P按轉H按的好處與風險

 在銀行紛紛削減現金回贈、上調新批按揭利率之後，業主轉按的誘因大減。少數轉按肯定可慳息的例子是數年內以發展商按揭入市的新盤買家；另一類邊緣個案是數年內以P按（最優惠利率按揭）入市的人士，在決定是否轉按時，要有多重計算。

近一年的新批按揭，H按的使用比例約9成。但在2018年第四季至2019年初，P按由於各種原因，市佔率一度佔新批按揭的四至五成。隨着這批P按的罰息期陸續到期，相關業主面對是否轉按的問題時，考慮點會與以H按供樓的業主完全不同。

 

2年前的新批H按，利率一般為H+1.3厘，現時供款利率約1.55厘；鎖息為「大P」減3.1厘，即2.15厘。而當下新批H按，利率為H+1.5，鎖息約為「大P」減2.65厘，即約2.6厘。對借款人來說，兩個計息標準都是新不如舊，自然是一動不如一靜。

H按較為波動　長遠情況未明朗

但對2年前取用P按的業主來說，又是另一番故事，當時P按條件一般為「大P」減3.1厘，即2.15厘。如果現時成功轉用H按，利率是H+1.5厘，即約1.75厘，即可減息0.4厘。以未償還按揭金額300萬元，年期尚餘20年計，原有P按月供15,391元，轉為H按，年期、本金不變，月供是14,824，每月節省567元。加上部分銀行仍有提供約0.2%的轉按現金回贈，足以抵銷律師費，帳面看似乎轉按是合理決定。

但借款人也要留意，H按較為波動，而新批H按的鎖息上限較2年前為高，目前以「大P」計，約為2.6厘。日後如果拆息上升，而最優惠利率不變，現時轉用H按，未來可能會以鎖息供樓，利率會較現有2.15厘的利率為高。

具體來說，放在原有P按借款人眼前的選擇是：如果現時成功轉按，利率即時下跌0.4厘。但風險是，未來如果拆息上升而最優惠利率長期不升，供款利率有可能較現時上升0.45厘。

市場一般估計，未來2、3年低息環境會持續，短期看轉按的贏面較大，但長遠情況卻較不明朗。轉與不轉，對現時以P按供樓的業主來說可說費煞思量。

 原文刊於經濟日報網站2020年8月26日 

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救市的儲備招數

 

上周金管局突然放寬非住宅物業的按揭成數限制，並表明原因在於此類物業的價格和成交量均出現顯著調整，逆周期措施可相應放寬。措施對於工商類物業市道有多大支持，有待觀察；但有關行動提醒市場，遏市多年，官方儲備了大量的托市招數。

金管局上周放寬非住宅物業按揭的成數上限，由四成提高至五成，並表明受疫情影響，估計相關物業市場會持續受壓，因此之前推出的逆周期措施可以放寬。此舉符合按揭逆周期措施的初心，即在旺市時，收緊指引，避免太多資金流入市場。到了淡市之時，方放寬措施。

 

至於此舉是否可以令工商市道轉旺，恐怕不太樂觀。環球需求放緩、牽連工商物業難有可觀回報，單是上調一成的按揭成數，勢難令市道由跌轉升。放寬按揭，只能說聊勝於無。

過去10年，針對非住宅物業的「辣招」並不多，除了按揭成數受限、與住宅按揭一樣的壓力測試之外，主要招數就是「雙倍印花稅」(稅率為成交價1.5%至8.5%)。如果往後工商物業市道持續受壓，估計此稅率可能下調。

相對而言，住宅物業在過去多年經歷風風雨雨，價格一直堅挺，未見明顯調整，短期內難見辣招有放寬的一日。但要留意，過去10年當局為遏抑住宅樓市，是連環出招，單計印花稅，便有上調從價印花稅率至15%、推出買家印花稅、額外印花稅三項。反過來也可以說，官方儲備了大量的托市招數，可在有需要時慢慢推出。

而去年當局放寬按揭保險的適用範圍後，1000萬元以下物業成交量企穩，似乎住宅市場對放寬辣招的反應較為正面、快速。箇中原因可能是住宅的剛性需求較大，結果是眾多招數也遏不住升市，反而措施輕微放寬，便有較大的托市效果。

 原文刊於信報網站2020年8月 25日

 

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銀行收緊按揭的原因

與按揭相關行業人士應該會有一個切身感覺：整體上銀行近期對按揭批核相對保守。

整體上批會的時間長了、要求的文件多了，拒批的個案增加，而批出申請的條件亦不及之前。

究竟是甚麼原因令銀行如此取態？對有意入市的人士來說，又要有甚麼應對方案？

銀行對按揭批核相對之前保守，有眾多原因，最表面的理由是為了抗疫，部份人手居家工作，效率打折。

 一些較深層次的分析，是在中美新冷戰下，香港市場面對太多不明朗因素，銀行整體業務取態上自然不及之前進取。

但也許最直接的原因，是經濟收縮、失業率上升。清末才子辜鴻銘有言，「銀行就是好天時千方百計把雨傘塞進你手，雨天時卻要搶回雨傘的人。」此金句或有點誇張，但大致上說明任何社會，從來都是在經濟擴張時較易取得信貸。

經濟收縮，仍然期待銀行放款態度一切如常，才是不合情理。

當然，今年的情況與過去有點不同：在實體經濟收縮的情況下，投資市場卻因為各大央行放水，維持升勢。

而熱錢充斥，亦令拆息低企，不排除銀行往後會因為資金充斥，而再度搶佔按揭市場業務。

在銀行對按揭仍保守的當下，有需要借取按揭的人士，最重要的不是知道為甚麼銀行會收緊按揭；而是在知道銀行有此取態之後，要如何因應。

之前提過申請按揭時，最好自備Plan B(更長的交易時間、更多的現金儲備、備用的擔保人等等)。

另一個考慮的方向，是更保險的謀定而後動。

借取按揭，原因不外乎新置業或轉按。轉按的理由眾多，但即使轉按被拒批，多數情況下不會影響當下的財務狀況。

至於新置業，除非有急迫的居住需求，不然大可再觀察市場走勢一段時間，再作出入市決定。

原文刊於NOW 財經 2020年8月20日

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誘因減少後的轉按理由

 

由去年下半年起，銀行紛紛削減新做按揭，尤其是轉按客戶的優惠。今年新批轉按的數字亦大跌近一半。在轉按變得無利可圖之後，仍有一些原因推動小業主轉按，而一個新因素興起，可能成為推動業主轉按的新主力。

過去10年，銀行為吸引按揭客戶，推出種種吸引條件，包括低息、高現金回贈，以及按揭息率掛鈎的存款戶口等。優惠之豐厚，令一眾小業主養成定期轉按的習慣，高峰期轉按佔新批按揭的四成多。但近一年來，自從銀行削減轉按客戶的優惠後，新批轉按宗數亦大跌，最近比重已跌至新批按揭的約14%水平。

 

不過，在誘因減少之下，每月仍有千多宗因為各種理由而出現新批轉按個案。其中一個歷久常新的轉按理由是節省利率。在銀行上調新做H按的利率之後，對過去幾年取得銀行H按的業主，的確已沒有轉按減息的理由，因為舊按利率大概是H+1.3厘以下，而新批H按利率大概是H+1.5厘。不過，對近年以發展商按揭購入一手物業的業主來說，在幾年的按揭優惠期過後，按揭利率會上升至P至P加1，即5至6厘水平。對此批業主來說，成功轉按至銀行，可令按息減至低於2厘，仍然有強烈的轉按誘因。

近期另一個常見的轉按動機，是加按套現。過去加按套現，每每是為了籌措資金購買另一個本地物業。但近期似乎多了業主計劃加按套現，作為移民部署。

英國對持有BNO港人開放入籍申請之外，多個歐洲國家也接受港人以投資移民申請入籍。不論何種安排，都需要較充裕的資金支持。對一般中產家庭來說，要在短期內籌措數以百萬元計的現金，最方便的莫過於加按。尤其是現時按息偏低，加按的成本不高，投資外國以取得入籍資格，投資所得有望抵消加按的利息支出。

多個調查顯示，港人移民的意欲在近一年明顯上升。而多個移民途徑，均需要準備較大量的現金，而對不少中產業主來說，加按將是最簡單方便的套現方法。估計未來一段時間，此類需要將繼續維持，轉按宗數甚至可能因此出現反彈。

原文再於信報網站2020年8月18日

 

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