發展商一按使用比例

今年一手市場一個有趣現象，是發展商（以關連財務公司）提供一、二按的情況明顯增加。發展商借款予買家買樓，尤其是按揭成數較高的一按，牽涉較高成本，目的自然是方便去貨。究竟實際上借取發展商一按的買家會有多少，對後市又會不會有甚麼潛在影響？
過去罕有少數發展商為旗下新盤提供一按。不過，隨金管局多番收緊按揭，1,000萬元以上物業一般按揭成數只有5成，買家需要準備大筆首期方可入市。發展商便陸續變招，以吸引買家。
本來，最簡單是沿用過去多年的老方法，即銀行提供一按，發展商提供二按，買家便可以低首期購入一手單位。問題在於，由於二按在優惠期後的利息一般較 高，在現行壓力測試要求下，買家同時借入二按，便需要有更高的收入。一、二按組合的批核難度高，發展商便索性推出一按，當整筆按揭都不涉及銀行時，原則上 便不需進行壓力測試。更有發展商聲稱，其一按一定批出，即市場上所謂包批按揭。而部分發展商提供的「備用一按」會列出一定的批核條件，並無承諾包批，但條 件仍較銀行批會為鬆，算是為買家融資提供一度安全網，可稱為「包底」按揭。
此類發展商一按，在宣傳上自然是先聲奪人，在實際上，有提供此類融資安排的新盤，買家使用發展商一按的比例亦不低。我們計算了一下，至12月初為 止，市場上共有31個新盤提供種類不同的一按；今年以來，它們共售出了約2,500個單位，當中約1,100宗，選用的付款安排涉及發展商一按，佔 44%。
不過，上述數字會有一定變化；例如個別新盤，買家最終不取用發展商一按，會有現金回贈，此類新盤實際取用發展商一按的宗數會比統計降低。相反，也有 個別新盤，選用多個不同付款安排，買家都有權申請備用一按，此類情況會令最終選用發展商一按的數字上升。但整體上，可以說在提供發展商一按的新盤中，有近 4成買家選用涉及此類按揭的付款計劃，比例不算低。
不同發展商的一按，成數由7成至9成不等，一般在供樓首2、3年有利息優惠，優惠期後P至P-1%不等。整體上，全期利率較銀行一按高2至3厘，較大的問題是，當利率優惠完結，又碰上加息的話，供款可能出現大幅上升。
以上統計不能反映買家為什麼選用發展商一按，也不能反映有關買家未來的部署。但估計會以以下兩類人士為主：
其一是真正有需要入市，但首期不足的用家。此類人因發展商一按可壓低首期而入市。雖然利息支出較高，但用家因利息較高而放棄自住單位的機會不大。如 果選用發展商一按的以用家為主，對大市未必有太大影響。對此批用家來說，較關注是未來如何部署轉按，問題在於，如果屆時按揭指引未見放寬，銀行按揭成數受 限，他們轉按便需要一批資金償還發展商按揭及銀行新批按揭的差額。
第二種是投資者，他們可能仍因較高的按揭槓桿吸引而入市，加上供款優惠期。單位入伙後便出租，抵銷部分供款支出，並在優惠期後，視乎市況決定獲利套 現/止蝕，抑或繼續持貨，市況欠佳的話，他們較用家有較大機會放售單位；如果決定繼續持貨，他們應該也會尋求轉按以降低利息支出，面對的問題便類似於用 家，即有沒有足夠現金用於支付按揭差額。
簡單來說，發展商包批、包底一按的出現，回應了市場對低首期入市的需求，但受制於利率成本，發展商也不太可能推出全期利率貼近銀行的貸款。對選用類似產品的買家來說，如果不希望長期以較高利息供樓，便要在2、3年的優惠內好好部署，例如進行額外儲蓄，以便未來轉按了。

原文刊於經濟日報網站2015年12月16日

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按揭指引收緊 利好一手成交

市場估計，4月一手住宅銷售可達2,500伙，創一手銷售條例實施以來新高。一手銷售理想，背後有眾多原因，當中亦包括按揭因素，在辣招不變的情況下，一手旺、二手相對淡靜的情況可能持續一段時間。

4月份幾個大型新盤推出反應均理想，背後原因眾多，包括發展商開售貼近市價、新盤提供二按有效壓低首期成本等有關。新盤提供二按，一直以來都是發展商推銷樓盤的正常安排，單單是發展商有安排二按，不足以解釋4月一手成交特別暢旺。

新盤成交量上升，背後的原因可能與2月份金管局收緊按揭指引，令二手樓，特別是細價樓的相對吸引力下跌有關。

對於近年細價樓升幅較大的原因，市場一般分析認為與600萬元以下物業一般按揭成數較高(今年3月之前可按7成)及印花稅較低有關。除了上車用家大都集中細價樓，按揭槓桿上的優勢亦吸引長線投資集中購買細價樓。需求集 中的結果便是此類物業的升幅較大。2月底按揭指引收緊，600萬元以下物業一般按揭成數下調至6成，對投資者而言，購買細價樓的按揭槓桿減少；此時一手市場出現開價貼近二手、同時又有低首期的付款安排，吸引力便自然增加。

在用家角度而言，如果一手盤單位折實價低於600萬元，除了發展商二按，買家仍可考慮申請按揭保險，以低首期入市。如果新盤單位折實價高於600萬元，新盤提供二按(一般可達樓價2成)的優勢便較二手市場價格類近的單位更為明顯。

如無意外，在按揭指引不變的情況下，能提供二按的一手盤不論對投資者或用家而言，在按揭槓桿或低首期入市安排上，都有二手欠缺的吸引力。當然，說一手旺、二手靜是相對於過去一段時間一、二手成交量而言。以數字計，總存量逾百萬伙的二手單位，按月成交量當然會高於一年推盤量不足2萬伙的一手市場。但以3、4月的二手成交，各約3000伙上下而言，代表二手成交量相對不足，少量高價成交，谷高平均呎價，甚至一些屋苑呎價出現按月雙位數升幅的情況，可能會成為「新常態」。

另外亦值得留意購買一手樓作換樓用途業主的取態。以4月份將軍澳熱賣的新盤為例，逾千六伙均為大單位，撇開已持有一個或以上單位的投資者不計，估計入市者會以換樓客為主，根據現時印花稅條例，此類本來持有一個單位自用的買家，購買新單位時仍需付雙倍印象，新物業簽訂樓契(即新居近入伙)後6個月內出售原持有物業，可申請退回一半印花稅。此類作價600至1000萬，購買力以換樓客成主的新盤，在入伙前後會不會引發二手大量放盤，進而影響二手市場生態，亦值得市場留意。

原文刊於iMoney 2015年5月2日

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一手旺 二手淡 合乎官方需要

上周末新盤成交理想，市場統計逾500宗成交，破多年新高紀錄。一手數據理想，原因不外乎發展商以各種優惠，部分抵銷買家的印花稅開支。傳媒追問高官意見，未見政府對發展商賣樓手法有明顯批評。政府應該樂見新盤變相減價，一手旺二手淡的市況，料將持續。

新盤成交理想，原因不外乎多個新盤同期推出，發展商雖然不太願意在定價上直接調低價格，但卻透過不同名目的優惠(包括開宗名義的「印花稅補貼」)，實際上降低買家的支出。

表面看，政府以各類印花稅增加買賣成本來調控樓市；發展商卻送印花稅回贈，似乎是與政府對著幹。但由實際效果看，新盤變相減價，為整體樓價調整帶來一定壓力，應該是政府樂意見到的結果。

官方應樂見變相減價

政府自2010年以來推出種種調控樓價措施，公開提及的目標是穩定樓市，但具體何謂穩定，一直未見官方說明。一般意見認為官方措施目標是壓抑樓價急升，至於政府是否有意「降低樓價至某一水平」，坊間意見分歧。

不管政府目標是不讓樓價上升，抑或壓低樓價，新盤變相減價，方向應該與官方目標一致----雖然一手盤面價未見調整，但現階段「減價才有成交」的訊息，應該已深入民心。近期二手成交量維持偏低，原因自然是二手市場業主去貨壓力遠較發展商為低，其放盤的價格彈性不大；買家在一、二手價格差距收窄之後，改投一手市場所致。但個別急於去貨的業主，如希望達成交易，減價似乎是最直接的方法---有關跌幅料將在官方及市場的統計數字中反映。

眾所周知，香港樓市需求往往在市場一面倒看好樓價的情況下急增，當市場不再認定樓價必升，需求反會下跌，此會為政府力求增加供應贏得多少時間。

新盤優惠  未增銀行按揭風險

在銀行信貸風險管理角度看，發展商是直接扣減樓價，抑或送出回贈，基本上沒有分別----根據現行的指引，由發展商送出的優惠，本來就要在按揭批核時，由樓價扣除；變相減價不會令承造有關按揭的銀行風險增加。在現行一手住宅銷售條例下，發展商的任何優惠、回贈都需要在付款安排披露，優惠多少，無所遁形。

對政府來說，發展商以不同名義方式提供優惠，但印花稅最終都會以合約上列明的價格計算，政府不會因為發展商的手法而有損失—官方更沒有理由反對此種手法。

我們預期一手旺二手淡的市況會持續，原因在於上半年新盤去貨較慢，發展商有較大追數壓力；在官方措施提高置業成本的情況下，發展商要銷售量，唯有實際降低買家入貨價。相反，在二手市場，近年投資者策略改變，短炒絕跡，投資者以長線收租為主。在經濟明顯轉差，拖累租值下跌，或按息上升，令持貨成本急升前，投資者沒有多少出貨壓力。只有因個人因素急於放盤的業主，才會面對現實，將叫價下調去貨—結果便是每天地產版都可看到的某二手屋苑減價成交。在二手成交量偏低的情況下，少量減價成交會令樓價指數下跌；有效減少官方壓力。但在基本因素改變前，少量個案應該不足以帶動二手樓價出現明顯調整，滑坡式的價格調整難以出現。

原文刊於經濟日報網站 2013年12月4日 

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下半年新盤拖低樓市？

《一手住宅物業銷售條例》生效第一個月，市場統計月內售出一手新盤67個，上周末一手新盤更是零成交，有分析估計，如果積壓情況持續，或會影響發展商銷售部署，對二手市場亦可能有一定壓力。

2012年新盤每月有逾一千宗成交，在4月底一手新例落實前，2013年首4月暫錄得約3,700宗成交登記，表面看來成交量不低；但部分原因是發展商趕在4月底新例實施前清貨，谷高了成交量。相對而言，新例實施後一個月，新盤不足70宗成交，是極度偏低的水平，情況可說極不正常。

一手新例後，一手成交急跌

5月一手成交量少，主要原因是新例通過後，只有少數一手盤可在市場發售。而所有貨尾單位，發展商也要按新例重刊樓書，才可安排出售。更有發展商表示，新例仍有不清晰之處，需要時間釐清。江湖傳聞，大型發展商為免犯例，已多聘法律、測量顧問，以免踩界；小型發展商更是採取觀望態度，待大型發展商印出樣版樓書，再依樣畫葫蘆。市場上的選擇不多，成交量自然偏低。

簡單而言，成交量偏低，不是發展商不肯賣，而是官方措施令發展商不可，或不敢賣。

而出現此個不正常的情況，據說是政府部門之間未能配合， 4、5月份都沒有批出預售樓花同意書，原因是需時更新預售樓花同意書內容，以配合新例。直到上周，才聽聞有2個小型新盤獲批預售樓花同意書。

說政府部分未能按例更新預售樓花同意書內容，有點令人難以置信。但不論政府是有意抑無意。幾個月只批出幾個樓花預售、重推的餘貨又要等待發展商準備新版樓書。客觀效果是新盤積壓，未來或集中在同一時間應市。下半年一手供應可能因上述人為因素而急增。

新盤集中下半年  發展商開價策略勢影響大市

本周便有報導引述「政府消息人士」指，下半年新盤集中推出，發展商會有一定銷售壓力。甚至有官方人士放風：樓價跌2成，買家更易上車；樓價跌4成，政府也不怕等等。予人感覺，官方希望樓價有序回落，幅度大一點也不是問題。由於長期供應即使增加，遠水也救不了近火；政府似乎將希望放在一手市場：當下半年多個新盤一起開售，發展商為求去貨，勢將以較相宜的價格開盤。一手開價如果回落，便很可能帶動二手成交價下調。

原文刊於信報網站 2013年6月8日

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的士司機與發展商共享的價值觀

先分享一則新聞：
早前報章報道一宗警察「放蛇」個案，兩名男女警員喬裝遊客由金鐘乘車至山頂，到達時二人以一張五百港元鈔票支付車資，的士司機以一張價值數十港元的外幣找贖。警員表明身份，的士司機駕車逃走時，撞傷女警後被捕。
不同報章對個案的報道有多少出入。但在新聞刊登當天，筆者乘坐的士時，與司機聊起此事，司機卻提供了一個有趣的觀點。的士司機認為：警察放蛇針對的 應是那些不依咪錶收費的司機。那位被捕司機，以外幣找贖的確是欺騙，但如果乘客上車時，已與司機達成口頭協議，不按咪錶付款，其實是你情我願的交易。
其次，現時香港旅遊業，說得好聽是背靠祖國，但有不少是「即劏」國內遊客。因此，這位的士司機認為，同業不按咪錶收費、向國內遊客多收車資，並無不妥，反正港府自從實施自由行後便「打開門」做生意，因此官方不應干預。
你情我願的協議 官方便不應干預？
我們對上述觀點自然大有保留；但總覺得立論熟口熟面，彷彿曾經在什麼地方聽過。後來才恍然大悟，有關言論，不就是本地一眾發展商的口吻？
「大家有協議，你情我願」，發展商亦是基於同一原因，對政府任何形式的管制都持保留態度。在此「原則」下，只要發展商列明窗台或露台面積、牆身厚 度、單位分攤公用面積的比例，便是「童叟無欺」，官方不應多作監管。當大家經常聽到類似的言論時，在耳濡目染的情況下，難怪有關說法「深入民心」，連的士 司機也有相似的看法。
某程度上，有關言論也凸顯了港人與內地人的矛盾。在上述的士司機眼中，國內來客是「被劏」的對象。我們不能肯定這是否的士行內普遍的現象，但在地產行業中擁有同一觀點的，應該大不乏人。這現象是否曾蔭權在位時堅持的「打開門」做生意的後果？
近年中港交流規模愈來愈大，國內人不但在旅遊業中所佔的比重高企，在物業市場的參與亦同樣不容忽視。由於有基本的監管，如公開價單，發展商不可能跟 上文提及的司機一樣，將單位以高於標價售予國內買家。但換一個角度想，的士司機是利用「資訊不平衡」，向國內客收取較高的車資：遊客既不知道本地的士不按 錶收費是違法，也不了解正常的車資水平，在此情況下與的士司機「議價」，自然是的士司機佔盡上風。
發展商利用資訊不平衡 創造盈利空間
在物業市場，當然沒有發展商敢於作出「香港買家一份價單、國內買家另行議價」的行為；但發展商同樣是利用資訊不平衡，令自己佔盡優勢。舉例而言，在 一般香港人心目中，對傳統豪宅區如九龍塘、九肚山、南區等，都有一定的概念。如果沒有大量外來買家的參與，發展商難以透過豪華用料，將非傳統豪宅區物業， 以豪宅價格出售。當內地買家進佔新盤銷售的3、4成，而又沒有本地人類似的分區概念時，發展商便有了「靈活演繹」的空間，將本地人從不視為豪宅區的物業， 重新定位為豪宅，再向內地買家推銷，當價格被此批買家認可，價格決定一切，最後本地人的認知也要改變來配合。
近年最成功的例子莫過於西九龍，土地是填海得來，傳統上不會被視為豪宅區。但當發展商對區內新盤施以豪華包裝，又遇上2003年後國內客湧現，出現多宗天價成交，拉動同區其他單位價格上升，整個市場的觀念亦隨之改變，接受那是「新興豪宅區」。
過去有關內地買家對市場影響的分析，多數著眼於「量」，即他們佔市場的比重，認為此批過去不存在的買家，為本地樓市帶來新需求，刺激樓價上升。但他 們對市場認知的影響更值得我們留意。大量國內買家參與本地市場，不單代表需求、價格提高，更深遠的影響是：他們沒有本地人的地域概念，較易受發展商宣傳所 左右，接受物業偏離同區二手價的訂價；近年本地新盤豪宅化，與此不無關係。
話到如此，梁振英政府會否延續幫人「打開門」做生意的做法，將決定一眾無奈「香港仔」的生活！

原文刊於經濟日報網站 2012年8月22日

二按息率的盲點

近期樓市是一手旺，二手靜；將軍澳兩個新盤在個多月內售出逾1700一千七百個單位，相對來說，11月同區二手成交不足100個，僅為「正常」月份的三分一。

一手項目的訂價及銷情，對整體樓市有指標作用，除了因為一手物業數量大之外，亦與發展商觀點對後市舉足輕重有關：發展商如看好後市，一手物業訂價較為進取、在官地拍賣時追價，都會刺激二手業主亦步亦趨。

相反，發展商對後市猶豫，認為有下調可能時，往往會以「三步曲」的方式調節一手物業銷售部署。

第一步是增加代理佣金，「正常」時候，一般一手物業佣金約為樓價2%，但近日盛傳多個一手盤上調代理佣金，最高已達樓價4.5%水平。對發展商來說，調節佣金有幾個好處，包括：不影響帳面訂價、不影響買家按揭、不會引起傳媒留意，也沒有長遠的手尾，往往成為淡市時，調整銷售部署的第一步。

如果第一步實施後，銷售未見理想，又或發展商一早判斷市底欠佳，往往會實行第二步：按揭優惠。過去發展商多數會夥同銀行提供優惠；但監管趨嚴格後，銀行優惠會視為補貼，會影響按揭成數及壓力測試。近一年已不見發展商以「銀行提供按揭優惠」方式推動新盤銷售。

夥拍銀行提供按揭優惠的方式不行，加上600萬元以上物業已不可由銀行借足樓價7成按揭；近年便多了發展商透過旗下財務公司以二按方式，協助買家入市。以按揭槓桿的角度來說，一位買家如透過銀行只可借入樓價5成，加上發展商提供2成或以上之二按，首期可由樓價50%，下調至30%，的確大有吸引力。近日據聞已有發展商提供3成二按。

值得留意的是，傳媒在比較不同樓盤的二按時，會將焦點集中在「息率」上，彷彿A盤的二按利率比B盤低，就代表A盤較有吸引力。問題是，發展商的本業是賣樓，提供二按，不過是為了本業服務。在財務上，有二按當然比沒有二按好(起碼多了一個選擇)，如果是同一個樓盤，同一訂價，對買家來說，當然是利率低的計劃較吸引。但不同樓盤不同定價，有如蘋果與橙，不宜只孤立二按利率來比較何者更吸引，畢竟只佔樓價約二成，只要樓價下調幅度收窄，二按可以做到很吸引。

如果出了第一、二步，反應仍不如預期，發展商便有機會採取最後一步：調整售價。我們現時已看到，個別新盤訂價已接近同區二手；代表發展商對後市已不如早前樂觀。一手售價的調整三步曲已完成，二手究竟有何反應，也許在農曆新年過後有較明顯的走向。

原文刊於2011年12月4日 信報網站