男女關係與按揭申請

一般人會以為，「收入通過壓力測試、無拖欠債務紀錄、物業是正資產」，申請按揭理應沒有什麼大問題。今個星期想和大家分享一宗個案：
財政穩健卻被拒按
一對男女（關係報稱為未婚夫婦），年約30，月入共3萬元。二人數年前購入將軍澳新都城，向甲銀行申請按揭；兩年後二人向另一家財務公司申請按揭， 再購入將軍澳怡心園。二人其後售出新都城單位，有一定獲利，而持有的怡心園單位，由於按揭由財務公司提供，利率較高，故二人向甲銀行申請轉按，希望透過轉 按，節省利息支出。
表面看，二人收入足以應付怡心園單位的供款，而二人亦沒有拖欠供款紀錄或大額私人貸款，財務情況堪稱穩健；但最終，甲銀行拒絕有關申請。究竟原因何在？
一般情況下，銀行批核按揭，主要考慮的是「人」和「樓」。在個案中，「樓」完全沒有問題，估值正常（兩年前購入，樓價已升了一截）、沒有任何釘契。 二人較早前出售的新都城單位，售價亦高於購入價，手頭現金充足。既然申請人的償還能力足以應付物業的供款。那麼，銀行還有什麼理由拒批？
據了解，主要原因有二 首先，原來甲銀行發現，二人在數年前購入將軍澳新都城後不久，即在未有知會甲銀行的情況下，向一家財務公司（下稱乙財務）申請二按，此正是一種欠缺信用的 表現；其實，樓契內亦有列明，貸款人在沒有頭按銀行的同意下借二按，便屬遺約行為，即（negative pledge convent）。（在此要說明一下，銀行會否主動調查客戶將按揭單位再抵押，視乎個別銀行的操作；一些銀行會定期抽檢按揭組合，如進行查冊。有此類措施 的銀行，便較有可能發現客戶以單位申請二按）
個人誠信至為關鍵
而另一個原因，亦是「人的問題」。原來個案中的男女，在數年前向甲銀行申請按揭時，已宣稱二人是男女朋友，而購入單位是作婚後自用。但甲銀行在處理 二人怡心園單位轉按申請時卻發現，二人最初向乙財務申請按揭時，並沒有列明類似關係，反而有另一位男士作擔保人，而此人竟然是女方的丈夫。
簡單而言， A小姐與B先生數年前向甲銀行申請按揭，購買新都城單位，當時二人報稱是男女朋友。其後二人未得銀行同意申請二按，一年後單位出售，按揭全數清還。A、B兩年後再聯名購入怡心園單位，向乙財務申請按揭時，被要求加擔保人；而擔保人C先生是A小姐的丈夫。
獨立來看，兩宗按揭都「很正常」，但綜合來看，ABC三人的關係便十分複雜。最終甲銀行並沒有批出按揭，理由是借款人最初在未有知會銀行的情況下申造二按，而且A、B二人關係不可信，物業可能是作投資用途。
以上個案較為另類，但卻什有啟發性。首先，所謂信用（CREDIT），銀行考慮的不單是準時還款；按揭合約亦列明單位要自用、不可再抵押等。一旦銀行發現借款人違約，會嚴重影響對借款人信用的判斷。
其次，在現時信貸資料庫的制度下，借款人稍有「行差踏錯」，便被銀行一覽無遺了。




原文刊於經濟日報網站 2012年6月27日

「港人港樓」 有助遏抑樓價？

近期開售的新盤中，以喜雅的銷情最為理想。主流分析認為喜雅銷情一枝獨秀，原因與物業位處市區、價格較相宜有關。喜雅銷情另一個值得留意的是，房協這次規 定，只限持有本地身份證的個人買家購買。有評論指，有關安排已確保只有香港買家入市，而項目銷情仍然理想，除反映本地需求旺盛外，亦進一行顯示樓價上升， 與內地資金無關，我們對這看法有所保留。

排除那些透過香港代理人購入單位的個別例子，一個項目開售時限制買家資格，如只限本地買家購買，即使銷情理想，也不能一口咬定這與外來資金無關。原因很簡 單：售樓的發展商，以至政府，均無對物業的轉售作出限制，因為需求不會因限制而減少。相反，限制買家身份某程度上製造獲利空間，刺激本來不打算入市的資金 購入單位。
具獲利空間 刺激更多港人入市
這類似蘋果系列的產品，香港以往都是蘋果推出新產品的第一、二批地區，新產品推出日期遠比內地為早。香港Apple Store曾規定只容許有本地身份證的買家，才可在網上認購新產品。但眾所周知，不少香港人便利用此等機會，購入產品轉讓獲利。簡單來說，如果外來需求客 觀存在，在一手銷售時限制這些需求，反而會刺激更多本地人入市。
假設早前物業代理的「國內買家佔新盤成交兩成」是一個接近現實的統計，意味在沒有限制的情況下，每5個新盤便有1個為國內買家吸納，而國內買家對喜雅的喜 愛程度與其他新盤接近。在一手開售時對買家身份作出限制，但對物業的未來轉售則不作規限，代表未來二手市場的潛在買家較一手開售時為多。此情況實際上變相 鼓勵部分本地買家購入單位，等待時機轉售。
當然，在現有特別印花稅的限制下，買家不可能在短期內將單位轉售獲利。但我們認為，不應單憑喜雅僅本地買家入市而銷情理想，就認定外來資金影響有限。
不限二手轉讓 難遏抑內地客需求
基於上文提及「限制了一手，但不限制二手轉讓」的理由，類似喜雅的限制開售資格，對遏抑外來，特別是內地買家的需求並無幫助。另一方面，由於涉及私有產權的基本原則，我們亦難以想像，政府會否在批地條文中，限制物業未來轉讓的對象只可是本地居民。
面對外來買家的潛在需求，要評估其對樓市的影響，我們相信，官方首先要整理及公布有關數據。比起地產代理的不全面統計，官方應該有更準確的數字，全面掌握 非本地居民佔一、二手市場的吸納量。如果官方能公開有關資料，讓社會對情況有較全面的掌握，市民才可能有較佳的討論基礎。
至於未來是否要限制某些項目不可轉讓予非本地居民，或是要進一步限制非本地居民的按揭成數，則應視乎這些外來買家，有否對本地置業人士形成排擠效應而定。

原文刊於置業家居 2012年6月23日

按揭保險的結構

購買600萬元以下物業，一般情況下的按揭成數上限是樓價7成。借款人亦可申請按揭保險，按揭成數最高可達樓價9成。

雖然按揭保險已推出市場多年，不少借款人仍有誤會，以為按揭保險中，「樓價7成由銀行借出，2成由按揭保險公司借出」。其實按揭保險的結構，是整筆按揭的資金都由銀行提供；只是借款人需要為按揭購買保險，香港按揭證券公司便是其中最主要，提供按揭保險機構。

由於整筆按揭都是由銀行提供，所以當金管局認為需要透過限制按揭成數來減少銀行系統風險時，按揭證券公司亦會作出配合，調整按揭保險的適用樓價範圍。

說是保險，當然有賠償機制；當借款人斷供，銀行收回物業拍賣仍然有損失時，提供保險的機構，便需要就按揭的承保部分向銀行的損失作出賠償。簡單來說，在按揭保險的結構中，購買保險的是按揭借款人，提供保險的，是第三者機構，如按揭證券公司；受保人則是銀行。

原文刊於晴報 2012年6月26日

堅尼系數對樓市的啟示

統計處公布的數據顯示， 2011年堅尼系數是0.475，與06年水平相若，但若扣除稅務及社會福利等因素，實質堅尼系數為0.537，較06年高0.004，顯示貧富差距進一步擴大。

社會討論統計處數據，焦點都集中在貧富懸殊，有關討論的各方論據已甚為整全；我們卻想探討貧富懸殊對本地樓市的影響。

根據統計處數字，若將住戶按每月收入分10個等級；2001年時，月入最低組別的中位數為2760元，最高組別為79000元；至2011年，最低組別的月入中位數跌25%，僅得2070元，最高月入住戶的中位數增幅超過20%，升至95000元。

不少分析指出，在2001年，收入最高的一成住戶，較收入最低的一成，月入中位數相差27倍；在2011年，兩者收入差距擴大至44倍。事實上，香港的貧富懸殊現象的確愈來愈嚴重。

如果將焦點集中在樓市，上述數據更可解釋不少近年的「怪現象」，如新盤豪宅化。1997年，一手住宅的平均成交價為536.7萬元，比同年二手樓的平均價 386.5萬元，高39%。2011年，一、二手住宅成交價分別是1201.3萬元及414.7萬元，一手住宅價較二手的平均高出190%。

有眾多理由可解釋整體樓價上升，例如住宅供應偏低、港元偏軟、按息低、負利率、熱錢流入、高通脹等。但上述理由卻不足以全面解釋一手樓價大幅拋離二手的現 象。我們認為，形成近年一手住宅的平均價大幅拋離二手樓，原因有二。其一是國內買家較偏好一手物業(這可能與他們對本地市場未熟悉，較依賴發展商及物業代 理有關)；其次便是本地貧富懸殊，近年高收入家庭大量增加有關。

如果以「月入4萬元」為高收入家庭的分界。2001年，月入4萬元以上的家庭有37.7萬戶；2011年是55.6萬戶，十年間，「富戶」增加了17.9 萬戶。而月入十萬元以上的家庭，更由2001年的66851戶，增至2011年的111428戶，上升了4萬多戶。簡單來說，十年來，貧窮家庭的數目多 了，但富有家庭卻增加得更多。

增加的十多萬戶富有家庭，自然產生了大量改善居住環境的需要。而2002年後，政府收緊土地供應，近幾年的新單位落成量亦只有萬多伙。發展商可銷售的單位 減少，要維持盈利，將新盤豪宅化是最簡單的解決方案。正因為近年富有家庭的數量上升(或者說較富裕家庭的收入明顯上升)、國內購買力湧現，成功消化了豪宅 化的新盤，令一手成交價大幅拋離二手市場。

新一屆政府在上場前，不斷地放風會大幅增加土地供應。若以「滿足本地人換樓需求」為由，要求增加土地供應，明顯比「限制按揭成數」等方式以壓抑樓價，來得更為合理。

原文刊於信報網站 2012年6月23日

樓市政策目標的矛盾

市傳金管局將再出招收緊按揭，另一方面，還有半個月，新一屆政府便將上場；市場正觀望新一屆政府在房屋及土地政策上會否出現重大變化。
一般民意，似乎傾向認為現時樓價過高，現階段當局推出「穩定樓價措施」／「協助市民置業措施」，應該會受到市民歡迎。不過，我們覺得為政者應該深思熟慮，尤其是不少新目標，本身可能互相衝突。
助置業措施愈幫愈忙
所謂「政策互相衝突」，有兩個層面，其一是資源問題，資源永遠有限，將大量資源投放於甲目標，要達成其他目標的資源便少了。更嚴重的是，不同的目標之間，可能有「愈要滿足甲目標，距離乙目標愈遠」的問題。
現時社會上有不少聲音認為樓價高企，希望政府推出措施協助市民置業。先不論政府有沒有責任協助市民置業，其實少有人會想到，不少「協助市民置業」的措施，是會刺激樓價進一步上升。事實上，「穩定樓價措施」愈多，有時反令市民愈難置業。
具體來說，政府在過去曾推出不同名目的置業貸款計劃，房委、房協曾同時有各種各樣協助市民置業措施，如首次置業貸款計劃、夾心階層住屋貸款計劃、自 置居所貸款計劃等。有關貸款計劃的出現，目的都是「協助市民置業」。站在行政角度，官方推出貸款計劃，總比增加房屋供應來得簡單快捷、易見效。但以公帑資 助市民置業，令置業需求增加，繼而刺激樓價進一步上升最終導致惡性循環：樓價高企官方推出貸款計劃資助市民置業需求上升令樓價再創新高市民要求更高 的資助額。
收緊按揭無助遏樓價
另外的一個極端是收緊按揭。一般人認為金管局收緊按揭指引，是官方遏抑樓價措施的一部分。我們曾在本欄指出，收緊按揭的目的，理論上不是遏抑樓價，而是穩定銀行體系。當整體按揭成數受限時，萬一樓價大跌，甚至出現大規模的斷供，銀行體系也不會出現大量壞帳。
不論收緊按揭的政策目標是什麼，值得留意的是，在現有指引上進一步收緊按揭，將嚴重影響換樓梯階，甚至導致市場的放盤更為稀缺，出現成交量減少、成交價高企、用家更難置業的情況。
在2011年6月後，樓價600萬元以上物業，已不可借足7成。樓價高企，600萬元不過是新發展區3房單位，或太古城2房單位的成交價。此類單位 是一般中產家庭的換樓目標，如果按揭成數進一步收緊，中產家庭換樓，便需要拿出更多的首期。加上現有壓力測試，及盛傳金管局將收緊「第二套房按揭」，對有 物業未供滿的家庭，未來更難以用「先買後賣」的方式換樓。一個中產家庭打消換樓計劃，代表了其現時持有的物業不會在市場上放盤；上車盤減少，亦影響了首次 置業人士的上車機會。
社會上不同群體的利益、觀點千差萬別，政府的政策目標難以滿足全部人。但我們憂慮的是，政策目標欠妥善周詳，最終會出現左手打右手，事倍功半的情況。

原文刊於經濟日報網站 2012年6月20日

聯匯脫勾對樓市有何影響？

金管局前總裁發表文章，建議香港檢討聯繫匯率，激起現屆及來屆政府、金管局高層強烈反應。本文不打算評論任先生發表有關文章是否合宜，倒想討論聯繫匯率制度一旦有變，對樓市有何影響。

支持聯繫匯率的最大理由是香港經濟規模較小，假如港元自由浮動，幣值可能經常出現大幅波動；以香港的外向型經濟，較理想的方式便是與廣為國際接受的貨幣掛勾。

從80年代港元與美元掛勾至今，聯繫匯率制度在穩定港元匯率上，可說十分成功。但穩定的匯率卻有其代價—除了教科書提及的放棄自主貨幣及利率政策外，當掛 勾的對象是與香港經濟周期不同步伐時，將加劇港元資產價格的波動。2008年以來，美元偏軟而香港受惠於中國的經濟持續增長，結果大量資金湧入，加劇本地 樓價上升。

如果現階段改變聯繫匯率，除非決策者「發神經」，決定與更弱勢的貨幣掛勾。否則，可選擇的方案不外乎：1)自由浮動；2) 改與另一貨幣掛勾；3)改與一籃子貨幣掛勾。當中，選擇這3項應該都會令港元兌美元匯價上升。

另外，選擇第1項則會令香港恢復自主的利息政策；若選擇第2、3項時，除非香港改掛與同樣是零息的日圓(或一籃子方案但日圓有較高比重)，否則1、2、3 項都意味加息。以按息上升3厘計，一份20年期的按揭，每月供款大概上升3成。加上匯價上升，港元資產價格的升值壓力會下跌。在雙重影響下，即使外圍因素 沒有惡化，以港元計價的物業，極可能在數月內出現數成的跌幅；如果香港運氣欠佳，碰上外圍因素轉差，樓價更可能出現不受控的下跌。

我們認為，候任的新政府在現階段不會「檢討聯繫匯率」。梁振英民望不算特別高 (比起董建華及曾蔭權上台前都要低)，一方面不可能在上任之初，甘願冒上樓價不受控下跌的風險，而在匯率上作出重大的改動。另一方面，梁振英本身已有大量 問題要處理，如落實零雙非的目標、增加公營房屋供應等，現階段應該已無餘力檢討聯匯。

但就長遠目標而言，當局應在合適時機主動檢討聯繫匯率。1997年金融風暴以來，樓價大上大落，有大部分的原因，與美元在1997至2002年間偏強，其 後轉弱有關。港美經濟不同步，而港元仍然與美元掛勾，只會放大港元資產的價格波幅。80年代的情況與現時差天共地，當年對香港有利的7.8港元兌1美元的 固定匯率，已明顯不合時宜。所以，在適當的時候，當局應該主動檢討聯繫匯率。

原文刊於信報網站2012年6月16日

《香港貨幣體制的未來》有感

中國人有句說話：不在其位不謀其政。英美政治也有不成文的傳統，退位的 首相、總統，不會對現屆政府的施政說三道四。共通的智慧是高官退任後對施政指指點點，在政治倫理上並不適當。但我們昨天卻看見過去信誓旦旦，表明聯繫匯率 不應改動的金管局前總裁任志剛撰文，表示現時是檢討聯繫匯率的時機。
聯匯的利與弊
原則上，我們認為任何制度都可檢討，但作為退任的財金大員，說出與在位時立場截然不同的觀點，在政治倫理上是不恰當的。退一步而言，就算現時是檢討 聯匯的最佳時機，新一屆政府在亦不可能立即啟動檢討程序，否則會予人「受前任指示、毫無主見」的不良印象。簡單來說，如果現時客觀上不是檢討聯匯的理想時 機，則任志剛的文章判斷有誤。相反，如果現時是檢討聯匯的適當時候，任志剛的文章則令檢討難以進行。
說回聯匯問題，香港透過聯匯，在穩定貨幣匯價的同時，亦付出了一定的代價。除了經濟學教科書提及的失去自主利率政策外，固定的匯率亦代表了經濟欠缺 匯價調節，後果是資產價格波幅加劇。香港的樓價升幅（或跌幅）冠絕於其他地區，不是因為華人愛炒樓，而是貨幣現象，因為匯率固定，放大了資產價格的升跌 幅。
1997至2002年，香港經濟差，港元應跌不跌，部分年份更被迫跟美國加息，後果便是樓價下跌及失業率上升。當時如果脫勾，結果會是港元下跌，而資產價格下調壓力、失業率上升壓力則下降。
2002年後，情況剛好相反，香港經濟受中國影響而偏好，但港匯隨美元偏軟、利率偏低。貨幣匯率不變，刺激資產價格上升。如果現時脫勾，不論是港元 完全自由兌換，或改掛一籃子貨幣，合理結果是港匯對美元上升（昨午任志剛文章發表後，港匯曾一度上升，某程度反映了市場的共同觀點），而資產價格上升的壓 力會減少。
現在脫勾 樓價勢必急跌
任志剛鴻文一出，激起了廣泛反應，今天大部份評論都傾向指其言論不合時機；我們大致認同有關分析，經濟日報石 sir專欄更有到位的論述。在此，我們先將討論集中在樓市及民生影響兩個方面。
表面看，如果政府的政策目標是「遏抑樓價上升」，取消聯匯，或將港匯重新定價（包括改掛一籃子貨幣），應該會有明顯的效果。但我們卻懷疑，現時是否 脫勾的理想時間。從資產價格的角度考慮，現時樓價偏高，本身已有一定的調節壓力，現階段更改聯匯，港匯勢將上升，因為港匯偏低而進場買樓的需求將急速消 失。
另一方面，任指出今天的環境己轉變，需以控通賬為目標，言下之意，一直被「廢武功」的貨幣政策（ monetary policy）需要取回自主權，這點相信唸經濟學的人都會同意，只是在利率超低的今天，談自主性的利率政策將意味息口大升。如港元不再與美元掛勾，港息亦 不必跟隨美息，結果便是港息急升。假設一般按息由現時的2厘升至5厘，一份20年的按揭，供款將上升3成。現階段更改聯匯，最有可能發生的是港元資產價格 在數月內急跌數成。
改革或致「反艇」 非港人樂見
再者，無論今天脫勾或再掛勾都將令港元資產出現波動，試想現今樓價大幅眨值甚或升值，這是否港人的集體意願？在樓市的新頂部作出此動作，並不是勇氣的表現，反而有「反艇」（rock the boat）的效果。
最後，任總提出的貨幣現象（美元跌、人仔升） 已因中國及世界經濟開始回調而出現緩和的勢頭，相信這亦是金融監管當局主觀願望的趨勢逆轉（trend reversal），在此時此刻改動聯匯，需要的不是所謂領導才能，而是先知般的預知能力！
如果碰上外圍環境惡化，樓價或會出現不受控的下跌。試問誰人能承受樓價不受控的下跌局面？難道到時又再改動滙率機制？
新一屆政府即將上場，眾多民生政策有待推出，現階段要更改聯匯，政府整個施政重心將無可避免地放在穩定新匯率上，各項「日久失修」的政策也將全面被次化，新政府只可做救火的工作而己。我們不認為這對新一屆政府是一種支持的表現。
現時市場不明朗因素太多，歐債危機如進一步惡化，連鎖影響必甚於2008年的金融海嘯。但反過來，如果各國最終以新一輪量寬處理問題，資產價格則可 望出現新一輪升浪。現時我們無從掌握未來變化，曾經位高權重的前任大員，竟然在此時建議政府對聯繫匯率作重大改動，無論從政治倫理、社會民生以至時機等角 度來看，皆不恰當；但這件事卻正正指出金融當局遲早要應對聯匯，與其讓人不時炒作，倒不如在適當時候作出正面檢討，從長計議。

原文刊於經濟日報網站 2012年6月13日

40年按揭啟示

報載有銀行低調地提供還款期長達40年的按揭。現時樓價高企，部分置業人士可能為了減輕每月按揭供款，選擇較長年期的還款安排；但在選擇長還款期的按揭時，有不少地方需要留意。

其中之一是未來改動按揭條款的彈性減少。如果A銀行的按揭年期限制是「借款人年齡加按揭年期不可逾70年」；一位三十歲的借款人置業時已選用按揭年期40年的還款安排，便意味他在未來有需要時，亦難以再延長還款期。相反，如當初選用的是一般20年期的按揭，借款人如出現收入下跌等情況，仍可透過延長還款期調節。

銀行推出長年期按揭產品，其中一個原因是樓價高企，部分買家如選用「標準的」20年還款期，可能難以通過壓力測試，銀行為了維持市佔率，只好推出長年期的還款安排。除了按揭年期愈來愈長，隨著香港藍籌屋苑樓齡上升，銀行對「樓齡+按揭年期」的限制亦有放寬趨勢，樓齡40年的藍籌屋苑，要申請30年期按揭並不困難。

選用此類安排的借款人需留意，還款中的息本比例，按揭還款期愈長，還款初期中，償還本金的比例愈低。長年期還款，每年利息支出不會減少，少付的主要是本金。

當然，長年期還款也不是沒有好處，在有通脹的情況下，如借款人收入能跟隨通脹上升，未來還款佔收入比例會愈來愈低。

原文刊於晴報 2012年6月12日

為何銀行推噱頭H按產品？

去年年中起，新批按揭的主流慢慢由拆息按揭轉回至最優惠利率按揭。今年以來，H按佔新批按揭的比率大致維持在10%以下，但近日市場的發展，再有銀行將宣傳重點轉回以拆息為準的H按。
近日有銀行推出頗有創意的H按產品，首年供款以「兩星期拆息」為計息基礎，息差為拆息加1.8%。以本周中「兩星期拆息」報0.15071厘，而一 般H按常用一個月拆息報0.30250厘，如息差同為「H+1.8厘」，選用有關計劃，利率便會較以一個月拆息低約0.15厘。以筆者印象，這次應該是本 地銀行自推出H按以來，首次有銀行以兩星期拆息作為計息基準。
對此類新產品，買家要留意其獨特的風險。現時按揭市場上的主流是P按，即以最優惠利率為計息基準。最優惠利率與拆息相比，較為穩定。2008年11 月以來，本地未有銀行調整過最優惠利率。就算近年最優惠利率波動最大的2005年，該年亦只調整了7次。相對來說，一般H按以一個月拆息為計息基準，一年 便必然會有12次的利率調整，即再定價風險(Re-pricing Risk) 會上升。而上文提及以兩星期拆息為定價基準的計劃，一年有26期供款，再定價的次數比以一個月拆息為準的計劃增加逾倍，只要期內有任何因素影響市場資金需 求，供款利率都可能上升，令借款人改以鎖息上限(Cap Rate)供樓。
對銀行來說，H按的行政手續本身就比P按為多。一般以一個月拆息為準的H按，由於每個月的拆息均不同，銀行會每月向借款人寄信，知會該月的供款利率及還款數字。如果產品以兩星期拆息為準，一年供款26次，銀行便需要為每兩星期計息一次，行政成本大幅提高。
市場有以上發展，重要的不是有關銀行的H按按息低了15點子；而是反映了整體按揭市場的按息或有下調壓力。
現時按揭市場的主流為P按，而現時市場P按的利率一般為P(5.25厘)減3.1厘，實際按息2.15厘，已觸及金管局底線。早前市場傳出某家銀行批出極少量按息低於2.15厘的P按，已引起金管局關注，簡單來說，現時P按按息已沒有調整空間。
至於H按，金管局過去曾在H+0.65厘的水平發出指引，而現時一般H按利率在H+2厘水平，最低達H+1.7厘。理論上H按有較大的調整空間，但似乎銀行界已達成某程度的共識：不宜在按息上再直接進行競爭。但另一方面，二手市場成交放緩，銀行客觀上卻有跑數的壓力。
結果，我們便看到上述極具創意，以2星期拆息為計息基準的按揭產品。銀行在不減少息差(以拆息計，維持1.8厘息差)的同時，也可為客戶節省約0.15厘的按息。
不過，筆者估計有關計劃的普及程度(包括選用的客戶數量及其他跟風銀行的數量)不會太高。原因之一是選用兩星期拆息為基準，還款亦要同樣選用兩星期 供款，對於一般月薪固定的用家來說，一年會有兩個月供款三次，開支控制上較為麻煩。另外，有關計劃在一年後會恢復以最優惠利率為計息基準，買家實際上慳息 空間有限。
如果二手成交量持續偏低，銀行跑數壓力上升，筆者估計，將有銀行直接調整拆息按揭的利率。

原文刊於信報網站2012年6月9日

也談股與樓

股市受外圍因素影響，見明顯調整。同時，有不少評論建議置業人士要留意。因為根據過去經驗，股市（主要指恒指）往往走前樓市數個月；如股市持續下調，樓價難獨善其身。
股市跌利樓市的謬誤
正式分析前，先評論一下市場上某些人云亦云的意見。部份人持續看好樓市，當股市上升時，他們會說：「股市升，財富效應支持樓市用家入市」，即利好樓 市。股市下跌時，他們會說：「股市跌，資金由炒股轉買樓／轉投實物資產」，也利好樓市。其實只要回顧過往樓市、股市的數據，便可發現，多數時候，股、樓是 同向的，而且股市對樓市有明顯的領先作用。過去十多年，並未出現過所謂的「股市跌，資金轉投樓市」的現象。
附圖是1996年至今年第一季的恒指及樓價按季走勢圖，大致上，恒指領先樓價3至6個月。少數的例外情況，如1998年的股市升而樓價不升，原因可能是這次恒指上升出於港府入市，升幅十分「人為」，樓價未有跟隨，出現較罕見的「股市升，樓價跌」的現象。
另一次例外是在2002年，是次港股觸底回升，但樓價要在2003年中才見回升。是次例外，或者說樓市反應滯後，可能與2003年初的沙士疫情有 關。沙士來襲，大部分人避免出街，甚至睇樓；但股票買賣照常，出現股市升而樓價未跟隨的現象。但當沙士影響消退時，樓價便見明顯上升。
撇除這兩次的例外，恒指的走勢與樓價大致同向，而恒指往往領先轉勢；不過，以幅度計，恒指的變幅對樓價的參考作用便不大。例如在2008年金融海嘯後，恒指下跌逾一半，樓價只下跌約2成。
環球市況弱 樓市難免跌
去年恒指由23,684點水平，下調至16,250點，跌幅逾3成。樓價未及反應，在高位橫行之際，恒指已在2012年1月突破20,000點，2 月上破21,000點，似乎已扭轉跌勢；樓市亦在期內出現「小陽春」。近日股市卻受歐債危機、本地經濟增長欠動力等因素影響而見回落，5月11日跌破 20,000點，5月18日跌穿19,000點後再反覆回落。上周初市場傳出中央動用四萬億刺激經濟，股市一度反彈；但中央否認傳聞後，恒指再告回落，周 一恒指更在18,000點邊緣徘徊，至昨日才見輕微反彈。
短期股票市場焦點應該是希臘、西班牙情況會否再惡化；本地因素則是「7‧1」回歸15周年，北京會否再有大禮刺激香港經濟。筆者不打算估計恒指走 向，只想說，如果恒指持續向下，根據往績，樓價亦可能難免調整。如果恆指跌穿去年10月16,250的低位，樓市面對的壓力將更大。
一般來說，對外圍訊息較敏感、勇於止蝕斬纜的是短線投資者。但現時的基本因素可能有變，在2010年底港府推出特別印花稅以來，炒家已絕跡樓市；而一般用家在現時的低息環境，亦未必會沽貨離場。
上述基本因素的改變，會否令市場出現近年的第三次例外，即股市下跌而樓價不跌，我們只好拭目以待。


原文刊於經濟日報網站 2012年6月6日

壓力測試標準

現時向銀行申請按揭，要進行壓力測試。壓力測試的要求是：在現行利率下，按揭每月供款不可逾借款人月入一半，如按息上升2厘，按揭供款不可逾借款人月入六成。但除此之外，壓力測試尚有其他要求。

以「現時利率」為例，如果借款人選用的按揭，利率有兩個計算標準，又或有分段利息的安排，在計算時，都會以高者為準。舉例而言，早前較流行的H按，都設有以最優惠利率為準的「鎖息上限」，一般來說，鎖息上限的利率會較高。在進行壓力測試時，便以鎖息上限作為計算「現時按息」的標準。

這類似部分銀行推出的供款初期「定息」計劃，或新盤二按較常見的初期「免息免供」優惠。雖然在供款開始時，借款人是以一個較低的按息償還貸款，但在進行壓力測試時，「現行按息」會以定息期或優惠期後的利率作為計算標準。此外，在計算「一旦按息上升兩厘」時，亦是以分段利率或不同利率計算標準中，按息較高者為準。

舉例來說，一筆首2年供款利率為P(5厘)-2厘、其後為P的按揭，在進行壓力測試時，「現時利率」會以P，即5厘計算；而「一旦按息上升2厘」，會以P+2厘，即7厘計算；供款在此計算下不超出限制，銀行才會批出按揭。

原文刊於2012年6月5日晴報

如何令港人居所面積增加？

樓價持續上升。金管局總裁陳德霖及財政司司長曾俊華等先後「出口術」，提示市民樓市有風險。至於候任特首梁振英，暫時未見他對房屋土地政策有具體表示。

或許梁先生認為7月以前，仍不是他主場，避免發表太過具體的意見；一切留待正式上任公佈。但由他接受《華爾街日報》訪問，大概可看到他的一些房屋政策傾向。在有關訪問中，梁表示希望解決港人居所面積太小的問題，同時表示，不會透過大量增加土地供應來推低樓價。

有長遠目標自然較為理想，問題是，過去曾出現的長遠房屋政策，有部分是自相矛盾的，我們擔心未來的房策，再重現類似情況。

一方面希望港人居所面積增加，另一方面不會推低樓價，究竟兩個目標如何同時達成？簡單來說，不增加供應的話，如何令港人居所面積增加？

地產代理統計，現時全港私樓平均呎價(建築面積計)6100元。而根據差餉物業估價署出版的《香港物業報告2012》，香港111萬個私人住宅中，約 31.7%為A類住宅(實用面積在39.9平方米/約429平方呎以下)。假設梁先生說的港人居住面積太小，是指那約3成單位。

以平均實用率8成計，一個實用429平方呎單位，建築面積約536呎。以平均呎價6100元計，樓價是327萬元；可說是近十年新盤的典型入場單位。以7 成按揭、按息2.15厘及20年期計算，月供11742。參考最新的居於私人住宅家庭月入中位數3萬元，供款負擔為39%，負擔不算太重-----但我們 說的是面積分類最小的單位。

如果要提高港人居住面積，例如說，目標是由A類住宅改至B類住宅(實用面積在40-69.9平方米/約431-752平方呎)的中位數，即實用面積55平方米/592平方呎。除了大量增加B類住宅供應，我們實在看不到還有什麼其他方法。

假設樓價不變，一個實用面積592方呎，建築面積740方呎的單位，價格在451.4萬元左右，按7成按揭、按息2.15厘及20年期計算，供款是16210元，是居於私人住宅家庭月入中位數的54%。根據金管局指引，銀行不可批出按揭。

總結來說：要增加港人居住面積，你不得不增加供應。另一方面，要維持現時的樓價，入息處於中位的家庭根本負擔不了更大面積的單位。

當然，問題不是無解。解決方案一，不知用什麼方式將人口減少，平均的居所面積應該會增加。解決方案二，以某些方式在增加香港家庭收入的同時，限制樓價升幅(還要祈禱按息不升)，則香港家庭才可負擔面積增加的單位。

原文刊益信報網站 2012年6月3日

按計劃新作《宏觀論按》出版

按計劃第二本出品《宏觀論按》於2012年6月推出，本書以貸款人角度，剖析樓市現象與風險，可說是有關按揭話題的進階作品。本書除討論按揭、樓市及風險管理外，特別開闢「按圖論勢」部分，審視不同樓市指標的效用及限制；希望有助讀者在形勢紛亂的樓市，建立自己的分析方法。

《宏觀論按》亦有幸獲得大新銀行副主席王祖興先生，及滙豐香港區零售銀行及財富管理服務零售網絡主管韓克強先生撰文推介。王祖興先生及韓克強先生均為銀行業內要員，各自管理數以千計及過萬員工，亦是本地樓按市場的主要持份者。兩位業界翹楚的推介，不但為本書起點睛之效，內容亦值得讀者細味。

按計劃是次與香港經濟日報集團合作，首批印書可供hket.com訂戶免費換領，經濟日報訂戶可於2012年6月10日前報名換領。

此外，按計劃秉持立足香港，回饋社會的精神，第二批印書會以義賣方式發行，每冊訂價港幣78元，收益將撥捐本地慈善機構。有興趣購買《宏觀論按》者，請與本公司聯絡。

電話：2167 1369
email: advisory@panasian.biz