目前申請按揭要通過壓力測試,確保在按息回升時,借款人仍維持一定的償付能力。原則上,本地按息隨美息輕微回升,只要近年借入按揭貸款的業主收入沒
有減少,增加的按揭供款不會對財政有太大影響。不過,對正在部署入市的買家來說,按息上調,加上壓力測試,卻可能令他們置業夢碎。
由港府及金管局推出的樓市調控措施中,可以分為兩大類:第一類是增加非用家的買賣成本,例如數種印花稅;第二類是減少按揭槓桿,例如金管局針對不同
樓價、非自用買家下調按揭成數。壓力測試表面上沒有限制按揭槓桿,只是要求申請人有一定的償付能力,但在效果而言,也一樣有減少按揭金額的作用。
以目前上車盤入場費約400萬元,未持有住宅物業的用家可申請九成按揭360萬元為例。過去銀行一般以按揭供款佔月入不多於一半為批核標準,360
萬元按揭,年利率2.15厘,供款期30年,每月供款13578元,只要月入高於27156元,銀行便很高機會批出按揭。在現行壓力測試下,九成按揭壓力
測試標準是現行按息加3厘,供款不逾月入55%,同樣的按揭條件下,月入要逾35740元,才有機會獲批按揭。
聯儲局高層曾估計,美息今年有機會上調半厘,明年全年將再加1厘。假設港息跟足美息升幅,明年底一般新造按息將升至3.65厘水平,同樣借360萬
元,供款期30年,月供會升至16469元,較現時升21%或2891元。由於有壓力測試,即使按揭借款人以今年月入35740元,僅僅獲批九成按揭,明
年按息上升1.5厘,而月入不變,屆時供款佔月入亦只有46%,以傳統觀點看,屬安全水平。
不過,由另一角度思考,如果按息上升而壓力測試標準沒有放寬,明年的上車客月入要達到什麼條件才可成功借款入市?答案是42020元。根據政府統計
處數據,今年首季只有不足三成家庭每月收入高於此水平。換言之,如果樓價、整體收入及壓力測試標準維持不變,在加息1.5厘後,計算上只有最高收入的三成
家庭可以通過壓測要求,應付一個上車盤的按揭供款。
當然,世界充滿變數,明年下半年未必會出現「只有最高收入的三成家庭可以負擔上車盤按揭」的情況。例如按息升幅不足1.5厘、當局放寬壓力測試標
準、樓價回落,甚至整體香港家庭收入增加等,都可能令上述情況不致出現。不過,在云云變數中,放寬壓測標準可能是較難出現的一個,因為在樓價未見明顯回落
前,放寬壓測將被解讀為減辣,萬一放寬標準後樓價上升,主事者將備受指責。
對收入「只有」3萬多、4萬元,計劃以高成數按揭購入400萬元上車盤的家庭來說,一旦按息回升而壓測要求不變,可能要再度推遲入市大計。
原文刊於信報網站2015年7月7日
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