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2012年11月15日 星期四
公司按揭的紅旗效應
除了香港之外,鄰近幾個地區或多或少也出現住宅價格急升的問題。早前有報道指出,台灣因為樓價急升,官方一改慣例要求物業代理將新成交物業價格,在指定網站公布。此前當地物業代理各自公報物業成交價,亦無第三方核證,令代理可胡亂公布不存在的高價成交,以刺激樓市。
香港表面上沒有上述問題,所有住宅買家都要在土地註冊處登記,任何人都可查閱。拜市場競爭所賜,現有多家地產代理整合官方數據,公布大市、不同區域以至不同屋苑的價格走勢;而代理受地產代理監管局及相關法例監管,絕少出現虛報成交價的現象。
但若以公司股份轉讓來買賣物業,情況會較一般人認知的更為複雜。由於股份轉讓的印花稅率(以公司「資產」,即物業價值的0.2%)遠低於物業買賣的印花稅 率(2,000萬元以上物業為4.25%),不少豪宅買賣一向以空殼公司轉讓方式進行。在政府推出額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)後,以公司 轉讓方式購買物業可節省更大稅額,一般估計此類交易將更為盛行。
公司轉讓尚未納入田土廳成交登記
以公司轉讓方式買賣物業,原則上是股份轉讓,物業名義上的業主不變(仍是原公司),只是公司的股東改變。因此,此類交易不會在官方統計的物業交易中出現。當市場人士引用官方數據,例如成交量評估樓市時,必須留意有關數據並不包括大量名為公司轉讓,實質是物業買賣的個案。
另一方面,以公司轉讓方式購買物業,對買家來說,是購入一間公司,在按揭申請上會較為複雜。大部分的處理方式,是買家以現金購買公司之後,再以公司名義向銀行申請按揭(按揭成數上限5成),由於空殼公司沒有業務,必須以股東(即買家)作為擔保人。
此類空殼公司股權轉讓,如再以新股東作按揭的擔保人,在銀行界的分類中,算是個人銀行業務,貸款條件亦會完全跟隨金管局對一般按揭的限制。
另一類涉及公司申請按揭,是有業務經營的公司;銀行批核營運公司的按揭時,會按公司的業務情況作為批出按揭的依據,在銀行的業務分類中,算是商業銀行業 務,貸款批核的準則與個人銀行的不同。例如,銀行可接受信用狀、應收帳款業務(Receivable Finance)作為批出貸款的根據,批核時較具彈性。但一般來說,有業務營運的公司,罕有以轉讓股權方式來出售旗下物業。
公司按揭有紅旗效應
至於以空殼公司股權轉讓的另類方式,是有關物業本已由公司名義借入按揭,新舊股東向提供按揭的銀行提出更改擔保人,即由新股東(買家)作為物業新擔保人, 並取消舊股東的擔保人身份。此方式卻有另一限制,按揭條款會受既有的按揭合約限制,一間公司以2000萬元轉讓,其持有的唯一物業未償還按揭餘額800萬 元,轉換擔保人時,按揭額亦不能再調高。值得留意的是,銀行會視乎新股東的條件而決定採納與否。由於需要銀行配合及同意(簡單而言,一筆在2年前批出,條 件為拆息加一厘的按揭,現時借款公司申請更改擔保人,幾可肯定銀行不會同意按原有條件繼續承按),亦不能確定銀行可於成交日期前完成手續,故此難成趨勢。
上述兩種處理方式,都要求新股東(買方)有足夠財力;但公司買賣,難以完全避免隱藏債務及責任。而且在現時金管局監管日趨嚴格的情況下,如銀行接到涉及空 殼公司申請的按揭,幾可肯定交易已被認為涉及炒賣,就如看到紅旗。銀行為免被指鼓勵炒賣,勢必進行自我監管。我們估計,即使在樓市成交萎縮的市況下,銀行 都不敢放寬處理涉及公司的按揭申請。
原文刊於經濟日報網站 2012年11月14日
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