樓市已屆收縮期?

經濟日報地產版的唐榮在周一的專欄中，提及本公司網站內一篇文章。認為按照有關文章的四個標準(即供應、需求、租金走勢及空置率)來看，現時樓市正處於繁榮期尾段，接近收縮期。

(有關樓市周期的標準可參考本公司網頁http://www.panasian.com.hk/mas_7.asp)

按息與樓價無必然關係

或者讀者已留意到，上述四點標準並不包括「按息」。原因是按息是影響樓價的其一因素，還有其他如通脹等對樓價帶來波動的動力，物業周期卻是在宏觀結構上反映着經濟及市場的各項轉變。單單比較按息與樓價在過去十多年的表現，既有「按息升樓價升」、「按息跌樓價跌」的日子，也有「按息升樓價跌」、「按息跌樓價升」的情況。兩者實無必然關係。

本欄在上周的文章中議論按息上調，認為新造按息處於2.5厘水平，不會對樓市有太大負面影響；在現時的經濟條件下，除非按息升穿5厘水平(即過去十五年的平均值) ，持貨成本持續上升下，息率對樓價的影響才會見真章。

討論物業周期時，我們認為重點應是以全盤考慮着經濟及市場的各項轉變為主。基本上，以本地因素來說，我們同意唐榮的分析，在供應及需求層面，樓市有進入收縮的跡象：以需求而言，本地經濟除金融、零售、地產外，其餘行業欠缺推動整體經濟增長的動力。本地失業率雖然偏低，接近全民就業，但薪金增長速度放緩；不單是初入職場的年輕人難以儲蓄置業首期，工作多年的中高層人員面對現時的樓價，恐怕亦有換樓難的感慨。在供應面來說，政府明顯已增加土地供應。以上因素是典型的樓市收縮期跡象。四個標準中，仍然未能得出結論的是租金走勢及空置率，兩者的官方數據都滯後，現時的市場訊息，租金似乎仍在上升期，而空置率，直觀的感覺是不算高。

樓市受外來因素影響擴大

問題是，香港一直是外向型經濟，近年本地樓市受外來因素的影響更見擴大。內地買家佔市場的比例越來越高。極端來說，即使本地上車客及換樓客都認為本地物業難以負擔；但如果香港房地產對國內買家仍有這樣那樣的吸引力，本地物業在外來因素推動下，是仍然可以持續上升。近月內地客有減少跡象，原因是國內銀行收緊貸款，但一旦中央要刺激經濟，放寬信貸，以不同名目借款來港買樓的現象將再湧現。

反面而言，如果歐洲債務危機持續惡化、中國地方債務問題爆發，外來需求萎縮；即使港府即時停止額外印花稅措施，再行收縮土地供應，樓價亦難免回落。但只要持貨成本仍低，市場上割價競爭求售的景象並不容易出現，因此，樓價要大幅調整還需要其他根本性的改變。

多於三份一才是大幅調整

什麼是大幅調整 ? 我們認為調整應多於三份一。又什麼是根本性的改變？我們認為是對香港樓「長升長有」的理性預期。當樓價調整多於三份一時，這表示著大部份借七成按揭的業主己跌進銀行定義的「負資產」行列，這肯定對樓市樂觀情緒有所影響。市場會不會因此出現逆轉，仍需看國內買家對本地樓市的態度？

比較而言，我們深信國內買家於本地樓市，已出現一個長期及重要的「範式轉移」(paradigm shift) 影響。只要港元兌人民幣的持續貶值及港府對於國內買家於本地樓市的角色仍然是無動於衷，料國內買家佔本地樓市購買力的比重將持續上升；長遠下來，除了「早上車」的港人能居於自置物業，其他人可能被迫居於不同名目的資助房屋，又或類似倫敦人的居住生態：物業大量由外地業主持有，本城居民大都是租客。

跌市加速轉為國內同胞擁有

香港樓市在國內買家「幫頂」下，樓市在任何時間即使出現多少下調，不過是意味着一個折讓價予國內買家購置香港物業的機會。萬一樓價回落，對於港人來說，會否把握入市機會，我們並不肯定，尤以今天按揭難上會的前提下，有多少港人可趁機入市，實在難料。如樓價真的要下行三成過外，對持有人民幣的買家來說，香港物業不單在匯水上有吸引力，同時樓價亦頓時便宜了三成。相信在一眾物業市場參與者的喝彩中，國內買家將能魚貫入場。我們認為新一輪跌市有可能加速香港物業轉換為國內同胞擁有的趨勢！

單看本地基本因素，收縮期早應來臨，但在外來因素推動下，本地樓市持續上升；不過，以上樓市牛氣十足的分析仍是要面對以下兩個嚴峻但樓市買家少談的問題︰

經濟︰中國的高速增長總會慢下來，屆時是硬着陸抑或是軟着陸？ 政冶︰以政冶局八人去管理十三億人需要的方式，可以運行多久？

在筆者眼中，上述兩大問題是香港樓市(或者說是本地經濟前景)的最大不明朗因素。

原文刊於 經濟日報網站 2011年9月28日

欄目：宏觀論按

按揭手續費

由於競爭激烈，現時一般置業人士向銀行申請按揭，當銀行在初步批出按揭條款後，會要求按揭申請人簽署確認信，以確認申請人接納有關按揭條款，確認信中亦會清楚訂明；如申請人簽署有關文件後，最終未有取用有關按揭，銀行有權向申請人收取一定數目之手續費，這俗稱的「誠意金」。

銀行收取有關手續費的原因，是批核一宗按揭，背後其實涉及繁複的工序；如果銀行進行大堆工序後客戶卻決定不提取按揭，銀行便白白浪費工本。

問題是，「銀行批出按揭，客戶簽署確認信，並接納有關按揭條款後却不取用」，銀行收手續費十分合理。但據報近期有客戶投訴，向銀行申請按揭，支付手續費後，銀行拒批按揭，卻仍然收取手續費。就筆者所知，此種情況較為罕見，但銀行不時調整按揭申請條款，多數時候，客戶都會有「大銀行不會欺騙小客戶」的心態，未詳讀條文便逕自簽署。

筆者的忠告是，即使按揭申請人無暇詳細了解整份申請文件，對於收費部分，尤其是銀行會在什麼情況下收取費用，亦應作起碼的了解，避免出現預期外的開支。

原文刊於 晴報 2011年9月26日

按息縱升仍極低 未打擊樓市

上周五（9月16日）傍晚，按揭市場佔有率長期領先的滙豐及中銀香港先後宣布上調新造按揭利息，市場即時反應是周六、日二手成交量急跌。加上10月施政報告料 會宣布復建居屋（或者是居屋的變種），短期內樓市成交量料會維持在偏低水平。不過，除非外圍經濟出現重大危機，否則筆者預期樓價不會出現大於一成的跌幅。

是次滙豐是今年連續第二次帶頭上調新造按揭利率，首次是7月份滙豐同時調整H按及P按的新造按揭利率，其他銀行陸續跟隨；上周五（16日）滙豐及中銀同日宣布加息，如無意外，其他銀行將陸續跟隨。整體新造按揭利率，將上調至約2.5厘水平。

新造按息 仍有上升空間

以按息走勢而論，筆者認為新造按揭利率仍有上升空間，原因之一是利息成本上升。所謂利息成本，對有大量存戶的銀行來說，是指存款利率，現時一年定期的存款 利率約1.5厘，去年同期的大額存款利率只為0.6厘水平，一年下來，存款利率上升約0.9厘。另一方面，由於國內銀行收緊貸款，內企來港融資的需求上 升，資金多了出路，在金管局監管本地銀行的跨境貸款前，按息將有持續上調的壓力。

問題是，筆者不認為新造按息由2.1厘水平，上升至2.5厘水平，會對樓市有多少負面影響。參考土地註冊處數據，5、6月的住宅成交註冊量是9,681及 9,043宗，註冊數據大致反映上一個月的成交。6月份金管局再度收緊按揭，該月成交大跌，反映在7月的住宅成交註冊，宗數下跌至5,254宗，按月下跌 逾四成。7月份滙豐帶頭上調新造按揭利率，但反映7月成交的8月住宅註冊數據，卻不跌反升，為5,439宗。筆者的解讀是：近月樓市成交量下跌，起決定作 用的是金管局收緊按揭成數，而不是新造按息上調。

租金續升 支持樓價

事實上，2.5厘的按息，不論與外國或國內比較，或與本地的歷史紀錄比較，仍是偏低水平（2.5厘的按息，等於2003年一般新造按息的水平，那年樓價回 升，按息位處歷史最低位是原因之一）。此外，在目前約7.9%的通脹率水平下，2.5厘的按息，代表按息仍處實質負利率水平，加上現有的按揭，不受新造按 息上調影響。2.5厘的按息，不會對樓價有決定性影響。單以「按息」評估樓市，假設其他條件，如樓價、入息不變，除非新造按息升至5厘水平，否則難以觸發 樓價明顯下跌。

不過，現實世界不是實驗室，不可能進行排除其他因素的試驗。客觀而言，現時利淡樓市的因素不少，包括政府顯然已經改變偏緊的土地供應政策，轉為較多供 應；10月施政報告，應該會宣布恢復興建居屋；外圍的歐美債務危機，甚至是國內的地方債務危機，仍然有可能惡化；上述因素都利淡樓市。但現時按息仍然偏 低，租金仍有上升壓力，筆者預期樓價難見大幅回落。

對於有計劃置業的用家，筆者仍然是同一建議：如果你會因為新造按息上調0.5厘而受影響，那你根本不應該入市。反過而說，現時的按息，仍是極度偏低的，未 來按息一旦恢復正常（所指的是最優惠利率及拆息回升），升幅會甚為可觀，置業人士要考慮的，是一旦以4、5厘的正常利率供樓時，對自己財政情況的影響。

原文刊於 置業家居 2011年9月24日

我看滙豐裁員

滙豐銀行宣布未來3年，在香港裁員3,000人。朋友提起，說不明白為何老練如滙豐，會出現這類事情。朋友的「高見」是：「如果是我，我會每個月低調裁員，以36個月為完成目標，這陰乾式裁員，所引起的工會及傳媒注意會較低，甚至可避免搞到被工會踩場抗議。而且，3年發生甚麼事都沒人知，如果出現經濟衰退，到時炒人更理直氣壯，裁員6,000人都有可能。」

筆者此位朋友的意見，是由公關角度考慮問題。但筆者認為老練如滙豐，特別是負責管數的高層，考慮的不會只限於公關層次。他們今次預告裁員，應有更大的戰略目標。工會對滙豐的批評是「滙豐集團環球業務在香港最賺錢，卻先對香港員工開刀」，其實正正說明背後的戰略思考所在。

具隱含戰略思考

事實上，今年上半年，滙控整體成本效益比率為57.5%,5月間，滙控公布目標，於2013年把成本效益比率降至48%至52%。香港在今年上半年成本收益比率為43.2%，已在集團2013年的目標之內，更遠優於北美洲的55.8%、拉丁美洲的65.3%、歐洲的70.7%、亞太其他地區53%的數據。當然，論成本效益，香港滙豐比起同系恒生銀行仍差一截，恒生上半年的成半效益比率是34.6%，兩者的成本效益相差近兩成，壓力自然在香港滙豐那邊。

論賺錢能力，本年度中期業績，滙控稅前盈利89.29億美元，其中滙豐香港稅前盈利為462.34億港元，佔集團盈利貢獻超過一半。

表現最佳地區仍嫌不足

在「情」來說，香港業務表現最佳，滙控向香港員工開刀，自然引起輿論、工會指摘。但以對滙豐全球業務來說，香港可說是跑狗場上的電兔，是集團在其他地區業務的追趕目標。滙控現時的部署，便是向集團內其他地區的員工示範：即使是表現最佳的地區，仍然未能滿足集團需要。形象一點的說法是：跑狗場主認為全部跑狗都不夠快，便以鞭策電兔，加快其速度的方式，來迫使後面的跑狗加速。

滙控是次行動，明顯是經過考慮，寧得罪工會、被輿論炮轟無情，也要堅持裁員。背後反映的，可能是集團高層判斷未來數年環球經濟都不樂觀，需要進一步節省成本。

但任何事都是有代價的；由英治時代起，滙豐一直有隱然的中央銀行角色。97年後時移勢易，但官方機構出糧銀行、發鈔行的地位不變。但經此「傷感情」一役，其在港人心中地位，料將進一步淡化。

「二、四、六」的迷思

另一個要留意的是，今次滙豐裁員對市場就業信心，或樓市的影響。滙豐是次裁員，據報是針對「二、四、六」人士，即服務20年左右，年齡40左右，月入6萬元左右的中層人士。此類人一向是樓市的換樓主力，加上規模達3千人，所謂觸景傷情，在心理上可能令其他公司的同類中層管理人重新審視職業前景，放慢入市步伐。

但筆者認為此看法是過慮，畢竟滙豐裁員三千人是三年的事，每年實際受影響的人數不多，加上現時整體失業率只有3.4%，相當接近全民就業，一家企業的影響未必太大，如果年內未有其他大企業跟進，事件帶來的心理影響應該不會持久。

不過，這次事件反映了銀行業的人力資源正在加快轉向之中︰在2003的裁員潮中主要是針對在銀行服務長年而學歷只及中五的員工-「四五分子」（即年過50、月入5萬、中5畢業、服務多過5年） ；對比今次「二、四、六」方向，清晰地看到要把高成本員工除去，再請入可塑性更高的管理見習生，令「人頭成本」（cost per headcount）可以壓下去。對於在銀行的打工仔，這會是令人驚心的市場轉變。

原文刊於 經濟日報網站 2011年9月22日

欄目：宏觀論按

按息升又如何 難推倒樓價

7月滙豐上調按息後，筆者曾撰文估計，新造按息將持續上升。上周中期，市場一度傳出滙豐將新造按息下調，筆者正準備籌措資金，另置新眼鏡之際；滙豐及中銀香港上周五卻先後宣布上調新造按揭利率，令筆者省回一筆眼鏡費。

資金有出路 不愁按揭市場萎縮

筆者早前對於按息走向的估計，是基於本地資金多了一個重要出路——由於內地銀行收緊貸款，不少內企轉向香港融資，一般都以歐美發出的信用狀作抵押。對本地 銀行來說，此類貸款有信用狀抵押，風險不高；但由於涉及滙率兌換，銀行卻大條道理多收對冲的費用。銀行多了此個資金出路，即使本地按揭市場因成交量減少而 萎縮，影響亦不大，反而可以借金管局收緊按揭的勢頭，順道上調按息。

另一個迫使銀行上調按息的原因，是金管局強調銀行需要控制存貸比率；銀行為增加存款規模，自去年開始，已陸續上調存款利率，現時一年期定存比去年同期高約 1厘。此外，現時港人增加了人民幣定期存款，據報本地人民幣存款增加的規模已超逾港元存款增加速度；展望未來一段時間，在需求（內企融資）持續，供應（港 元存款）增加減慢的情況下，筆者預期新造按息仍然有上調壓力。

金管局主宰按息走勢

現時有條件改變本地新造按息上升壓力的是金管局：未來三數年，由於人民幣升值的預期持續，估計會有愈來愈多港元存款轉為人民幣存款，除非金管局放寬對存貸 比率的監管，否則新造按息仍會持續上升。另一方面，如果金管局加緊監管本地銀行的跨境貸款，亦可望令貸款需求放緩。不過，筆者不認為金管局現階段會在上述 兩個議題上動腦筋。

短期來說，除了按息之外，本地其他貸款的利息都會上升。10月份是傳統上稅貸旺季，筆者估計，本年稅貸利率料將上升。去年一般稅貸的實際年利率為2.5厘至3厘水平，筆者估計今年的稅貸利率會較去年上升約1厘。

料按息續揚 惟樓價不倒

雖然筆者估計新造按息仍會上升，但不預期樓價會因為新造按息上調至現水平（約2.5厘）而下跌。原因是與歷史數據比較，現時的按息仍是極度偏低，加上逾 7%的通脹率，以2.5厘借入款項，對借款方是極度有利的交易。當然，新造按息上升在短期內會對市場有心理影響，加上10月施政報告料會宣布復建居屋，樓 市成交量在年底前料會在低位橫行。

此外，特別印花稅的推出，及金管局收緊按揭，事實上令業主更為惜售。特別印花稅推出之後，市場基本上已不存在短綫炒家，現時持貨的，都是長綫投資者或用 家。如果他們是在2010年11月之前購入單位，不受特別印花稅影響，現時出售單位，轉購另一個單位，反而會受特別印花稅約束，即使有需要，亦難在2年內 平手離場。

金管局收緊按揭亦有類似的影響：過去不乏投資者以不同方式，向不同銀行申造按揭，持有多於一個單位。如果他們現時將單位出售，卻難以在新限制下，借入按揭 （起碼按揭成數受影響）。新造按揭的利率亦將較現有物業的按揭利率為高。在此情況下，除非個人財務出現問題，或現有物業以超理想價成交，否則業主（不管是 自用或投資），都會有「多一事不如少一事」的想法。市場上沒有大量物業被拋售，樓價難見大幅回落。

下一波樓價下跌，可能要等待外圍經濟危機惡化，或利率（指最優惠利率或拆息）全面上調才會發生。

原文刊於 經濟日報網站 2011年9月21日

欄目：宏觀論按

計息標準你要知

朋友新轉按用H Plan，首月，銀行來信告知其「現時利率」，此外尚有一個列表，以「現行利率不變」為條件，估算未來一年的每一期供款。朋友留意到一個奇怪小節。

銀行估算的未來12個月供款，供款額一樣，但利息卻時而增加，時而減少。朋友問「按揭不是”息隨本減”，每月支付利息逐步減少的嗎？」他用網上按揭計算計過，亦發現與銀行提供的數字不同。

出現此情況，是因為不同銀行有不同的計息標準。銀行計按息，有分月息, 日息兩種。前者按一年12個月計算，是多數網上按揭計算機的預設標準。後者是按日曆標準計息，即9月有30日，10 月有31日來計。朋友的銀行，正好是後者，所以他會發現，10月支付的按息，會較9月的略高。

兩種計息安排對供款人其實沒有太大分別，如果按揭利率一樣，一年下來，支付的按息是一樣的。分別只會出現在贖會或轉按時，例如轉按日期訂於舊有按揭供款日之後數天，舊按揭銀行如以月息計數，會收取客戶全個月利息，以日息計算的銀行，則只會收取數天利息 。

原文刊於 2011年9月19日 晴報

存款掛勾按揭須知

數年前有銀行推出按揭計劃，客戶在銀行取用按揭，可於戶口存入現金，存款利率可相當於按揭利率，或扣減按揭利息之用。其後多家銀行相繼推出類似計劃，此類計劃較適合有大額現金往來的生意人，於資金「閒置」時，可注入戶口，以收慳息之效。但由於計算較複雜，在香港一直不算主流。

但金管局多次表明關注本地銀行的存貸比率、要求銀行留意貸款風險後，近期不乏銀行推出與存款金額掛勾的按揭條件。此類計劃的重點，是「只要客戶存入一定金額，例如50萬元的定期存款，銀行批出按揭時，利率可較一般計劃下調10點子」。

此類安排對銀行的好處，是可略為增加存款規模，理論上可改善存貸比率。其次是與客戶建立較穩定的關係，對於未來銷售其他產品，如信用卡、保險等，亦較為方便。

另一方面，客戶存入大額定期存款，對銀行來說亦等於增加了一重保障，變相增加了貸款抵押品的價值。

對客戶來說，有關計劃的好處是計算較為簡單，按揭利率及存款利率分別是多少一目了然。但嚴格來說，此類安排比起存款掛勾按揭，存款利率較低。現時一般按揭利率約2厘多，一年定期存款利率卻只有0.2至0.3厘水平；換來的「好處」卻只是按揭利率較一般申請低0.1厘，優惠不算吸引。

此外，客戶要考慮的是通脹及機會成本的問題；現時的通脹率已達7.9%，如通脹持續，將大額存款存入銀行，等於「享受」7厘多的存款負利率，資金購買力被白白蠶食。

在機會成本方面，以近年流行的人民幣存款來說，不計算升值預期，一般人民幣存款一年定期已有0.6厘的利息。據聞如親身北上更可達3厘, 即使保守假設人民幣兌港元在一年內不再升值，相對利息亦會較高。

基於以上因素，筆者估計，銀行推出與存款金額掛勾的按揭條件，難受市場廣泛歡迎。

原文刊於2011年9月17日 imoney

當局將限制"多重按揭"？

數個月之前，筆者提過，信貸資料庫加入正面按揭資料，意義不只是降低銀行風險，同時會賦予監管機構前所未有的能力，例如將國內對「第二套房」的按揭限制引入香港。

金管局在8月致函銀行，重申對「多重按揭」的定義，指出銀行處理按揭申請人涉及多於一項於不同物業的未償還按揭貸款時，應額外審慎。此封函件應該與 金管局過去多次推出新指引收緊按揭成數一併解讀。自2010年11月之後，對「非自住物業」的按揭，銀行批核時，按揭成數上限為5成，但對於甚麼是「非自 用物業」，當局的定義一向不明。（例如一位現居於自置物業，且尚在供樓；現時購入另一個單位，申請按揭，宣稱購入單位供家人居住，究竟是不是算「自 用」？）

「多重按揭」定義清晰

金管局的函件，卻將重點轉向「多重按揭」。「與非自用物業」不同，「多重按揭」的定義是明確的，而且在信貸資料庫中可查明。現時值得留意的是，金管局是否打算將按揭限制進一步收緊至「多重按揭」（例如規定有「多重按揭」者，新造按揭時的成數為5成）。

過去當信貸資料庫不包括正面按揭資料時，除非按揭申請人過去有拖欠供款的紀錄，否則銀行是難以得知申請人是否多重按揭申請者。今年信貸資料庫加入正面按揭資料後，一切變得透明化，令金管局手上多了「限制多重按揭」此一新武器，至於用或不用，則視乎需要而定。

理論上，正面按揭資料加入信貸資料庫，是自願性質的，按揭申請人可以選擇不披露有關資料。但金管局早前已發出指引，如果申請人不披露有關資料，銀行批核按揭時，成數要自動下調一成。以收緊「第二套房／多重按揭」的效果來說，披露與否，分別已不大。

限制「多重按揭」 抑遏購買力

由於金管局已表示，有提供賣樓臨約的業主，即使舊居仍有按揭未供滿，申請新居物業不算「多重按揭」，暫時來說，新動作對換樓市場的影響不 大。而且發信予銀行，只是溫馨提示，不算正式的指引，就筆者所知，部分銀行對於「多重按揭」申請，仍可批出7成。問題是，如果情況需要，提示也可變指引， 如果金管局明確收緊「多重按揭」，將進一步遏抑市場購買力。問題只是，在樓市成交量已明顯下調數個月，差餉物業估價署的統計亦顯示樓價輕微回落的情況下， 金管局是否會出此重招？

另外值得留意的是，有關限制對本地居民的影響較大，對於外來買家，雖然金管局已作出指引，主要收入非來自香港的買家，按揭成數限制較一般申請下調一 成。但如果外來買家以現金購買本地物業的情況不變，限制按揭成數，對他們的影響不大，長久下去，限制多重按揭，只會令本地買家處於更不利的位置。說白一 點，將會加快本地房地產轉往非本地人手上的速度。

原文刊於2011年9月14日 經濟日報網站 ，欄目 宏觀論按

聯名借款人須知

當按揭申請人的收入不穩，或信貸紀錄不良時，銀行可能會要求申請人另加擔保人才批出按揭。有時銀行卻會要求申請人另外聯名借款人(Co-borrower)，究竟聯名借款人與擔保人有什麼分別？

簡單而言，兩者對貸款方來說的作用是近似：由於借款人本身的條件不理想，銀行擔心借款人未來會拖欠供款，或者斷供；便會要求以增加擔保人或者聯名借款人的方式，來減低風險。擔保人與聯名借款人另一個共通點是「有責任，但沒權益」；兩者都不是物業的業主，即使樓價上升，業主賣樓獲利，與擔保人或聯名借款人都沒有關係。

兩者最大的分別是：一宗按揭，銀行只有在借款人拖欠供款，而銀行亦已向借款人追討後，才會向擔保人追收欠款。而聯名借款人，理論上是與借款人有一樣的責任的，理論上按揭一出現拖欠，銀行即可向聯名借款人追討。總括而言，作為聯名借款人，責任較擔保人更高。

成為擔保人與聯名借款人的另一個代價，是當他們自己置業，申請按揭時，其擔保或聯名借取的款項，都會被視為已借入的按揭；會影響到壓力測試的結果。

原文刊於2011年9月12日 晴報

欄目：按部置業

拆解二按

金管局多次收緊按揭指引後，樓價600萬元以上物業已難借足7成。但在一手市場，個個新盤都以豪宅為定位，一手單位售價一千萬元以上已成常態；購買一手物業，動輒要準備幾百萬元的首期。

為了吸引買家，不少發展商會推出「二按」，以減低買家的首期開支。一般而言，發展商提供的二按利率比一般的一按利率為高，但在目前600萬以上物業難借足7成樓按的情況，發展商提供利率略高的二按，對收入較高但首期資金不足的買家應有一定吸引力。

不過，買家在考慮一手物業時，在按揭方面亦有需要特別留意的地方。其一是「壓力測試」，銀行為買家進行壓力測試(現時按息下月供不逾月入5成，利率 上升2厘時月供不逾月入6成)時，會一併計算二按的供款。如果二按是有優惠期，例如供款初期利率較低，優惠期後按息上調；在進行壓力測試時，銀行會以優惠 期後的利率作計算標準。

其次是訂價問題，買家宜留意，一些涉及二按(尤其是可能有發展商補貼的二按)的付款計劃，在樓價上會較沒有二按的付款安排有一定上調。例如二按(甚 至一按)有一定的優惠，利息優惠相當於樓價3%，但另一方面，此安排的定價亦可能較其他付款計劃折扣率少3%，可以說只是數字遊戲 ，以筆者經驗，當中不會有任何一個付款計劃會較為優惠。

最後是任何名義的發展商回贈，銀行在批核一按申請時，都會自樓價中扣除有關優惠。例如一個1100萬元物業，發展商某個付款計劃回贈買家樓價3%， 銀行計算樓價時會扣除有關優惠，即以1067萬作為樓價，再按現時金管局指引，以1067萬批出樓價5成按揭。流動資金較緊的買家，在計算首期開支時宜先 向銀行了解有關限制。

原文刊於2011年9月11日，信報網站

http://www.hkej.com/template/onlinenews/jsp/detail.jsp?title_id=74267

政府欠缺「退市機制」

根據金管局統計結果顯示，7月份新批出按揭貸款額較6月份大跌33.7%至176億元，數字創29個月新低。一般認為，新批按揭金額大跌，與6月初當局再出招收緊按揭有關。

先回顧一下最新的收緊按揭措施： 1,000萬以上物業，按揭上限5成。 700萬至1,000萬物業，按揭上限6成，貸款上限500萬元。 700萬以下物業，按揭上限維持7成，但貸款上限為420萬元。 非自住物業，按揭上限維持5成不變。 按揭保險維持9成，只接受600萬以下物業申請；亦不接受主要收入並非來自香港者申請。 按揭貸款申請人主要收入並非來自香港者，按揭成數上限較上述標準再下調一成。 以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，最高按揭成數由5成，一律下調至4成。

收緊按揭足令成交量低位徘徊

簡單而言，只要樓價高於600萬元，置業人士已難以借入7成以上按揭。以購買一個700萬元的物業計，買家要準備樓價4成，即280萬元的首期。也許香港 仍然有不少人可以輕鬆支付280萬元的首期；問題是，即使對有充足現金的買家來說，限制按揭成數，已影響資金調撥，也減少槓桿比率，一樣會減低他們的入市 意慾。展望2011年餘下日子，即使撇開外圍不明朗因素，單是收緊按揭，已足令成交量在低位徘徊。

坊間將金管局收緊樓按的措施，與政府推出的特別印花稅、增加土地供應等措施，一併了解為「遏抑樓價」的招數。雖然過去兩個月樓價未見明顯回落，但成交量減少。暫時來說，以「遏抑樓價」為評分標準，措施只可算令市場冷靜（cool down）而己。

淡市措施 旺市持續

問題是，「遏抑樓價」是一時的目標，萬一樓價受外圍因素影響而回落，推出了的措施未必容易退場。過去筆者多次批評，政府及金管局多次推出左右樓市的措施， 欠缺「退市機制」，令市場的不明確因素不斷地增加。例如2007至2008年，政府將100萬元至200萬元物業的印花稅，由樓價0.75%，劃一降至 100元，一度刺激細價樓成交；但2009年起樓價急升，照說政府可以將200萬元以下物業印花稅上調，以輕微增加炒樓成本，但現實是政府並沒有將200 萬元以下物業印花稅回升。

又例如政府在數年前樓市淡靜，按息偏高時，推出「供樓利息扣稅」。照說在近2年樓價偏高，利息偏低時，大可收回（或限制納稅人需於指定年期用盡優惠），但 現實是有關優惠一直持續；由於利息低企，如納稅人要用盡供樓利息扣稅，這便需要盡借和借大，這實在有火上加油之嫌。出現上述「淡市措施，旺市持續」的原因 之一，可能是我們的政府相當弱勢，避免推出引起民意反彈的措施。也可能是基於公務員思維，多一事不如少一事，避免揹鑊的心態有關。

筆者不是認為政府推出的干預措施一定是錯，但干擾措施推出時，沒有列明收回措施的條件，最終可能「好心做壞事」。

過去當局將200萬元以下物業印花稅調低、增加供樓利息扣稅對樓市的影響尚是小事。筆者擔心的是：萬一外圍因素轉差，樓價回落，特別印花稅及收緊按揭兩大 重招亦會按慣性持續一段較長時間，令跌幅擴大及加深。最終結果，是本來出於好意，要「穩定樓價」的措施，反過來成為增加樓市波幅的不穩定因素。

原文刊於 香港經濟日報網站 , 2011年9月7日

欄目：宏觀論按

業權糾紛與財政紀錄

報載一宗業權糾紛，一個物業由二人以「長命契」方式聯名持有，其中一方卻入稟，以另一方只是「掛名業主」為由，要求法庭判令，宣佈物業業權完全由自己擁有。個案背後涉及較繁複的法律概念，但在筆者印象中，過去十年已有數宗類似個案。

一般情況來說，多人以長命契方式持有物業，代表他們共同持有物業，其中一方去世，其業權便由其他業主自動繼承。但在特殊的情況下，例如業主之間出現糾紛，便可能出現部分業主以「事實上另一方沒有支付首期/供款」為理由，要求法庭確定業權完全由一方擁有。較常見的情況是男女朋友聯名購入物業，但後來感情生變，如雙方未能自理，便需要法庭介入。

筆者並非法律界中人, 不敢妄下評論, 亦無意討論誰是誰非，却懷疑此類個案的其中一個關鍵，是有沒有完整的付款證據?，例如申訴方如果有完整的支付首期、每月供款的銀行帳戶證明，而與訟方又沒有證據證明自己曾支付有關金額，在這情况下, 似乎便對申訴方較為有利。 筆者經常提醒客戶平時宜有整理詳細財政紀錄之習慣, 以方便日後有需要時申請貸款之用途, 如上述論點正確, 讀者若不幸捲入類似糾紛時，此等習慣可能在有需要時會有助自已站於有利一方。

原文刊於 2011年9月5日晴報

公務員按揭無難度？

上星期筆者提到一個入息證明不足的按揭申請個案；與此類個案相對的，自然是薪優糧準的申請者；一般人想到的大概是公務員。問題是：公務員申請按揭，又是否無往而不利？

本周分享的個案，一對夫婦，育有一個 10歲男孩，丈夫為公務員，48歲，月入6.9萬元，太太為私人公司秘書，月入2.2萬。自住物業為康怡花園，申請轉按，成數9成。物業市值450萬，現 有按揭尚欠245萬。換言之，如成功轉按，二人可套現160萬元。物業於14年前購入，二人亦希望透過轉按，減去擔保人。

本來，以二人收入，供款比率、壓力測試等都不是問題，但信貸資料庫顯示丈夫有150萬私人貸款，而且有多次拖欠紀錄。究竟銀行在處理此個案時，會如何考慮，又有什麼批核結果？

在此個案中，雖然申請人的入息高，收入證明可靠，但有三大不利因素：

其一是轉按有套現；一般來說，銀行對於有套現的轉按申請，會較為審慎，原因很簡單：不知道借款人會將資金用於何處。其二是丈夫有巨額的私人貸款（以利率 計，私人貸款的利息較按揭利率高幾倍至十多倍不等，嚴重影響借款人還款能力）。其三是丈夫有多次拖欠私人貸款供款的紀錄，影響其信貸評級。銀行的信貸批核 部門，會如何看待此個案？

信貸批核部門處理按揭申請，有時很像警察重組案情。在個案中，對申請人最不利的是那150萬的私人貸款，因為高息會嚴重影響還款能力。其次也反映借款人有「濫借」的傾向，而最令信貸批核人員憂慮的是申請人將這些資金用在消費或賭博行為上。

另一方面考量，如信貸批核部門批出按揭，將可大幅改善借款人的財務情況，畢竟借款人有正常及穩定職業，故決定如常批出按揭，只是在按息上略為提高及貸款仍需提供舊有擔保人。

套現款額不過債仔手

據知有關的「查案人員」認為，一般情況下，平常人不會借入高達月薪廿多倍的私人貸款作一般消費用途的；估計「案中」的丈夫有不良嗜好，那150萬最大可能 是賭債。如果個案是單一申請人，可能不會獲批，因為難以保證借款人減債後，會否重蹈覆轍。但個案的關鍵是，私貸僅以丈夫的名義借入；妻子極可能事前不知 情，至最近才發現，並試圖以轉按套現減債。信貸部門認為，當妻子已知悉丈夫的財務情況後，往後對丈夫將會有內部監管。而批出按揭後，二人套現足可償還私貸 （銀行將委託律師直接將套現資金清付私貸機構），整個財務情況亦大幅改善。最終，個案成功批出；但由於借款人的私人貸款有拖欠紀錄，故在利率上有所調整， 較一般標準按息（現為2.1厘），高1.4厘。

就此個案申請人欠下150萬私貸而言，其利率是樓宇按揭的七點五倍，即等同近1,100萬的樓按負債；以申請人的年收入近110萬而言，等同負上年薪10 倍的樓按，以個案中業主近50歲的年紀，這是一個偏高的負債比率；而更有甚者，業主背上巨債卻只是為消費／消耗性行為，這是很不理想的理財態度，因為案主 仍要供養10歲的小孩。

最後，在此一提的是市場上的私貸計息法有別於樓按，當中大部分運用的是「7／8法則」。簡單而言，這是先還息後還本的制度，因此提早還款並不能如樓按般慳息，所以需償還的債項將遠高於當初借貸時的「有效利率」，造成不菲的損失。如讀者有興趣，可作詳細解釋。

原文刊於 香港經濟日報網站 ,2011年8月30、31日

欄目：宏觀論按