一手物業按揭注意事項

金管局收緊按揭，$600萬以上物業已不可借足七成按揭；有分析指，在此種限制下，有提供二按的一手項目，或會成為買家追捧目標。

一般發展商提供的二按利率約為最優惠利率，雖然比一般的一按利率為高，但目前$600萬以上物業難借足七成樓按，發展商提供利率略高的二按，對收入較高但首期資金不足的買家應有一定吸引力。

不過，買家在考慮一手物業時，在按揭方面亦有需要特別留意的地方。其一是「壓力測試」，銀行為買家進行壓力測試時，會一併計算二按的供款。如果二按是有優惠期，例如供款初期利率較低，在進行壓力測試時，銀行會以優惠期後的利率作計算標準。

其次是任何名義的發展商回贈，銀行在批核一按申請時，都會自樓價中扣除有關優惠。例如一個樓價$1,100萬物業，發展商某個付款計劃回贈買家樓價3%，銀行計算樓價時會扣除，即以$1,067萬作為成交價，再按現時金管局指引，以$1,067萬批出樓價5成按揭。

原文刊於香港經濟日報‧生活區報 2011-06-30

單邊樓市買好過租?

記億所及，運輸及房屋局局長鄭汝樺曾經在一個聚會，向一位自言女友要求有樓方可結婚的年輕人提示：「解決居往問題，除了買以外，還可以租！」我們相信這是一個有根據而有用的建議，但卻不適用於香港房地產市場。在此我們嘗試以類比的方法，去說明香港樓市的問題！

的士牌價升幅勝樓市 零供應之故

香港地，除了樓價可以癲狂以外，亦有其他升幅驚人的「投資工具」，其中一項是「的士牌照」。不管是官方抑或地產代理的統計，香港的樓價大致在今年第一或第二季才升回1997年高峰期水平；而同期，市區的士牌價大致由97年低位160萬元，升至480萬元水平，升幅3倍。

的士牌價在期內升幅驚人，有其基本因素。以供應面來說，港府在多年前已停止發行新牌，即全無新供應。以需求面來說，的士牌除了炒賣，對於持牌者可將的士出 租；現時市區的士每更租金為320元至350元，視乎車齡而定；以每更350元，每月30天計，車主每月租金收入2.1萬元。車租2.1萬元，牌價480 萬元，回報率約5.25%。供應斷絕，加上回報理想，造成全世界獨有的，用近500萬元去擁有一個「駕駛的士權」。

的士業有一點與其他行業不同：入職門檻低，而且在整體經濟轉差時，有更多人入行。由於的士牌無新供應，等於可供出租的的士有限，但由於入行門檻低，需求龐 大；結果是的士車主和租車司機議價時，出現了一面倒傾斜於前者的情況。造就近十多年來，的士牌價及的士車租均輾轉上升，的士車租不斷追隨牌價上升，背後支 持是冇供應。「完全欠缺新供應」，解釋了為何的士牌價升幅跑贏樓價。

的士業情況帶來的思考題是：如果當局有意「遏抑牌價」，要做些甚麼？理論上可行的方案是：增發新的士牌，供應增加，價格理應下跌。另一個純粹在理論上會帶 來改變的方案是容許「白牌車」載客；即提供「另一種的士」。筆者強調，只是「純粹理論」，原因是白牌車難以管理，事實上難以執行。但原則上，要令的士牌價 回到合理水平，只有由增加供應去滿足需求。同理，樓市要有供應上的替代物，方可處理今天的問題。

現時香港物業市場一大問題是：環境迫使香港人不得不買樓。香港的房屋政策常被人批評，但綜觀而言，仍有公屋制度去解決了基層的需求，但這並不能處理大地產 積存下的問題。對中產階層來說，他們的選擇是以置業或租樓的方式處理住屋問題；但在長期來說，買樓絕對比租樓「着數」，這是港人一面倒的集體經驗。

在香港，私樓的「租賃」市場運作是︰大部分的租約只有兩年的租期，這種較短的承租期，基本上是反映了物業週期的短暫及其波幅大的特性；站在業主的利益，總 是希望可以盡早約滿加租，而租客則多只能作順民；約滿後的加租，有說是反映樓價上升的因素，但在我們所見，加租後帶動的通賬，卻往往卻成為樓價再升的動 力。對於租客而言，他們就如的士租車司機，根本沒有議價能力，假如不肯就範，就要眼睜睜地接受加租或願意以生活質素下降去抵消租漲的壓力，當然如要止蝕就 只有及時入市買樓。

「劏房」其門如市 政府的責任

我們認為這種單邊行的樓房格局，已經令港人少去計較物業的「使用價值」（utility value），而只單單注重投資價值。只買不能租，不單完全扭曲市場價格，同時將問題演變成社會的不公義︰ 由於買賣牽涉相對多的資金，這令今天沒有資本的一群，成為輸家，只要租金不斷上調，這些沒有或不夠資本買樓的族群，永遠便要向更差的居往環境尋底，呎租昂 貴而質素奇劣的「劏房」竟其門如市，就是這種底部的實證。劏房是商業行為，受市場供求影響，但為政者有責任反省，為何有人要租往此等劣質樓房，是否政策或 市場失效？深層次的追問是政府政策有沒有違反社會公義？此等問題是政府需要面對的責任！

將政治訴求簡化為「中產要買樓」 是馮京當馬涼

將今天房地產市場的訴求約化為「中產要買樓」，這是馮京當馬涼。筆者相信要解決的是市場上買和租之間要達成一個合理平衡：令「租樓」成為一個實際可行的選 擇。租金影響着樓價，兩者互相追逐，也令民生問題演變成充滿政冶氣味，今年的七一遊行估計應是過去歷年以來，出現對政府房策最不滿的一年。

政府怎樣去全面檢討其施政，筆者相信要走到基本面去問︰施政的面向和對象是誰和是為甚麼？下周我們會提出中產租住房的建議。

本文轉載自香港經濟日報網站 2011-06-29

《樓市別注 創富駅》 2011年電子版現已推出

按計劃出版的《樓市別注 創富駅》2011年電子版已經推出，《樓市別注 創富駅》以貸款人角度分析物業投資所涉及的回報及風險，內容包括論述何謂最佳置業時機、討論如何取得最適合的按揭計劃、如何控制風險等；不論自住、投資，實為置業人士必讀之作。

《樓市別注 創富駅》2011年電子版新增特別附錄，展望2011年下半年樓市走勢。

按計劃特別鳴謝亞洲金融集團總裁陳智思先生，及香港鐵路有關公司非執行主席錢果豐博士推荐；除此之外，亦特別感謝永亨銀行、恒生銀行、Citibank、大新銀行、日立金融(香港)有限公司的支持。本書收益，將撥捐香港防癌會作慈善用途。

《樓市別注 創富駅》2011年電子版已可於 光波24書網下載，http://www.24reader.com/237678，售價僅為港幣15元。

留意按揭新限制

      6月10日港府及金管局再出招「穩定樓市」，港府主要是公布下季度大幅增加土地供應，而金管局則進一步收緊按揭指引。

在6月10日之後簽訂的買賣合約， 所有價值1,000港元以上的住宅物業的最高按揭成數調低至5成；價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數調低至6成，但貸款額不可超過500萬港元；所有價值在700萬港元以下的住宅物業最高可以做7成按揭，但貸款額不可超過420萬港元。

上述限制主要是為免出現樓價略低於700萬港元的物業的買家，可以借得的貸款金額高過樓價略超出700萬港元的物業的買家。例如，購買價值650萬港元物業的買家可借455萬港元(650萬港元x 70%)，而購買價值750萬港元物業的買家卻只可借到450萬港元(750萬港元x 60%)。簡單而言，只有樓價600萬元以下物業可借足7成按揭。

按揭證券公司亦將按揭保險計劃下的住宅物業價格上限由680萬港元調低至600萬港元。故此，七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，最高貸款額上限將由612萬港元調低至540萬港元。

是次收緊按揭，最受影響的是樓價600萬以上物業，預期二手樓市將轉靜一段時間。

原文刊於 香港經濟日報‧生活區報 2011-06-24

當局難再進一步收緊按揭

6月10日官方再推出新一批遏抑樓市措施，包括政府宣佈增加土地供應、金管局再收緊600萬元以上物業按揭成數、限制非香港收入買家按揭成數等；措施效果有待觀察，但單以「收緊600萬元以上物業按揭成數」一招來說，可能已沒有太多再發力的空間。

金管局去年8月，首先將1,200萬元以上物業的按揭成數，由7成下調至6成。其後持續發力，去年10月，限制修訂為「800萬以下物業，按揭上限維持7成，但貸款上限為480萬元」；早前進一步將限制改為「700萬以下物業，按揭上限維持7成，但貸款上限為420萬元」。

在新限制下，樓價低於600萬的物業，才可借足7成。但同一招數，如果再一步深化，便需要限制500萬元以下物業的按揭成數。問題是500萬元，大概是新發展區3房單位或市區2房半新盤的價格，不論以什麼標準看，都不算是豪宅。再將7成按揭樓價上限下調，將影響眾多用家的換樓安排。因此，筆者估計當局在7成按揭樓價上限方面難再進一步調整。

如果6月10日的措施推出後，樓市真的進入冷卻期，成交價回落，那當局不必面對太大的再出招壓力。萬一樓價仍然上升，又難將「7成按揭樓價上限」再收緊，屆時當局將面臨「無招可出」的問題。

筆者認為，當局不斷收緊按揭限制，只是重覆使用同一招數，現時的問題是，招數再加碼，便可能影響及一般普羅用家。對於購買力充足的投資者來說，影響反而較少。當局應該及早作出盤算，萬一樓價再上升，應該推出較有創意的新招。

原文刊於 imoney 2011-06-25

下一招是甚麼？

6月10日港府及金管局再出招調控樓市，政府宣布大幅增加下一季度的土地供應，金管局則再收緊按揭指引，在新指引下，只有樓價$600萬以下物業，可以借足七成按揭。

此次是金管局自去年8月以來，第三次收緊按揭指引。去年8月，金管局推出壓力測試（利率上升2厘，按揭供款不可逾申請人月入六成）；九成按揭保險，貸款上 限由$1,200萬，下調至$720萬，至於$1,200萬以上物業，按揭上限調整至六成；非自住物業，按揭上限六成。

去年11月再出招，$1,200萬以上物業，按揭上限調整至樓價五成；$800萬至$1,200萬物業，按揭上限六成，貸款上限$600萬；$800萬以 下物業，按揭上限維持七成，但貸款上限為$480萬；非自住物業，按揭上限五成；按揭保險維持九成，只接受$680萬以下物業申請。

最新的限制是：$1,000萬以上物業，按揭上限五成；$700萬至$1,000萬物業，按揭上限六成，貸款上限$500萬；$700萬以下物業，按揭上 限維持七成，但貸款上限為$420萬；按揭保險維持九成，但只接受$600萬以下物業申請；不接受主要收入並非來自香港者申請按保；按揭貸款申請人主要收 入並非來自香港者，按揭成數上限較上述標準再下調一成；以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，最高按揭成數由五成，一律下調至四成。

「限制第二套房按揭」有機執行

除了限制主要收入並非來自香港人士的按揭及限制以資產為據批核按揭兩招較有新意，其他招數只是同一招數的重複使用。武俠小說對此類情況的形容是「招式已用老」；同一招一出再出，沒有變化，只是不斷加大力度，勢將影響一般用家。

近日盛傳當局如在按揭方面再出招，或會仿效國內措施，限制「第二套房」的按揭，內容可能是規定提高第二套房的按揭利率，或降低按揭成數。在正面信貸資料庫 推出後，如果要針對「第二套房」的按揭，的確較過去容易。在今年四月正面按揭資料未加入信貸資料庫之前，銀行批出按揭時，的確難以掌握借款人有多少物業尚 未供滿。但在正面信貸資料庫推出後，任何人申請按揭，銀行都會要求對方授權檢視其正面按揭資料（申請人可選擇不同意，但代價是利率增加一厘，按揭成數或按 揭額減一成）。現時貸款方是較易掌握借款人有多少按揭未供滿的；換言之，現時客觀條件令「限制第二套房按揭」變得較易執行。

正面信貸資料庫的推出，令「限制第二套房按揭」有了實行的條件。據報金管局已開始收集第二套房的按揭數據；值得留意的是，上一次金管局表明收集外地客戶按揭數據不久，即宣布收緊主要收入非來自香港客戶的按揭。如果金管局全面收緊第二套房的按揭，對樓市將有更大的殺傷力。

開始吹淡風 樓市或整固

其實，要收緊按揭，除了限制按揭成數，貸款上限等招數可不斷加大力度外，金管局只要靈活運用既有對銀行之監管招數亦有作用。如加派職員往銀行巡視、不定時 約見銀行按揭部門負責人，派員駐銀行查核按揭批核的程序等既有監管程序，只要適當地再加大力度，相信必令銀行審批會更趨嚴謹。

現時外圍環境吹淡風，樓市或見調整，筆者相信金管局在再出招之前，或會先行採用上述更具彈性的手法；如果熱錢流入情況持續，大可再考慮使出「限制第二套房按揭」之類的重招。

原文刊於 置業家居 2011-06-25

樓市逆轉？

《經濟日報 hket.com》 樓市逆轉？

6月10日港府及金管局公布新一輪遏抑樓市措施，正當市場仍在討論措施是否有用時；上周外圍因素卻陸續轉差，甚至有分析認為樓市即將爆煲。筆者不知 道樓市是否已屆爆煲臨界點，但以數據而言，我們相信現時市場上以負債率而言，是較1997年正常一點，即使樓市出現風浪，殺傷力亦不及當年。

現時市場吹淡風，負面因素包括：美國經濟數據仍然不佳，聯儲局卻不願推QE3、共和黨反對再調高美國國債上限、歐洲債務危機惡化、中國收緊銀根等 等，都是利淡消息。對於本地人而言，較重要的訊號是：港匯亦轉弱，上周四更一度觸及7.8水平。美國自2008年實行量化寬鬆以來，熱錢流入香港，港匯一 直偏強；但至5月以來，港匯有轉弱趨勢，上周四港匯觸及7.8水平，反映資金有流走跡象。事實上，上述的歐洲、美國及中國的因素，都有引發新一輪經濟危機 的可能。後續發展有待觀察，但筆者相信，即使發生新一輪經濟危機，樓市下跌對港人帶來的壓力，將較上週期亞洲金融風暴時為低。

現時不論是官方抑或地產代理的統計，整體住宅物業價格已平97年高峰期水平。但在按揭數據上卻有一有趣的現象：1997年，全年取用的按揭金額約是 2,560億元；2011年，全年取用的按揭金額約是3,240億元；去年批出按揭的金額較97年上升26%，去年樓價大致與97年持平，而成交量方面， 去年各類物業成交是16萬宗，97年是20萬宗。成交量較上一高峰期少2成、成交價持平，而按揭取用金額上升，這亦是金管局連番出招，硬要在2011把貸 款增長壓下來所原因。

我們認為2010的貸款增長雖是過去最大增長，但這年的按揭金額中，有相當大比例為轉按。以去年為例，新批按揭中，有971億元為轉按。金管局網上 有每月新取用按揭的總額、新批按揭的總額，及新批按揭中，一手、二手、轉按的三個分類的數額，但沒有新取用按揭中不同分類的數據。雖然我們不能直接知道新 取用按揭金額所佔比例，但「近年新取用按揭金額中，轉按大約佔三分一」的估計，應該十分接近事實。

扣除轉按 貸款增加沒表面多

轉按的時候，加按套現是相對麻煩的，筆者的經驗是，十宗轉按，九宗都是為了減息。以此計算，2010年因購買物業而取用的按揭金額，反而比97年為低。簡單而言，樓價雖然回升至97年水平，但扣除轉按部分，實際上增加的貸款沒有表面看來的多。

另一個要考慮的是新取用按揭中的組合。現時我們說「樓價返回97年水平」說的是整體大市，具體來說是二手大屋苑，如太古城、美孚新邨、沙田第一城 等。但在大市回升前數年，豪宅類物業的成交價早已突破97年高位；事實上，部分豪宅類物業的成交價早已逾97年一倍。筆者相信，在去年3200億元的按揭 中，有九百多億是轉按，另外相當一部分是豪宅類物業按揭。以金管局統計的平均按揭成數計，現時新造按揭的比率平均為55%，比數年的6成為低。

樓價調整不足2成 是用家入市好機會

結論是：樓價已升回上一高峰期水平、但每一個借入按揭置業的家庭，按揭金額與收入的比率其實較97年為低。此情況代表市場的發展較97年略為正常， 即使樓價回落，對香港整體經濟，以至個別家庭財務帶來的影響會較97年為低。筆者甚至認為，如樓價在年內調整，如幅度不足2成，應是用家入市的好機會。

本文轉載自香港經濟日報網站 2011-06-22

欄名:宏觀論按

農地按揭注意事項

樓價飛升，置業困難，亦引發不少怪現象。有報導指，新界一些農地業主，在農地上興建住宅，並以整幅農地轉讓的方式發售。

置業人士考慮此些另類置業方案時，宜留意有關風險。法律上，在農地上興建建築物，要先得地政署同意，如果有關建築物非作農業用途，更可能被官方下令清拆。問題是，與僭建物一樣，由於官方執法不力，不少人便視法令如無物。在一些物業買賣網頁，可以發現有農地業主轉讓農地(連建築物)的廣告；即業主以「轉讓農地」的方式，出售土地及其上的建築物。

由於此類建築根本沒有官方許可，理論上會隨時被官方下令清拆，正常的估價公司根本不會為此類「物業」估價，銀行亦不會批出按揭。但就筆者所知，部分財務公司會以「農地按揭」的名義提供貸款。當然，對借款人來說，有關貸款的利率、年期、按揭成數等條件都會遠差於正常物業的按揭。

購買此類「農地加建築物」，不但可能被官方下令清拆，保險公司亦不會為此類建築物提供「家居保」、「火險」等，置業人士考慮購買前宜三思。

原文刊於 經濟日報‧生活區報

熱錢未肯走 「上車」有排等

上周五官方再次出招遏抑樓市，包括宣布增加下季土地供應、金管局收緊600萬元以上物業及主要收入非來自香港的按揭申請人的按揭成數等。連番出招，究竟成果如何，仍需時間觀察。

一般來說，每一次樓價上升，都是以豪宅帶動，在樓市升浪中，豪宅物業的升幅一般亦會高於中小型單位的升幅。我們很多時亦會聽到，「豪宅帶動樓市上升」之類的說法。

金管局自去年8月以來，三次改動按揭指引，亦是以「豪宅」為下手目標。例如去年8月，將1,200萬元以上物業按揭成數由7成下調至6成、11月將 1,200萬元以上物業按揭成數再下調至5成，上星期更將「5成按揭上限」的門檻，由1,200萬下調至1,000萬、600萬元以上物業按揭成數亦只有 6成。

熱錢轉戰「細價」樓

在整個策略上，官方的如意算盤是透過限制按揭成數，減少市場對中高價物業的需求。另一方面官方未有限制600萬元以下物業按揭，以免影響初次置業人士「上車」。問題是：此算盤未必打得響。

進一步減少600萬元以上物業的按揭成數，理論上的確可以壓抑此類物業的需求（即使投資者付得起首期，按揭成數減少，也會影響槓桿比率）。問題 是，2008年以來的樓市升浪，主要原因之一是熱錢充斥，如果這個基本因素不變，限制中上價物業的按揭成數，只會將需求轉移至中小型單位。而早在政府出招 之前，一些「春江鴨」似乎有類似的先見之明。

樓市春江鴨在出招前露面

在官方上周五出招之前，正好有2幅地皮拍賣，值得留意的是，公認屬「地王」級的波老道地皮，只是貼近市場估值下限出售，呎價亦沒有破同區地皮紀錄。 相反，元朗地皮的成交價達3億元，每平方呎樓面地價4,587元；遠高於所有市場人士的預測，估計元朗地皮他日落成，銷售呎價要近7,000元，發展商才 有合理利潤。這或說明在發展商眼中，中小型物業仍有較大的升值潛力。

如果有關發展商的先見之明正確，未來一段時間，中小型單位的樓價升幅，可能較豪宅單位更高。官方限制了600萬元以上物業的按揭，可能只會將需求轉往此等價值物業走。

限非自用物業按揭存灰色地帶

可能有人會問：「金管局不是對非自用物業有按揭限制嗎？」

對，現時官方的按揭限制，非自住物業按揭成數只有5成，投資者買樓收租，不管樓價是1,200萬元，抑或是200萬元，按揭成數都只是5成。而在正 面按揭信貸資料庫推出後，理論上任何新的按揭申請，銀行都會要求申請人授權銀行，查閱申請人的正面按揭紀錄（有多少宗按揭未償還）。

問題是，對投資者來說，永遠有「走位」的空間。例如動用親人名義置業，又或者紀錄明明顯示已有2個未供滿物業的情況下，宣稱購入第三個物業供家人自用；只要銀行接納，而其個人收入又可通過壓力測試，銀行仍會以自用條件批出按揭。

總括而言，筆者相信是次官方出招，短期內會令二手樓市成交放緩，但如果熱錢充斥的基本因素不變，限制中高價物業按揭，反過來可能會促使需求轉移，令中下價物業樓價出現更大的升幅，上車客或更難上車。

本文轉載自香港經濟日報網站 2011-06-15

(欄名：宏觀論按)