市建局啟德項目煥然壹居開始軟銷,項目鄰近未來港鐵啟德站,部分單位有海景,水喉還要用銀料焊接,項目會以8折出售,開放式單位樓價有望在300萬元以下,家庭購買入息資格或定在6萬元以下;難得上車機會,估計反應踴躍,但購買此類單位時,有不少地方要考慮。
煥然壹居是市建局首個資助房屋項目,以其質素、用料較現有居屋高級,入息資格又較現有居屋為高,項目在坊間又被稱為「中產居屋」。以客觀條件看,市區樓、
近地鐵站、有海景,300萬元以下上車價。如果項目參考現有居屋,買家更有可能免保費取得高成數按揭,對用家來就更加吸引了。不過,買家除了考慮樓盤本身
的地理位置、景觀、用料,甚至訂價及按揭融資之外,亦值得考慮物業未來的轉讓安排。
宜考慮物業轉讓安排問題
煥然壹居定位為中產居屋,與之相對,是定位為廉價居屋的「綠置居」計劃。理想而言,未來資助房屋會分為廉價的綠置居、一般的居屋、中產居屋,再銜接私樓,
可說是重建了整條「置業階梯」。但理想歸理想,不論是中產居屋抑或綠置居,初步看來是增加了資助房屋的「種類」而不是「整體供應」;煥然壹居及首批綠置
居,分別只提供數百個單位。除非不同階梯的資助房屋規模進一步擴大,否則,未來新類型資助房屋可能面對二手市場狹窄,業主難以轉讓、換樓的問題。
所謂中產居屋,並非首次發明。上世紀80年代房委在屯門的美樂花園為香港唯一一個「中等入息家庭房屋計劃」之下發展的屋苑;而房協在上世紀90年代亦發展
多個「夾心階層住屋計劃」:目標都是為「既不合資格申請居屋,又難以負擔私樓」的中等收入家庭安排購買資助房屋的機會。但不約而同,有關計劃未能成為長期
政策,而購入此類單位的業主,或會面對二手市場不活躍的問題。
以房協的夾屋為例,本身不存在第二市場,二手成交均是已補價單位,全部夾屋8900個單位,近12個月有182宗成交,流通率2%左右;較整體私樓流通率4%低一半。
轉手需補價 估計項目不設第二市場
參考過去中產資助房屋的經驗,有意購入煥然壹居或往後中產居屋單位的準買家,需要考慮:未來項目是否易於轉讓。以市建局最新的說法,未來業主轉手時需補
價,估計項目不設第二市場(供合資格買家以免補價購買)。原因相信與定位較居屋另類,另外劃分一個第二市場難以管理有關。
單位轉手時便要補足地價,即設計上類似夾屋,樓市上升時情況還好,只是成交價中撥部分交還政府。如果樓市下跌,轉手時或要抬錢賣樓。置業人士亦宜留意,是項目會否成為本屆政府的實驗品後,人去令改,未來買賣欠缺參考,同樣會直接影響物業未來的流通率及變現能力。
原文刊於經濟日報網站2015年7月29日
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