美國12月加息如箭在弦,而且隨着美國經濟好轉、特朗普政府又傾向大量投資基建刺激經濟,聯儲局加息步伐可能較一般人預期為快。不少人已在計算,利率回升對按揭還款的影響,由於近年取用銀行按揭的客戶都需要通過壓力測試,他們對利率回升應有較大的應對能力。不過,對以其他途徑融資入市的買家來說,利率回升帶來的壓力便會較高。
其中一類較易受利率上升影響的是借取發展商二按入市的買家。傳統上,本地發展商都有為買家提供第二按揭,以協助買家以低首期入市。一般二按成數為樓價兩至三成,正常利率為P-1至P+1%。為吸引買家,多數發展商二按都設有免息期或初期低息的優惠,一般優惠期為2年。
當二按優惠期完結、利率恢復正常時,如果又碰上利率上升,業主供款增幅會較急,平時欠缺財務準備的話,可能較難適應。
正規二按借款人應可應對溫和加息
以1000萬元物業,五成一按,年期30年,利率2.15厘,每月供款為18858元。如按息上升2厘,每月供款升至24305元,升幅28.9%。
同樣的物業如借入三成二按,年期25年,首兩年利率2.15厘,其後利率5厘。首兩年供款為12936元。如兩年後優惠期結束,預上利率升2厘,每月供款會升至21898元。一及二按相加,每月供款上升至46203元,升幅45.3%。
不過,由於金管局曾發出指引,正規的一、二按借款總成數如高於標準兩成,便需用更嚴格的壓力測試指引(現行利率下,總供款不逾月入45%,按息上升3厘,總供款不逾月入55%;如果利率有分段,計算時更會以較高者為準);雖然利率回升加上優惠期完結,供款會大幅增加,但大致上,通過壓力測試的借款人應有餘力應對。
發展商一按借款人宜當心
較大的問題是部分不設壓力測試的一按。正是由於上述壓力測試的標準較嚴格,買家要較具實力才可獲批一、二按;部分發展商於2015年起,便安排關連的財務公司為旗下一手盤買家提供整筆一按,方便之處是不涉及銀行,借款人毋須通過壓力測試。發展商一按的成數可高達樓價七至九成,而且類似發展商二按,一般都設有2至5年的低息優惠。
假設一個1000萬元新盤單位,發展商提供八成按揭,年期25年,首兩年利率2.15厘,其後為最優惠利率(5厘),首年供款為34496元,兩年後如最優惠利率上升2厘,優惠又完結,供款會增至56542元,增幅64%。如果借款人當初供款已佔月入五成,兩年內收入沒有上升,加息2厘及優惠期完結後,供款會佔月入82%。
展望未來,由於涉及銀行的正規按揭都要通過壓力測試,假設利率溫和上升,對借款人的衝擊亦不會太大。但對於曾經借取發展商一按的業主來說,便宜小心計算按息回升的影響;可能的話,宜為利率較高的按揭進行部分還款,以減低未來加息的影響。
原文刊於信報網站2016年11月29日
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