聯儲局主席仍然在表明或在年內加息;但本地主流意見似乎認定,聯儲局根本沒有條件持續上調利率,對本地樓市影響不會太大。不過,當大家將注意力集在利率走勢時,也許更應關注另一個可以左右樓價的基本因素--滙價。
聯儲局希望在年內加息,原因是認為持續數年的低息環境,本身是應對金融海嘯的非常措施,經濟穩定後本來就應該將利率「正常化」,參考過去多年的利率走勢,所謂「正常」,聯邦基金利率(下稱美息)理應比現時的0至0.25厘高3厘左右。
表面看,美國經濟恢復增長、失業率回落,似是聯儲局調整低息措施的時候。不過,美國經濟增長步伐並不完全樂觀:聯儲局去年一度預測2015年美國經濟增長
5%;但首季增長只有0.2%後,聯儲局已兩度修訂預測--6月時的估計是全年增長1.8%至2%。而6月之後,部分新數據仍不樂觀--6月零售數字下跌
0.3%。再看看就業數據:6月失業率回落,報5.3%,算是為加息營造較好條件;但最新的勞動參與率(Labor Force
Participation
Rate定義為16歲以上,正在就業或尋找職業的人口比例)為62.6,再創近38年新低。簡單來說,失業率下跌的部分原因,是很多人放棄找工作,被剔出
失業統計之外。綜合而言,現時美國經濟環境不算很差,大可承受一、兩次的利率上調,但加息卻可能令不算理想的經濟增長進一步放慢-現階段根本難以預期美國
可在一、兩年內令利率正常化。
美元轉強 不利於港元資產價格
不過,要強調的是,利率不升,亦不代表樓價會持續向上。近一年以來,在美元停止量寬之時,歐洲、日本卻推行寬鬆政策;結果是美元利率不變的情況下,美元滙價轉強。美滙指數3月曾一度升至100水平,其後回落,近月再由94升至98水平--市場普遍看好美元將維持強勢。
值得留意,本地樓價由2003年起回升,背後一個重大因素是美元在2002年起轉弱,美滙指數由貼近120點,跌至2008年80點以下;2014年之前
數年,指數一直在75至85點之間上落,數字意味美元滙價偏低--以美元(以及與之掛鈎的港元)計價的資產抵買。但2014年9月之後,美滙指數回升,本
周在98點水平徘徊。現時美元之外的主要貨幣似乎都沒有加息的條件,美息輕微上升,原則上也會進一步刺激美元上升。而根據過去經驗,美元轉強,較不利於港
元資產價格。
另一種左右港元資產價格的貨幣是人民幣,人民幣在2005年滙改後持續強勢,客觀上吸引持有人民幣的買家來港買樓。不過,人民幣兌港元過去一年見輕微回
落,而在內地經濟增長放緩的情況下,估計中國政府不會放任人民幣維持強勢影響出口,內地人來港置業的浪潮未必會急遽轉弱,但似乎亦難見持續增長。
總括而言,未來一年半載,利率上升的速度及幅度應該不足以令樓市轉向。但美元轉強,技術上不利樓市維持強勁升勢。
原文刊於經濟日報網站2015年7月22日
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