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2015年7月27日 星期一
長年期按揭將成絕響?
最近有學者提出一個理論,大意是說,到了2017年,香港的銀行便不會批出30年按揭,本地樓價勢受影響。有關說法甚為有趣,值得研究。
有關理論有兩個主要基礎:其一是本地按揭最長年期為30年;其次為基本法只保證香港原有制度50年不變,1997年主權移交之後的50年,即2047年; 現時無人知道2047年之後香港的制度如何。因此,支持有關理論的人認為,2017年中以後,銀行將難以批出還款期長逾30年的按揭。如果有關分析正確,有兩個 影響,計算上,按揭還款期如果愈來愈短,在借款額、利率不變的情況下,每月供款會愈來愈多,買家更難入市;信心上,如果銀行真的逐年縮減按揭年期,震撼效 果等同80年代初,港英政府不敢批出跨越1997年的合約,不只是樓市,整個經濟也會被受震盪。問題來了:中央政府會希望香港出現類似的信心危機嗎?
50年不變 學者憂2047年成大限
不時有人主張,上海/深圳/前海會代替香港的地位;以城市的GDP計,上海已超超香港,一般估計深圳在年內也會趕過香港。但GDP以外,香港仍有不可代替 的地位,遠一點的例如去年國際直接投資排名全球第二;近一點的例如股市面對波動的能力,都不見得北京會在短期內作出一國兩制有效期只至2047年的重大決 定。
當年英國人要搞清楚1997年之後的主權,北京沒有模糊處理的空間,結果便是收回主權。但現時主權已在手,2047年卻尚遠,不見得北京會在此情況下提早 說明2047年之後的安排。短期內最大可能仍是模糊處理,即任由香港公私單位的合約跨越2047年。事實上,97年之後港府批出的地契年期一般為50年, 一早已有大量地契有效期超過2047年。
至於本地銀行,又會不會因為之後制度可能有變,而不敢批出跨越2047年的按揭合約?其實對銀行來說,「可能的大限」不止於2047年,部分上世紀早期以 99年期批出的官地,土地使用權會在2047年前到期。理論上港府可在到期後收回地皮及建築物,實際上過去到期的物業會以延期及支付地租方式繼續由業主使 用。據了解部分銀行對於只餘較少使用年期的物業,在按揭批核上較為審慎。不過,幾年前某個地契尚餘年期不足20年的新盤(及近年的二手成交),買家申造 30年按揭未見困難。
制度或有變 料不影響合約執行
此外,事實上數年前已有銀行提供40年還款期的按揭合約,只是後來金管局推出逆周期措施,限定按揭年期不可長於30年,有關產品才下架。換言之,早有銀行推出還款期長逾2047年的按揭合約,不見得銀行會擔心2047年之後,合約會出現不能執行的情況。
2017年7月之後,估計不會出現按揭年期愈縮愈短的情況。不過,按揭合約(或其他合約)是否可以在2047年後執行,與一國兩制會不會在2047年之後延續,恐怕是兩回事。
大陸那一制也一樣有按揭,技術上中央一方面可以說一國兩制在2047年完成歷史任務;另一方面承認2047年前在香港法律下訂立的合約,在2047年後繼續有效,兩者不見得有甚麼矛盾。
也許在未來某時某刻,北京需要對2047年之後的安排作出較明確的宣示,但不見得此時刻會在短短數年內來臨。
原文刊於置業家居2015年7月25日
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