金管局下周將向立法會提交財經簡報,部分數據已可在金管局網站看到,數據新意不多;以金融安全角度看,現時銀行按揭業務潛在的系統風險相當有限。此可說是多輪逆周期措施的效用。
根據金管局數據,數項關鍵的按揭數據都極為健康(見附表)。幾項數字中,拖欠比率其實一直偏低,2001年本地按揭拖欠比率處於高峰期的數字,大概相當於美國經濟環境較佳時的數字。拖欠比率低,反映按揭業務風險不高,某程度上解釋了何以本地按揭平均息率會較相宜。
平均按揭成數低 未來負資產規模受限
其他數字方面,9月份負資產按揭宗數是似有若無的1宗。新批按揭平均成數只有56%,較2009年下跌8個百分點;供款與入息比率亦維持在36%水平。意
以上數據表示,現時借取按揭人士,供款負擔不高,對加息有較大的應對能力;而且整體按揭成數低,即使樓價大跌3成,負資產增加的規模有限。
數字似乎十分健康,但同一份報告可能揭示潛伏中的問題。根據金管局將向立法會提交的數字,近幾年按揭貸款佔GDP比重一直維持在46%以下,較數年前只增長2、3個百分點。簡單來說,雖然坊間常說樓市瘋狂,但金管局的逆周期措施相當成功,按揭貸款佔GDP比重未見急增。
換一個角度看,如果金管局未有收緊按揭指引,在人人看好樓市的情況下,新按按揭成數、供款與入息比率維持高企之餘,按揭貸款佔GDP比重可能大增,萬一樓價下跌,將引發更嚴重的系統風險。
正好我們多次提到,近年金管局對按揭風險的認知,由金融體系擴及個人。「按揭貸款佔GDP比重」,可說是體系風險的重要指標,而新批按揭成數,以及供款入
息比率,卻是對體系以至個人都同樣重要的指標。後兩者維持偏低,意味整個金融系統以至個別借款人承受樓價波動的能力都大幅提高。
原文刊於經濟日報網站 2014年10月29日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言