按息回落未完全抵銷加息陰霾

報載有銀行向優質客戶提供H+1.4厘的按揭利率，不少樓市好友更表示，以新造按息計，今年按揭利率已下調0.3厘，足以抵銷美息可能在年內上升一次，而港息又跟隨的負面影響。有關說法，其實低估了美息上升的其他影響。

今年新造按揭利息的確有所下調，幅度約0.2厘至0.3厘。對一般轉按客戶而言，按息是下跌而非上升，對他們來說，轉按下調的利息，甚至足以抵銷未 來一次利率上升的影響—何況美國今年是否加息、香港又是否照跟，都是未知數；很可能美國仍然維持聯邦基金利率不變，又或美息年內輕微上升0.25厘，但本 地最優惠利率及拆息都未受影響。

新造按息下跌，的確對樓市有利好作用，但要說情況可以抵銷美息上升的影響，卻是言過其實。的確，對部分供樓業主來說，如果剛轉按，新按利息較之前下 調0.25厘，而之後最優惠利率或拆息跟隨美息上調0.25厘，在供款上的確可說兩者互相抵銷。不過，供樓人士的情況個個不同，對於之前新造樓按，現時未 過罰息期的用家來說，其按息便可說完全沒有改變。更值得留意的是：美息回升，影響不僅僅在於按揭供款。

美息回升 不止影響按揭供款
其中一個較明顯的影響是美匯走向，歐洲、日本都在量寬，而美國開始加息，合理結果是令美元匯價上升。美匯強弱與本地樓價有明顯關連，1997年後樓 價回落，背景因素之一便是美元強勢，到2002年美匯轉勢向下，次年港樓才結束跌市。2002年之後，美匯大致上呈弱勢，我們便經歷一個長期的樓市升浪。

2014年底，美匯升至90點水平，本地樓價升熱開始受壓。如果美息進入上升周期，即使升幅平緩，對用家的供樓負擔衝擊不大，但美匯（及與之掛勾的 港元）勢強，代表香港的出口、服務競爭力下跌，不利經濟增長。甚至在現時中國增長放緩的情況下，美匯強勢可能吸引內地資金外流，對中國同樣是不利因素。間 接來說，港元匯價強，會刺激本地失業率上升、壓抑港元計價的入息增長。

當然，樓市從來受眾多因素影響，在此或者不宜過份強調美匯走勢此個單一因素的威力。不過，美息上升帶來的負面影響，卻絕對不是新造按息同幅度下調便可輕易抵銷的。

原文刊於經濟日報網站2016年8月30日

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公帑資助置業 徒增市民怨氣

樓價輕微調整不足一年，似見轉勢回升，有自動當選的立法會功能組別候任議員，未上任已建議政府，資助年輕人置業，「如果三十多萬元上到車，怨氣可望大減」，甚至避免年輕人對未來感到絕望而支持港獨。

究竟降低年輕人的置業難度，是否可以減少他們對激進政治主張的支持，有待學者研究。說年輕人對未來絕望，可能略為誇張，但說年輕世代對未來普遍悲 觀，應該未有偏離現實太遠。建制中人想方設法給予年輕人未來希望，可說立心良好。但來到具體情況，令新一代較易上車，是否就可令他們對未來改觀？

先不說年輕一代對未來悲觀，似乎不限於「難買樓」一項；就算「上車買樓」難度降低，新一代怨氣是否會下跌，看來也頗成疑問。其次已有評論指出，在市 場氣氛熱烈的當下，如政府資助年輕人入市，將令需求更暢旺──結果反而是推高樓價。公帑有限，受惠於資助計劃入市的，總是少數。僧多粥少，未獲資助，眼光 光看着樓價上升的人比例一定更高。根據「愈難上車怨氣愈高」的說法，那些未獲資助的市民，入市難度增加，怨氣豈不是會上升？
未知「要令市民更易上車，好減少市民怨氣」是否真的是政府的政策目標，但平心而論，現屆政府在壓抑樓價上升的工作上，的確是「加大了力度」，包括稅務上推出多種印花稅，增加炒賣物業的成本，也包括最王道，但見效需時的增加供應。

數字上，近年新樓供應的確在增加，但政府似乎集中注意力在單位供應量，而未有在意供應的內容──最明顯的是面積，近年新供應中，迷你單位的比例大 增。要以「三十多萬元首期上車」為目標，某程度這兩年已算「達標」，那些實用面積百多二百方呎的單位，配合按揭保險等高成數按揭計劃，首期資金很多都在 40萬元以下。

從表面看，供應的確增加了，針對上車需求的迷你單位，首期和月供負擔都不算重，但此類單位一至兩個人住，空間勉強夠用；至於入住後是否也要響應政府幾年前多生幾個的建議，便要視乎每人忍受能力而定。

說到底，樓價高企除了外圍因素，也在於供應不足。近年迷你單位大量應市，其實未算最理想的解決方案。而在面積合理的單位供應增加前，以公帑資助年輕買家入市，恐怕只會令新世代難上車的問題更為惡化。

原文刊於信報網站2016年8月30日

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入市負擔計一計

樓價近月似見轉勢，一手銷情暢旺之餘，二手市場成交價亦見明顯回升，由趨勢看，樓市上升似會持續一段日子。對之前樓市調整階段時未有入市，打算多觀望一段時間的用家來說，放在眼前的問題是：應否高追？

近日樓市的升勢似模似樣，多個新盤首批單位即日售罄；二手市場方面，地產代理的樓市指數錄得強勁升幅；唯一令升勢顯得不太全面的，是二手成交量仍在 相對低位徘徊，一個月成交不足4,000宗。不過，在港府引入額外印花稅、金管局收緊按揭成數的大環境下，二手成交量將難見過去旺市一年逾10萬宗成交的 盛況。樓價看來有機會轉勢向上，對用家來說，問題便是：應否入市。

不少用家會考慮，由租樓轉為買樓，供款是否會比租金多。以一個$300萬的小單位為例，參考差餉物業估價署統計，回報率約3.1厘，即每月租 金$7,750；標準按揭成數六成，借$180萬，假設按揭年期30年，獲批H+1.5厘按息，月供約$6,599，供比租平約15%。當然，不少人會 問：沒有$120萬的首期，即使計算上供平過租，又如何入市？其實坊間一句潮語已提供答案：「成功靠父幹」。理論化一點的說法，是香港不少人在上幾代已累 積大量財富，足夠支持一年一、二手合共6、7萬宗的成交有餘。

如果沒有「父幹」，又有居住需要，值得考慮的，也許不是去參與「樓價升幾多」的估市遊戲；反而計算自己可以負擔多少的樓債較為實際─至少此是一個有客觀答案的問題。

供款佔月入四成 屬合理水平
附表為參考現行的按揭壓力測試，假設借款人未持有/擔保其他按揭，無其他欠款，成功獲批30年按揭情況下，計算不同月入可借取的按揭金額上限。例如月入$3萬，可借用按揭上限約$330萬，可購買的樓價便視乎拿得出多少首期而定。

近月H按利率偏低，接近九成的新批按揭為H按。以月入$3萬，「借到盡」$3,296,544，一個月拆息0.24厘為例，如獲批H+1.5厘按 息，實際月供約是$11,761，月供佔月入39.2%。當然，不同人士的情況千差萬別，壓力測試只是考慮負擔能力的起點，但一般來說，按揭供款佔收入約 四成，負擔算是處於合理水平。

原文刊於置業家居2016年8月27日

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美息上調幅度或有限 樓市影響微

早前英國脫歐，美國聯儲局亦暫緩加息，加上歐、日推出負利率政策，投資氣氛改善，環球股市反彈，本地多個新盤亦出現首批即日沽清的盛況。雖然近日市場估計聯儲局9月加息機會上升，但不論結果如何，對現時偏向樂觀的樓市，未必有太大影響。

一般認為聯儲局對是否加息分開鷹、鴿兩派。前者認為美國經濟已回到上升軌道，尤其是通脹率及失業率數字已達目標，不正常的低息期已延續過久，希望利 率重回正軌，也由此為未來可能出現的經濟危機儲定減息彈藥。相反，鴿派認為美國經濟增長未穩固，尤其是勞動參與率低、職位增長未理想，更擔心在其他貨幣偏 弱時加息，會推高美元滙價，不利出口。

參與口水戰的，除了聯儲局現任官員，也包括兩位前主席，其中伯南克認為聯儲局事實上不想加息，而格蘭斯班卻認為市場低估聯儲局加息的速度及幅度。本周焦點是現任主席耶論在周五的央行會議上會否透露任何方向。

長綫而言，美國利率政策轉向當然是左右本地樓市的重要因素。一旦本地按息跟隨美息上升，意味按揭供款支出增加，壓力測試的標準如不放寬，按息上升意味同等收入人士可借取的按揭金額減少。另一方面，美息上升，意味美元及與之掛鈎的港元轉強，同樣不利本地經濟及資產價格表現。

當然，短期而言，美國聯儲局對加息的態度對本地樓市的影響不大，原因之一在於兩派觀點爭持不下，美國難以大幅加息，一般估計，就算開始加息，年內美息上調的幅度或者只有0.25厘，而本地最優惠利率及拆息仍然有不跟美息上調的條件。

本地樓市的參與者，即使是自住用家，入市時都有明顯的投資考慮；樓價看跌時，用家入市意欲亦平平，但樓市看升，尤其是「當頭起」時，用家的入市意欲卻高漲，近日新盤銷情旺、個別新盤入票逾萬張等，都可由買家「寧買當頭起」的傾向解釋。

不論美息在9月是否上調，也不論港息是否即時跟進，只要幅度較慢，對買家心理預期的影響應該不會太大。年底前估計樓市會維持相對暢旺的局面。對用家 來說，與其估計何時加息，不如早早計好數，估計利率一旦恢復正常（美國個別主張加息的聯儲局官員提過，美息應恢復至3厘水平），對自己財政的影響，才作出 入市決定。

原文刊於經濟日報網站2016年8月24日

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H按市佔率勢逾九成

新批按揭中的拆息按揭(H按)比率近月接連上升，如無意外，下半年H按比例將重回九成以上。統計數字背後反映銀行按揭競爭仍然激烈。

過去數年，最優惠利率按揭(P按)與H按的市佔率，曾出現數度反覆，例如2010年底至2011年初，新批按揭中H按比例逾九成，但到了2012 年，H按市佔率又跌至個位數；至2014年中，H按比例又回升至八成以上，今年6月，H按比例達89.8%；P按與H按比例變化，主要由兩者的息率左右， 由於今年新批H按與P按利率的利率差距可能進一步擴大，如無意外，下半年H按比例將進一步升至九成以上。

2008年11月至今，最優惠利率一直保持不變，而P按的利率下限於2010年之後都維持在2.15厘水平，原因在於金管局曾發出提示，表明除非有 特別理由，新批出的按揭息率不能低於銀行同業市場的港元拆息(H)加0.7厘。若按最優惠利率(大P為5.25%)計算的計劃，則要高於P-3.1厘。而 背後的理由是金管局認為，銀行需維持息差(資金成本及貸款利率之間的息差)在一個合理的水平。

上半年新取用按揭只有819億元，而2015年全年為2438億元。銀行跑數的壓力大增，結果便是推出名目不同的優惠，以吸引客戶申請按揭，包括介 紹人轉介優惠、貸款額1%以外的回贈禮券；除眾多優惠外，多家銀行更下調新造按揭的利率，由於P按利率早已跌至金管局提示的下限，下調新造按息均以H按為 主。

展望未來數月，即使多個新盤熱賣，但二手成交量難以大幅增加，下半年銀行按揭的跑數壓力仍在，加上額外優惠基本上被叫停，部分銀行要爭取生意，可能會進一步下調新造H按的利率。

以目前新造H按為H+1.5厘，而一個月拆息又大致穩定在0.25厘水平，新造H按可比P按的2.15厘利率低約0.4厘。姑勿論下半年新批H按會不會出現更低的利率，單純以息差而言，H按對借款人的吸引力的確遠高於P按。估計下半年H按的市佔率有機會高於九成。

原文刊於信報網站2016年8月23日

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2047的按揭大限？

立法會選舉臨近，有候選人提到，基本法只保證50年不變，沒有對2047年7月之後的制度作任何保證，而2047年距今只31年。之後香港實行甚麼 制度，完全是未知數。明年起，銀行便可能不會批出長逾30年的按揭。有關候選人表示會將有關議題帶入議會，長遠希望北京將基本法有效期延長，甚至永續。

以上議題可說捉緊了一眾香港小業主的心理。樓喎！萬一明年起銀行真係唔做30年按揭，按揭年期逐年縮短，置業需求肯定大跌，資產價格勢將急瀉。某程 度上，有關議題也可視為以香港整體資產作籌碼，作為與北京談判的本錢──如果北京還希望香港的金融、資產市場穩定，最好還是表明基本法保障的一國兩制在 2047年之後仍然有效。

小業主關注新批按揭年期會否縮短
值得討論的問題有兩個：銀行真的會因為2047年的大限，而縮短新批按揭年期嗎？其次，以整體香港資產價值作籌碼，是否可以作為同北京討價還價的條件？
第一個問題的答案很簡單：耐心一點，等到明年中便有確實答案了。沒有耐心的話，翻查紀錄，其實數年前已有大銀行推出40年按揭，一早跨越2047，當時不見得銀行認為按揭合約在2047有執行問題—後來40年按揭消失，亦只是監管機構要遏市，與2047大限無關。

不過，不論銀行態度如何，理論上，基本法對一國兩制的明文保障的確只至2047年，2047年7月之後香港實行甚麼制度，的確是未知數。以30年期 按揭（及其背後代表的鉅額資產）為切入點，要求/迫使北京申明2047年後的香港制度，似乎是經過計算的策略。在提出議題人士心目中，最好結果應該是北京 表明2047後基本法繼續有效。問題是，計算可能有點一廂情願。

有關人士可能估計，北京現時難以承受香港資產大幅貶值的衝擊，因此北京對有關議題的理性回應，應該是申明基本法在2047後仍然有效。問題不僅在於 中共多次表明其「不信邪」的個性，而是在於按揭或其他長年期合約不見得一定要在香港一制下才可執行。只要北京明示、暗示，在現行法律保障下的長年期合約在 2047後仍受法律保障，問題已基本被消解──在號稱社會主義的另一制下，政府還不是一樣批地、銀行一樣提供按揭？不見得北京會因此議題而一定要承諾一國 兩制要延至2047之後。

當然，說到底，有關按揭不能過度2047的議題，更多可能只是選舉炒作，吸引選票而已。至於9月之後還有多少人記得有關話題，那已經是另一個問題了。

原文刊於經濟日報網站2016年8月17日

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樓價上升 供款負擔反下跌

近月樓市氣氛持續好轉，一手成交暢旺之餘，二手屋苑亦陸續出現高價成交，市場已在討論，年內樓價有沒有機會回升至去年9月的高位。按一般人的印象，樓價上升，而整體收入未見增加，平均供樓負擔應會上升。但印象不一定準確，下半年的供樓負擔數據可能會下跌。
樓市好轉，加上第二季經濟明顯反彈、恒指上升及各國又持續大開水喉，形勢上樓價可能進一步反彈。如果樓價一如樂觀派預測，回升至去年中水平，意味比 現水平再上升約11%，由於「打工仔」收入難見如此升幅，樓價上升，應該意味供款負擔增加。不過，官方數據未必與一般人估計一致，而且「官方」有兩個原全 不一樣的數據，一個會告訴你供樓負擔增加，另一個卻可能會說減少。
經濟報告供樓負擔反映樓價走勢
官方有兩個較常被引用的供款負擔數據，一個是每季政府經濟報告中的「按揭供款相對入息的比率」。2012年第一季數字是46.4%，其後輾轉上 升，2015年第三季數字是64%；2015年下半年樓價回落，這個供款與入息比率亦下跌，2016年第一季為59%，第二季為56%，大致上數據與樓價 走勢同向。
另一個官方有關供樓負擔的數據為金管局每季向立法會滙報的「新批出住宅按揭貸款的平均供款與入息比率」，2012年初約37%，2015年8月為34%，2016年3月為35%；數字未見與樓價有明顯關係，自2010年以來，反而呈反覆下跌的趨勢。
兩個同樣反映供樓負擔的官方數據表現各異，因為統計方式大有不同。政府經濟報告的供樓負擔，是以「45方米單位樓價，七成按揭，供款20年，相對私樓住戶入息中位數」計算而來。過去數年入息中位數升幅平緩、按息大致持平，當樓價上升時，數字便見明顯上升。
新批按揭平均供款數字近年反呈跌勢
金管局的統計以實際批出的按揭貸款申請而來，由於近年按揭指引收緊，實際批出的按揭貸款平均成數下跌、還款期上升，加上壓力測試對供款負擔有明確要求，結果是實際批出的按揭申請中，平均供款佔入息比率反而下跌。
如果樓價於未來數月真的回升，只要升幅高於入息中位數增幅，經濟報告中的供款負擔比率亦會上升。但樓價上升，卻不會直接影響金管局的供款負擔統計； 反而近月新做H按按息微跌，但計算壓力測試卻要以最優惠利率為準的鎖息上限作準，新批按揭的平均供款與入息比率反而有機會進一步下跌。
嚴格而言，兩個官方數據表達的訊息並不一樣。經濟報告中的數字反映「一般家庭」如果買樓的供款負擔；金管局的統計卻是反映「實際借取按揭借款人的平 均供款負擔」──那些「負擔不了」的家庭，事實上根本不會獲批按揭。至於有意入市的準買家，與其看「平均供款負擔」，還是看心水物業供款佔自己收入比重較 為實際。

原文刊於信報網站2016年8月16日

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二手樓市在乾升？

上周一手新盤銷情暢旺，加上近日政府、市場的樓價指數均見回升，似乎整體樓市已見好轉。但不少意見也指出，樓市轉旺，似乎僅限一手；至於二手成交價 雖見上升甚至創新高，但成交量仍然偏低；價升量不升，似是「乾升」格局。但回顧近年發展，二手成交量偏低，其實已是樓市新常態。

說現時樓市似乾升格局，並沒有錯。以上周末、周日而言，一手有新盤開售，成交逾450伙；同期二手「十大屋苑」成交不足20伙；明顯不算全面旺市。 以過去樓市較暢旺的2007、2009、2010年為例，一般二手成交量均逾10萬宗水平，樓市去年踏入9月調整，1年只有約4萬宗成交，符合「跌市成交 縮」的現象；今年3月以來雖說樓價反彈，但1至7月成交量只有19,000宗水平，按傳統智慧，算是「乾升」，不算是健康的升市；如外圍有利淡消息，少量 減價成交又會令價格回落。

不過，要留意的是，2013至2015年，每年二手成交量都在5萬宗以下，偏低的成交量已維持3年半。可以說，二手成交量偏低，已不是一時三刻的現象，而可能是新常態。

2009年後，金管局陸續收緊按揭指引，由於初期只限制高價物業樓按成數，對上車級二手樓的影響不大。2012年9月之後，第二套按揭物業的供款與 入息比率收緊，此後二手成交量開始放緩；至2005年2月，標準按揭成數收緊至6成，一手新盤的發展商可以推出一、二按吸引買家，無法仿傚的二手市場，成 交只有進一步放緩。

簡單來說，現時申請按揭，不論是按揭成數、計算按揭供款比例的要求都比2009年前嚴格。當然，不管是收緊按揭，抑或開徵印花稅，目標大致上都是遏 抑非自住需求。近幾年二手住宅成交量減少，可以說各類辣招生效的結果；展望未來，除非樓價較明顯調整，否則各項新辣招、逆周期措施估計不會撤回。在此情況 下，未來每年二手成交量維持4萬宗左右的水平的新常態，勢將持續。

過去數年投資需求已被逐步擠出市場，入市的以用家為主，此批用家在三、五年內換樓的數量估計有限，二手市場需求受壓但放盤也少，偏低的成交量，或許也不算「乾升」。

原文刊於經濟日報網2016年8月10日

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估價升代表銀行貸款意欲高？

近期銀行估價回升，有指反映銀行想「多做生意」；但此說法有點本末倒置。究竟為什麼銀行批會時要做估價？估價對按揭的作用是什麼？

「銀行為了多做生意，所以在估價上鬆手」似乎是不少人的想法，問題是早前估價較低，原因難道是銀行不想做按揭生意？在有關論述中，似乎物業估價高 低，主要由銀行的貸款意欲左右──想做多些按揭生意，估價便手鬆一些；反之亦然。討論以上觀念是否真確之前，不如先了解一下為何按揭申請要做估價？估價又 是由誰執行？

其實，估價在按揭的作用，主要是風險管理。按揭是以物業作為抵押品的貸款。貸款機構在批核按揭時，必須考慮兩大因素，即借款人的償還能力及抵押品的 價值。業主將一個物業抵押予銀行，可以取得多少貸款，除了監管機構的限制外，便是由物業的估值來決定。在銀行的按揭貸款條文中，都會列明「最高貸款額可達 物業成交價或估價(以較低者為準)的n%。」以一般六成按揭為例，一個成交價400萬元的物業，如果估價只有380萬元，借款上限便是228萬 元，而不是240萬元。

估價目的控制貸款風險
銀行貸款受估價限制，與風險管理有關；如果銀行只按成交價批出貸款，一些有心人便可透過關連交易，自製高價成交，再從銀行取得巨額貸款。而獨立估價 的機制，可保證物業價值沒有偏離「合理水平」。而所謂「合理價」，一般以新近成交的市價為準。換言之，估價上升，其實更多是反映近期成交價回升，而不是銀 行的按揭貸款意欲上升。

當然，機制不是沒有漏洞，行內一般準則，估價公司向銀行正式提交估價報告才會收費，而口頭估價一般免費。假設某單位市價400萬元，某買家以偏高價 420萬元購入單位，三家估價公司的口頭估價分別是390萬元、400萬元、420萬元，口頭估價最高的那一家公司便較可能被銀行職員選用。假設一家估價 公司估價偏向保守(長期較同業為低)，其可能獲銀行採用的估價報告數量亦可能較低，結果可能影響有關公司收入。結果就是，雖然制度上，估價公司應該提供一 個獨立客觀的估價，但在市場競爭下，有關設想難以百分百發揮作用(當然，上述是一般情況，據了解，某些貸款機構的內部指引是三家估價公司，以最低估價為 準，較保守的取態反而對估價公司較有利)。

世事並不完美，目的為控制風險的估價制度亦然，但大致上，影響估價波動的，仍然是市場成交，而非銀行貸款意願。

原文刊於信報網站2016年8月9日

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人均壽命逾日本 安老按揭或更普及

早前日本政府發表報告，指香港人平均壽命已逾日本，成為全球人均壽命最長地區。傳統觀念，長壽是福氣，但今時今日，要「安享晚年」，可能要早作部署。

根據日本政府的報告，香港人榮登全球最長壽寶座，女性平均預期壽命達87.32歲，男性則達81.24歲，已超逾日本，成為全球最長命地區。本地一份英文報章以Hong Kong People women and men enjoy the longest life expectancy in the world 為題，網上卻有人指應該用「suffer」而非「enjoy」。長命究竟是suffer抑或enjoy，自然要看情況而定，具體來說，是看財務情況。

全民退保討論來討論去，本屆政府大概也會以「社會無共識」而拒絕推行。既然沒有普及的退休保障，香港人愈來愈長命，如何保障退休生活，惟有自求多福。

華人傳統有養兒防老之說，但本地現實是「上樓靠父幹」，一般新世代大學畢業，投身職場多年，沒有父母資助，亦難以儲足首期。退休生活寄望子女，可能有點超現實。另一個傳統智慧，是買樓防老，退休時有兩個已供滿按揭的物業，一個自住，一個收租，便是不少中產的理想退休方案。

不過，近年政府及金管局多次出招，購買第二個物業的印花稅支出較多、申請按揭時的供款與收入比例要求較高。「買樓收租防老」的難度較高，退而求其次，未來安老按揭或更為市民受落。

安老按揭的概念是業主將已供滿的物業，抵押予銀行，再領取年金；待業主百年歸老，銀行收回物業轉售，取回貸出的本金及利息；由於與傳統按揭借款人分 期向銀行供款不同，反而是銀行分期向借款人發放年金，所以產品又稱逆按揭。而年金的額度，視乎物業價值、借款人年齡而定。簡單來說，樓價愈高或業主年紀愈 大，領取的年金額度愈高。

以一對年紀均屆65歲的夫婦，二人持有一個已供滿，市值400萬元的小單位而言，假設二人申請安老按揭，選擇未來20年領取年金，每月已可取得 10,200元，較現時討論中的退休保障金額為高。而且安老按揭有一個彈性：物業估值如果上升，可申請「加按」（安老按揭貸款成數不變而金額上升）。理論 上，只需要物業樓價跟隨通脹上升，申請安老按揭的小業主不必擔心年金貶值。

當然，安老按揭的推廣，並不必然可解決人口老年化、退休人士儲蓄不足應付生活開支的問題。以現時至少有一半家庭並未持有物業，安老按揭有多成功，都與他們無關。不過，如果安老按揭更為市民接受，社會上有相當人口由此可以解決退休後的財政需要，一定程度上或可紓緩全民退休保障的爭議。

 原文刊於iMoney 2016年8月6日

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負資產數據回落

金管局統計，第二季負資產數字1307宗，較前季1432宗略為回落。如果市場普遍預測無錯，年內負資產數字料會回落至3位數水平，但現時官方統計的負資產數據未必完全反映問題。

根據官方、市場的統計，第二季樓價輕微回升，此個是負資產數字回落的主要原因。說到底，「負資產」就是物業市值低於未償還按揭餘額；包括銀行職工按 揭計劃在內，按揭成數都不會高於10成，樓價如果處於升軌，統計上負資產宗數自然會回落。近月市場氣氛改善，數家大型證券行估計全年樓價或將輕微上升，如 果有關分析準確，便意味官方統計的負資產數字會進一步回落。

不過，現時市況下的負資產數字升升跌跌，未必有重大意義。

物業成負資產 不意味供款負擔增加
之前我們提到，「負資產」其實不是什麼可怕現象，只要有按揭貸款存在，而樓價又不是只升不跌，負資產便是自然現象。以本地逾百萬伙私樓，統計上有一 千幾百宗負資產個案，宏觀而言實在不必過慮。微觀（在業主角度看）而言，物業淪為負資產意味身家減少，自然不是好消息；但物業成為負資產，並不意味業主的 供款負擔增加，尤其是近年壓力測試要求下，成功獲銀行批出按揭的借款人，供款負擔平均只有月入35%水平。對有按揭借款的業主來說，除非負資產（樓價回 落）及收入下跌同時出現，否則實際衝擊也不會太大。

1997年亞洲金融風暴、2007、08年金融海嘯，那時信貸資料庫未納入正面按揭資料，銀行按揭批核不需為客戶進行壓力測試。在以上情況下樓價大跌，香港銀行體系都可安然渡過，現時安全措施做足，樓價又見回穩，負資產對銀行體系的影響更是減輕。

當然，上文提及的負資產，僅指牽涉銀行的數字；近年財務公司在按揭市場相當活躍；不涉銀行，單獨由財務公司提供的一按；又或有銀行一按，而業主未經 銀行同意借取的二按，都不會在上述統計中反映。由於財務公司按揭的利率一般較銀行為高，借入此類高息按揭，物業又成為負資產的個案，對業主的財務影響更為 直接。此類貸款批核時不需壓力測試，對借款人而言似乎較為方便，但沒有標準的壓測，借款人在衡量供款負擔時，便要更為小心了。

原文刊於經濟日報網站2016年8月3日

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2016終極黑天鵝？

2016年是充滿意外的一年：英超李斯特城由季初打護級戰至最後稱王、英國在專家一片眼鏡碎的情況下公投脫歐；市場開始討論，特朗普會不會由最初被視為搞笑陪跑，變為入主白宮，影響美國國策之外，甚至左右聯儲局利率政策？

要說過去幾十年較為非一般的總統，可能是非裔的民主黨奧巴馬，以及演牛仔出身的共和黨列根；但兩人的從政路途可說十分正統：勝選總統前分別任國會議 員、州長。特朗普左看右看都不是傳統意義下的美國政治精英，本身幾乎從無從政經驗，卻成功獲共和黨提名，一路走來，聲勢持續上升。而特朗普口不擇言，不按 牌理出牌的習慣，一旦成為總統，本身已為國際局勢帶來更多不穩定因素。以亞洲而言，他曾揚言撤走日韓美軍，要日韓自己擴軍自衛。美軍萬一撤出東北亞，權力 真空的震盪便可能帶來更多衝突。

在經濟上，特朗普於5月時曾表明如上任，將換掉聯儲局主席，好使美元維持低息，以免美元過強，影響經濟。對本地不少樓市參與者來說，可能認為此對本 地樓市是好消息。問題是本地按息看來沒有多少下調空間，維持低息，頂多算是中性消息。另一層的問題是，以特朗普傾向民粹、貿易保護主義的立場，一旦入主白 宮，美國可能與經貿對手大打貿易戰。如果中美貿易額下跌，香港經濟亦勢受衝擊。

不過，一個非一般的總統是否會在國際政治和經濟政策上帶來重大衝擊？情況其實未必如上文提及的悲觀。
英國以前有一套著名的政治處境電視劇叫YES Minister(後來故事發展至主角任首相，劇集改叫YES Prime Minister)，每集大概內容都是大臣、首相希望推行心中的措施時，便被身為公務員的常務次官以種種理由、程序駁回或陽奉陰違，但常務次官每次談話大 都以必恭必敬的「YES Minister/Yes Prime Minister」為結束語，整套電視劇的核心，就是公務員系統才真正掌握英國行政權，往往把選舉產生的政客玩弄於股掌之上。

電視劇當然與現實有一定距離，美國總統的權力及政治能量一般亦高於英式議會制下的首相。但一個制度相對穩定的國家，在國會和公務員的掣肘下，決策者 行事其實難以從心所欲。別的不說，奧巴馬身為美國開國以來首位非裔總統，加上民主黨較強的平權傾向，在情在理都應該改善族群關係，但美國近年的族裔衝突卻 見惡化。一個候選人那怕選舉時如何出位，上任後都恐怕難以偏離主流：你以為美國總統真的可以一句話，就要美軍在建立幾十年的海外基地撤走、一句換人就可左 右聯儲局議息結果？

特朗普已經是正式的總統候選人，支持度(及不支持度)看來與民主黨的希拉莉不相上下，當然不可排除其成為美國總統的可能性；但說此位可能的未來總統會帶來翻天覆地的變化，卻可能有點杞人憂天了。

原文刊於信報網站2016年8月2日

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