多付首期與增加儲備的取捨

第一季的負資產數字將於下周揭曉，如無意外，個案將按季顯著增加。每次負資產宗數上升，就會有人善意提醒：要避免物業成為負資產，最好避免借入高成數按揭。此種忠告，可說是「正確卻無用」典型。

討論為何上述忠告正確卻無用前，先考慮一個處境題：
假設你去年以高成數按揭購買自住物業，你計算過，只要樓價比現水平再跌5%，物業便會成為負資產。問題來了：如果你現時有數十萬元的儲備，你會不會為了降低物業成為負資產的機會，而進行部分還款？

負資產不影響日常財政
開估：雖然沒有放諸四海皆準的答案，但對多數業主來說，恐怕不會在現時經濟前景不明的情況下，選擇減少現金儲備，只是換來「降低物業成為負資產的機會」。因為在面對不明朗前景時，有點現錢傍身總是較為穩妥。畢竟，就算樓價下跌，物業真的成為負資產，其實對日常財政沒有直接影響，利率不變的話，每月供款額還是一樣。相反，萬一因為大環境而一時失業/收入下跌，足夠的現金儲備卻是挺過難關的重要條件。

那值得思考的是：為甚麼大家會認為，在置業時，又應該為了「減少日後成為負資產的風險」，而避免借取高成數按揭？此建議不是等同於建議買家多付首期、減少現金儲備？

保留現金應付經濟逆境
說「避免物業成為負資產，最好避免借入高成數按揭」是正確，因為在算術層面，的確是按揭成數愈低，成為負資產的機會也愈低。說此忠告無用，因為要遵循此類建議，不但有一定代價——多付首期；而且會帶來更嚴重的風險——減低了經濟環境波動時自己的應對能力。
要減少首期支出，亦即要上調按揭成數，亦代表樓價下跌時，物業成為負資產的機會增加。物業成為負資產，對業主來說的確不是好事，因為情況代表他（暫時）失去了利用物業融資的選項——不止沒有加按套現的空間，賣樓還要抬錢還樓債。但除此以外，只要借款人準時供樓，一般便不會有其他附帶的不良後果。

當然，對準買家來說，「最理想」的情況是，在完成置業計劃時，既不必以高成數按揭入市、又可保留一定的現金儲備。此亦不是不可能的任務——只要把目標樓價下調，就可以兩者兼得——代價是住得遠一點、面積小一點。在現實情況下，大家總要一個取捨。而在借款人收入足以應付按揭還款的前提下，通常是略為減少首期支出，增加現金儲備較為合理。

原文刊於置業家居2020年4月25日

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減息刺激作用成疑

3月份美國突擊減息1.5厘。不少業主可能期待，在疫情影響下，就算一時三刻未能為樓價帶來明顯支持，也希望減息會令自己每月供款減少。但兩個星期下來，在討論減息1.5厘有沒有用之前，大家首先要了解，本輪減息的實際下調幅度遠比1.5厘為低。

影響多數香港人每月按揭供款的有兩個利率，一個是各家銀行自行訂定的最優惠利率（Prime Rate, P）——美國減息1.5厘後，本地未有銀行下調最優惠利率。第二個是一個月同業拆息（Hibor, H），3月4日（美國在香港時間3月5日凌晨減息半厘，16日再減息1厘）一個月同業拆息約1.4厘，聯儲局接連減息1.5厘後，一個月拆息反而上升，本周三（25日）達1.98厘。

美國減息 Hibor不跌反升
港元拆息不跌反升，原因之一是比起聯邦基金利率，港元拆息與美元拆息關係較大。近日各國封城封關，引起衰退疑慮，投資者拋售資產增持美元；美元需求增加推動美元拆息上升，結果港元拆息也居高不下。以一般新造按揭利率為H+1.24厘計，近年取用的H按，大部分都會以鎖息供樓（近一年大約為2.5厘），供款利率暫時未見下跌，一般小業主的供款支出暫時未見減少。
由於美國的新冠肺炎確診數字仍在上升，代表一段時間內封城措施會持續；似乎投資者持有美元避險的需要會維持——港元拆息暫時難見明顯的下調空間。即使稍後美元拆息回落，港元拆息跟隨，一般估計幅度亦較為有限——請勿期待本港按息會有1.5厘的跌幅。

每月供款降幅輕微
如果一個月拆息將回落至1厘以下，一般H按借款人的還款利率將輕微下調。以年初取用的H按為例，一般條件為H+1.3厘，鎖息P（5.25厘）減2.75厘。2月初供樓利率為2.5厘。如一個月拆息回至1厘，每$100萬貸款，供樓利率會減至2.3厘，以25年還款期計，每月供款約由$4,486下調至$4,386。
另外，要留意的是，減息只是央行支持經濟行動的一環。由聯儲局到多國央行，都推出了不同程度的量化寬鬆。除非疫情進一步失控，又或出現環球大蕭條，否則在各國放水之下，資金氾濫仍有可能在疫情過後推高資產價格。

原文刊於置業家居2020年3月28日

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趁低入市的按揭攻略

有道是「別人恐懼之時，你要貪婪」；雖然近日疫情肆虐，但總有一批對樓市樂觀的人士，希望利用機會，趁低入市買平貨。要留意的是，置業大計要成事，除了準買家的個人因素，銀行的貸款取態亦要考慮。

經過2003年的沙士，面對新一波疫情，多數人是憂心忡忡；但一樣有人期待疫情過去，經濟及樓市會急速反彈，希望利用負面氣氛買平貨。不少人在計算樓價、自己在壓力測試下可負擔多少按揭貸款，可能便會放膽入市。但以上策略，卻有一個錯誤假設：非常時間銀行如常處理按揭申請。

須知道，現時對後市發展持觀望態度的，不止於一般置業人士。據了解，部分銀行對按揭審批，取態已更為嚴謹：例如對按揭物業估價偏低、又或不接受村屋、高齡單幢樓的按揭申請、當涉及多於一人的申請，計算年齡時，以年長者為準等等（此舉可能會影響到按揭還款期）。甚至有銀行表示，近期的貸款額已達標，又或表示只接受較長成交期，例如4月或之後成交的按揭申請等等。當然，現時不是每一家銀行的取態都同樣保守。但如果疫情再延長一段時間，不排除此種保守取態會傳染至其他銀行。

五招確保順利入市
有意入市的買家，為順利取用按揭，宜作出以下準備：
1. 詳盡的入息證明、現時其他按揭物業的供款資料；
2. 更多的首期預算，如銀行估價低於成交價，又或因故不批足所需貸款時，仍然有資金完成交易；
3. 更長的成交期，過去一般建議，如申請標準成數的按揭，正成成交日期宜距臨約45天或以上，如涉及按保或高成數按揭，宜在60天或以上。如有意在近期入市，或可向賣方爭取較此略長的成交期；
4. 後備的擔保人；
5. 先行償還其他消費性質的借款。

當然，及早向多於一家銀行申請，亦可減少因為個別銀行取態，而影響成交的事情發生。

原文刊於置業家居2020年2月22日


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