美息展望穩定 本地需求成後市關鍵

 近月樓市成交放緩，有指與市場早前憂慮美息可能回升有關。但在美國近月CPI回落的背景下，現時市場對美國年內加息的預期降溫，如果9月議息之後，點陣圖無大變化，未來2、3年美息都可能更為平穩。而本地需求將成為左右本地樓市的最重要因素。

美國7月消費物價指數(CPI)按年變幅為3.4%，持續2個月回落。CPI回穩，令市場對9月聯儲局的加息預期降溫。無論是專業的預測平台如FedWatch，抑或預測市場Polymarket，估計9月聯邦基金利率維持不變的機會都在六成左右。除非9月議息前公布的8月CPI大幅上升(現時無此跡象)，否則9月聯儲局會維持利率不變的機會較高。

 

更遠的聯邦基金利率變化現時並不明朗，聯儲局6月議息後公布的點陣圖顯示聯儲局預期今年底前，聯邦基金利率會上調一次，幅度25基點。但值得留意的是，同一幅點陣圖預期2027、2028年有輕微減息的空間。今年9月議息之後，聯儲局會更新點陣圖，值得留意新的結果，但預期不會有太戲劇性的變化。

在現時主流預測的範圍內，未來2、3年美息潛在上升幅度不會太高，即使幅度有限的「加息」在今年成真，似乎來年也有機會再次回落。整體上，美息的變化幅度有限，代表在聯滙制度下，港元利率的變化亦受限制。假設未來一段時間美息回升25個基點，港元拆息可能受帶動出現同等水平的上升。最優惠利率方面，2025年以來美息下調了75個基點，同期港元最優惠利率只下調25個基點。未來即使美息輕微回升，本地最優惠利率仍然有條件按兵不動。

如果以上預測離事實不太遠，便意味不論是H按或P按，借款人在未來一段時間的按揭利率將維持平穩。如果說本地樓市在過去幾個月一度憂慮按息回升影響入市氣氛，現時此種憂慮應該會在9月議息結果出來後慢慢消退。

展望未來，預期按息變化空間有限，本地因素便是左右後市變化的關鍵。而目前看來，不同的指標都甚為健康──過去10年，住宅樓價指數升幅不足30%。同期的銀行體系存款規模，卻由2016年中的約11萬億元，穩定上升至近月的逾20萬億元，升幅逾八成。這意味着樓價並沒有大幅吸納多餘的流動性，沒有出現典型的資產泡沫特徵。

其他因素如租金在專才流入的情況下持續上升、一手住宅貨尾減少、失業率維持偏低等，都利好樓市。雖然境外買家入市規模有退潮的跡象，但樓市本地需求強勁，樓價出現大調整的機會並不太高。

原文刊於信報網站2026年8月26日 

下半年樓市的利率變數

 近一年住宅樓市價和量均回升，背景因素之一是2024年以來，港元利率跟隨美息下調。本來今年年初，市場預期美息有半厘左右的下調空間。但預測趕不上變化，半年不到，現時市場主流估計美息在年內已沒有下調空間，明年美息甚至有機會向上調。利率走勢一旦逆轉，預料對復甦中的樓市帶來一定壓力。

以今年成為市場熱話的「事件預測市場(Event Betting)」平台Polymarket為例，今年年初，有23%的參與資金估計/賭2026年，聯儲局會減息2次，共減息50基點(半厘)。17.5%資金估計減息3次，即減75基點；10%估計減息1次即25基點。3%資金估聯邦基金利率不變。到了中東戰事持續、美國通脹率上升，平台的估計開始扭轉。在本周中，69%的資金估計年底前聯邦基金利率不變。執筆時有關平台未有美息上升的賭盤；但在賭博平台以外，利率期貨市場、美國30年長債孳息升穿5%，都預示市場對美息上升的預期升溫。

 

市場意見逆轉背後，是美國當地的通脹率回升，4月消費物價指數(CPI)年增率反彈至3.8%，創下2023年以來新高，大幅偏離聯儲局2%的通脹目標；加上中東局勢緊張導致原油價格上升，令市場擔心通脹失控，結果令市場主流意見，由預期減息，變成憂慮加息。

2024年8月至2025年10月，美國聯邦基金利率共下調175個基點。同期本地最優惠利率只下調87.5個基點，「細P」由5.875%降至5%，而一個月拆息由4.5%水平，降至近日的2.6%水平。港元按揭利率下降；加上同期港府持續減辣，調整中的住宅樓價在2025年中企穩，至2026年5月，累計反彈約一成。但在市場對利率走勢預期逆轉之後，刺激樓價回升的一個重大利好因素料將減弱。

當然，近月樓市好轉，是多個利好因素共同發揮作用。即使按息輕微回升，在租賃需求持續強勁的情況下，應該不會為樓價帶來太大壓力。單論按息本身，由於2024年以來的美息下調，港息未有跟足，美息重新走入上升軌，港元利率初期也有不跟加的條件。但對供樓業主、未入市的準買家來說，今年年初看來合情合理的預期──按揭利率會維持低企一段較長時間，現時看來已有修訂的必要。

雖然強勁的租賃需求為樓價提供持續支持，但加息憂慮可能令市場氣氛轉趨審慎。在利率變數增大的情況下，準買家在計算供款能力時，不應再盲目樂觀，而應採取更具防守性的財務預算，預留充足的利息緩衝空間。

原文刊於信報網站2026年6月2日 

樓市價量齊升 上車客憂慮不應被忽視

近一年樓市成交價量俱升，背景因素除了按息下調，也與各項針對投資者的措施全部鬆綁有關。在新盤市場，已出現大量「一圈、一圈」地掃貨的情況。發展商、持有物業的業主對此應該喜聞樂見，但情況如持續，初次置業人士的上車難度難免上升。

回顧過去幾年樓市，樓價於2021年創新高，其後由高位回落，至2025年中，調整幅度近三成。在樓市調整期，港府及金管局逐步撤銷在樓市上升周期設立的種種針對投資者的措施。包括三種不同的印花稅、限制高價物業、非自住物業的按揭成數等調控措施陸續被撤銷。

在「樓市辣招」最嚴厲的時間，非本地人購買香港住宅，要付樓價30%的印花稅、2年內出售物業，又要付市值最高20%的印花稅、非自住物業的按揭成數只有40%至50%。當時的樓市可說是投資者絕跡。

在各項辣招撤銷後，現時投資者與初次置業人士的印花稅劃一，上限為樓價4.25%。在按揭方面，只要符合供款與收入比率的要求，無論投資者持有多少個物業，都可取得樓價70%的按揭。在「撤辣」之後；加上美國減息帶動港元利率下跌，港府的人才入境計劃帶來強勁的租住需求，令本地住宅物業轉跌為升。由2025年中至今，樓價已由低位回升逾一成。

樓價回升，對很多持份者是好消息──港府的賣地收入可望增加、發展商收入增加、持有住宅的業主資產總值回升。但對於有意入市的自住買家來說，樓價上升；加上限制投資者的措施撤銷，便未必是好消息。在樓價持續上升的情況下，自住買家要儲蓄的首期、應付未來按揭還款的收入都要增加。如果我們視投資者與自住用家為競逐住宅單位的對手，後者僅餘的競爭優勢是可透過按揭保險等高成數按揭計劃，以較低的首期入市。但這「優勢」在競爭中並不明顯──市場上不乏資金充裕，甚至不需要按揭的投資者。一手市場上已陸續出現投資者「一圈圈地買樓(購入全層單位)」的個案。

以客觀數據看，現時樓價雖然已由低位回升逾一成，但距離2021年的高位，仍有約20%的差距。如果我們看港府編制的置業負擔指數，最新的負擔比率為56%*，與2005至2024年間的平均數相若。兩個重要指標都顯示樓市未算過熱。

目前的樓市正處於一個微妙的轉折點。雖然從負擔指數與歷史高位來看，市場尚未進入「狂熱」狀態，但競爭的天秤已明顯向資金實力雄厚的投資者傾斜。

樓市回升固然能穩定經濟大局、增加庫房收入，但在「量價齊升」的背後，上車一族的焦慮，不應被亮眼的成交數據所淹沒。政府如何在資源分配上保障首置人士，將是未來房地產政策的關鍵。

*計算45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對住戶入息中位數(不包括公共租住房屋和公營臨時房屋的住戶)的比率。

原文刊於信報網站2026年4月28日 

消失的按揭宗數與樓市

 

今年住宅樓市成交價量齊升，初步可以斷定自2021年起的樓市調整期完成。不過，理應與成交量齊上齊落的住宅按揭取用宗數，卻未受惠於成交量回升。

對多數人來說，買樓都需要按揭融資，原因之一是本地樓價不便宜，不是太多人可以不需按揭而以現金買樓。原因之二是以按揭買樓自住，樓按利息可扣稅；加上按揭現金回贈、按息掛鈎存款戶口等優惠，足以抵消利息支出。借樓按有着數，過去不少年份，每年按揭的取用宗數甚至會高於實際的住宅成交登記。不過，近年市場卻出現相反的情況。

 

 下表是2019年至2025年10月，土地註冊處統計整體一、二手住宅成交登記、以及金管局統計的銀行按揭取用宗數。

	整體住宅成交登記	銀行按揭取用宗數	按揭取用/成交比
2019	59,797	82,633	1.38
2020	59,880	67,111	1.12
2021	74,297	83,067	1.12
2022	45,050	62,984	1.40
2023	43,002	50,059	1.16
2024	53,099	39,327	0.74
2025 (1至10月)	51,361	39,319	0.77

 

住宅交易的買賣雙方在簽署買賣合約後，律師通常在一個月左右到土地註冊處登記成交。而按揭取用的日期變數較大，二手樓視乎雙方議定的成交日，取用按揭的時間大致在簽署臨約的45至60天內。一手樓便要視乎買方選用的付款方式，如果是建築期付款，樓按的取用時間可以與簽署正式買賣合約差距逾一年。雖然成交登記與按揭取用在時間上有一定的不匹配，但大致上由圖表可看到，近年市場出現成交登記回升，但按揭取用下跌的情況。2019年至2023年，全年住宅按揭取用宗數高於成交登記，反映的是除了因為新買賣而出現的按揭取用個案，市場上也有大量的因轉按而出現的按揭取用個案。

2023年後，因樓價下行、按揭利率上升，業主要轉按，會面對估值下跌，新按金額可能低於原有按揭未償還金額、新按利率較原有按揭為高的情況；加上銀行下調向轉按客戶提供的現金回贈，令轉按變得困難及無利可圖，結果令轉按幾乎消失。

金管局並沒有提供按揭取用數字中，一手成交、二手成交及轉按的分類。但在每月的新批按揭統計中，相關分類卻可參考。2022年，銀行全年批出88957宗樓按，當中26168宗，即29%為轉按申請；2025年1至10月，銀行批出53236宗樓按申請，當中6719宗，即11%為轉按，可見轉按的申請數字及佔所有申請的比率都大跌。

在轉按減少之外，另一個可能令按揭取用金額減少的原因，可能是短炒個案上升。港府在2024年2月撤銷了所有遏抑樓市的印花稅。過去在設有買家印花稅、額外印花稅等措施的年份，持有一個物業的本地人再買第二個物業，要支付較高的從價印花稅(稅率最高時間為樓價15%)、在2年內轉讓物業，又要再支付最高達賣價20%的額外印花稅。種種印花稅令短炒住宅無利可圖，市場以用家為主導。

據地產代理統計，今年頭9個月的二手成交，持貨約1年或以下的短炒個案按年大增2.7倍，共有467宗。四百多宗的一年內轉讓的個案看似不多，但出於投機原因而入市，尚未售出物業的個案一定比此個數字為高。對短線投資者來說，如以按揭入市，在罰息期(一般為取用按揭2年內)出售物業，便要向銀行支付罰息，增加轉讓成本。較有實力的投資者可能會因此而選擇以現金方式交易，免卻麻煩。

展望明年，樓市的短線交易比例可能因樓市好轉而增加，這些投資者對樓按的需求未必太大。不過，如拆息隨美息下調，樓價又持續回升，轉按的需求可能增加，帶動按揭取用個案回升。

原文刊於信報網站2025年12 月9日 

 

準買家減息下置業部署

美國聯儲局在本周議息，如無意外，聯邦基金利率將再下調。香港的最優惠利率、與之相關的按揭利率料會跟隨調整。減息理論上利好樓市，但本地最優惠利率將減無可減。有置業需要的買家，面對如此利率環境，應該如何部署？

根據最新市場預期和聯儲局官員表態，10月28日至29日的聯儲局議息會議，下調聯邦基金利率機會極高，主要原因是當地勞動市場疲弱和通脹壓力緩和。市場主流預期的美息下調幅度為25個基點(四分一厘)。在香港利率方面，理論上在聯繫滙率制度下，港元利率會跟隨美元。但由於現時大型銀行的儲蓄利率已屆0.125厘的低位，在儲蓄戶口不太可能為負，而且銀行要維持息差收入的情況下，估計本地最優惠利率跟隨美息下調的最大幅度為0.125厘，即「大P」降至5.25厘、「細P」降至5厘，一般P按利率及H按的鎖息上限，亦將由3.375厘降至3.25厘。

 

最優惠利率或將「見底」，對樓市影響是好是壞，有如經典的「半杯水」比喻。悲觀者會看到按息下調幅度有限、而且減無可減，他們會認為利率因素樓市刺激有限；樂觀者卻會看到本月降息之後，美國仍有持續減息的需要，中短期香港的低息環境會持續，最優惠利率可能沒有下調空間，但拆息卻有一定下調壓力，對樓市有支持作用。

雖然預期減息幅度不大，但對仍有按揭負擔的業主來說，減息仍是好消息。以25年還款期、現時利率3.375厘計，如減息0.125厘，每100萬元樓按，每月供款會由4939.5元輕微減少至4873.2元。

本地最優惠利率難有再下調的空間，但美息下調，或有助拉動香港銀行同業拆息回落。程度未必會返回2008年至2017年，一個月拆息長期低於1厘的極端低利率環境，但不排除偶爾出現今年5至8月，資金流入推低拆息，令H按業主個別月份按息意外下調的情況。

回到準買家如何部署的問題。今年樓市，全年首三季一手成交量已達1.5萬宗，一手成交量有望連續3年上升，而且全年有望突破2021年樓市高峰約1.7萬宗的紀錄。樓價方面，全年計料可終結2021年以來的跌浪。如果樓市止跌；加上按息回落，而且預期美國減息期會持續一段時間，在宏觀角度，對有置業需要的買家來說，現時似乎是不錯的入市時機。

不過，在宏觀因素之外，準買家必須考慮個人及家庭的財務前景。本地失業率最近由3.7%微升至3.9%，反映經濟未完全復甦，或者復甦中的經濟未即時帶動就業市場回暖。另一方面，過去被視為收入穩定的職業，例如銀行業，亦可能因合併、AI的普及，令職位及收入的不穩定性增加。

準買家在作出入市決定前，除了留意宏觀數據，亦宜評估未來個人收入是否穩定，才好作出置業決定。

原文刊於信報網站2025年10月28日 

減息是否足以推動存款流向樓市？

 隨按息回落、租金上升，樓價有回穩跡象，多個機構估計2025年全年樓價有望微升，結束2021年以來的樓市跌浪。目前市場主流意見認為，即使樓價回升，幅度有限且速度緩慢。原因除了眾所周知的一手存貨因素外，從存款數字亦可看出端倪。

根據中原城市領先指數，自9月至10月初，樓價指數已連續4周高於去年底水平；加上本港最優惠利率有望於本月底隨美國聯儲局議息下調，且租金持續面臨上升壓力，市場普遍預計持續4年的樓價跌浪將於今年終止。

 

雖然市場普遍認為樓價或已見底，但對樓價回升幅度預期較為保守，例如估計2026年樓價升幅約5%。其中一個原因是一手存貨。根據地產代理統計，截至9月底，一手貨尾(已推出市場但尚未出售的單位，包括樓花及現樓)約2萬個。政府數據顯示，截至6月底，已落成但未售出的單位約2.7萬個，建築中尚未預售的單位約6.4萬個。相較去年約1.56萬宗的一手成交量，即使樓市好轉、成交增加，一手存貨仍需時消化。在供應充裕的情況下，樓價難以大幅上升。

另一值得留意的因素是存款數字。好消息是香港的存款規模持續增加，截至2025年8月，總存款達18.89萬億元，按年上升10%，較2021年中樓市高峰期上升24%。相比2024年全年物業成交註冊金額僅5341億元，只要少量存款流入樓市，已足以推動樓價上升。在租金上升及定存利率回落的情況下，資金從銀行存款轉向樓市的動力確有增強。

不過，銀行客戶將資金存放於儲蓄或定期賬戶，而非進行其他投資，自有其原因，例如不願承擔風險等因素亦需考慮。另一方面，現時普遍認為租金回報率高於定期存款，但比較對象為小單位的名義租金回報率(約3.7%，未扣除差餉、物業稅、維修等成本)與港元定期存款利率(3個月約2.4%)；然而，隨着港元定存利率下跌，客戶更可能傾向轉存外幣，例如現時美元3個月定存利率亦達3.7%。

根據金管局數據，港元存款利率於2003年底達到高位後回落。截至2025年8月，持牌銀行的港元定期存款約3.77萬億元，較2023年底下跌13%，而同期外幣存款規模達6.6萬億元，上升32%，反映資金流向外幣定存的趨勢。未來港元定存利率或會繼續下跌，租金回報可能上升，但能驅動多少存款流入樓市，仍需觀察。

原文刊於信報網站2025年10月14日 

低息派對已完？

 隨着銀行體系結餘回落，港元拆息亦告上升。H按供樓的業主，利率陸續恢復至鎖息水平。為期3個多月的低息期是否已完結？對後市又有何影響？

5月初大量熱錢流入，銀行體系結餘由440億元水平一下急升至1700億元水平。銀行同業拆息亦相應被推低，一個月拆息由5月初的3.9厘水平，輾轉下跌至1厘以下，並維持至7月初，期間大量H按業主的樓按利率，由3.5厘突然回落至2厘多。而自6月底金管局多次入市承接港元沽盤後，銀行體系結餘回落至537億元水平，拆息開始回升，上周二的一個月拆息升至2.57厘，其後在2.7至2.8厘水平徘徊。意味大量近年批出，條件為H+1.3厘、鎖息3.5厘的H按，將開始轉以鎖息，即3.5厘計算每月還款。

 

總結為期不足4個月低息期，一眾以H按供樓的業主節省了利息，而市場氣氛在期內亦明顯改善，多家機構估計樓市觸底。一手成交量方面，按月平均成交量，由1至4月的不足1400宗，升至5至7月的逾1900宗。同期反映二手樓價的中原領先指數也上升約1.6%。問題是拆息回升，一般H按按息又歸至4月底之前的3.5厘水平，對復甦中的樓市又有何影響？

過去數月的低息，除了為供樓業主帶來實際的節省利息效果外，也許影響市場的氣氛，但對置業人士的入市決定，應該沒有決定性的影響──不會有太多人會預期拆息(及受其帶動的按息)長期偏低。反而是租金指數、租金回報受實際需求帶動上升，細單位租金回報率高於按息，可能一方面推動長線投資者入市買樓收租，另一方面部分租客也會「供平過租」而晉身業主階層。

值得留意的是，拆息即使在現水平再上升，甚至恢復至4月底之前的水平，也不會對供樓業主有更多的負面影響：H按的還款將轉用鎖息計算。但另一方面，按息在年內其實有望輕微回落。

9月中美國聯儲局將議息，市場主流觀點，預期今次將減息，問題只是幅度是0.25厘或0.5厘。聯邦基金利率回落，可望帶動香港的最優惠利率及拆息下調。現時本地最優惠利率距上次美國減息周期時的低位，只高0.25厘，當時美息近0，而本地細P為5厘。估計美息再次回落，最優惠利率理論上有0.25厘的潛在跌幅。在拆息方面，如果美息持續下跌，港元與美元的息差收窄，可能推動部分熱錢返回香港，輕微推低拆息。簡言之，過去數月出現的拆息下跌大派對或者難以重現，但按息仍有機會輕微向下，對樓市的刺激作用即使不算大，也不會有太負面的影響。

原文刊於信報網站2025年8月26日 

新購買力帶來的信貸風險

 上星期樓市有一則花邊新聞，前特首梁振英提出，香港住宅的空置率沒有因為眾多專才來港而減少，質疑眾多專才取得永久居民身份後，都沒有留下來。此說與市場的集體認知，相去甚遠。本地市場面對的挑戰，大概不是專才沒有留下來。

相信大多數香港人不會提出「為什麼引入了幾十萬專才(及他們的關聯受養人)，而住宅空置率無大變化」此問題。一般人即使是不看統計數據、不看新聞，身邊應該不乏移民他國的親友同事，大家都感受到過去幾年人口外移的規模。情況類似每月收入堪比支出，便不會問：「為什麼每月返工出糧之後，銀行戶口結餘沒有明顯增加」。

 

其次，如果身處地產相關行業，都會看到「新香港人」帶來了新的住屋需求。差餉物業估價處的租金指數近年反覆上升，市場認為這是新來港專才及各家大學非本地生學額增加帶來的需求。在買賣方面，不同地產代理的統計都看到，買家名字為普通話拼音人士的比例持續增加。例如2024年，一、二手樓買家中，牽涉拼音名字買家的成交達1.1萬宗，較前一年上升約九成。與成交情況類似，相信各家銀行、貸款機構都看到按揭申請中，新香港人的比例持續增加。

對樓市前景樂觀的一派觀點認為，香港的金融市場表現強勁、多家大學國際排名靠前；而且教育及就業市場的「內捲(過度競爭)」程度遠不及內地。眾多的賣點都對祖國同胞有吸引力，新香港人在帶動租屋需求後，將帶動置業需求上升。

相對來說，對樓市悲觀的一派卻認為，內地的出生率也在走低，中國人口規模下跌，懷疑專才是否可持續撐起香港樓市。但現實是香港的人口規模相對於全中國實在太小，只要香港維持一定的吸引力，新香港人湧入的大趨勢看來不會逆轉。

對銀行及按揭貸款機構來說，市場上出現的新購買力，卻會帶來一定的挑戰：「老香港人」在信貸資料庫有完整的信貸紀錄及評分，貸款機構在處理貸款申請時，有完整的資料作為審批的基礎。但面對新香港人的申請，他們在香港可能只有一、兩年的信貸紀錄，即使申請人過去在境外有任何拖欠還款，也無法在本地資料庫查閱。同樣地，新來港專才本地收入紀錄也較短，可能難以判斷入息是否穩定。此外，新香港人未取得永久居留權時，應該尚未失去境外戶籍，他們一旦拖欠還款、離開香港，貸款方亦難以有效追收欠債。

香港樓市因新來港專才及非本地生需求增加，租金及成交量穩步上升，顯示市場吸引力持續；然而，新香港人短期信貸紀錄及境外戶籍為貸款機構帶來挑戰。銀行及按揭機構需靈活應對新購買力帶來的機遇與風險，以確保穩健經營。

原文刊於信報網站2025年8月12日 

MAGA對香港樓市的漣漪效應

 美國新政府與當地高校對留學生的爭議持續；同時，香港的高校在全球排名中穩步上升。留學美國的不明朗因素增加，客觀上使「留學香港」的政策目標更容易達成。短期內，非本地學生激增帶來的宿舍供應不足，亦將推高住宅租金，為本地樓市提供支撐。

美國長期以來是全球留學生的首選目的地，吸引來自中國和印度等地的大量學生；然而，近年美國的政策環境對留學生日趨嚴苛，部分專業(如STEM領域)因國家安全考量受到更多限制。美國政府與哈佛大學就留學生政策問題對簿公堂，目前在哈佛的海外學生能否完成學業，以及新學年留學生能否順利入學，仍是未知數。

 

與美國形成對比的是，香港的高等教育近年來表現亮眼。根據最新的QS大學排名，香港大學全球位列第11，排名高於北京大學、清華大學。中大、科大、理大、城大亦在全球百名之內，這為香港政府的「留學香港」政策提供了堅實基礎。2023年《施政報告》已將政府資助院校的非本地學生限額從20%提升至40%，並於2024/25學年起生效，多間大學的非本地學生人數均顯著增長。

短期內，香港高校非本地學生激增已對本地社會產生顯著影響。隨着非本地學生比例提升，大學宿舍供應嚴重不足。多間大學的宿舍申請競爭激烈，部分學生被迫尋找校外租樓。這一趨勢直接推高住宅租金，尤其是在大學周邊地區如沙田、九龍塘及西營盤。

香港的樓市近年受高息環境及經濟不確定性影響，樓價增長放緩。租金指數卻與樓價走勢相反，4月官方的住宅租金指數按年上升3.6%。相較於「樓價高峰期」的2021年初，累升10.1%。

「留學香港」品牌，內有本地大學的排名作基礎，外有美國收緊留學生政策加持，估計未來幾年本地大學的非本地生學額將持續上升。在大學宿位供不應求的情況下，住宅租金(尤其是鄰近各大學的小單位)仍有上升壓力。租金上升碰上市場利率下調，樓價是否可以就此轉勢尚不好說，但對後市似乎已不必看得過淡。

原文刊於信報網站2025年6月24日 

拆息下跌 樓價轉勢？

 銀行同業拆息回落，新批H按的實際按息開始回落。銀行體系結餘高逾1700億元，反映短期內拆息仍有下調空間。究竟低按息周期是否重臨香港？樓市又會否受惠？

4月底，與H按相關的一個月拆息為3.95厘，一般新批H按條件為H+1.3厘、鎖息上限為「大P」(最優惠利率，Prime Rate)減2厘」和「細P」減1.75厘，如按揭計息日為4月30日，按息會是3.5厘。隨着資金流入及金管局承接美元沽盤，銀行體系結餘從5月初的446億元，至5月9日，在一星期內急升至逾1700億元。5月12日，一個月拆息被推低至1.92厘，新批H按利率約3.22厘，全面低於鎖息上限。

 

目前H按利率回落幅度不大，計算每月按揭還款，節省金額或僅夠業主吃飯時點杯凍飲。但現時大家看到的，可能是一個重要的市場轉捩點。

今次資金流入源於美國市場不確定性上升及亞洲貨幣兌美元升值，顯示資金正流向亞洲市場。港元與美元掛鈎，滙價固定，但流入的資金仍會推低港元利率。而「美國不確定因素」，至少在短期內難以扭轉。

回看2008年金融危機之後的數據，銀行體系結餘若有逾千億元水平，一個月拆息可低見0.2厘以下。換言之，如果銀行體系結餘維持現有水平，合理的預測是H按利率仍有進一步下跌空間。過去幾年，整體上H按佔新批按揭逾90%，代表多數按揭借款人的每月供款支出將減輕。此外，現時小型住宅的租金回報率已達3.7厘，而且仍有上升壓力。按息下調而租金上升，可望推動更多租客轉為買樓自用。

拆息不單影響按揭借款人的每月供款，拆息也反映銀行的部分利息成本。過去幾年拆息高企、而大量H按事實上以鎖息供樓，以4月底的數據為例，H按借款人以按息3.5厘還款，當時銀行拆借資金的成本(3.95厘)較按揭貸款的利率為高，銀行對按揭業務自然欠積極。現時情況開始向相反方向發展，估計年內銀行對按揭、以至其他貸款業務會轉趨積極。這可能刺激按揭市場的競爭，進一步惠及借款人。

當然，利率只是影響樓市的其中一個因素。過去本地住宅樓價大升，是在低息、經濟擴張、住宅低供應等多個因素共同推動的結果。現時單看利率，似乎有機會重回低息年代，但住宅市場的存貨積壓，已落成未出售的單位相當於兩年的吸納量；加上零售、出口等行業都面臨新挑戰，低息環境對正在供樓的業主、或有意入市的準買家都是好消息；然而，欠缺其他因素配合，住宅成交量雖有望回升，樓價大幅上漲的空間或仍有限。

原文刊於信報網站 2025年5月13日

貿易戰2.0之下的香港樓市

 美國總統特朗普掀起的貿易戰2.0，無疑已引起環球資產市場波動，影響至香港房地產市場，一手樓的成交量較貿易戰開打前已見明顯回落。不過，貿易戰，或者說中美關係較前緊張，對香港樓市不是只有壞影響。

中美互加關稅，無疑會影響貿易往來，以至兩國關係，為地緣政治帶來更多不確定性。先不討論由貿易戰引發戰爭的機率，國際貿易在關稅下大減，的確有引發環球經濟大蕭條的風險。但另一方面，可能一通電話，中美雙方已可達成某種協議──貿易規模可能較過去減少，但至少雙方可找到一個大家都可接受的新平衡。

 

在可能達成任何協議之前，美國對中國出口貨維持徵收高額關稅，展望中國(包括香港)對美出口受壓，相關行業、甚至整體經濟增長都受影響，這是大家都看到的壞消息，而且影響未必完全反映在資產價格上。

不過，一方面，香港仍維持自由港政策，未跟隨國家對美國貨收關稅，這代表香港在關稅戰下，對內地轉口的空間擴大(包括將外國半成品加工、包裝為香港製造)。而美國威脅將中國企業由美國股票市場下架，無論此威脅是否成真，未來中國企業在美國上市前料會有更多考慮，需要在境外集資的中資企業，可能移至香港上市，香港傳統的金融業可望受惠。

在樓市方面，近年香港房地產價格調整，而住宅樓價調整幅度遠不及工商舖物業。其中一個眾所周知的原因，是住宅租金受到新來港專才及大學非本地生的支持。中美關係緊張，已經影響中國在美留學生，一些持學生簽證在美留學的中國學生，因為種種原因被美國政府取消簽證。個別受影響的學生甚至已臨近畢業，現時要回國，等於白交幾年學費。「美國留學」對中國學生來說，突然變成有風險的選擇。此等情況下，改在香港留學，便變得「價廉物美」。

對香港政府來說，本來已有意推動「留學香港」計劃，在去年的《施政報告》中，已提出2024/25學年起，八所資助大學非本地本科生限額提升一倍，由原有的20%提高至40%。「留學美國」變數增加，而增收「非本地生」也合乎香港政府目標，估計由此帶動的住宅租賃需求仍然看俏。

最後是美國的利率政策，特朗普在加收關稅的同時，也向聯儲局施壓要求減息。理論上，聯儲局獨立於美國行政當局，也有責任控制通脹；但在美國資產市場波動下，利率期貨反而顯示聯儲局減息機會較前增加。在貿易戰沒有再惡化為其他衝突的前提下，如果港息受美息帶動下跌，反而會為香港樓市帶來更多支持。

原文刊於信報網站2025年4月15日

按揭數據顯示一手主導情況持續

 3月底金管局公布2月的住宅按揭統計；其中，新批一手住宅按揭金額出現罕見的高於新批二手住宅按揭金額的情況，顯示一手主導的情況持續。

參考過去10年(2015年至2024年)的一手私人住宅成交註冊佔整體私宅的比例，由24.4%至36.6%不等，平均值為29.6%；即每10宗成交，大概有3宗為一手。同期一手私人住宅成交註冊的金額佔整體私宅的比例，則由28.8%至46.2%不等，平均值為38.8%。一手住宅成交金額佔比，相對一手住宅成交宗數佔比為高，有幾個可能的原因，包括傳統上一手樓較同區二手樓有溢價、近年一手住宅的成交金額被個別豪宅項目拉高等。

 

值得留意的是，2024年一手住宅成交註冊佔比為33.3%，未見大幅偏離平均值。但去年的一手私樓成交註冊金額佔比卻高達46%。

大趨勢上，新批住宅按揭宗數中的一、二手宗數、金額佔比，與上述的註冊宗數同向。原因很簡單，有成交才有涉及成交的按揭需求，買家向銀行申請、銀行批出按揭，便會反映在新批按揭的統計上。但最新的按揭統計數據反映，一手樓主導大市的趨勢有強化的跡象。

同樣參考2015年至2024年數據，新批住宅成交按揭宗數，一手成交佔比均值25.1%，而新批住宅成交按揭金額，一手佔比均值略高，為28.1%。而2025年2月，新批一手住宅按揭宗數佔比達46%，而新批住宅按揭金額中，更出現罕見的一手高於二手的情況，佔比達52.5%(見圖)。

 

新批一手住宅按揭比重增加，可能有多個原因，包括過去幾年的一手樓花集中在今年落成，過去幾年正好又有較多買家選用建築期付款，他們集中在今年申請按揭，可能暫時推高了單月的新批一手按揭金額。但撇開個別月份的波動不計，由10年圖表看，可以看到2021年後的樓價調整，二手新批按揭數字的跌幅較一手住宅為大。

背後的原因，可能與一、二手市場的賣方有不同策略有關。在一手市場，發展商大多為上市公司，樓價升跌，他們也要維持一定的銷售目標，換句話說，面對市場價格下調，他們較可能調整價格，以維持貨如輪轉。而二手市場的賣方由眾多分散的小業主組成，過去多年的樓市調控措施，大致上成功地趕絕了投資者，而嚴格的按揭指引，又保證了按揭借款人有充分的償付能力。由較具償付能力的自住用家組成的市場，面對樓市調整，業主減價放盤的動力遠較一手發展商為低。對新買家(不論是初次置業或換樓)來說，在考慮入市時，一方面是整個項目削價求售的新盤，另一面是減價並不積極的二手業主，他們自然更傾向在一手市場尋找入市機會。

由於一手市場存貨仍然充足，市場統計曾經推出又未出售的一手單位達2.25萬伙，估計發展商會維持薄利多銷的策略，一手樓主導的局面會維持一段時間，其在成交、新批按揭的佔比甚至可能進一步擴大。

 原文刊於信報網站2025年4月8日

由《唐伯虎點秋香》看按息是高是低

 2024年樓市成交價雖然仍有調整，但成交量回升，背後因素之一是全年按息下調0.625厘。有指今年按息的下調幅度有限，按息利好樓市的因素消減。但此觀點忽視了其他座標因素的影響。

早前網上有一個熱門討論：某位女歌手是否靚女。本來靚女與否，純屬各花入各眼，就算再花時間討論，也不會達成共識。但在討論中，一位網民引用電影《唐伯虎點秋香》的一個鏡頭作為論據，卻得到大量認同。話說電影中，男主角唐伯虎聽到路人盛贊女主角秋香貌美，他卻認為「不外如是」；但鏡頭一轉，秋香身旁出現幾個「對比」，有了其他作為比較的座標，男主角便同意女主角果然相貌出眾。

 

其實，此電影對按息是高是低、對樓市的作用有多大的討論，一樣有啟發作用。2024年新批按息由4.125厘，下調至3.5厘。而展望2025年，因為眾多因素，市場多數意見預期本地按息的下調空間只有0.25厘，中短期的按息下限便是3.25厘。悲觀地看，2024年按息下調了0.625厘，對樓市的刺激效果也只是量升價跌；如果2025年按息只有0.25厘的下調空間，對樓市的刺激效果豈不是更低？

問題在於，要比較按息是高是低，對樓市有沒有刺激作用，除了與按息本身的歷史走勢比較外，同一時間的其他座標影響其實更大。根據差餉物業估價處數據，2024年初，A類住宅的租金回報率為3.3%，較當時新批按息4.125厘為低。但至去年11月，A類住宅的租金回報率升至3.6%，而新批按息卻下跌至3.5厘。展望2025年，租金回報率在租賃需求推動下，可望微升，而新批按息可望微跌。新批按息由2024年初的「高於A類住宅租金回報率」，變成2025年底的「低於A類住宅租金回報率」，而且預期差幅會在2025年擴大。

另一個可比較的座標是定期存款利率，2024年初，3個月港元定期存款利率大概在4.1厘水平，高於當時租金回報率，與當時的新批按息貼近。但一年下來，現時3個月港元定期存款利率大概在3.3厘，已低於A類住宅的租金回報率及新批按息。對手上有大量資金的存戶來說，他們在2024年初借取按揭買樓，要付出損失定期存款利息收入的機會成本遠較現時為大。值得留意，港元貸存比率偏低，2024年11月為78%(即銀行體系中100港元的存款，只貸出了78元)，較2020年以來的平均數84.9%有明顯差距；簡單來說，銀行水浸，估計今年定存利率易跌難升。

加入了租金回報率及存款利率兩個比較座標，可以發現，雖然預期今年新批按息的下跌空間有限，但當其他座標變化之下，按息輕微下跌，推動置業人士入市的作用卻不一定消減。當然，對有置業需要的人士來說，買與不買，除了參考各類座標，仍需小心衡量自己的負擔能力。

原文刊於信報網站2025年1月21日

 

新需求將為樓市帶來長期支持

 回顧2024年樓市，整體呈現量升價跌的趨勢。值得留意的是，一些利好因素其實在持續發酵，可能令2025年樓市有更強勢的好轉。

早前我們提及，2025年樓市有一個灰犀牛──人民幣滙價看跌，不利於港元計價的資產。但同樣地，另外一些中國因素卻可望對樓價帶來支持。香港政府在2022年底推出的高端人才通行證計劃，至2024年10月已有超過8萬宗內地申請獲批。而連同其他入才計劃，2022至2024年，來自中國內地的申請共獲批21.2萬宗；相比於2019至2021年，不同的人才計劃來自中國內地的獲批申請總共5.65萬宗。簡單來說，過去3年不同專才的獲批數字，大約上升3倍。

 

過去幾年，香港住宅市場出現樓價跌、租金升的不尋常現象。一般解釋為在多個專才計劃下，大量專才來港。一方面，新來港專才即使立即找到工作，也欠缺足夠的入息證明申請按揭；另一方面，他們自己也未能斷定是否會長期留港發展，因此不會一獲批就決定置業。這些專才大多會先行租樓，結果便是住宅租金被推高。以「高才通」的推出為界線，港府明顯在近幾年加大力度吸引人才來港。隨着時間過去，判斷自己適合留港的新來港專才，決定在港置業的比例可望逐步上升，為樓市帶來穩定的新需求。

展望未來，來港專才的規模可望持續增加。在10月的《施政報告》中，港府提出打造「留學香港」品牌。八所資助大學的非本地生名額相應倍增，那些新增的非本地生(估計七成以上來自中國內地)在港讀書時如未獲大學分配宿舍，便需租樓；而他們畢業後，根據「非本地畢業生留港就業安排」，可留港找工作。

另一個刺激樓市的因素是投資移民。港府在2024年3月推出「新資本投資者入境計劃」，申請門檻為3000萬元。在10月的《施政報告》中再優化計劃，容許申請人投資住宅，而物業成交價須在5000萬元或以上，當中1000萬元可視為「投資總額」的一部分。至12月中，新投資移民計劃有753宗申請，其中595宗原則上獲批。雖然新投資移民計劃原則上只接受外國公民申請，但參照舊有的投資移民計劃，估計九成以上申請人都是持有小國護照的華人。

新投資移民計劃在10月才「優化」，估計透過此計劃來港人士的住屋需求尚未反映在市場統計中。但值得留意，截至12月中，逾5000萬元的一手住宅成交量已超過380宗，遠超2023年全年超過200宗的九成，同時較2021年高位的280宗上升36%。在新投資移民計劃的帶動下，預期豪宅成交在2025年可持續暢旺。

當然，一手存貨累積，非一年半載可消化。地緣政治及滙率因素都為樓市帶來更多不明朗因素。但從各人才計劃及投資移民計劃的反應看來，香港這個品牌對內地人和海外華人仍有吸引力，由此而來的中長線住屋需求強勁，料會為往後的樓價帶來支持。

原文刊於信報網站2024年12月31

減息之外的樓市因素

 

香港由發展商到小業主，眾人都翹首以待美國減息，以帶動本地樓市。但眾多分析都預期，在美國減息初期，本地按息下調空間極為有限。展望未來，樓市情況也不是一面倒的悲觀。

在利率走勢以外，第一個要留意的是近年推升住宅租金的住屋需求，會不會、會在何時、有多少轉化為購買力。眾所周知，最近兩年香港樓市出現一個較罕見的現象；租金持續上升而樓價反覆下跌。樓價下跌，一般認為與利率高企有關。而租金上升，主要推動力來自透過不同人才計劃新來港的專才。

這些專才來港，帶來新的住屋需求。一般估計他們初來步到，不會立即作出置業的決定，而是先行租樓；待事業發展、收入穩定後，才會考慮買樓。現時新來港專才大概仍處於第一階段，以租樓解決住屋需要。因此首先受帶動的是租金。

 

如果相當一部分專才在來港幾年後，認定在香港有發展空間，有長遠的住屋需求，他們可能會轉租為買。此方面的動力可望在未來一、兩年開始陸續出現。至於是否推起樓價，便要看決定長期留港發展的專才有多少。

近年影響樓市的另一主要問題是存貨量高企。地產代理統計，貨尾(曾推售而未售出的單位，包括現樓及樓花)逾2萬伙，相當於一年多的新盤銷售量。

貨尾量高企，要去庫存的發展商需要向買家提供更多優惠、以至直接下調新盤售價。情勢反過來令準買家期待未來新盤開售時有更多優惠，而推遲置業決定。最終出現類似近月的樓市下行循環，買家放慢入市步伐、發展商推盤時提供更多折扣、買家更加推遲入市。

庫存不是一個固定不變的數字。發展商在提高賣樓折扣的同時，也放慢了投地，據傳部分新項目工程也見放慢。在供應放緩的情況下，一手貨尾可望慢慢消化。值得留意的是，不需要市場完全消化2萬多個貨尾，樓市才會穩定下來。2021年之前，「正常」的貨尾量約在1萬至1.5萬個中間；期間未礙樓價上升。

租住需求何時轉化為置業需求、貨尾需要多少時間消化，都有待時間觀察。但無疑利率如出現較大幅度的調整，可能會加速相關進程。

現時市場上對美息下調較樂觀的估計，是年內可下調100至125點子。如果本地拆息有相對應的跌幅，港元最優惠利率可能有半厘左右的調整空間。配合新來港專才開始轉租為買，新盤可望逐步被消化。在較理想的情況下，樓價有望在今年底、明年初穩定下來。

原文刊於信報網站2024年9月3日

別因減息預期而盲目入市

 美國的通脹數據放緩，市場對聯儲局減息的預期增強，部分人假設香港按揭利率也將大幅調低，成為買樓的好時機。但是香港樓市買家不宜僅憑美國利率走勢而入市。

大致上，本地主流意見認為，近2、3年的樓價下行，主要原因是本地銀行按揭利率受美息帶動而上升。現時市場既然預期美元利率快將下調，樓市受反方向動力推動而回升，又或至少止跌，已經成為業內人士的期望。但要留意，港元利率受美元利率帶動，但幅度往往並不一致。在美元利率下調的初期，港元按息未必有多少下調空間。

現時香港主流的按揭是拆息按揭。借款人每月的還款利率受港元拆息及最優惠利率左右。近年典型的新批核按揭條件是1個月拆息(最近約4.1厘)+130基點， 或最優惠利率(「大P」為6.125%)減200基點；兩者以低者為準，實際按揭利率約4.125%。

 

歷史數據顯示，香港按揭利率與美元利率「同向而不同步」，港元按揭利率與美元利率的步伐並不一致。在2022年開始的利率上升周期中，美國利率上升超500個基點，但本地按揭利率只上調約250個基點。

由2022年起，1個月拆息由0.2厘一度上升至約5厘，近期約在4.1厘徘徊，升幅略為落後於同期美國聯邦基金利率的加幅。而本地銀行最優惠利率在同期的升幅更只有87.5基點。

由於在美元利率上升時，港元最優惠利率滯後，即使聯儲局一如市場預期，在9月開始減息，港元最優惠利率暫時也欠缺下調空間。港元拆息下調的步伐可能較貼近美元利率(事實上近日有「偷步」下行的跡象，即美息未跌，港元拆息先行回落)。但由於上述的拆息按揭利率計算機制，拆息即使有所調整，暫時亦不會影響市場的按揭利率──一般香港人以約4厘償還按揭的情況，會持續一段時間。

更重要的是，香港住宅市場受多方面因素影響。在一手住宅潛在供應逾10萬個、經濟增長欠缺新動力的情況下，利率向下對樓宇成交的推動作用可能很有限。另一方面，美國今年大選局勢不明朗，美國長期利率政策仍難以預測。

精明的置業者，不應只着重於利率，更應考慮自身收入狀况和負擔能力。利率只能作為次要參考，而不是市場裏唯一的置業驅動因素。

原文刊於信報網站2024年8月20日

銀行削減按揭優惠的影響

 2月港府撤辣後，一手成交量回升，一手貨尾存量開始下跌。但與此同時，大型銀行開始削減按揭優惠，也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標，幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意？銀行的取態，又對樓市有何影響？

在3月中，我們提到銀行削減現金回贈的理由：市場成交量回升，按揭借款需求增加，加上利息成本未見明顯回落，按揭業務利潤微薄，銀行自然傾向削減用於吸引按揭客戶的按揭優惠。

踏入4月底，暫時未見銀行改變取態。由於樓市成交量維持活躍；加上市場對美國年內減息的預期降溫，估計年內亦難見銀行大幅增加按揭優惠。

 

4月下旬，作為H按計息基準、反映中小銀行利息成本的的一個月同業拆息，曾低見於4厘以下，但其後又回升至4.2厘水平。現時市場已調整美國年內減息幅度及速度的預期。現時水平的一個月拆息、按揭利率在年內可能沒有多少下調空間。相對於新批樓按的4厘多的按息，銀行可說是無利可圖，但要維持多元化的貸款組合，又不可能完全放棄按揭業務，折衷的結果，便是陸續削減現金回贈等優惠。個別按揭業務已達標的銀行，對新按揭申請也見放慢處理。

雖然銀行現時看來對爭取按揭業務不算積極，但預期銀行的取態，不會對樓市有太大的負面影響。過去銀行界為爭取按揭業務，向借款人提供的現金回贈曾高達貸款額2%，視乎按揭成數，只相當於樓價的1%多一點。相對於港府調整印花稅的刺激作用，銀行減少現金回贈應該不足以為樓市帶來太大的負面影響。

不過，置業人士宜留意，在削減按揭現金回贈外，不排除銀行會調整其他按揭條款。例如與按息拆鈎的存款戶口，甚至新批按揭的利率，未來都可能陸續調整。

其次，成交量回升，亦可能令銀行調整審批的標準。過去成交量低，銀行要維持一定的按揭規模，審批按揭申請時可能較有彈性。但在成交量回升的情況下，過去可批可不批的邊緣個案，現時獲批的的機會相對減少。最後，由於成交量回升，銀行手上可能積壓較多的按揭申請個案。建議準買家入市時，向賣方爭取較長的成交期，例如45天至60天，以方便申請按揭。

原文刊於信報網站2024年4月30日

「高才通」對樓市作用未展現

 政府最近提出了兩項措施，市場認為將刺激未在香港居住滿七年的高才早日購置房產。事實上近期一二手樓市陸續出現各類專才入市的報導，但較受關注，在去年底才推出的「高才通」計劃，其潛在需求影響可能尚未展現。

港府在10月底發表的施政報告中，提出擴大高端人才入境計劃（高才通）的資格條件，(之前表列的約140家大學畢業，其於過去5年中有並有3年工作經驗；施政報告後表列大學增至184家)，便可取得2年入境簽證。在計劃未放寬申請資格前，反應已極為良好。首10個月共收到超過50,000宗申請，當中約39,000宗獲批。連同其他輸入人才計劃，料可舒緩出生率下跌、長遠人口減少的壓力。

 

首10個月逾5萬宗申請

對樓市更直接影響的措施是調整印花稅徵收標準，包括將從價印花稅(第一標準稅率)及買家印花稅減半。而根據新政策，由各個輸入人才計劃下入境者，在未在香港居住滿七年的情況下，購買自住房產只需支付按從價印花稅的第二標準稅率，上限為房產價格的4.25%。只有此位買家日後未能取得永居身份時，政府才會向他追收買家印花稅(現為樓價7.5%)、從價印花稅第一標準稅率(現時為樓價7.5%)及第二標準稅率的差額。此即「先免後徵」。

待工作穩定　才會釋放購買力

盡管有報導指出市場陸續出現專才入市買樓的個案，但這些個案可能尚未反映「高才通」的影響。一來是計劃在去年底推出，今年初才開始批出入境簽證，估計大部份獲批簽證人士在年中才陸續入境。其次是高才通計劃的設計是取得簽證者可到步才找工作，估計此些新來港專才，大部份尚在物色工作，遑論有3個月的入息證明以申請按揭。

然而，隨著新來港高才找到工作並維持穩定收入，他們的購買力可能逐漸釋放，成為未來房地產市場的新動力。高才通計劃對樓市的影響，可能要在明年才會逐漸展現。

原文刊於經濟日報網站2023年11月22日

「高才通」對樓市支持浮現

 港府去年底推出高端人才通行證計劃（高才通計劃），反應理想，近月香港住宅租金上升，有指便是高才通計劃開始發揮威力。至於計劃能否為樓市帶來長期、穩定的需求，仍有待觀察。

租金月升幅5年來最高

中原地產統計，5月份住宅租金指數按月上升1.4%，按月升幅為2018年8月以來最高。該行的報告指近期開始出現專才租樓的情況。此一市況發展，與官方的數據吻合。高才通計劃在去年底推出，計劃的特色之一，是獲批准的申請人，可以在未找到香港工作前，入境香港並逗留24個月。而過去其他不同名目的人才入境計劃，會要求申請人先獲本地公司聘請，才申請入境簽證。

租賃市場先受惠 間接有利樓價

根據官方資料，計劃推出以來，每個月都有數千宗新申請，至4月底，累積有2.7萬個申請，約1.7萬個獲批，當中1萬人已領取入境簽證，約5,000人已來港。由於他們仍不是香港永久居民，加上在香港未有持續的入息證明以申請按揭，一般估計絕大部份透過計劃入境的專才，都不會以買樓來解決居住需要，先受惠的主要是租賃市場。

 

假設未來每個月都持續有數千個新增的租賃需求，對住宅租金（尤其是中、高價物業），無疑會有強勁支持。租金上升、租賃回報增加，間接有利於樓價。至於此些專才未來會不會落地生根，在取得永久居留身份後在港置業，便只有時間可以證明。

能有效補充勞動力 惟長期效果待觀察

高才通計劃有三類人合資格申請，即：A.申請前一年全年收入達港幣250萬元或以上」、B.世界百強大學畢業生，過去5年內有至少3年工作經驗；或C.畢業5年內的世界百強大學畢業生，工作經驗不足3年（最後一類有名額限制）。

以首4個月的數據看，高才通的反應堪稱理想。在移民潮加上出生率下跌的大環境下，不失為補充中高端工作人口的有效方法。但也要留意此種成功可能有一定的時代因素。據港府的公開資料，高才通的大部份申請人都有中國背景。高才通計劃受歡迎，可能與內地近一年經濟增長放緩、年輕人失業率上升有關。不排除部份申請人是因為在內地較難找到理想工作，才嘗試在香港找機會。未來如國內恢復較強勁的增長，又或香港喪失相對於內地的吸引力，此類計劃受歡迎的程度，便可能會大打折扣。

原文刊於經濟日報網站2023年6月14日