美加息預期升溫 定息按揭三大注意事項

 聯儲局將於今天(9月16日)議息，市場估計美息上調0.25厘的機會高達九成，對未來利率上升的預期亦升溫。在此情況下，本地新批按揭中，定息按揭的佔比預料進一步上升。置業人士在選用定息按揭前，又有什麼地方要留意？

執筆時芝加哥商品交易所(CME Group)的FedWatch網頁(以聯邦基金期貨價格預測聯儲局升降息機率)，顯示本月聯儲局上調聯邦基金利率0.25厘的機會高逾九成。而展望明年9月，聯邦基金利率可能再有兩、三次的利率上調。如果美息只有單單上調一次，幅度0.25厘，預料對香港供樓人士不會有實際影響，H按和P按的供款利率應該會維持在3.25厘水平。但如果美息持續上升多兩、三次，勢將輕微推高本地P按和H按的利率。

在加息預期升溫的情況下，定息按揭的吸引力將持續增加。7月銀行新批樓按中，有34.1%為定息按揭，比例按月上升9個百分點，並創有紀錄以來新高。未來一年，估計定息按揭的比例將持續增加，甚至超逾一半，成為主流。

 

當然，以上估計有兩大前設：其一是市場對美息上升的預期持續；其二是本地銀行持續推出還款利率低於浮息按揭的定息按揭計劃。現時幾家大型銀行提供的定息按揭，利率由2.73厘至2.93厘，定息期3至5年。在定息期內，按息低於一般P按或H按(以P計鎖息上限)的3.25厘，單考慮利率，除非借用按揭後，浮息按揭利率急遽下跌，否則定息按揭借款人的每月還款、以及利息支出，相對於浮息按揭，都會有所節省。

如果置業人士最近有借取按揭的需要，又有興趣考慮定息按揭的話，有幾點需要注意：

一、如果利率持續上升，愈早申請、取用定息按揭愈有利。因為銀行會按利率趨勢，修訂新批定息按揭的條件，例如最近某大行便輕微上調新批定息按揭的利率。在正常情況下，如美國加息周期持續，最終將推高港元利率。趁早在定息利率尚低的時候取用按揭，可放大慳息效果。

二、現時定息按揭的主要優勢是利率比浮息按揭更低，但代價是其他優惠可能不及浮息按揭，包括現金回贈較少、不設與按息掛鈎的存款戶口等。尤其是後者，如果借款人本身有大筆流動現金，放置於此類戶口，可在不影響理財靈活性的前提下，有效抵銷按揭利息支出。定息按揭不設同類優惠，對於有大筆流動現金的借款人來說，未必是最佳選擇。

三、現行定息按揭在定息期內的利率，較一般浮息按揭為低。而在3至5年的「定息期」後，會恢復以一般浮息按揭的條件計算按息。值得留意的是，在申請定息按揭時，銀行計算供款負擔比率，會按「定息期後」的標準計算，要求借款人在此標準下，每月還款不逾月入一半。

定息按揭在加息周期初期確實具備顯著的慳息優勢，極適合追求供款穩定且流動資金較少的置業人士；然而，利率走向始終受宏觀經濟變化影響，借款人借取前，務必仔細評估定息期過後的利率條款、自身的流動資金配置，以及供款負擔比率的要求，方能選出最符合個人財務規劃的按揭方案。

原文刊於信報網站2026年9月16日 

四大因素推動轉按回升

金管局最新公布的統計數據，今年上半年新批出的按揭申請中，轉按宗數較去年同期上升近三成。轉按活動再度活躍，背後有幾個因素推動。

回顧2025年，上下半年的新批轉按宗數均維持在3966宗水平；然而，到了今年上半年，這一數字一舉大幅突破至5113宗，無論是按年還是按季，升幅均高達29%。

以單月數字比較，2023年12月之後，每月新批轉按數字均處於1000宗以下，直至今年5、6月，新批轉按宗數卻接連兩個月高於1000宗。轉按市場在沉寂一時後重新活絡，背後有樓市轉旺、資產價格估值回升、加息預期升溫，以及銀行業務策略四大力量共同作用的結果。

 

一、整體成交量回升，帶動按揭總需求：首先，市場大環境的改善是轉按宗數上升的基礎。今年上半年香港整體住宅成交量明顯轉活躍，連帶推高了整體按揭申請的基數。

二、樓價重拾升軌，告別「抬錢贖樓」困局：其次，樓價回升令過去難以轉按的個案變成可行。在2025年年中樓價重拾升軌之前，本港樓市經歷了一段輾轉下行的時期。當時物業估值持續下挫，嚴重打壓了業主透過轉按「套現」的能力；部分業主甚至面臨新批按揭貸款額低於未償還舊按餘額的窘境，若要轉按，必須自行補貼現金「抬錢贖樓」，大大打擊了轉按意欲。

然而，自2025年年中至今，本港樓價已累計回升逾一成。物業估值由跌轉升不僅降低了估值不足的風險，也重新釋放了物業的融資空間，促使許多先前觀望的業主重回轉按市場。

三、定息按揭展現鎖息優勢：市場對利率預期的改變，使定息按揭產品成為推動轉按的強勁引擎。滙豐銀行於去年率先推出最長5年期、利率低至2.73厘的定息按揭計劃，隨後中銀及恒生等主要銀行亦相繼跟進。

該產品推出初期，由於市場普遍憧憬美國聯儲局會持續減息，業主對定息產品反應相對冷淡；然而，進入2026年第二季，市場開始出現對美息可能回升的憂慮。在此背景下，定息2.73厘的利率，相較於現行P按或H按普遍約3.25厘的實際按揭利率，吸引力明顯增加。由浮息按揭轉投定息按揭，能直接為業主節省顯著的利息支出，誘發了一波強勁的「轉按鎖息潮」。事實上，以新批按揭計，以固定利率作定價的比例，更由去年中的0.1%，急升至6月的逾25%，反映定息按揭受歡迎程度明顯上升。

四、現金回贈提高轉按吸引力：最後，隨着整體金融環境轉變，銀行對按揭業務的興趣明顯上升。除了積極推廣定息按揭之外，多家銀行亦相繼提高按揭現金回贈比例。目前市場上較高的現金回贈水平已達貸款額的1.4%，這筆回贈金額能有效對沖轉按過程中產生的律師費等手續成本，甚至帶來額外的現金流，大幅提升了業主進行轉按的實質誘因。

綜合而言，成交量升、物業估值回升、鎖息避險需求增、銀行加碼回贈四大因素疊加的成果。隨着市場對利率走勢的重新評估，預期轉按市場在未來一段時間內仍將維持活躍。

原文刊於信報網站2026年8月4日 

市佔率創七年新高 定息按揭利與弊

 近年香港幾家大型銀行相繼推出3年或5年期的「定息按揭」產品，以約2.73厘的固定利率吸引買家，究竟本地銀行為何推出短定息期的按揭計劃，置業人士在定息按揭與傳統浮息按揭之間選擇時，又有什麼特別地方要留意？

根據金管局的統計，近幾年新批按揭貸款中，定息按揭有愈來愈受歡迎的趨勢。2023至2024年，新批按揭貸款中，定息按揭佔比在大部分月份都是0%，最高亦只有1.8%。而在2025年下半年，情況出現突破，第四季定息按揭佔比達3.7%至4.8%。而今年1至4月，定息按揭佔比再拾級而上，由1月的5.4%，上升至4月的16.8%，創2019年以來新高。

本地的定息按揭產品，有一些共通的設計特色，包括定息期短，一般只有3-5年、定息期內的利率，定得比傳統浮息按揭利率(現時一般為3.25厘)更低。

 

本地銀行推出定息期短、利率較主流浮息計劃更低的按揭產品，可視為一種銷售策略，一方面為按揭借款人帶來實際優惠，另一方面銀行在中長期仍可賺取息差。

對借款人來說，現時本地的定息按揭產品，有不俗的吸引力。現時最優惠利率已貼近歷史低谷，可說減無可減。反而現時市場憂慮，美息可能受通脹帶動，重回加息周期。現階段如可鎖定低至2.73厘的定息按揭，可減少未來最優惠利率、拆息回升時，每月按揭還款上升的衝擊。雖然本地的定息按揭，定息期偏短，但現時多數定息按揭產品，在3至5年的定息期後，按揭會自動轉為浮息，而計息標準等同一般浮息按揭(細P減1.75厘)，未有為借款人帶來額外的風險。

展望未來，如果未來數月美國的通脹率持續高企(5月名義CPI為4.2%)，遠高於聯儲局的2%通脹目標。美國的加息壓力可能上升，估計本地的定息按揭市佔率會持續增加。

不過，借款人也要留意，香港的3至5年期定息按揭，本質上是一個「短期避風港」，而非長期的財務避險工具。它能為置業初期、財務預算較緊張的買家提供數年安穩、低廉的供款期，但業主在入市前，目光絕不能只看眼前的3、5年，仍應考慮定息期後的浮息轉變、長遠加息承受力一併納入考量。

最後，定息按揭一般不設存款掛鈎戶口，而罰息期亦會較浮息按揭為長，借款人選用前，宜先行衡量以上特點。

原文刊於信報網站2026年6月16日 

定息按揭「抵唔抵」以外的考量

 早前滙豐銀行推出新的定息按揭計劃，首3至5年，按揭利率為定息2.73厘。計劃一出，市場討論焦點自然是「抵唔抵」。其實，在「抵唔抵」以外，此類產品的出現，對後市也有一定啟示。

先說滙豐新推出定息計劃的條款：定息期3至5年，定息利率2.73厘，其後利率為P減1.75厘。現時滙豐的最優惠利率為5.25厘，P減1.75厘即3.5厘，利率與該行的P按報價、H按的鎖息上限一致。

定息按揭對借款人的好處，自然是在定息期內利率固定，不必擔心利率波動，推高每月還款。上述定息按揭的吸引之處，是定息利率，比現時的利率浮動的H按及P按利率都低。借款人如成功申請，在同等借款額及年期的情況下，每月還款會比主流H按為低。以400萬元樓按，30年還款計，現時主流H按以鎖息還款，每月還款額為17962元；如以上文的定息條件計算，定息期內每月還款16287元，較H按的還款低9.3%。

不過，選用定息按揭也有一定代價，最明顯的是，以上定息按揭計劃不設與按息掛鈎的存款(MORTGAGE LINK)戶口，即借款人有閒置的資金，也不可存入相關戶口對沖按息。

 

此外，在理論上，對借款人來說，在加息周期開始前，或加息周期的前期選用定息按揭最為有利，可以在低息期鎖定較低的按息，避免加息周期下，浮息按揭還款被推高的影響。現時值得借款人考慮的是，市場預期利率將進入下行周期，此種情況下選用定息按揭，便多多少少有與銀行對賭的意味，如果浮息按揭的利率減幅不大，則現時選用定息按揭，對借款人較為有利；相反，如浮息按揭利率大幅下跌，則浮息按揭的用戶較為受惠。

大家都沒有水晶球知道未來的利率變化，難以判斷現時選用哪一種按揭產品在3、5年內可節省更多按息支出。不過，換一個角度想，大型銀行現時推出按息吸引的定息按揭，也許由側面反映，銀行對按息走勢的判斷。

今年年初，滙豐也曾推出類似的定息計劃，定息利率是3.03厘，同樣比當時的浮息H按利率為低。但計劃推出幾個月後，主流H按的利率卻因拆息下行而急跌，一度跌至不足2厘水平。事後孔明來說，如借款人在年初選用了3.03厘的定息，便錯過了其後3至4個月H按極低息的狂歡。

定息按揭的推出，可能是大型銀行判斷，未來利率可能有較大的下行空間。不過，定息按揭在香港的普及率不高(今年每月新批按揭中，定息按揭佔比由0.1%至2.1%)；銀行以定息吸引到借款人不會太多，未來可以由此「多賺」的按息有限，大家實在不必以陰謀論看待定息計劃的推出。

原文刊於信報網站2025年9月2日 

是時候選用定息按揭？

 大型銀行再度推出定息按揭計劃，定息期內比新批浮息按揭利率更低。對置業人士來說，究竟選用定息按揭有沒有着數？決定是否選用定息按揭時，又應該有什麼考慮？

浮息按揭是香港多年以來的主流按揭產品，現時銀行的新批浮息按揭條件，一般為1個月銀行同業拆息加1.3厘，並設以最優惠利率為準的鎖息上限。使用大P(現為5.5厘)的銀行，鎖息一般設為P減2厘：使用細P(現為5.25厘)的銀行，鎖息一般為P減1.75厘；即不論大P、細P，一般銀行新批浮息按揭利率為3.5厘。當最優惠利率、拆息變動時，浮息按揭利率便會隨之升升跌跌。

 

過去按證公司及銀行曾數次推廣定息按揭計劃，但一直未成主流。對上一次的「定息按揭推廣潮」，其實是距今不久的2024年9月至10月。當時幾家大行接連推出定息按揭產品，定息期2至5年，定息期內的利率比當時新批浮息按揭計劃利率(當時為3.875厘)更低。但計劃似乎不為市場受落，至12月，新批按揭中的定息按揭，只佔0.6%。對上一次的定息按揭推廣未能成功，可能與當時市場預期浮息按揭利率仍會下調，削弱了定息按揭的吸引力有關。

此外，當時定息按揭在定息期後，轉回P按的利率較新批P按為高、不設現金回贈、無按息掛鈎存款戶口安排，都可能是當時定息按揭不為市場受落的原因。結果在今年1月，幾家銀行先後表明暫停推出提供定息按揭；但「暫停」不久，便有大行在2月再推出定息按揭產品，定息期為3年和5年，利率分別為首3年3.18厘或首5年3.03厘，低於目前一般浮息按揭的3.5厘。

現時市場環境與去年10月不同，因應美國通脹回升，市場對美息下調的預期降溫，無形中放大了定息按揭的吸引力；其次，新定息計劃設現金回贈，在定息期後轉回P按，利率設定與現時的新批浮息按揭一樣，為細P減1.75厘，應該會降低用家擔心定息期後按息上升的疑慮。

不過，要留意的是，新定息按揭計劃的罰息期，等同定息期，即選用5年期定息的話，如在5年內轉按，需向銀行支付罰息。如果罰息期內浮息按揭利率下跌，借款人要付出更多成本才可轉按。

對樓按申請人來說，考慮是否選用定息按揭前，宜先評估未來幾年的利率走勢；理論上，如果判斷市場利率已近見底，甚至擔心利率調頭向上的話，值得考慮選用定息按揭，以鎖定利息支出。此外，也可稍為等待，看看有沒有其他銀行推出同類按揭計劃，比較條件之後，再作出借貸決定。

原文刊於信報網站2025年2月18日

減息期申請定息按揭的考慮

過去多年，本地銀行的按揭，都以浮息按揭為主導。有幾次銀行、按證公司曾嘗試推廣定息按揭產品，結果都不能改變浮息按揭主導的地位。近期有銀行再推定息按揭，標榜還款初期，利率已較主流浮息按揭為低，究竟能否吸引按揭客戶？

香港的浮息按揭，主要錨定最優惠利率及同業拆息(即大家所說的P減或H加)。而拆息或最優惠利率並非固定不變，當錨定的基準有改變，按揭利率便會隨之變化。相對來說，定息按揭，指的是在指定期限內，利率固定不變。

 

在理論上，當利率預期看升，即市場估計最優惠利率或拆息上升時，按揭申請人選用定息按揭的誘因較大。過去幾次銀行、按證推出定息計劃，都是在美國加息周期前或加息周期初段。問題是，當時銀行開出的定息利率，往往比浮息按揭為高。例如市場浮息按揭利率是2厘，市場預期利率上升，而銀行開出的定息條件是3厘。對借款人來說，要享受按揭還款不受利率變化的穩定，代價便是先支付較高的利率。對借款人來說，會有「和銀行對賭(賭未來利率上升多少、加息周期持續多久)，但開局初期必輸」的感覺。結果幾次加息初期推廣的定息按揭，使用率都在低單位數。

今年比較有趣的是，美息開始回落，市場大致估計美息(及受其帶動的香港最優惠利率、銀行拆息)都會進入下行周期。對大多數以浮息供樓的借款人來說，躺平不動，每月還款都可望減少。此時銀行推出定息按揭，如果利率水平仍是較浮息按揭為高，必定更加乏人問津。結果現時兩家推出定息按揭的銀行，策略都是「定息比浮息為低」；例如現時新批浮息按揭的利率，大概在3.875厘的水平，兩家銀行開出的定息按揭利率，都較此為低。例如首5年定息3.15厘。

理論上，借款人如果成功取用此類樓按，一開始的每月還款，都會低於主流的浮息產品。當然，如果未來最優惠利率或拆息的下跌幅度較快，浮息按揭用戶的利率便可能會較定息按揭用戶為低；相反，如果最優惠利率或拆息的降幅不似預期，選用定息按揭的用戶，便可望長期以較浮息按揭的用戶更低的利率供樓。

要留意的是，暫時兩家推出定息按揭的銀行，最長的「定息期」都只有5年，一定程度上削減了定息按揭還款長期穩定的優勢。而在利率以外，其他的優惠都遜於同一銀行的浮息按揭。例如不設與按息掛鈎的存款利率，又例如在定息期後，在同一銀行轉用浮息按揭，利率會高於現時的浮息按揭等。

雖然現時申請定息按揭，會有「利率比浮息更低」的好處。但由於有以上的限制，估計仍是難以動搖浮息按揭的主導地位。

 原文刊於信報網站2024年10月8日

另類定息按揭 吸引力曇花一現

 理論上在加息周期，定息按揭會有較大吸引力。但2022年1至9月，定息按揭的使用率卻甚為「穩定」，一直只佔新批樓按的0至0.5%水平。但金管局最近的報告顯示，定息按揭的使用率近月卻急升，由去年9月的不足1%，升至11月的逾10%，究竟原因何在？

理論上，在市場預期浮息按揭利率會持續上升時，定息按揭的吸引力會相應增加。即使同一時間新批定息按揭的利率略高於浮息按揭，應該仍會有一定數量的按揭申請人為免日後加息、自己的還款大升，而選用定息按揭。但在去年首三季，此現象未有出現：每月新批樓按中，定息按揭所佔比例一直維持在0至0.5%。

 

原因可能是普遍用家認為定息按揭與浮息按揭的息差「太大」，也可能是因為定息按揭的其他條件，例如現金回贈較少、不設存款掛鈎戶口等有關。

有趣的是，去年第四季，定息按揭佔新批樓按的使用量卻急升，10月有4.6%、11月升至10.4%。為什麼在加息周期開始大半年後，定息按揭會變得吸引？

背後的原因是，香港有兩種定息按揭。一種是由按揭證券公司提供，定息期10年至20年的產品。此類產品定息期較長，理論上較能發揮定息按揭穩定還款的長處、免卻利率波動的風險，整個架構也較接近美國、加拿大流行的定息按揭產品。但可能由於此類定息按揭的利率較同期的浮息按揭有較大息差，例如1月按證公司的10年定息計劃，利率是4.5厘，較一般銀行新批H按利率3.2至3.5厘高出一截；令此類產品在香港的受歡迎程度一直較低。

推動去年第三季定息按揭使用率上升的，反而是架構上較為另類定息產品。去年9月底，一家大銀行推出定息樓按計劃，首2年定息2.75厘，定息期後可轉用H按或P按(H+或P減)。其定息利率與當時主流浮息產品的利率(以當時的封頂利率計，約2.75至2.85厘)接近；2年後轉按，可獲的H+或P減條件也不會變差。簡單而言，此是一個定息期只有2年，之後轉回一般浮息的安排，但特點是定息當下不比浮息利率為高。

對於預期利率上升，但又不願為定息按揭的「好處」(供款固定)付出代價的人來說，此類產品有其吸引力。據了解，去年第三季「定息按揭使用率上升」，主要也是來自此家銀行此種另類產品的貢獻。

不過，上述2年期定息按揭計劃在早前已暫停，而目前市場上也沒有其他類似的產品。估計定息按揭市佔率在去年10月上升，只是曇花一現。而隨市場預期美息將在年內見頂，稍後定息按揭市佔率估計將回落至正常，即接近的水平。

原文刊於信報網站2023年1月10日

拆解定息按揭的特點

 按揭利率望升，不少人自然會思考，定息按揭是否較好的代替品。究竟定息按揭有何特點，適合甚麼人？

現時說定息按揭，一般指由按證公司提供，定息期最短10年的產品，9月底前申請按證的定息按揭，最低息的是10年定息3.5厘(還款期最長30年，首10年定息3.5厘，之後可轉為浮息計算)。此類計劃的特點，是定息期內，不管拆息或最優惠利率如何改變，定息按揭的利率都固定不變。

 

當然，相對於現時新批浮息按揭利率2.75厘，定息計劃利率不算吸引。可能正是此原因，美國聯邦基金利率進入上升期大半年，港元拆息由0.2厘升至近日的2.4厘，香港新批樓按中，選用定息的比例仍然長期接近於零。不過，如果借款人憂慮，未來浮息會將上升至高於3.5厘，而且維持一段較長時間，便適合選用定息安排。

新造定息利率 月底料再上調

要留意的是，按證公司每月都會檢討定息按揭的利率，如無意外，月底新公報的新造定息按揭利率將上調。如在下月申請定息按揭，利率應該會較本月申請為高。由於定息期較長，此類樓按還款較穩定，金管局容許此類樓按的申請人不需通過壓力測試，只要求每月還款不高於月入5成，同等樓按金額，月入要求會較傳統浮息按揭略低。最後要留意，此類長定息期的產品，一般不設存款掛勾戶口，亦不提供現金回贈。

在按證以外，市場上不時有銀行提出定息期較短，例如一年的樓按產品。嚴格來說，此類產品欠缺定息按揭提供長期穩定按息的優勢；反而類似於額外優惠。例如某大行新推的一年定息樓按計劃，首年固定利率2.75厘，次年恢復為H+1.3，鎖息P-2.25厘。整個組合大可視為一般H按的變種。如果置業人士判斷加息周期為時較短、甚至判斷美國明年可能減息，此類定息期較短的產品便較符合他們的需求。

原文刊於經濟日報網站2022年9月21日

加息預期升溫 定息有無得諗？

 美國聯儲局高層言論轉鷹，上周美股應聲下跌，下月底美息可能再上調0.75厘，港元拆息及最優惠利率或隨之上升。在預期息口上升、而且高息期可能維持一段時間的前提下，定息按揭是否好選擇？

一般小業主比較按揭計劃，判決優劣的標準是息口高低。8月31日前申請按證的定息按揭，最低息的是10年定息3.5厘(還款期最長30年，首10年定息3.5厘，之後可轉為浮息計算)。相對於現時新批浮息按揭利率2.5厘至2.75厘，定息計劃利率不算吸引。單純以利率因素考慮的話，借款人要判斷浮息將上升至高於3.5厘，而且維持一段較長時間，選用定息安排才合算。而究竟浮息利率在本加息周期會上升多少或維持多久，卻是未知數。

 

當然，在按證之外，也有其他的定息按揭可選擇。滙豐早前推出的一年定息按揭，定息期只一年，首年利率為2.75厘，次年起轉為有封頂的H按，利率為H+1.3，鎖息P(現為5厘)減2.25厘。此類短定息期的安排，雖然對固定每月還款支出沒有長期作用，但其定息不比浮息高的特點，對於那些預期利率不會長期高企的按揭借款人有一定吸引力。部分市場分析認為美國經濟面臨衰退，明年美息可能轉為向下調整，認同此類意見的借款人，可能會認為沒理由借入利率遠高於浮息的定息按揭。定息期較短，定息又不比現行浮息高的按揭產品，便可能較符合他們的需求。

最後，市場上也可能有少部分「被動地選擇」定息的借款人。按證定息期較長的產品，申請人毋須通過壓力測試，只需符合基本的供款負擔比例要求。例如本金500萬元，還款期30年，浮息按揭現行利率2.75厘；每月供款20412元，申請人月入要在48632元以上才可通過壓測。但換成3.5厘的定息按揭，每月供款雖然較高，為22452元，但月入只要44905元，便符合入息要求。

個別以長成交期購入單位(例如新盤建築期付款)的買家，如果簽訂臨約時沒有預期利率上升，現行收入在浮息上升後不足以通過壓測取得按揭，轉為申請定息按揭，便可能是其中一個可行的借取所需樓按，完成交易的方案。

原文刊於信報網站2022年8月30日

定息按揭的悖論

香港按揭市場以浮息按揭為絕對主導，在市場預期利率向上時，理論上由浮息按揭轉為定息按揭，對借款人較為有利。但現實中，面臨加息，香港轉用定息按揭的借款人卻是絕無僅有，甚至可以預期，美息及港元拆息如持續向上，香港小業主轉用定息按揭的心理障礙會更大。

本來，展望浮動利率上升，定息按揭應該會爭取到一定的市佔率；「浮息上升，市場轉用定息疑慮更大」可說是定息按揭的悖論。悖論成真的原因之一是新批定息按揭的利率，都會比同期新批的浮息按揭利率為高。以6月新批定息按揭為例，10年定息期為2.7厘，20年定息更達3厘；比起年初，10年期定息利率只為1.99厘，半年下來，10年定息期新批按揭利率上升0.71厘。

 

相對而言，本地新批H按的利率，年初至今大致維持在H+1.4厘，而同期的一個月拆息，只由0.15厘升至0.27厘，半年下來，浮息按揭利率只升0.12厘。年初10年定息按揭比浮息按揭利率高0.44厘，但隨着美息上升預期升溫，新批10年期定息按揭利率比新批浮息按揭利率高出1.03厘。

對大部分以H按供樓的借款人來說，即使一個月拆息持續上升，只要最優惠利率未上調，按息也會暫時鎖定，近幾年的H按鎖息上限一般是2.5厘──比新批定息按揭利率低0.2厘。以上情況部分解釋為何市場明明預期浮息會上升，但定息按揭產品卻未見市場受落的原因，此處尚未計算定息按揭不設回贈、無按息掛鈎存款戶口、罰息期較長的缺點。

單單討論利率，定息按揭對借款人來說，可視為一種保險，在付出利息較高的代價，換來利率不會變化的保障。但近半年此代價是反覆增加。一位借款人只有在理性上預期拆息及最優惠利率都會大幅上升，並維持一段較長時間時，才有足夠理由考慮定息按揭。而理論上選用定息按揭的最佳時間是加息周期的初段，即定息按揭略高於浮息按揭的利率，很快會因浮息上升而被抵消。

展望未來，估計往後新批定息按揭的利率也會隨美息而上調，定息按揭比同期新批浮息按揭利率為高的現象難以改變，除非市場預期利率長期居高不下；否則，定息按揭的使用比率也會處於似有若無的水平。

原文刊於信報網站2022年6月14日

選用定息按揭要考慮的因素

 美息正式進入上升期，聯儲局主席明言不排除5月直接加息半厘。本地的拆息亦開始上揚。利率開始上升，定息按揭的相對吸引力變得更為明顯，究竟選用定息按揭時有甚麼地方要留意？

現時定息按揭根據定息年期而有不同利率：定息10年，利率為2.1厘；定息15年，利率為2.25厘：定息20年，利率為2.4厘。要留意，「定息期」與「還款期」為兩個不同的概念。借款人大可申請一筆還款期為25年的按揭，而選用10年定息，定息期完結後，借款人可繼續選擇定息按揭或浮息按揭計劃。

 

以10年期定息為例，現時為2.1厘，3月美國加息後，聯儲局主席明示5月可能加息半厘。由於美國最新通脹率達7.9%，按聯儲局以加息控制通脹的傳統，市場估計美息會持續上升，而根據過去紀錄，港元拆息大致上會跟隨美息走勢。

現時新批H按利率約1.6厘，較10年期定息低0.5厘左右。如果美息在5月上調半厘，而港元拆息跟隨、加息期再持續2年，現時選用定息按揭，理論上長綫有慳息效果。當然，由於H按有鎖息機制，只要最優惠利率不變，當拆息持續上升至按息觸及「鎖息」時，有關按揭的利率便會暫時鎖定在當初銀行與借款人議定的鎖息水平。近2年一般新批H按的鎖息大概是P（5%）減2.5%，即仍然較10至20年的定息為高。

定息按揭優惠j較少

由於加息期只是剛開始，估計上升周期會維持3年以上，單純考慮利率因素，置業人士如選用定息，對比於近年流行的H按，似乎有較大贏面。

不過，考慮定息按揭時，有幾點要留意，新批定息按揭的利率會根據市場按息而改變，例如去年中的新批10年期定息按揭利率是1.99厘，今年1月底上調為2.1厘，此利率的有效時間限定在3月底前申請、5月底前取用。在美息（及港元拆息）上調後，估計按證也會上調新批定息按揭的利率。

其次，定息按揭一般不設現金回贈或高息掛鈎戶口，而罰息期亦達3年，較現時浮息按揭主流的2年為長。借款人選用前，宜先行衡量以上特點。

 原文刊於經濟日報網站2022年3月23日

哪類人適合定息按揭？

加息期近，近來多了按揭申請人查問定息按揭，究竟什麼人適合選用定息按揭？選用此類產品時，又有什麼地方要留意？

現行的定息按揭計劃在2020年推出，目的是減少利率變動時，浮息按揭(包括P按及H按)每月供款波動對借款人帶來的影響。當時10年期定息利率為2.75厘，但計劃推出不久，即逢美國減息1.5厘，港元拆息隨之回落，令定息按揭吸引力大減，佔新批按揭比例長期處於0水平。

 

不過，時移勢易，現時10年期定息為2.1厘，而市場預期3月起美國會持續加息，雖然香港最優惠利率可望維持不變一段時間，但拆息較大機會跟隨美息上升。在此種情況下，定息按揭也變得較具吸引力。究竟在現時的情況下，哪一類人較適合選用定息按揭？

---評估拆息持續上升者：現時H按利率約1.42厘，較10年期定息低0.68厘左右。由於市場預期美息今明兩年會持續上升，幅度可逾1厘，如果美息上調後，較長時間維持，選用定息按揭，長線有慳息效果。

---未能通過壓力測試的邊緣申請人：在現時的按揭指引下，選用定息按揭，樓按申請人只需通過基本的「供款與入息上限」，而不需通過壓力測試，在同一收入和同一還款期下，借款上限會比浮息按揭為高。對於在申請浮息按揭時，因壓測而未能借取所需款項的申請人，或可考慮轉用定息按揭，以提高借款額。

不過，考慮定息按揭時，有幾點要留意，新批定息按揭的利率會根據市場按息而改變，例如去年中的新批10年期定息按揭利率是1.99厘，今年1月底上調為2.1厘。相信在美息(及港元拆息)上調後，按證也會上調新批定息按揭的利率。

其次，定息按揭一般不設現金回贈或高息掛鈎戶口，而罰息期亦達3年，較現時浮息按揭主流的2年為長。借款人選用前，宜先行衡量以上特點。

原文刊於信報網站2022年2月15日

是時候考慮用定息按揭？

 按證公司上周公布，由本周一起，定息按揭試驗計劃正式恒常化。在市場預期美息上升、加上市場開始留意到定息按揭免壓測的「優點」，估計此產品的市佔率在稍後有機上升。

顧名思義，定息按揭是指在指定期限內，按揭利率固定，每月還款金額亦固定。而本地盛行的P按或H按，在都是屬於浮息按揭，當拆息或最優惠利率變動時，每月的供款亦會隨之變化。定息按揭供款較為穩定的代價，便是新批利率一般會比同期的浮息按揭為高。以現時新批H按為例，利率約在1.4厘左右，而定息期10年的定息按揭，利率為1.99厘。在市場預期利率下行，又或長期偏低時，自然較少人會考慮定息按揭。

 

現時市場估計美國利率將在明年正常化，理論上只要美國加息2次，而本地拆息又跟足，現時的H按利率，便會高於10年期定息。現時按證公司表示，現行的定息利率會維持至明年1月。部分在此段時間置業或轉按，又估計美息會持續上升的業主，可能會轉為考慮定息按揭，以及早鎖定未來供款。另外，由於定息按揭不需壓測，估計部分在浮息計劃下未能通過壓測的按揭申請人，會轉為考慮定息按揭。

按證現時開出的定息按揭利率，為定息10年，利率1.99厘，15年為2.09厘，20年為2.19厘。要留意的是，往後的定息利率，理論上會在浮息上調後上調。例如說如果拆息在明年1月前明顯上升，之後新訂定的定息利率，應該會相應上調。

定息期不等於還款期

此外，定息期不等於還款期，借款人大可選用30年還款期+10年定息期的組合。每月供款會按30年還款，利率1.99厘計算，每100萬元借款，月供3,451元。10年定息期後，利率再按當時的定息利率計算，或現時商定的浮息利率（現為2.35厘）計算。

如果借款人「睇錯市」，本地拆息一直維持極度偏低，選用定息按揭的還款額便會較浮息按揭為高。此種情況下，借款人未來仍可透過轉按，向其他銀利申請浮息按揭。不過要留意，現行定息按揭的罰息期為3年，首3年提前還款，罰息分別為還款額的3%、2%、1%，罰息期會較浮息按揭市場主流的2年略長。

原文刊於經濟日報網站2021年11月3日

定息按揭市佔率可望上升

 按揭證券公司公布，定息按揭計劃由今年11月1日起由試驗性質轉為恒常計劃。由於市場估計美國加息在即，加上定息按揭有一個較少人提及的「優勢」，估計此產品往後的市佔率有機會出現明顯增加。

定息按揭計劃於2020至21年度《財政預算案》中提出，試行一年半以來，批出約4億元貸款額，比起一年約3000億元的住宅按揭取用金額，可說似有若無；金管局每月統計的新批按揭中，定息按揭的佔比便長期處於0%的水平。

 

定息按揭在過去不太受市場歡迎，原因在於近2年拆息長期偏低，當新批H按利率處於1.4厘水平時，10年期定息1.99厘的定息按揭便乏人問津。但現時市場普遍預期美息將進入上升周期，參考2015至2018年的往績，雖然期間港元最優惠利率幾乎完全不變，港元拆息走勢卻大致跟隨美息。如明年美息回升，本地拆息極度偏低的情況便可能結束，而定息按揭的吸引力將增加。

尤其是現時計劃下的定息年利率將繼續維持有效至2022年1月底，10年期定息年利率為1.99%；15年期定息年利率為2.09%；20年期定息年利率為2.19%。

如美息在明年上升，如在未來數月鎖定以上定息供樓，在較長年期平均利率低於H按的機會甚高。

另一方面，定息按揭有一個較少人提及的「優勢」，由於利率固定，金管局容許定息按揭毋須進行加息壓力測試。相對於拆息按揭要以鎖息上限(現時一般為2.5厘)+3厘進行壓測，對無按揭負擔的申請人，要求供款不逾月入六成。申請定息按揭，如選用10年定息期，只要求按息為1.99厘時，每月供款不逾月入五成即可。

留意定息期與還款期是兩回事，以25年還款期，月入4萬元計，現時H按約1.4厘，鎖息2.5厘，可借約390.8萬元，月供15448元。如用25年還款，定息10年，由於沒有壓測，最高可借約472.4萬元，月供2萬元。或者反過來，要借390.8萬元，選用25年還款，10年定息期，月供16545元，月入需求約為33090元。對於希望「借到盡」的業主來說，定息按揭算是一種優勢。

在市場預期美息回升、定息按揭又不設壓測的情況下，估計定息按揭產品的吸引力會上升，市場佔有率可望略為回升。

原文刊於信報網站11月2日

定息按揭改良版仍是生不逢時?

 

按揭證券公司年初推出定息按揭，標榜供樓穩定、不受未來利率回升影響，但產品推出不久便遇上聯儲局減息，大半年下來，定息按揭據報只有不足20宗申請。按證早前決定下調產品利率，但此次改良，可能仍是生不逢時。

以10年定息期的樓按為例，年初推出時利率為2.75厘，最近向下調整為1.99厘。此種調整幅度不可謂不大，但時機卻仍是不對。

 

年初推出定息產品不久，美國於3月3日、3月15日分別減息半厘及1厘，當時香港的1個月拆息卻由月初的1.6厘上升至2厘水平。但美息大減，仍然預告未來利率趨跌，對於以「穩定」為賣點，但利率略高於浮息的定息產品已是不利。而大半年下來，美息減無可減，1個月港元拆息卻在近日因資金流入而回落至0.1厘，令新批H按的利率處於1.4至1.5厘水平，利率仍是較定息為低。定息按揭剛減價，卻遇上浮息利率下跌，可說生不逢時。

不少人在年初指出，定息按揭有一個官方未有強調的賣點──由於供款穩定，按揭申請人只需符合供款不逾月入一半的要求，毋須通過「按息+3厘，供款不逾月入六成」的壓力測試要求，結果會出現定息按揭利率雖然略高於浮息(3月時約為2.75厘對2.5厘)，但同一收入人士卻可透過定息按揭取得較高貸款的情況。

此種情況在現時利率環境下持續，一位月入4萬元的買家，10年定息按揭利率1.99厘，還款期25年，毋須壓測，上限約可借472.4萬元，月供約2萬元。而同樣收入，選用H按，利率H+1.4厘，封頂P-2.75厘(即2.5厘)，壓測之下，可借上限為390.8萬元，月供15629元。此種差距，理論上會令一批想「借到盡」的買家選用定息按揭。

不過，此種理論，在現實中可能要打一點折扣，正如去年放寬按保，官方表明多付保費即可免壓測，惟銀行在實際操作上，反而略見保守，較罕見以新指引許可的上限批出按揭申請。

估計在現時經濟下行的情況下，即使按揭指引容許定息按揭申請毋須通過壓測，銀行也可能採取較保守的風險管理策略，未必會完全「配合」借款人借到盡的需要。在第二個主要賣點也成疑的情況下，單靠按息下調，定息按揭計劃似乎仍是難以取得突破。

原文刊於信報網站2020年11月24日

 

定息按揭反應欠佳 反映買家財政穩健

 

按證公司年初推出定息按揭計劃，標榜為按揭借款人提供比一般浮息更穩定的還款安排。但大半年下來，反應只可以用欠佳來形容。計劃未受歡迎，一方面可能反映港人普遍預期未來利率長期低企，其次可能也揭示了近一年入市的買家，是財政上較健康的一群。

定息按揭計劃在年初推出，此類產品標榜的是供款穩定，不會因為利率波動令每月還款增加；代價是利率比同期的浮息按揭略高（以及沒有現金回贈、沒有存款掛鈎戶口）。但產品生不逢時，聯儲局因應疫情，在3月兩次減息共1.5厘，後來更表明未來幾年聯邦基金利率都會維持現水平。展望最優惠利率在未來幾年都不會上升，同時拆息可望因資金流入而下跌，進一步削減定息按揭的吸引力。結果，定息按揭計劃至今只接獲17宗申請，比較於每月逾萬宗的按揭申請，可說似有若無。

 

「穩定供款」吸引力有限

現時按證公司以下調定息按揭利率，並再延長申請期。但由於市場預期利率大趨勢是低息期再延長數年，要借款人多付一點利息，換來「穩定供款」，吸引力恐怕仍然有限。預料定息按揭聊備一格的形勢難以扭轉。

但另一方面，定息按揭反應不佳，卻是再次證實，近年入市的買家，是財政較穩健的一群。年初不少業內人在看到定息按揭的條件後，在不同的平台提到過，產品最大的吸引力不在於「穩定供款」，而在於免除壓測，只需通過「供款與收入比率50%」的基本要求。此條款令同等收入、同樣還款期的情況下，定息按揭借款人可取得較浮息按揭為高的貸款額；又或借取同等樓按金額，選用定息按揭，收入的要求會較浮息按揭為低。

多數買家未用盡額度入市

持平而言，按證公司從未將此特色作為賣點，但在資訊流通的情況下，「定息可提高借款額」的特點也在市場廣泛流通。但結果申請仍然是寥寥可數。反映整體上市場極少買家需要透過定息按揭提高借款額。另一個角度看，其實絕大多數買家都未需要用盡額度入市，此是樓市相對健康的一個訊號。

值得留意的是，現時按證下調定息按揭利率，10年期利率為1.99厘，25年還款，每1萬元收入可借118萬元；相對於一般拆息按揭的供款與收入比率以2.5厘計，再進行+3厘的壓測，只可借97.7萬元，同等收入借用定息按揭可借入金額的差距會大幅擴大。此種優惠會不會令定息按揭變得較受歡迎，便有待時間觀察了。

 原文刊於經濟日報網站2020年11月4日

定息按揭成高息一按逃生門？

新定息按揭計劃上周接受申請，因應市場浮息按揭利率下跌，按證亦將新定息按揭計劃的利率下調。而多個媒體不約而同指出，定息按揭可能是過去幾年借入發展商高息按揭買家的轉按逃生門。但「逃生」仍有一定門檻，未必人人可受惠。

過去幾年，不少發展商會為旗下新盤安排按揭，吸引買家入市，此類按揭的共通點是：成數較銀行標準按揭為高；審批標準較銀行寬鬆；全期利率會較銀行按揭為高，例如P或P+1；供款初期有優惠，例如首2、3年利率較低，之後才恢復正常。

對借款人來說，此類按揭帶來的風險是易借未必易還。如果入市後數年樓價無大幅上升，在按揭優惠期後便難以轉按，變相會長期捱貴息。而近日不少報道指出，借入此類按揭的買家，可考慮以定息按揭+新按保的組合轉按。原因在於，按揭保險的適用範圍在去年已由原先的600萬元以下物業，放寬至1000萬元。而10年期以上的定息按揭，銀行處理時可以豁免壓力測試，雖然按息略高(10年期定息利率為2.55厘，較一般新批H按的利率約2厘為高)；但由於免壓測，在同等收入之下，可借取較高貸款額，令借入發展商高息按揭的買家，轉按難度大幅降低。成功轉按後，便可避免長期捱貴息。

不過，並不是全部在過去幾年借入發展商高息按揭的買家，都可透過定息+按保的組合轉按。以下情況，便難以受惠：物業估值高於1000萬元；物業估值較購入價大跌；借款人未能通過基本的供款與入息比率限制；借款人信貸紀錄不良。

前兩者關乎樓價，物業估值要在「合適範圍」才可申請按保，不能過高。但也不能比購入價下跌太多，例如購入市值800萬元，借八成即640萬元，初期只還息，物業市值下跌至700萬元，借八成只有560萬元，轉按要付差價。

後兩者關乎借款人條件。選擇以發展商高息按揭入市的原因眾多。如果買家當初是因為本身收入不足、又或本身已持有多個按揭物業等原因，未獲銀行批出按揭而借用發展商按揭入市。此類買家，除非個人財務有大幅改善，否則仍是難以轉按慳息。

原文刊於信報網站2020年5月12日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181

定息按揭生不逢時？

2月底財政司司長公布新一份財政預算案時，一併宣布按證公司將推出定息按揭計劃。當大家仍在討論定息按揭適合甚麼類型的置業人士、有何利弊之時，美國卻突擊減息1.5厘，瞬間令定息按揭優勢大減。

相對於浮息按揭，定息按揭的賣點是還款穩定，而借款人付出的代價，一般是較同期浮息按揭略高的利率。在市場預期利率趨升時，定息按揭的吸引力較較高（雖然定息按揭的利率略高於浮息按揭，但在加息期，浮息利率會升而定息不會，長期下來，定息可能較為划算）。

預期拆息稍後回落
可是，3月份美國突擊減息1.5厘，雖然本地最優惠利率拒跟，與供樓相關的1個月拆息更是不跌反升（一般認為原因在於市場恐慌，投資者增持美元，令美元需求上升而推高美元拆息有關）。但大致上，市場仍預期1個月拆息在稍後仍會隨美息回落。
先不管「拆息稍後回落」的預期是否成真，但市場如果普遍有此預期，本身已會令定息按揭的吸引力下跌。以新的10年期定息按揭為例，定息2.75厘；現時一般新批浮息按揭利率2.5厘高25點子。如果市場預期浮息按揭利率會上升，定息按揭的穩定特性便有較高吸引力；但當市場預期浮息按揭利率將會向下，以較高利率換來穩定供款，便顯得不太划算。
之前我們也提到，定息按揭計劃有其獨特的賣點：利率較高，但理論上可借取較高的貸款額。可是此項「賣點」，看來也要打個折扣。

貸款審批趨向嚴
金管局表示，10年期以上的定息按揭，因為供款穩定，銀行批核按揭時，可以不需進行壓力測試，只要按揭申請人每月供款不逾月入一半，即符合最基本的批核要求。此情況下，即使供款利率較高，選用定息按揭，可獲取的貸款上限，反而比較低息，但有壓測的浮息按揭為高。
問題是，新型肺炎全球大爆發，市場開始出現較悲觀的預測，甚至有指全球可能陷入1929年式的大蕭條。在失業率看升、經濟衰退的陰霾下，即使監管要求放寬，貸款機構的審批都會偏向嚴格──新定息按揭的一個賣點，也因而存在變數，相信年內新批按揭中選用定息按揭的比例，仍會維持超低水平。

原文刊於經濟日報網站2020年3月25日

 ------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181

定息按揭的誘惑

隨財政司司長公報新年度預算案，按證公司推出定息按揭計劃。由於金管局表示十年定息期以上的定息按揭，供款穩定，借款人不需通過壓力測試。此舉會出現一個結果：借款人可借取的樓按總額及供款與入息比例都會增加，對某類置業人士來說，有無比吸引力。

不少人在計算選用定息按揭利率是否化算時，會比較息口走勢、定息按揭與浮息按揭的息差。但嚴格而言，其實尚有其他因素要考慮。定息按揭背後涉及按證與銀行的財務安排，可能會影響到其他貸款條件。例如，現金回贈的多寡、是否與近年流行的存款掛勾戶口兼容等。此些都會影響到選用定息按揭是否化算的考慮。

不過，無論其他貸款條件的安排為何，定息按揭不需通過壓力測試的特色，卻對某些置業人士有難以抵抗的吸引力：，由於不需通過「假設利率上升3厘，供款不逾月入6成」的壓力測試，供款與入息比率只要在現行利率下不逾月入5成理論上可獲批按揭，結果是同一收入及還款期之下，可借取更高的樓按金額。

以一個月入4萬元的樓按申請人為例，現時浮息按揭利率約2.5厘，如按揭年期為25年，要通過壓測，可借入的按揭上限是3,908,237元，每月供款為17,533元，實際供款佔入息比率為43.8%。

如選用供款期25年，定息期20年，定息2.95%的計劃，可借入的樓按上限是4,240,748元，每月供款20,000元，供款佔入息一半，借款額較浮息上升33萬元。

市場上總有一些買家，希望用盡自己的借貸能力。定息按揭+無需壓測的產品組合，雖然供款利率較浮息高，其他貸款條件亦可能較不吸引。但「可以增加借款額」對他們卻會有莫名的誘惑。

要留意的是，「不需壓測」是監管機構的要求。銀行的審批尺度是否會相應放寬，又是另一回事—去年底當局將按揭保險的適用範圍由樓價600萬元，上調至1000萬元時，也一併放寬了壓測的要求：供款比率在50%以下，但未能通過壓力測試要求的按保申請人，只要支付略高的保費，仍可申請。但實行下來，卻罕見銀行以最寬鬆的尺度批會。換言之，就算置業人士對後市極度樂觀，希望在撈底之餘用盡借貸能力，也應該先留意銀行的批核取態，才好作出最後決定。

原文刊於經濟日報網站2020年3月4日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181