上周我們提到，未來數年住宅供應大幅增加、利率有望回升，政府上調印花稅的時機較過去多次出招為佳。不過，即使如此，樓價在來年亦未必會有太大調整。
先看供應，近年港府一直強調在房屋問題上「迎難而上」，爭取增加供應；而具體成果是未來3、4年，會有9.3萬伙私人住宅落成，平均一年約2.3萬伙。2011至15年，私樓平均落成量只有10,970伙，未來住宅供應量如上升至2.3萬水平，的確是大幅增加。但回看廿一世紀首5年，香港私人住宅落成量平均為27,704伙。現時「大幅增加」的住宅，某程度上只是追回過去數年不足的供應。換言之，供應增加較可能令樓價升幅放緩，但市場上大批上車、換樓客等入市，每年2萬多伙供應或不足以壓低樓價。
長遠土地供應仍不足
而更大的問題是，在加速供應幾年後，長遠土地供應仍是不足，官方2030規劃文件，估計如不加快開發土地，至2030年會短缺200公頃住宅用地。香港要持續增加土地供應，原因之一是人口持續增加—扣除每年5萬左右的出生嬰兒，淨增長來自移民—主要來自中國內地。單計單程證，一年已經有4萬多人入境。
傳統上認為單程證入境者平均收入較低，住屋需求集中在公屋、租住小型單位。但2013年前數年，每年有數萬雙非嬰在香港出生，此批嬰孩的父母可以承擔子女在香港出生的費用，大都是國內的中產階級。總共十多萬的雙非嬰兒，他們的父母未來可申請來港團聚，可能會扭轉單程證入境者的結構，長遠刺激中上價物業需求。
輸入專才中長綫推高住宅需求
另外加上每年萬多人的輸入專才計劃、每年在香港取得各類學位的內地生估計有4,000至5,000人；他們住滿7年已可取得永久居民資格（就學的年份亦計算在內）。扣除少數大學可為內地生提供宿舍，他們一入境已要找地方住；如決定在港長住，中長綫同樣推高住宅需求。一年兩萬多伙的私樓供應，其實難說充足。
回到按息的問題，12月美國加息看來已成定局，問題是來年加幾多、香港又會跟幾多。某大銀行估計債券利率2.5厘止步，即美息明年大概上升0.5厘。如果升幅如此溫和，對香港樓價的影響將較為有限。
不過，出招之後，剛好年尾假期臨近、下月加息亦會引發市場觀望，低成交量的市況卻可能維持至農曆新年過後。
原文刊於經濟日報網站2016年11月23日
更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站
先看供應，近年港府一直強調在房屋問題上「迎難而上」，爭取增加供應；而具體成果是未來3、4年，會有9.3萬伙私人住宅落成，平均一年約2.3萬伙。2011至15年，私樓平均落成量只有10,970伙，未來住宅供應量如上升至2.3萬水平，的確是大幅增加。但回看廿一世紀首5年，香港私人住宅落成量平均為27,704伙。現時「大幅增加」的住宅，某程度上只是追回過去數年不足的供應。換言之，供應增加較可能令樓價升幅放緩，但市場上大批上車、換樓客等入市，每年2萬多伙供應或不足以壓低樓價。
長遠土地供應仍不足
而更大的問題是，在加速供應幾年後，長遠土地供應仍是不足，官方2030規劃文件，估計如不加快開發土地，至2030年會短缺200公頃住宅用地。香港要持續增加土地供應，原因之一是人口持續增加—扣除每年5萬左右的出生嬰兒，淨增長來自移民—主要來自中國內地。單計單程證，一年已經有4萬多人入境。
傳統上認為單程證入境者平均收入較低，住屋需求集中在公屋、租住小型單位。但2013年前數年，每年有數萬雙非嬰在香港出生，此批嬰孩的父母可以承擔子女在香港出生的費用，大都是國內的中產階級。總共十多萬的雙非嬰兒，他們的父母未來可申請來港團聚，可能會扭轉單程證入境者的結構，長遠刺激中上價物業需求。
輸入專才中長綫推高住宅需求
另外加上每年萬多人的輸入專才計劃、每年在香港取得各類學位的內地生估計有4,000至5,000人；他們住滿7年已可取得永久居民資格（就學的年份亦計算在內）。扣除少數大學可為內地生提供宿舍，他們一入境已要找地方住；如決定在港長住，中長綫同樣推高住宅需求。一年兩萬多伙的私樓供應，其實難說充足。
回到按息的問題，12月美國加息看來已成定局，問題是來年加幾多、香港又會跟幾多。某大銀行估計債券利率2.5厘止步，即美息明年大概上升0.5厘。如果升幅如此溫和，對香港樓價的影響將較為有限。
不過，出招之後，剛好年尾假期臨近、下月加息亦會引發市場觀望，低成交量的市況卻可能維持至農曆新年過後。
原文刊於經濟日報網站2016年11月23日
更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站
沒有留言:
張貼留言