「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
2012年11月22日 星期四
財政懸崖將左右樓市
美國總統換屆,奧巴馬順利連任。本來對香港人影響不算太大,但在大選前,羅姆尼多番批評聯儲局的量寬措施,予人美國一旦改朝換代,勢將結束低息政策。相 反,奧巴馬連任,不論聯儲局主席伯南克的去留,美國會維持低息環境至2015年。因此奧巴馬連任,理論上是利好本地樓價。
美國大選點票當天,在有初步賽果顯示奧巴馬可順利連任時,香港不論是網上地產討論區(參與者多為業主或有意置業人士),或是以年輕人為主的論壇(參與者相 信多為無樓人士),一面倒都是歡呼的聲音。業主歡呼,也許與預期政策不變,可享受多2年的低息環境有關;非業主也為奧巴馬連任歡呼,可能純粹與奧巴馬較具 觀眾緣,而共和黨予人較好戰、對外較強硬感覺有關。
奧巴馬連任,料低息持續
如無意外,奧巴馬成功連任,聯儲局將維持既有的量寬措施。未來2、3年,港元利率都會跟隨美息處於極度偏低水平,現時一般新造按揭利率,低至2.15厘, 較通脹率3.9%為低,「按揭負利率」環境持續,代表借錢買樓有着數,理論上利好樓市。但奧巴馬連任後,即時面對美國「財政懸崖」問題,市場正擔心,美國 踏入2013年將出現難以避免的經濟危機,香港亦會受影響。
所謂「財政懸崖」,是指布殊時代的減稅優惠將到期、而削赤措施亦要如期實施。結果將令公共開支大幅減少,情況嚴重的話,可令美國GDP縮減4%,令美國步 入衰退。現時較「樂觀」的估計,是奧巴馬在年底前,可與共和黨主導的眾議院達成某種協議,將財政懸崖出現的時間推後,或令公共開支縮減的規模縮小。但觀乎 近日傳媒報道兩黨討價還價的內容,即使美國來年不是全面加稅,一定程度地減少公共開支的情況似乎亦難以避免-在私人投資不足的今日,估計會導致當地經濟持 續不景。財政司司長曾俊華早前便撰文表示,美國經濟如進一步放緩,中、港經濟亦難免受拖累。
美政府政策技窮?
美國財政懸崖對本地樓價是吉是凶仍然難料。對本地樓市較樂觀的意見或會認為,美國出現財政懸崖,聯儲局可能有需要擴大量寬的規模---熱錢流入亞洲的情況會持續,將利好樓價繼續上升。
大家需要知道,量寬目的是要壓低利率,使陷於「爆煲」邊緣的債仔維持償還能力,避免集體壞帳的出現,說穿了是寬鬆貸幣政策。而財政懸崖的出現正是因為美國 實行供應學派的擴張型財政政策所至。現代政冶經濟體系的兩大管冶政策︰貸幣(利率)及財政政策己同時給美國政府用到極限!當然這可理解為他們對問題解決的 決心,但亦令人懷疑如經濟不能如期改善,美國人將有可能推行更偏鋒的措施以「自救」(Self-Help),畢竟美國是奉行「現實主義」 (Realism)的國家。
我們認為,即使樓價因新一輪量寬而再度上升,代表的亦只是風險上升。本地樓價如於現水平持續上行,官方勢將推出更多措施應對。新辣招的力度加強,也意味政 策風險增加,加上熱錢橫流,勢將擴大樓市的波幅。除非有迫切的住屋需要,而且可承擔利率、樓價大上大落的風險,否則現時入市所承受的風險跟回報實在是極不 對稱。
原文刊於經濟日報網站2012年11月21日
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言