細價樓升勢持續,被視為上車盤界線,即400萬元以下放盤買少見少。「400萬」此條上車界線,主要依據是按揭指引,細價樓急升,部分原因也是按揭指引(參考上周本欄)。針對400萬物業買少見少的現況,有建議改變按揭指引作為應對,有趣的是,建議的方向完全相反。
市場視400萬元以下物業為上車盤的界線,主要原因是400萬元以下住宅,可透過按揭保險申請9成按揭,400萬元以上物業仍可申請按保,但按揭成
數上限會逐步減少,450萬起至600萬元物業申請按保的成數上限便只有8成。對於首期不足的上車客來說,自然會視400萬元為上車盤的界線。
現時細價樓熾熱,400萬元以下物業買少見少,首期不足的上車客,入市將更為困難。針對上述現象,市場出現兩種截然不同的建議。第一種是:既然上車
客再難以低首期購入上車盤,那當局應該放寬按保適用範圍,令有供款能力,但欠缺首期的買家仍可透過按保入市。另一種建議卻完全相反:細價樓過熱,應該予以
降溫,當局應將按保適用範圍收窄,令需求回落。
400萬以下放盤減少 按保範圍應如何調節
分開來看,兩種建議都符合官方目標---既然市場上較便宜的單位已逐步消失,如要協助初次置業人士入市,自然應該把9成按揭的上限提高。而由需求管理角度看,要減低細價樓的熾熱程度,降低此類物業的按揭成數似乎也是順理成章。
兩個完全相反的建議都符合官方目標,原因是官方有太多目標。一方面又要協助市民置業,另一方面又要需求管理。當樓市發展至現時情況—400萬元以下
物業買少見少時,當局便面對兩難---上調按保適用樓價範圍,似乎可以幫助買家入市,但肯定會進一步刺激四百多萬元物業需求。下調按保適用範圍,應該可以
壓抑部分需求,令細價樓熾熱的情況得到一定舒緩,但肯定惹來上車客抱怨。
由於政府要處理的矛盾已經夠多了,估計官方仍以會以不變應萬變。上述兩種意見被採納的機會都不高。至於那些打算以按保購買400萬元以下物業的買家,只好退而求其次,將搜尋方向轉往偏遠一點的地區了。
原文刊於信報網站2014年10月3日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言