為什麼港元弱勢 拆息下跌同時發生

 近日港滙一度轉弱，同一時間港元拆息卻下跌，情況看似矛盾，但其實是聯繫滙率制度下的正常現象。值得留意的是外圍因素如中東戰事持續不明朗，對港元利率有何影響。

近日港滙轉弱，由3月3日的每1美元兌7.8港元，跌至近日每1美元兌7.83至7.84港元。市場對此變化的標準解釋，是套息活動。

具體來說，3月中隔夜拆息約1.3%至1.4%，1個月拆息2%；而美元隔夜SOFR(Secured Overnight Financing Rate)近期維持3.62%至3.7%區間。30天平均SOFR約3.668%至3.672%。港元利率較美元利率低，投資者借入低息港元，兌換成美元賺取較高利息(或投資美元資產)。這導致大量沽港元、買美元，推低港元滙率(轉弱，向7.85弱方逼近)。

 

理論上，套息活動會拉高港元利率，減少與美元利率的息差。但有趣的是，在港滙轉弱的同一時間，港元拆息是輾轉向下的。在中東戰事開始前的2月27日，港元隔夜拆息為2.55%，1個月拆息為2.41%。而到了本周初(3月23日)，隔夜及1個月拆息分別下跌至1.3%及1.95%；同期美元SOFR未有大變化(開戰前為3.68%，上周報3.62%)。簡單來說，在港滙轉弱的同時，港元、美元的息差不但未有收窄，反而有所擴闊。

套息交易理論上會抽走港元流動性，令港元拆息上升。但現實中HIBOR下跌，可能源於本地資金充裕壓過套息外流。開戰前本地銀行體系結餘約539億元，上周五為537.7億元，變化輕微。而港滙轉弱，但未觸及1美元兌7.85港元的弱方兌換保證，金管局毋須買入港元，影響港元流動性。結果，雖然本地資金未算水浸，但流動性仍充裕，未能推動拆息上升。

以3月23日，1個月港元拆息跌穿2%，報1.95107%。近幾年銀行新批H按，利率條件一般為H加1.3%，鎖息一般為「大P減2%」或「細P減1.75%」，即3.25%。如1個月拆息跌穿1.95%，大量在近幾年取用H按的業主，按揭利率將跌穿3.25厘，每月還款可輕微下跌。本地多數樓按借款人應該會樂見拆息下跌。

不過，值得留意，港元拆息下跌，理論上會觸發套息活動；加上中東戰事前景仍不明朗。波斯灣航道如長期受阻，油價將急升，可能引發美元利率調頭向上。短期內，我們或者會看到港元拆息下行，但中長線看，在中東戰火持續的情況下，利率上升的風險高於下跌。置業人士不宜對利率前景盲目樂觀。

原文刊於信報網站2026年3月24日 

拆息波動與風險管理

 

港滙貼近弱方保證，令市場憂慮港美息差擴大之下，引發套息交易，如本地銀行結餘下跌，港元拆息或由低位回升。如果拆息回升，又會對市場帶來多少影響？按揭借款人又可以如何應對？

拆息由5月初起回落，H按利率隨之下跌，一般新造H按利率由5月初的3.5厘，已下跌至6月中的約1.9厘。絕大多數H按的利率每月結算一次，由於拆息在低位徘徊的情況已持續一個月，大致上每一位H按借款人應該已享受到H按回落帶來每月還款下跌的好處。問題在於，港元拆息下跌的同時，對應的美元SOFR未有下跌，港元美元息差擴闊，隔夜息差達4厘，市場料會觸發套息交易，若有更多投資者轉持美元賺息，可能令本地銀行體系結餘下跌，推動拆息回升。

 

對銀行來說，拆息一旦回升，可能帶動定期存款利率上升，令整體利息成本上升，屆時銀行對爭取樓按以至其他貸款業務的興趣可能下跌。不過，對現有H按的借款人來說，影響卻不會太大。

拆息一旦回升，H按的每月還款將回升，但由於絕大部分H按設有鎖息上限，即使較惡劣的情況出現，只要最優惠利率不變，H按借款人面對的情況亦不過是恢復到5月之前的利率，約3.5厘，影響不會太大。如果拆息回升的幅度不大，例如一個月拆息處於2.2厘水平以下，以近年新批H按利率為H加1.3厘計，H按借款人的每月供款仍會處於3.5厘以下，仍低於原有的鎖息上限，每月還款仍低於5月前的水平。

當然，不論是以拆息為錨的H按，抑或是以最優惠利率(Prime Rate)為錨的P按，都是浮息按揭，利率都會有一定波動，只是波動的程度有所不同。如果置業人士希望減少利率波動對未來還款的影響，原則上可考慮定息按揭，但現時有提供定息按揭的銀行，3年期定息鎖定在3.18厘，按息比H按當前利率約1.9厘為高，除非置業人士極度憂慮按息急升，否則欠缺實質理由選用定息按揭。

在定息按揭以外，在現時H按利率低於鎖息上限的情況下，借款人如憂慮未來按息回升，或可考慮與銀行商討使用「定額還款」的安排。市場上有個別銀行可為H按提供定額還款，每月還款額度會按鎖息，例如3.5厘計算，而當拆息下跌，令按息低於3.5厘時，雖然每月還款額不變，但償還本金金額增加、尚餘還款期縮短；相反，當利率上升時，每月還款額不變，償還本金金額減少、尚餘還款期延長。在當前拆息偏低的情況下，定額還款的安排一方面可鎖定還款上限，另一方面可加速本金償還的速度，減少未來的利率回升時的利息支出。

不過，要留意，並非每一家提供H按的銀行都有類似的安排，而除非客戶特別要求，否則一般新批H按，都會以傳統的「固定年期還款」方式計算每月還款。

原文刊於信報網站2025年6月17日 

拆息偏低僅曇花一現？

5月初開始，港元拆息回落，以H按還款的業主，接獲銀行有關下月還款通知，將看到每月還款隨按息減少。大家在高興之餘，可能已在尋思，究竟拆息回落，只是曇花一現的現象，抑或真的是趨勢改變，低息期持續？

眾所周知，5月開始港元拆息走低，源於資金流入，金管局承接美元沽盤，令銀行體系結餘由400多億元，升至1700億元水平。銀行體系資金充裕，令拆息走低。而5月至今，銀行體系結餘一直維持在1700億元以上，拆息亦維持偏低。

 

問題是，香港對資金流動沒有特別限制，資金可以一下子流入，也可一下子流走。我們可以由正、反方向，評估資金留駐的理由，一方面如果美國的不穩定因素持續，國際資金可能持續流入亞洲；另一方面，港美息差擴闊，隨時可觸發較大規模的套息活動，現時泊駐香港的資金也可隨時流走。簡單來說，我們無從斷定，資金流駐香港的時間會持續多久。不過，由本地銀行的動向，多少可以觀察，他們對資金流向的判斷。

4月底之前，多數新造H按以鎖息供樓，近2年取用H按的條件，鎖息利率一般為大P減2厘，即3.5%，多數時間比一個月拆息更低，反映按揭業務盈利空間有限。近日拆息按息回落之後，近年新批H按條件如為H加1.3%，按息已下調至1.9厘水平，較4月之前大降1.6厘。但對銀行來說，如果視一個月拆息為資金成本，可賺取的息差反而有所回升。

在5月拆息下跌以來，有多家銀行輕微增加了新批按揭的現金回贈，個別中小行的樓按現金回贈已回升至貸款額1%。這是銀行對按揭業務趨向積極的訊號，反映在利息成本(包括拆息及定期存款)回落的情況下，銀行由按揭業務賺取的息差回升，多了提供優惠的空間。

在回贈之外，另一個值得參考的訊號是銀行會否下調H按的封頂利率。如果我們回顧銀行H按的封頂利率走勢，會發現近年銀行逐步上調封頂利率。在2018年之前，一般H按封頂位為大P減3.1厘。之後隨拆息上升，銀行逐步調整H按鎖息上限，大致由2023年中起，一般H按鎖息上限上調至大P減2厘。理論上，如果拆息在現水平徘徊，銀行對按揭業務興趣進一步上升，或會有銀行將H按的鎖息調整。

視乎拆息走向、鎖息上限的調整幅度，銀行即使調整H按的封頂位，也不一定對借款人帶來實質的好處(拆息下跌，實際供款利率已經低於現行鎖息位)，但如果真有銀行調整H按封頂位，而且被同業廣泛跟隨，將會是拆息持續走低的一個訊號。當然，拆息低、銀行按揭優惠增加是一回事，借款人是否可長期承擔按揭還款又是另一回事。即使市場有眾多利好消息，準買家入市前，仍應量力而為。

原文刊於信報網站2025年6月10日 

拆息下跌的變與不變

 拆息反覆下跌，H按借款人的每月還款開始陸續下調。市場正在討論，拆息低企將持續多久。但要留意，假如拆息維持低位，自然會為樓市帶來不少正面的影響，惟單單是按揭，即使拆息下跌也有改變不了地方。

在5月初拆息下跌之前，一般H按會以鎖息上限計算還款，近幾年新批的H按，以現時的最優惠利率計，大概在3.5厘水平。在拆息反覆下跌之後，如一筆H加1.3%的H按在星期一計息，利率會低至1.87厘，較3.5厘的鎖息，低了163基點。換算成每月供款，如未償還本金為500萬元，剩餘還款期25年。每月還款會由25031元，降至20878元。

 

除了每月還款減少外，還款當中的本和息比例亦會因應利率變化。在未償還本金為500萬元，剩餘還款期25年的例子中，如按息為3.5厘，當月25031元的還款，當中約10448元為本金，14583元為利息。而在按息降至1.87厘的情況下，當月20878元的還款，當中約13086元為本金，7792元為利息。簡單來說，借款人每月還款減少之外，更會令償還本金速度加快。

不過，拆息推動按息下跌，在另一方面也會自動削減借款人獲得的優惠。近年新批按揭中，不少附帶按息掛鈎的存款戶口，坊間一般統稱為Mortgage Link，即銀行向按揭借款人提供一個活期存款戶口，存款利率等同於按息，而可獲此利率的存款金額上限，一般為未償還按揭金額的一半。由於此類戶口的存款利率遠高於一般活期存款，過去一段時間甚至逼近或超過港元定期存款，存入資金可抵銷按揭利息支出之餘，又可隨時提取，此類戶口可說深受借款人歡迎。而在拆息推動H按利率回落之後，按息掛鈎的存款戶口利率自然也會下跌。

最後，要留意的是，雖然拆息回落令H按借款人每月還款下跌。但無論是新買賣的按揭抑或轉按，銀行在計算H按借款人的供款與收入比率時，都需要以鎖息上限為準。

現時以供款與收入比率為基礎申請按揭，要求是在當前利率下，每月供款不逾月入一半。而在H按此類有多於一種計息標準的按揭計劃，當前按息會以高者為準。換言之，以借款500萬元，還款期25年，按揭利率為H加1.3厘，鎖息P(5.5厘)減2厘為例。銀行會計算申請人在利率為3.5厘的條件下的每月還款，不逾月入一半，才可批出按揭。由銀行體系的整體風險管理角度看，如此要求相當合理，為借款人應對按息反彈預留緩衝。

原文刊於信報網站2025年5月27日 

拆息下跌 樓價轉勢？

 銀行同業拆息回落，新批H按的實際按息開始回落。銀行體系結餘高逾1700億元，反映短期內拆息仍有下調空間。究竟低按息周期是否重臨香港？樓市又會否受惠？

4月底，與H按相關的一個月拆息為3.95厘，一般新批H按條件為H+1.3厘、鎖息上限為「大P」(最優惠利率，Prime Rate)減2厘」和「細P」減1.75厘，如按揭計息日為4月30日，按息會是3.5厘。隨着資金流入及金管局承接美元沽盤，銀行體系結餘從5月初的446億元，至5月9日，在一星期內急升至逾1700億元。5月12日，一個月拆息被推低至1.92厘，新批H按利率約3.22厘，全面低於鎖息上限。

 

目前H按利率回落幅度不大，計算每月按揭還款，節省金額或僅夠業主吃飯時點杯凍飲。但現時大家看到的，可能是一個重要的市場轉捩點。

今次資金流入源於美國市場不確定性上升及亞洲貨幣兌美元升值，顯示資金正流向亞洲市場。港元與美元掛鈎，滙價固定，但流入的資金仍會推低港元利率。而「美國不確定因素」，至少在短期內難以扭轉。

回看2008年金融危機之後的數據，銀行體系結餘若有逾千億元水平，一個月拆息可低見0.2厘以下。換言之，如果銀行體系結餘維持現有水平，合理的預測是H按利率仍有進一步下跌空間。過去幾年，整體上H按佔新批按揭逾90%，代表多數按揭借款人的每月供款支出將減輕。此外，現時小型住宅的租金回報率已達3.7厘，而且仍有上升壓力。按息下調而租金上升，可望推動更多租客轉為買樓自用。

拆息不單影響按揭借款人的每月供款，拆息也反映銀行的部分利息成本。過去幾年拆息高企、而大量H按事實上以鎖息供樓，以4月底的數據為例，H按借款人以按息3.5厘還款，當時銀行拆借資金的成本(3.95厘)較按揭貸款的利率為高，銀行對按揭業務自然欠積極。現時情況開始向相反方向發展，估計年內銀行對按揭、以至其他貸款業務會轉趨積極。這可能刺激按揭市場的競爭，進一步惠及借款人。

當然，利率只是影響樓市的其中一個因素。過去本地住宅樓價大升，是在低息、經濟擴張、住宅低供應等多個因素共同推動的結果。現時單看利率，似乎有機會重回低息年代，但住宅市場的存貨積壓，已落成未出售的單位相當於兩年的吸納量；加上零售、出口等行業都面臨新挑戰，低息環境對正在供樓的業主、或有意入市的準買家都是好消息；然而，欠缺其他因素配合，住宅成交量雖有望回升，樓價大幅上漲的空間或仍有限。

原文刊於信報網站 2025年5月13日

拆息回落未必長久

 近日港元拆息急回，一個月拆息上周五回調至2.41厘，較年初下調達180點子。一般人的理解下，拆息回落，反映資金充裕、借貸成本下跌，應該有利於樓市。但要留意，近日港元美元拆息息差擴闊，可能為新一輪套息活動積聚能量，港元拆息偏低的現象未必持久。

要談近日拆息為何回落，先要討論之前為何上升。港元拆息由去年隨美國進入加息周期上升，美國聯邦基金利率去年一共上調4.25厘。而港元一個月拆息由2022年初低於0.2厘，升至年底一度高於5厘，12月平均為4.77厘。港元拆息升幅略高於美息同期升幅。

 

在聯繫滙率下，港息跟美息走向是「自然現象」。如果港息明顯低於美息，便會觸發市場套息活動，即投資者借港元買美元，賺取息差。但由去年底起，市場開始預期美國加息周期即將見頂，港元利率包括拆息、定期存款等均告回落。

不過，要留意近日港元拆息回落的幅度似乎過急。一個月至一年的港元拆息，全面低於同期的美元SOFR。去年初一個月SOFR大致由零起步，上升至去年底4.3厘，而近日也未因市場預期美息上升周期完結而回落，反而上升至4.6厘水平。以上周五計，一個月港元拆息為2.41厘，一個月SOFR為4.57厘，息差達216點子。

上述港美息差擴闊的情況出現，理論上有很多可能性，例如資金流入香港，推低了港元拆息，但銀行體系結餘近日只是穩定於958億元水平，未見上升，反而較年初微跌數億元，不似有大量資金流入。

如果無特別利好因素支持資金留駐香港，港美息差擴大，可能觸發新一輪套息交易，此舉會令投資者沽港元買美元，如令港元觸及弱方兌換保證，金管局便要承接港元，並引發銀行體系結餘進一步下跌，直至市場找到下一個平衡點：或者美元SOFR因其他理由回落，或者港元拆息回升。而在達成平衡前，銀行體系結餘回落可能先引發資產市場波動。

要留意的是，雖然近日拆息回落，但暫時對絕大多數供樓人士來說，未帶來實際好處。近幾年新批H按的「H+」仍普遍高於「P-」的封頂位，H按借款人大多以P-的鎖息供樓，簡單而言，多數小業主未有因拆息回落而令每月按揭還款減少。在大市方面，即使有通關等消息刺激，樓市整體成交量也仍在相對偏低水平。在此種市場氣氛未見好轉的環境下，如上述套息交易增加、港滙轉弱、銀行體系結餘下跌的場景出現，可能會令地產市場再被觀望氣氛濃罩。

原文刊於信報網站2023年2月7日

美國倘加息 港P及H會點走？

 美國通脹持續，市場估計美國將在明年進入加息周期，有分析指上次美國加息，香港的利息幾乎完全沒變。但要留意，幾乎不變的「港息」是指最優惠利率；與一般小業主供樓更相關的拆息，在趨勢上更緊貼美息。

上一次美國加息周期由2015年12月開始，至2019年中結束，聯邦基金利率上升2.25厘，期間本地最優惠利率（P）只在2018年9月，美息上升2厘後，才上調0.125厘。美息在18年底再升0.25厘，最優惠利率也沒有再跟。在19年美息下跌3次之後，香港最優惠利率打回原形，再下調0.125厘。之後美息歸零，P也沒有變化。

最優惠利率在美息上升周期的前半段都聞風不動，但相對而言，與香港業主供樓更相關的1個月拆息，趨勢卻較為貼近美息，由15年平均約0.23厘，升至16年底約0.7厘，17年底升至1.2厘，18年底至2.3厘，19年中更一度升至2.9厘，極端升幅甚至超逾美息。當然，以上是把最高位與最低位比較，以平均數計，1個月拆息的平均升幅大約1.9厘，略低於期內美息升幅。

如果即將到來的美國加息周期，美息上調幅度類似上次，估計香港最優惠利率及拆息的變化也會接近於2015年至2019年──最優惠利率初期維持不變，但拆息會較貼近美息升幅。

加息未必影響樓價

近幾年，9成以上的新批按揭為H按，以拆息定價，如果拆息由低位回升，意味多數按揭借款人的每月還款會明顯上升。當然，由於有鎖息機制的存在，拆息升至一定水平，如最優惠利率不變，還款利率也會鎖定於一定水平。例如今年初取用的H按，一般按息條件為H＋1.3厘，鎖息上限P（5厘）減2.5厘，現時的供款利率約1.37厘。如果往後拆息及最優惠利率的走勢類似15年至19年，即拆息升而最優惠利率在加息周期之初維持不變，在最優惠利率上升前，每月還款利率都不會高於2.5厘。

不少人直觀認為加息會令樓價下跌，但由宏觀角度看，利率上升，對樓價未必有太大影響。以上次美息上升為例，由2015年至2019年，本地樓價錄得逾三成升幅。

原文刊於經濟日報網站2021年11月10日

拆息響起上升的訊號？

近月拆息處於近十年新低，與按揭供款相關的1個月拆息不足0.07厘，新批H按利率不足1.4厘。低息環境成為支持樓價高位運行的一大因素，不過，9月7日起金管局的一個行動，可能會輕微推高拆息回升。

金管局在8月底宣布，計劃於9月7日、14日、21日及28日，以及10月5日、12日、19日及26日舉行的八次定期投標中，每次增發50億港元的外滙基金票據。如八次的計劃增發量全部執行，票據發行量將會增加共400億港元。央行在市場買債，會增加貨幣供應，叫放水。央行發行票據，會由市場抽走相應的資金，可理解為收水。

 

2020年初，銀行體系結餘為500億元左右，其時1個月拆息高位逾2厘。香港現時的銀行體系結餘有4,500億元左右，銀行體系資金氾濫，結果是拆息低企，1個月拆息近期低至不足0.07厘，令所以為H按供樓的業主，每月按息支出大減。

如果金管局發行票據順利，理論上會令銀行體系結餘相應下跌，可能調整至4,100億元左右。市場資金減少，如果需求不變，結果就是利息上升。如無意外，我們應該會看到拆息在9月至10月展開一次緩慢而穩定的上升，在升幅方面，由於4,100億元相比於過去仍然是氾濫，潛在的升幅未必太大。

但值得留意的不只是金管局發行票據對拆息的影響，而是背後的原因。現時資金泊駐香港，原因之一是美息也低，而一旦美國收水、加息，香港資金流走的速度可能甚快。金管局先抽走市場部分資金，可能的目的是平順未來資金流走的規模及速度。雖然美國收水的規模、速度仍是未知數，但美元及港元極度低息的時光可能不會維持太久。

當然，暫時沒有人會預期美息、港息會大幅上升，但按息由極低轉至偏低，應該有較高機會發生，樓市向上的動力，亦可能會略為減少。

原文刊於經濟日報網站2021年9月8日

拆息續回落 轉按必須先考慮的理由

一個月拆息創11年多新低，加上個別銀行調整現金回贈比率，借款額略低的客人都有機會獲較高的現回贈。似乎又到了小業主考慮是否轉按的時間，有樓在供的小業主在決定是否轉按時，又有甚麼要考慮？

小業主轉按有眾多可能的原因，最常見的是減息、取得回贈、加按套現、移除擔保人。後兩者基於個別業主的需要，欠缺普遍性，無謂討論。值得考慮的是，是否值得為了節省利息／取得回贈而轉按。

 

雖然說拆息回落，但現時多家銀行提供的H按利率約H+1.3厘，2年前一般H按的條件相若。拆息下跌，是否轉按，按息都會跟隨拆息回落。對多數小業主來說，現時不必為了考慮節省利息而轉按。當然，如果基於任何理由，借款人現有的按揭利率是以最優惠利率為準的H按，利率可能會比H按高逾一厘，又或是發展商提供，優惠期即將過去的按揭，便有充分理由考慮轉按。

為現金回贈要諗2件事

轉按的另一個原因是取得現金回贈。就算新舊按揭的利率一樣（例如都是H+1.3%），如果轉按獲得的現金回贈明顯高於律師費，計算上小業主是轉按較為划算。但起碼仍有兩個考慮因素：

• 1. 個別提供較高現金回贈的銀行，並沒有按揭掛鈎存款戶口。此類戶口是否有用，完全視乎借款人平時有沒有閒置的資金存入戶口。一位平時沒有多少閒置資金的業主，如果認為按揭掛鈎存款戶口是雞肋，大可選擇不設此類戶口，但回贈較高的銀行。不過，對多數手上有點餘錢的業主來說，其實此類戶口的慳息效果明顯，未必值得為了稍稍增加的回贈而轉按，失去此類戶口。
   
• 2. 早幾年的H按，部分的鎖息上限為「大P（5.25%）減3.1厘」，現時利率即2.15厘。但近日新批H按的封頂利率，一般為大P減2.75厘，即2.5厘。理論上，如果未來拆息大幅上升，轉按之後，業主的供款利率可能較舊有P按為高。此點現時看來風險有限，但原則上要考慮。

最後要提醒，轉按便要從新計算壓測。雖然近日拆息低，但在計算供款與入息比率及壓力測試時，「當前利率」卻會以較高的「P減」，即2.5厘計算，有意轉按的借款人宜小心計算通過壓測所需的收入。

原文刊於經濟日報網站2021年7月21日

拆息創10年新低 按揭優惠有加碼迹象

本周中一個月拆息跌穿0.1厘，雖然實際跌幅輕微，對供款的影響微不足道；但拆息下跌的背後，是市場資金充裕。拆息利率跌穿「心理關口」的同時，亦開始有銀行增加按揭優惠，情況料會對樓市帶來正面刺激。

一個月拆息跌穿0.1厘，回到2010年的水平，創10年新低。由於香港逾9成的新批樓按都以拆息定價，拆息回落，代表大部分業主減少按揭負擔。

銀行水浸增放貸意慾

以實際跌幅計，單月拆息下跌幅度有限。與上月的一個月拆息平均值0.15厘比較，拆息只回落0.05厘。以借用$400萬樓按，還款期30年、按揭利率H+1.3厘計，拆息回落，每月供款會由$13,709下降至$13,614，節省幅度甚小。不過，如果將回顧的時間延長一點，拆息走低的情況已持續一段時間，一個月拆息由2020年1月平均逾2厘，至去年中跌穿1厘，最近跌穿0.1厘的關口，反映跌勢持續。

 

拆息回落的背後，是市場資金充裕，銀行體系結餘已有逾半年時間維持在$4,750億的歷史高位。而最新的港元存貸比率維持在偏低的82.8%水平，即銀行體系每$100存款，只貸出$82.8，較2019年中的90%明顯回落，翻譯成街坊用語即「銀行水浸」。

復推按息掛鈎戶口

銀行水浸的情況已持續一段時間，正常情況下會令銀行貸款意慾增加，但早前受疫情影響，一般銀行不單收緊按揭審批，連按揭優惠在近一度削減。但近日本地疫情有受控迹象，已有銀行在壓力測試計算時，修改對非固定收入人士收入打折的內部指引。而在按揭優惠上，亦有個別銀行有增加優惠的迹象。

現時一般銀行的H按優惠維持在H+1.3厘，鎖息於大P（5.25厘）減2.75厘的水平。在利率上暫時未見大變動，但個別銀行恢復提供去年一度取消的按揭利率掛鈎存款戶口，早前亦有銀行輕微上調樓按現金回贈。情況顯示在疫情受控的憧憬下，銀行開始爭取樓按貸款業務。

銀行貸款意願上升、拆息回落，加上未來一兩年美國料會維持低息環境，樓按因素整體上利好樓市。

原文刊於置業家居2021年4月24日

貨幣利率因素 或為樓市添燃料

在「小陽春」過後，樓市成交量有回落跡象。一手樓市欠缺焦點，成交量按月折半；二手市場雖然屢現破頂個案，惟成交量也見回落。但要留意，過去影響樓市的貨幣、利率因素近期都轉向利好樓市方向，可能會為樓市增添更多燃料。

一手樓市經過3月小陽春，錄得約1300宗成交後，踏入4月卻似乎後勁不繼，上、中旬累積成交量不足500伙。二手方面，代理統計大型屋苑上半月成交量較3月同期下跌逾一成。對於成交量回軟，主流解釋是一手欠缺新焦點、而二手業主憧憬疫情放緩，收窄議價空間，令成交量減少。甚至有估計未來一段時間樓市可能出現價升量跌的「乾升」現象。但要留意，影響樓價的貨幣、利率因素在近日都有跡象轉向更利好樓市的方向，如情況持續，加上一手市場陸續有焦點新盤推出，可能將推動樓市展開新一輪升浪。

 

先說貨幣因素，過去多年，美元強弱與本地樓價有一定關連。2002年至2014年美滙指數偏軟，由115跌至80水平，本地樓價在2003年至2015年卻持續上升。到了2014年後，美滙回升，2015年至今年初美滙指數大致在93至100區隔橫行，期間本地樓價的升幅收窄，2018年後大致橫行。

而近月美滙有轉弱現象，由年初的約99，調整至近日的90。美滙指數下跌，代表持有其他貨幣的投資者購買美元資產（及聯滙下的港元資產）有折。當然，時移勢易，非本地永久居民購買香港住宅的印花稅支出達樓價30%，美滙轉弱，對樓市的利好作用應該會比辣招推出之減少。

由乾升轉至價量齊升

但另一方面，與滙價相關的利率因素卻可能持續利好樓市。去年下半年起，資金有流入跡象，銀行體系結餘處於4,570億元的高位。與本地業主供樓息息相關的1個月拆息，由去年4月的平均1.6厘，回落至今年3月的平均0.15厘，本周二更跌穿0.1厘。雖說1個月內實際利率的跌幅只有約0.05厘，但1個月拆息跌穿0.1厘此個「心理關口」，多多少少利好市場氣氛。

在滙率及利率都偏向利好樓市的環境下，近日一手市場有幾個堪稱焦點的新盤開價，入票反映似乎甚為理想。現時市場的「乾升」狀態，可能會向價量俱升的方向轉變。

原文刊於經濟日報網站2021年4月21日

【按揭一分鐘】由抽新股看樓市 │

 

"你有無抽新股?"係早前坊間熱門話題，新股上市凍結的資金更加動輒上萬億元。過去新股凍資幾百億元便扯高拆息，但近日多隻大型新股集資，拆息卻只是輕微波動。情況對樓市又有什麼啟示？

 

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拆息如坐過山車 資金走向左右大局

近月拆息走勢有如過山車，拆息先跌後回。暫時而言，拆息上升對小業主不會有太大的影響。但在整體樓市而言，拆息會不會長期高企，卻是對後市走勢的一個重要訊號。

4月中，1個月拆息約1.6厘，隨銀行體系結餘上升，拆息亦輾轉回落，1個月拆息一度跌破0.6厘，令過去數年借入H按的買家即時受惠。就在不少業主在網上笑言「可多叫一杯凍飲」(茶餐廳凍飲要「加一」)之際，上周五1個月拆息卻突然抽高至1厘以上，本周初升勢持續。

參考遠期港滙價格，上周五收市，12個月遠期港滙報7.8358，與即期港滙差價達800點子，市場似乎預期港元持續半年的強勢將告終。在此情況下，拆息往後走高的機會較大。

在個別借款人層面，以近年H按的條件，即使拆息大幅抽高，借款人最多也只是以P減為準的鎖息供樓，對借款人財政，應該不會帶來嚴重的負面影響。真要仔細計算的話，最多可說銀行利率成本上升，相應削減轉按的優惠，令過去幾年盛行轉按賺回贈的操作變得不再吸引。

不過，在整體樓市，甚至經濟層面。市場看淡遠期港滙，也是傾向預期資金流走，在此等情況下，本地銀行可能進一步上調新批按揭的利率。在其他經濟體都以大幅減息去應對經濟收縮之時，本地利率卻不跌反升，始終不是好消息。

左右拆息走勢的是資金流向。而現階段左右資金流向的最大因素可能是中美互動。觀乎剛過去的周末日一手新盤成交依然暢旺，成交量創近4個月新高。在辣招之下，短線投機早已絕跡。近年入市的買家，是以真金白銀投下對未來信心的一票。在剛性需求支持下，如果中美磨擦未發展至更惡劣的情況，資金未必會大規模流走，現階段趁發展商以優惠價開盤入市，可能仍是理性決定。

原文刊於信報網站 2020年5月26日

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拆息可望回落

美國聯儲局3月突擊減息，令聯邦基金利率貼近歸零，但同期港元拆息反而一度上升，一眾供樓業主可能對全球進入減息時代幾乎全無感受。不過，上周長假期前金管局公佈停發200億元外匯基金票據，有機會會令銀行體系結餘上升、拆息下跌。

拆息不跌，有眾多原因，其中一個可能是銀行體系結總額偏低（相對於高峰期逾4,000億元水平，近日只有540億元）。金管局停發4輪共200億元的外滙基金票據，理論上會推高結餘至740億元水平。當銀行體系內的資金較充裕，應該有助於拆息回落。周二的一個月拆息報1.596，較假期前的1.626微跌，暫時似乎未見對消息有太大反應。但市場估計，在體系結餘上升之後，與香港業主供樓最相關的一個月拆息，有望回落至1.2厘水平以下。

以現時一般新造H按利率為H+1.24厘，鎖息為「大P(5.25厘)」減2.75厘計，近日的供樓利率實為2.5厘；如一個月拆息回至1.2厘水平，代表小業主的供樓利率可稍為回至2.44厘。以400萬樓按，還款期25年計，按息2.5厘時，月供為17,945元；如按息為2.44厘，月供為17,824元，每月供款減少了121元。幅度看似不大，但對供樓業主總算是好消息。

要留意的是，拆息偏高，另一個可能因素是前景不明，銀行對同業拆借更趨謹慎。此種取態，並不是監管機構放寬銀根可以完全處理。更重要的是，此種謹慎亦可能擴及一般貸款業務，當銀行對於客戶未來的還款能力有懷疑時，即使銀根較鬆動，也可能欠缺貸款意欲。

暫時而言，究竟金管局停發200億元外滙基金票據對市場有多大的幫助，仍有待觀察，如果稍後拆息有較明顯的回落，反映銀行之間的拆借維持正常，可算是好消息。否則，便可能反映銀行對前景判斷仍是未明，對貸款態度可能仍然保守。此種情況下，代表資金流動減慢，不論是整體經濟或樓市，緊日子都可能延續更長時間。

原文刊於經濟日報網站2020年4月15日

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