金管局上周去信銀行,要求銀行的新造按揭需使用土地註冊處的樓按電子提示服務,一旦借款人日後另行借取二按,銀行便會收到提示,令違規二按無所遁形。措施預料不會影響物業成交,而且可望進一步降低系統風險,值得社會支持。
自2009年開始收緊按揭指引,包括降低按揭成數及推出壓力測試以來,金管局統計的新批按揭平均供款與入息比率反覆回落,至今年初比率為35%,較2010年8月的41%明顯回落。樓價高企,而實際借用銀行按揭人士的供款負擔較低,原因自然是金管局的多項逆周期措施發揮效力。
不過,以上統計只反映銀行按揭情況;而銀行之外,持有放債人牌照的財務公司在市場中一向活躍。近年銀行按揭成數受限,更吸引不少新財務公司進入市場,為資金短缺的買家提供二按。
所謂二按又有正規及非正規之分,原則上,把物業抵押予銀行,未得貸款銀行同意,業主是不可以把物業再抵押予第三方的。有銀行同意的二按,便是正規二按,多數見於一手盤,在銀行提供一按之外,發展商安排財務公司提供二按。正規二按除了有銀行同意,一及二按也要一併經過壓力測試,借款人借入超負荷的債務的風險較低。
官方負擔數字難反映違規二按影響
相對而言,借用一按後,未經貸款銀行同意,再借二按,便屬非正規。非正規二按,賣點是「靈活」(有關財務公司對供款負擔的要求較銀行寬鬆),代價是利率較高,借款人可能超借。單看銀行體系按揭的供款負擔,可說非常健康,但考慮到非正規二按的存在,「樓市健康,負擔不重」的說法可能要打折扣。
一按借款人借用較高息的二按,理論上會令銀行風險增加(業主應付不了一、二按的供款,出現關連違約)。新措施推出後,新批一按的小業主便難以借用違規二按,對銀行來說是好事。對樓市而言,由於非正規二按的利率較高,較多是業主以此套現周轉,以此置業的用家甚至投資者都不多,對成交的影響不大。
受新措施影響最大的,無疑是提供二按的財務公司,未來非正規二按的空間收窄,業務將受影響。估計部分較有財力的公司或會轉型,向買家提供整筆一按,由於不受金管局監管,成數較銀行更有彈性。不過,財務公司的利息成本與銀行不可同日而語;樓價1000萬元,借500萬元一按,利率2厘,200萬元二按,利率10厘,平均按息4厘多。如果是一筆700萬元按揭,利率10厘,借用的人料將大減。
原文刊於信報網站2016年11月1 日
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