開始穩定上升，由0.23厘，上升至本周四的0.29厘。以幅度計，升幅達32%。
由於近2年估計逾10萬宗住宅按揭以拆息為計算基準(即H按)，拆息上升，意味市場上逾10萬名業主每月開支上升，對成交淡靜的樓市會否再添壓力？
近日拆息的走勢，不論是以幅度或調整的速度看，都是近3年來較為罕見的。在2008年美國金融海嘯，聯儲局實行量化寬鬆後，港元拆息長期低企，2009年中至2010年中，長期維持在0.13厘水平，其後逐步上調至去年底的0.17厘水平，今年以來拆息再緩慢上升，但升至0.22厘水平見橫行，平均下來，一個月的升幅不足0.01厘。而11月底以來，拆息已累積上升0.07厘，以速度及幅度計，均值得注意。
一般來說，拆息上升有幾個原因，其一是市場有龐大集資活動，11月底至12月初，正好是周大福珠寶(01929)上市，據悉是全球下半年最大的IPO活動，但公開發售股份約11億元，超額認購5倍，凍結資金約66億，對比於香港市場的規模，未足以影響拆息大幅上升。
第二個拆息上升的原因是資金流走，但近日銀行體系結餘相當穩定，維持在1486億元水平，數字甚至比11月初略高，未有資金流走跡象。
第三個港元拆息上升原因是美息帶動。一個月倫敦美元同業拆息(LIBOR)在11月初報0.245厘左右，新近報0.283厘左右。由於聯繫匯率因素，如果港、美息差過大，會引發套匯活動，當市場上的美元利率上升時，港元匯率亦難免波動。
暫時來說，近期美元拆息上升，可歸因於歐洲債務危機，歐洲銀行融資需要增加，令美元拆息上升。現時歐洲已達成財政聯盟協議，如果歐債問題未有持續惡化，估計短期內的拆息升幅會放緩。
值得留意的是，雖然拆息「升幅」很大，但那主要是基點太低的影響。以一筆200萬元按揭，20年期供款計算，如當初選用H+1厘的計劃，一個月拆息由0.22厘升至0.29厘，每月供款只是由9396元，上升至9459元，影響輕微。
實際上，對本地樓市真正有影響的，將是聯儲局調整其利率政策，聯儲局已表明低息政策將維持至2013年中；在此之前，拆息或會受短期因素影響而波動，但對樓市的實際影響不會太大。問題反而是在2013年，美國真的結束低息政策後，美息及港息會否出現類似2005年的大幅上升，那才是真正的問題。

原文刊於信報網站 2011年12月18日

存款掛勾組合按揭

在主流的浮息按揭計劃(包括P按及H按)之外，銀行亦有不同的按揭產品，其中一種較為繁複的，是不同名目的存款掛勾按揭，一般以「存款可獲等同按息的利率」作招徠，選用此類計劃時，究竟有什麼地方需要留意？

一般來說，銀行的存款掛勾按揭計劃，概念是借款人借取按揭的同時，可以在有關銀行存款，存款可以收取等同於按揭息口的利率，一般來說，可享受此存款利率的存款上限是未償還按揭貸款餘額的一半。例如客戶仍欠A銀行200萬元按揭未償還，利率是2.5厘，客戶可存入最多100萬元的現金，享受2.5厘的利率。

此類戶口有不同的變種，有些可容許客戶隨時提存現金，有些更可整合支票及出糧戶口。一般來說，此類戶口較適合生意人選用。例如自己公司的業務不時會積存現金，又難以安排作為定期存款，便可以透過此類產品獲得較高利息。理論上，即使一般打工仔選用此類戶口作出糧之用，也會較一般儲蓄戶口獲得較多的利息。

原文刊於2011年11月19日晴報

中央放水 利好樓市？

11月30日，中國人民銀行宣布下調存款準備金率，其後六國央行宣佈下調美元掉期利率，市場視為大國間的救市聯合行動。尤其是人民銀行下調存款準備金率，更被股市投資者視為內地新一輪量化寬鬆的開始，利好樓市。

今非昔比 不一定利好樓市

2008年金融海嘯，本地樓市經過一輪調整後急升，除了市場利率維持低位外；另一個主要因素，是內地以四萬億元人民幣刺激經濟，一般分析認為，此批 款項相當部分未有投入實體經濟，而是經銀行以不同名目貸出，最終進入不同類型的投資市場，包括內地及香港的樓市。但在2011年，因應內地經濟及樓市過 熱，人民銀行開始收緊貸款，結果不單是內地樓市，連帶香港的樓市，尤其是一手銷售亦轉靜。

當然，本地樓市轉靜，有多個因素共同發揮作用，包括土地供應增加、特別印花稅的推出、銀行調升新造按揭利率、金管局限制按揭成數、投資移民計劃剔除 物業投資等。但內地收緊貸款，無疑是令本地樓市，特別是一手市場成交放緩的原因之一。所以，當11月底，人民銀行宣布下調存款準備金率後，投資市場將訊息 演繹為「中央放水」，利好樓市及股市。

但筆者認為，一本通書不可睇到老，今次調整存款準備金，的確是信貸放寬的信號，但不一定利好有形資產市場。

「放水」非為刺激投資市場

2008年底出台的四萬億元人民幣刺激經濟計劃，的確成功令中國經濟渡過了金融海嘯後的市場波動。但中央政府同時清楚其相關代價：當時國內銀行幾乎 是以「完成政治任務」的方式貸出款項，不少款項最終以不同名目進入投資市場，特別是國內的樓市。樓市大升，導致各地市民難以追價入市，結果近一年內地接連 推出不同的遏抑樓價措施，包括推出限購令、物業稅（類似香港的差餉）等，結果近月內地樓市才見轉向。

有上次四萬億救市的經驗，筆者不認為今次人民銀行放寬存款準備金率會是歷史的簡單重複。為了應對歐美債務危機、出口收縮，內地不得不以「開水喉」方 式應對，但經一事長一智，估計在放寬信貸的同時，內地政府會對資金流向有較嚴格的監管，避免出現「有關係人士借款投資」的情況大量出現。

根據我們理解，內地中小企現時要靠擔保及小額借貸公司，借取利息高昂的貸款作流動資金，其支付的息口平均在2分息（20厘）以上。如這情况持續，中 小企的盈利能力將大量地被侵蝕，最差的情況下，中小企大規模結業潮並不是沒可能出現。萬一出現大量下崗工人，民生議題將演化成中央政府最關注的政冶事件。 所以，我們相信新一輪信貸政策，是讓騰出的資金有指向地流向有實務營運的中小企，讓借貸成本下降，免成災難。

因此，同樣是「開水喉」，筆者相當懷疑今次調整存款準備金率及其後寬鬆政策，不會對內地樓市帶來太大的刺激作用，遑論是再隔了一層的香港樓市。

原文刊於2011年12月14日經濟日報網站

欄名:宏觀論按

村屋按揭須知

一般大型私人屋苑的單位，如樓價低於600萬元，只要業權紀錄完整，借款人有穩定收入，銀行一般可借足7成。但一些非主流屋苑，因為眾多不同的原因，即使借款人條件良好，銀行都未必會借足7成，甚至可能因種種原因，不批出按揭。

典型例子是新界村屋，新界村屋分很多種，包括丁屋、舊屋地重建村屋等；以標準的丁屋(3層高，每層700呎)最常見。理論上完成補地價手續的丁屋，業權等同一般私人物業，可自由買賣，亦可作為按揭抵押，但有時也會有例外。

其中一個案例，買家收入穩定無欠債，購入的丁屋已完成補地價，也沒有僭建問題。買家向一家銀行申請按揭，銀行最終卻拒批。原來，問題不是出在物業身上，而是出入有關村屋唯一的道路，會經過屬於他人的私家路，有關銀行認為會影響重售價值，拒絕批出按揭，買家最終要另找取態不同的其他銀行申請。

村屋按揭的主要問題是非標準化，情況千差萬別，但一般來說，有圍牆、有管理的新建村屋，申請按揭時的問題較少，利率亦較貼近大型私人屋苑的按揭。

原文刊於晴報 2012年12月12日

為甚麼銀行恢復H按？

金管局公布10月按揭數據，選用P按的比例持續回升，不少分析便認為，銀行將陸續退出H按市場，P按將再度成為市場主流。有關意見與數據相符(近月新批按揭中選用P按比例持續上升)，但解釋不了一些現象：為什麼年初高調宣佈退出H按的恆生銀行(00011)，近日又頗高調的宣佈恢復提供H按。

須知道，以「息差」來考慮，現時的H按與P按對銀行來說接近是一樣的產品。先不論利息成本，現時不同銀行提供的H按與P按的實際利率一樣，理論上銀行可賺取的息差亦一樣，銀行宣佈恢復推出H按，豈非多此一舉？H按比起P按，銀行尚要每隔一段時間(多數是每個月)發信知會借款人利率變化，銀行手續更多，為何偏偏有銀行在H按比率下跌之時宣佈恢復提供H按？

究其原因，是H按對銀行有一定好處。香港市場長期以「最優惠利率」作為按揭計算標準；但對銀行來說，其資金成本卻往往以拆息計算。借入的錢成本是拆息，貸出的錢卻是最優惠利率為基準計算，當中便隱含風險：萬一拆息急升而最優惠利率不變，銀行以最優惠利率計算的貸款便會出現損失，此類風險叫BASIS RISK(基準風險)。銀行以最優惠利率貸出按揭，為了抵銷此類風險，背後其實有一定的對沖；而對沖便涉及成本。理論上，如果銀行以拆息為基準貸出按揭，便沒有了BASIS RISK，亦可省回對沖的成本。

簡單來說，年初恆生銀行退出H按市場，原因是當時的H按利率(一般為H+0.7%，實質利率在1厘以下)，對銀行來說低至不合理，不如集中推P按(年初的實際利率在2厘左右)。但近月多家銀行調整按息，H按與P按的利率接近，現時H按已是「有利可圖」，而且有節省對沖費用的好處，銀行便不介意再推H按。

綜合來說，筆者不認為H按會慢慢消失，當H按與P按的實際利率趨同後，部分銀行或會鼓勵用家申請H按。當然，對置業人士來說，現時的H按與P按，實際上已沒有大分別。

原文刊於 信報網站 2012年12月10日

留意內地客走向 分析港樓市

樓市近日有回軟跡象，將軍澳及大圍推出的兩個新盤，都以貼近，甚至略低於二手價推出。市場人士在分析後市時，將焦點集中在未來供應、新造按息，以至本地經濟增長，甚至失業率是否增加等基本因素之上。但筆者認為，影響本地樓市的一個外來因素：國內買家的置業模式，仍然欠缺研究。

樓市成交量是在6月之後明顯放緩，主要原因是金管局再次收緊按揭。600萬元以上物業已不可借足樓價7成；非自住物業的按揭成數上限是5成、主要收入非來自香港，按揭成數再減一成。按揭成數受限，加上本地銀行關水喉，本地買家入市意欲下降。另一方面國內亦收緊貸款，加上在香港借取按揭成數受限，令國內客來港置業個案明顯減少。早前有物業代理統計，第二季開售新盤，有4成為國內買家購入。近期筆者未見同類統計，但據說近期國內客在一手市場的活躍程度明顯下降。

國內客對香港房地產市場的影響舉足輕重：由於人口基數大，只有國內一小撮富豪購置本地物業，都足以推高本地樓價。近一兩年幾乎所有新盤都包裝為豪宅，與發展商依賴國內買家購買力有關---本地物業定價根本不必考慮本地市場的購買力。近期多個因素同時出現，令國內客來港置業的熱潮有降溫趨勢，甚至一手樓的開價都返回現實。

問題是，究竟大陸客購置本地物業，是一時一刻的熱潮、抑或是長久的趨勢？如果是後者，意味現時抑制內地買家購買意欲的因素一旦改變(例如國內銀貸款再次放水)，都可能令本地樓市再次轉旺。筆者的估計是，只要香港的自由度高於內地，本地的物業市場都會自然吸引國內買家投資---對發展商來說此是好消息，對本地用家來說便不一定。已表明競逐來屆特首的兩位熱門候選人都表示關注房地產問題，筆者認為宜仔細對國內買家在港置業模式有更深入的研究，並提出合適的對應策略。

在按揭市場而言，筆者對於多數的按揭指引都有保留---在香港此個成熟市場，銀行理應比監管機構更懂得衡量風險。唯一筆者較認同的，是針對主要收入非來自本地的按揭申請，按揭成數受限。背後的原因不只是在於減低銀行風險，也在於提高本地人入市的機會，避免出現類似倫敦物業市場的情況---多數物業由外人持有。

原文刊於 2011年12月10日 iMONEY

為何大行再推H按？

上周按揭市場的主要新聞，是中銀香港（02388）及東亞銀行（00023）跟隨渣打銀行（02888）調整按息。尤其是中銀，近期按揭市場佔有率為市場第二，其新造按揭實際利率調升至2.5厘至3厘，對中小型行有帶頭作用。

不過，在筆者的觀察而言，中銀上調按息，不過是順勢而行。勢者，存款利率上升，迫使銀行上調按息，上星期不加，今個星期也要加。筆者反而認為另一家大行，透過傳媒高調表示重新返回H按市場， 有更深層次的影響。

早前筆者曾提及，去年銀行為搶佔按揭市場，拆息按揭利率曾低見H+0.65厘，踏入今年2月，恒生銀行（00011）首先表示H按利潤不合理，不再主動提供H按。其後多家銀行陸續調升新造按息（包括H按及P按按息），現時仍有提供H按的銀行，H按利率都在H+2厘以上水平。而且在存款利率上升的影響上，新造按揭息率仍然有上調壓力，反映恒生銀行在年初退出H按市場的策略十分合理。現時恒生銀行宣布恢復提供H按，筆者認為有一定啟示作用。

銀行認為樓按利潤恢復合理水平

第一個啟示是：大銀行開始認為現時的按息，有較合理的息差，銀行可透過按揭賺取較合理的利潤。此個訊息對近期因二手成交量下跌，叫苦連天的物業代理是好消息。下半年樓市轉靜，主要原因是按揭批核收緊；按揭收緊有兩大原因，其一是金管局的指引收緊，其次是銀行主動「關水喉」。先不論金管局指引，銀行主動關水喉，原因是認為可由按揭賺取的息差不合理。在銀行陸續上調新造按息後，現時恒生銀行的姿態，可視為銀行（至少是大型銀行）認為樓按利潤恢復合理水平；預期關水喉的情況會改善。要補充一句的是：銀行認為現時新造樓按息差合理，不代表新造按息會停止上升，短期內，新造按息仍受存款利率帶動上升。

有趣的問題是：為什麼恒生銀行會表示重新考慮推出H按？

在現時主流的H按機制，即有利率鎖定上限的條款下，對借款人來說，比較H按與P按，主要的考慮便是實際利率。而現時多數有提供H按的銀行，H按按息，已經與P按接近。那麼，理論上銀行只要用市價批出P按就好，為什麼要恢復推出H按？

H按比P按可省回對沖安排

因為，對銀行來說，貸出H按與P按，是有不同意義的。 筆者早前提到BASIS RISK（基準風險）的概念，對銀行來說，如果資金成本與貸款有不同的計息方式，便涉及BASIS RISK。對銀行，或者準確一點，對按揭貸款部門來說，資金成本一般用拆息計算，過去銀行業主流以最優惠利率為準批出按揭及其他貸款，由於與資金成本的計算有不同基準，銀行在內部需要作對沖。對沖便涉及成本，假設A銀行現有H按及P按的利率一樣，銀行推出P按，便會多出一筆對沖的成本。雖說對沖為銀行內財資部安排，但成本卻不能省，所以有同樣息差的情況下，對銀行來說，H按比P按可省回對沖安排，對銀行反而有節約成本的效果。

過去幾年，H按鬥得太平太賤，近日多家銀行調整按息，部分行的H按利率較P按為高，似乎在引導客戶選用P按。但筆者相信，部分銀行在考慮到H按可省回對沖成本後，會再引導客戶選用H按。

當然，此處說的H按，概念絕不是去年那種H+0.65厘的超低利率，筆者預期未來H按的合理息差將較拆息高出200至300點子。

原文刊於經濟日報網站 2011年12月7日,

欄目 ：宏觀論按

換樓成本要計數

樓市除了初次置業者，樓換樓的買家亦是支撐市場的主力。隨著近年金管局收緊按揭指引、政府推出特別印花稅；業主樓換樓時，要留意的地方亦因而增加：既要留意心水單位的按揭成數上限、也要留意如果賣方購入單位不足兩年，是否由賣方負責支付特別印花稅。

除此之外，置業人士亦要留意，新舊按揭之間的按揭息差。一般人的直覺，可能會以為自己現有物業按揭餘額是200萬元，月供1萬元；新購物業要借400萬元，如年期不變，月供大概便是2萬元。現實是，如果業主曾經在近年轉按，現有物業按揭利率可能不足一厘，但現時新造按揭利率是2.5厘至3厘；影響之下，換樓後的供款開支亦會增加：

以舊按餘額200萬元，年期20年，按息1厘計，月供是9,198元；如新按本金是400萬元，年期20年，按息3厘計，月供是22,184元。每月支出是上升141%而不是100%。按揭本金增加一倍，而年期不變，每月供款增幅會比一般人的直覺估計大。

原文刊於 2011年12月5日 晴報

二按息率的盲點

近期樓市是一手旺，二手靜；將軍澳兩個新盤在個多月內售出逾1700一千七百個單位，相對來說，11月同區二手成交不足100個，僅為「正常」月份的三分一。

一手項目的訂價及銷情，對整體樓市有指標作用，除了因為一手物業數量大之外，亦與發展商觀點對後市舉足輕重有關：發展商如看好後市，一手物業訂價較為進取、在官地拍賣時追價，都會刺激二手業主亦步亦趨。

相反，發展商對後市猶豫，認為有下調可能時，往往會以「三步曲」的方式調節一手物業銷售部署。

第一步是增加代理佣金，「正常」時候，一般一手物業佣金約為樓價2%，但近日盛傳多個一手盤上調代理佣金，最高已達樓價4.5%水平。對發展商來說，調節佣金有幾個好處，包括：不影響帳面訂價、不影響買家按揭、不會引起傳媒留意，也沒有長遠的手尾，往往成為淡市時，調整銷售部署的第一步。

如果第一步實施後，銷售未見理想，又或發展商一早判斷市底欠佳，往往會實行第二步：按揭優惠。過去發展商多數會夥同銀行提供優惠；但監管趨嚴格後，銀行優惠會視為補貼，會影響按揭成數及壓力測試。近一年已不見發展商以「銀行提供按揭優惠」方式推動新盤銷售。

夥拍銀行提供按揭優惠的方式不行，加上600萬元以上物業已不可由銀行借足樓價7成按揭；近年便多了發展商透過旗下財務公司以二按方式，協助買家入市。以按揭槓桿的角度來說，一位買家如透過銀行只可借入樓價5成，加上發展商提供2成或以上之二按，首期可由樓價50%，下調至30%，的確大有吸引力。近日據聞已有發展商提供3成二按。

值得留意的是，傳媒在比較不同樓盤的二按時，會將焦點集中在「息率」上，彷彿A盤的二按利率比B盤低，就代表A盤較有吸引力。問題是，發展商的本業是賣樓，提供二按，不過是為了本業服務。在財務上，有二按當然比沒有二按好(起碼多了一個選擇)，如果是同一個樓盤，同一訂價，對買家來說，當然是利率低的計劃較吸引。但不同樓盤不同定價，有如蘋果與橙，不宜只孤立二按利率來比較何者更吸引，畢竟只佔樓價約二成，只要樓價下調幅度收窄，二按可以做到很吸引。

如果出了第一、二步，反應仍不如預期，發展商便有機會採取最後一步：調整售價。我們現時已看到，個別新盤訂價已接近同區二手；代表發展商對後市已不如早前樂觀。一手售價的調整三步曲已完成，二手究竟有何反應，也許在農曆新年過後有較明顯的走向。

原文刊於2011年12月4日 信報網站

出售按揭為加息？

早前市場傳言，有銀行將現有按揭，以蝕本價售予按揭證券公司。網上論壇有「陰謀論」，說有關操作，目的是為調升既有客戶的按揭利率。今時今日，各種各樣的陰謀論相當盛行，但其實證據薄弱，甚至與事實不符。

有關陰謀論的「立論」是這樣的：銀行想加既有按揭客戶利率，但真的加息會影響商譽；那麼，將按揭出售之後，「加息」便是按揭買家的事，與銀行無關。但有關立論完全建基於錯誤的了解上。

早前筆者已說明，為甚麼銀行會以蝕本價賣出按揭——金管局關注貸存比率，銀行一時不能大幅增加存款，又希望爭取息差較佳的業務，惟有先將手上部分按揭資產 出售，減輕貸款組合。但由於新造按息上升，同樣是100萬元的按揭，新造利率可能是2.7厘，而去年批出的按揭卻不足1厘；要賣出按息不足1厘的按揭，只 好蝕賣。

銀行賣出的按揭戶口的未來資金流

不論是按揭證券公司或其他投資者「買入」按揭，其實是一個簡化的說法。銀行賣出的，不是一個個的按揭戶口，而是有關戶口的未來資金流。例如陳先生去年在A 銀行獲批按揭，利率是H+0.7厘，額度100萬；A銀行今年將陳先生及其他一批按揭證券化賣出。有關按揭轉售紀錄會在土地註冊處資料顯示，除非陳先生進 行查冊，否則他自己是不會知道的。他仍然是按與A銀行簽訂的合約，每月供樓，利率仍是H+0.7厘。管理有關按揭的，仍然是A銀行。A銀行售出一堆按揭， 收回的是一筆現金，而帳面上本屬A銀行的按揭資產（貸款），亦不再屬A銀行所有。按揭組合的利率，亦不會因為轉手而改變。

簡單來說，按揭證券化的操作，類似於債券二手市場；已發行的債券，票面利率如較市場利率低，轉讓時便會出現折讓。而不論票面息率是高是低，轉讓後，持有債券者都不可能去調整利率。兩者主要分別，是按揭證券化並出售後，管理仍會有原有銀行負責。

「蝕讓」間接表明利率不可改變

其實，傳聞提及的「蝕讓」，亦間接表明了利率（及其他合約條件）不可改變。想像一下，如果買家購入按揭後可以自行調升利率，那麼有關按揭組合便有龐大的潛 在價值，絕不必以蝕讓價出售。此外，按揭證券公司是半官方機構，購入按揭資產是明買明賣，更不可能為了蠅頭小利去改變利率，得失普羅業主。

銀行以蝕本價出售按揭歷年罕見，事件意義不是「陰謀加息」；而是反映市場生態有變：按揭不再是「必賺」的生意。對銀行來說，如果有代替業務（如跨境借貸），銀行大可能減少按揭資產規模。又或者說，銀行不會再搶奪沒有合理利潤的按揭業務。

上述趨勢對中小型行較為不利，原因仍是大銀行有存款基礎，不必以折讓出售按揭方式調整貸存比。過去中小型銀行以打游擊方式，即以一時一刻的超低息爭取按揭 市佔率，額滿即止。隨着銀行對按揭業務更趨審慎，此類突襲將較難出現。中小型行減少按揭游擊戰，亦意味大行可開出更保守的按揭條件。

另外，某大型銀行於停造H按一段時間後宣布重回按揭市場，意味現時2.5厘至3厘的按揭利率，對大銀行來說已趨合理。大行高調宣布回歸市場，對按揭利率走勢有何啟示？下周再談。

原文刊於 經濟日報網站 2011年11月30日

請習慣「正常息口」

早前再有大銀行上調新造按息，與年初不足一厘的按息比較，現時新造按息無疑是「大幅增加」；新造按息上調，的確會增加新入市買家的每月支出，問題是，平均不足3厘的利率，其實很難說是高息。與其用「加息」來形容目前的情況，不如說是「息口正常化」。

去年銀行批出大量不足一厘的按息，是有其背景的，其一是2008年金融海嘯後，美國量化寬鬆，香港一個月拆息亦跌至0.2厘之下；其次是銀行為搶市佔率，按揭利率較拆息只高0.7厘。但長線而言，0.7厘的息差根本不會為銀行帶來合理利潤。現時銀行持續上調新造按息，不過是一個「恢復正常」的過程。

以日本為例，該國因泡沫經濟爆破，央行維持零息政策一段長時間，銀行存款利率近零，一個月拆息約0.14厘；而一般日圓按揭利率在2厘多水平多年。當然，港日情況不同，但例子說明，即使是近零息，按揭利率都不可能長期維持在一厘以下。事實上，香港過去十年平均按息約5厘，以歷史數據比較，目前新造按息在3厘以下，仍屬偏低。

原文刊於晴報 2011年11月28日

新年度銀行再搶按揭生意？

樓市成交回落，不少業內人士認為與銀行在下半年收緊按揭批核有關。部分對後市樂觀人士便斷言，銀行在新年度對於爭奪按揭生意較為進取，估計明年1月之後，市場成交可恢復至較正常水平。

一般來說，銀行在每年尾制訂下年度的各類貸款目標；例如說某行來年的按揭目標是100億元，對銷售部門來說，為了減少未能達標的風險，一般傾向在上半年落力跑數，如一切順利，下半年便可相對放慢手腳。上述行業習慣令人有「銀行一般在上半年放水」的印象；但筆者認為2012年此現象未必出現。

原因之一，市場已多次提及：資金有了新出路，本地銀行貸款予國內企業，利率更吸引。原因之二，是過去已批出的按揭，回籠速度慢。過去一般香港人申請按揭，申請時是借20年，但平均會在7至10年內贖樓，多數原因是換樓。

但在金管局限制按揭成數(600萬元以上物業已不可借足7成)後，換樓需要相當財力；結果便是「樓換樓」的成交減少，即是提早贖樓的個案亦減少。

過去銀行一年批出100億按揭，可能同年有30億元的舊按贖樓。筆者估計來年樓換樓、提早贖樓的個案將減少；假設某銀行判斷來年只會有10億元舊按贖樓，而不是往年的30億，他便少了20億元的跑數壓力。可以預期明年初，銀行不會有太大的爭取按揭動作。

原文刊於信報網站 2011年11月27日

新舊按息差距大 影響換樓策略

上周五(11日)渣打銀行在股市收市後宣佈上調新造按息，現時渣打銀行新造按息在3.2厘至3.25厘水平；筆者估計在資金成本上升的大環境下，其他銀行大有機會跟隨。市場對於銀行在今年不斷上調新造按息，焦點集中在新購物業，利息成本上升。值得留意的是，新舊按揭息差擴闊，對業主換樓策略亦有影響。

2011年初，其時主流新造按揭為拆息按揭，一般新造按揭利率為H+0.7厘。當時拆息低於0.2厘，換言之，年初新造按息約0.9厘。現時新造按息約3厘，以幅度計，新造按息上升2倍。

以一筆200萬元，供20年的按揭為例，在年利率為0.9厘時，月供$9,109；同樣一筆按揭，在年利率為3厘時，月供$11,092，供款上升21.8%。反過來，也可以說，以每月支出為考慮，按息上升2.1厘的影響，相當於按揭金額上升21%。如果我們不用「每月供款」，而改以「每月按息支出」統計，差別更為驚人：上述按揭在年利率為0.9厘時，首年利息支出為$17,622，如按息為3厘，首年按息支出為$58,986，升幅為234%。

對於一個考慮置業的租客來說，考慮是否轉租為買，單是按息上升2厘的因素，在每月支出的角度來說，已相當於按揭金額上升2成。例如以「通過壓力測試」為標準，新造按息升2厘的影響，便等同按揭金額上升21%的影響。

而較少人提及的，是新造按息上升，對有樓在身業主換樓部署的影響。以一個居於市值500萬元物業，現有按揭利率約1厘物業為例，物業按揭餘額300萬元。假設業主有意欲換樓，在按揭上便有兩大考慮：

其一是按揭成數：如果有關業主的換樓目標，樓價高於600萬元，已不可借取高於樓價7成的按揭。例如物業樓價為650萬元，現時在銀行只可借420萬元。以上文提及的條件來說，業主如出售現有物業，可套現200萬元，新物業最多可借420萬元，業主需要另外籌措30萬元首期。

另一個要考慮的是按揭供款。舊物業按揭餘額300萬元，新物業按揭金額420萬元，按揭金額增幅40%。但由於新造按息上升，每月按揭金額並不是上升40%：以20年還款期來計算，舊有物業按息1厘，月供$13,797；新物業按息3厘，月供$23,293，每月供款支出升幅為69%。

2010年市場共批出14萬宗按揭，大部分都是利率超低的拆息按揭，平均利率估計為1厘左右。一般市場分析都同意，隨著資金成本上升，新造按息會持續上調。新造按息上升，不但會令所有需要借助按揭入市人士的月供增加；新、舊按揭計劃越來越大的息差，亦會影響現有業主的部署。當然，如果未來樓價有較明顯的跌幅，拉低新造按揭的每月供款，便可抵銷新舊按的息差因素。

最後，筆者也不可排除另一個可能性：如果置業人士普遍預期樓價仍可步步高升，大概便不會介意每年多付出相當於樓價數個百分點的按揭利息。

原文刊於 置業家居 2011年11月26日

拆息按揭，銀行蝕本之謎

市場傳聞的蝴蝶效應

上星期筆者提到，過去一兩年，銀行以「H+1厘」以下批出的大量按揭，已是蝕本貨。數是這麼計的：現時一個月拆息約0.22厘，H+1是1.22厘；而現時銀行普遍以2厘左右的定存利率爭取存款，所以過去一兩年以H+1厘以下批出的按揭，銀行收取的利率遠較現時的資金成本為低。

文章引起讀者「過路大人」的疑惑：

‧銀行在去年以「H+0.65厘批出按揭」時，理應是計過數，「圍到數、有錢賺」才批出按揭；而不管「H」是多少，銀行反正可在拆借市場拆入資金，賺那「+0.65厘」的息差；怎麼會有「蝕錢」的可能？

回覆之前，請讀者了解幾個事實：

1. 不同銀行的資金成本是不同的，對於有大量出糧戶口 (即活期存款) 的銀行來說，資金成本仍然貼近零。對於沒有大量活期存戶的中小型銀行來說，資金成本主要便是定期存款利率；及在「正常情況」下的拆借市場的拆息。

2. 過去中小型銀行的確在不同程度上依賴同業拆借市場，拆入資金，在過去P按為主流的年代，中小型行可透過借拆市場與P按的息差，穩賺400點子左右的利息，拆入短錢，貸出長債，此是行內所謂「Maturity Mismatch」。

3. 透過拆短錢、貸長債，有兩個市場運作風險。其一是Basis Risk(基點風險)：拆入的錢是用「拆息」計的，貸出的錢(在過去)，主要是用最優惠利率計的。兩者基點不同，如果因故拆息急升，銀行會蝕本，此在97年時發生過，原因是「資金抽走而緊張」。另一個運作風險，便是「市場不流通」，亦即是現時出現的情況。現時香港拆借市場「不正常」問題不是資金緊張，現在未見明顯有資金流走，港元拆息的利率與最優惠利率差距基本上沒有大變化。拆借市場流通性減少：擁有平存款的銀行資金有了更多出路，如風險值相同，銀行定必滿足回報較佳的客户貸款。

讀者應該有留意到一些市場傳聞：個別銀行以「蝕本價」向按揭證券公司出售部分按揭資產。即帳面值100億元的按揭，以低於帳面值售於按證。此現象說明銀行難於透過拆借市場拆入資金，而存款增幅卻不及貸款快，本地存款市場是典型的零和遊戲，銀行要吸引更多存款，只能在同業中搶客，而最有效的手段便是增加存款利率。部分銀行如未能成功吸引存款，在「貸存比率」的限制下，要開拓新貸款，唯有以出售按揭資產方式減少既有貸款規模。

讀者會認為的「銀行理應計過數」的講法，其實所有生意都是「計過數」的，但不是說計過數就不會有失算的可能。下面我們談談銀行「失算」的理由：

失算之一是所有銀行都有「搶佔/保持市佔率」的需要，部分小型銀行的理由可能是大股東有賣盤計劃，市佔率高有助「做靚盤數」；大型行的資金成本平，其實H+0.65仍有微利。各銀行雖然明知按揭只有微利，但收入穩定、規模大(打工仔買樓都一借幾百萬元，但一般人罕有如此規模的私人貸款)；銀行即使明知此類貸款僅有微利，但小銀行仍爭崩頭做新按揭以維持市佔率。

失算之二是資金有了更多出路，搶高了資金成本。2009年中國政府為對抗金融海嘯，實行中式量寬(金融市場常提的4萬億貸款)；但2011年起收緊信貸，結果是不少國企、民企，最近甚至地方政府也開始透過香港市場以 (cross-border loan) 形式借款，「優質客戶」借款的利率可是7厘左右，而且這等借貸是有相應的抵押品如信用証。以磚頭計算，此等非本地貸款不但提供資產抵押，更給予近500 到 700 點子的利潤，因此在 2010 到 2011 間，本地銀行為國內緊張的貸款市場補給了一部份的需求。在貸存比率的限制下，銀行需要吸引更多存款才可大力開拓此類業務，結果是存款利率上升，最近有銀行以 1.75% 及 2.00% 去爭取 3個月存款。

事實上，也不是所有銀行全都計算失誤。當地產代理和按揭中介在高呼拆息按揭提供入市良機時，恒生銀行是市場中最早退出以拆息計價按揭的大行，在大家都爭崩頭去搶 H按時，作不妥協的決定並不容易。

上星期筆者提到，銀行難以單方面調整既有按揭的利率；現時面對資金成本上升，最終結果將會逐步推高新做按揭利率，但這解決不了現有按揭的低回報。同時，如市場傳聞真的有銀行以蝕本價買出按揭組合，這確是一個令人關注的情况，金管局或已在了解其箇中詳情，最終結果，有可能令私樓更難上會！

原文刊於經濟日報網站, 2011年11月23、24日

欄目：宏觀論按

物業代理要求檢討SSD是斷錯症

特別印花稅推出一周年，物業代理已傳出大量要求檢討的聲音。但筆者認為，物業代理與其爭取檢討特別印花稅(SSD)，不如爭取放寬按揭限制。

將心比己，筆者明白物業代理的立場。但卻認為有關爭取徒勞。第一個理由是由民情角度考慮；以筆者的感覺，一般市民對特別印花稅並沒有特別反感：很少人會計劃在置業兩年內將物業轉讓。其次是民情對炒賣物業獲利普遍持負面感覺，認為是炒家炒高樓價。物業代理要求檢討特別印花稅，會予人「鼓勵炒風」的感覺。不論是政府抑或政黨，都難以在此種民情下檢討有關措施。

更重要的理由，是筆者認為「要求檢討特別印花稅」，根本是斷錯症。特別印花稅在去年11月推出，在今年上半年，樓市成交量並未見明顯下調。2009年，每月2手樓平均成交量是8,500宗左右；去年下半年，2手樓每月平均成交量為10,800宗；今年首3個月的平均數字是9,100宗，第二季的每月平均數字為7,664；第三季每月平均為4,722。換言之，二手成交量是在SSD推出後半年才見明顯下調。

與SSD比較，筆者反而認為當局連翻收緊按揭成數，影響更大。6月初金管局限制樓價600萬以上物業不能借足樓價7成後，二手成交量便由7000多宗的水平，下調至四千多宗。

與SSD只影響少量投資者不同，限制按揭成數，影響了每一個打算購買樓價600萬元以上物業的買家，而且會帶來連鎖影響：一個持有市值400萬物業的用家，如因首期因素，放棄購入600萬元以上物業，他本來居住的單位，亦不會在市場上放售。

事實上，筆者認為現時當局對銀行按揭的限制過於死板而欠缺彈性。區議會選舉之後，接下來是行政長官選舉委員會的選舉。筆者留意到有部分會計界選委候選人提出，會計師應可獲十成按揭，理由是「薪優糧準」。不管你是否同意有關意見，但背後的精神：對於按揭成數的限制不宜鐵板一塊，筆者倒是十分同意的。

原文刊於 Imoney 2011年11月19日