金管局在2月底推出逆周期措施,推出措施時有兩個理由,其一是香港住宅市場(尤其是中小型單位)價量齊升,其二是家庭負債佔GDP比率創64%新高。數月下來,樓價升勢維持,成交量略見下跌,而家庭負債比率再創新高,會否觸發新一輪收緊按揭措施?
根據差餉物業估價署數字,5月份私人住宅價格指數為298.4%,較2月上升2.4%,按年升20.6%。雖然樓價持續上升,但成交量略見回落,根據土地
註冊處數字,第二季一、二手住宅買賣合約登記為14,565宗,較首季15,639宗或去年同期的14,888宗均見輕微回落。另一方面,金管局一直強調
的家庭負債比率偏高,在收緊按揭後未見改善,第二季家庭負債佔GDP比率,已升至65.8%。表面看,似有條件再推逆周期措施。
料會觀望一段時間再作決定
當然,現時與2月份情況不同,股市在7月剛出現重大轉向,市場又普遍預期美國即將加息,港府又多次表示未來供應將逐步增加,近日樓市觀望氣氛濃厚,周末
一、二手成交量均見回落。在此背景下,即使樓價及家庭負債比率較首季上升,估計暫時不會觸發金管局推出新一輪逆周期措施。較合理發展,可能是再觀望多一段
時間再作決定。
話說回來,雖然家庭負債比率再創新高,但帶動數字上升的,似乎不是按揭。「家庭負債」包括3部分:住宅樓宇貸款、信用卡墊款及其他私人用途貸款。金管局網
站未公布第二季的按揭、信用卡墊款等數據,但在季報中表明,第二季「按揭貸款穩步上升,然而其他個人貸款升幅明顯加快」。有理由相信進一步推高家庭負債比
率的主要推力,源於信用卡墊款及私人貸款。簡單而言,即使金管局認為家庭負債比率過高帶來更高的系統風險,似乎更應關注信用卡貸款及其他私人貸款的增長─
眾所周知,上述貸款的利率及拖欠比率均遠較按揭貸款為高,為銀行體系帶來的風險更大。
至於對有意在短期內入市,在壓測下收入僅僅可以負擔心水物業樓價的準買家來說,或者會希望金管局不要再收緊按揭,影響自己的入市計劃。但在現時的市況中,也許市場參與者更應關心外圍經濟有變,會為香港帶來多少影響。如果中國經濟增長放緩,勢必影響本地經濟。
我們以前說過,金管局的壓力測試,不僅加強了本地銀行應對經濟危機的能力,連帶一般小業主,償付能力也較上一周期為高。7月初股市明顯下調,但多數分析認
為難以波及樓市,原因正在於現時的持貨業主實力較強。但展望未來,市場波動的環境似會持續一段時間,如果準買家入息只是僅僅通過壓力測試,似乎要認真考
慮,為了購買心水物業,是否已付上過高的負債。
原文刊於經濟日報網站2015年7月15日
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