港府於2011年復建居屋後,首批2016、17年落成的居屋料將於
年底前推出。由於私樓樓價已較2011年中上升3成,即使大幅提高申請入息資格,居屋仍是難以負擔,據報當局曾計劃將居屋折扣率調升,以助合資格市民置
業,但新消息指折扣率將維持7成水平。折扣率是否調整,背後的問題一堆,不容忽視。
之前的居屋一般以市值7成發售,一旦業主在自由市場以市值轉售,便按折扣率補價予政府。事前傳出當局考慮將折扣率提高,原因自然是樓價高企,如果不
將折扣率調整,便會出現大批申請人有資格申請居屋,但無力支付首期或應付按揭供款的荒謬現象。在此情況下,調整折扣率似乎便是自然的選擇。
如果真的提高折扣率,一般買家應該會表示歡迎。市值400萬元的物業,7折買要支付280萬元,5折只需200萬元,何樂而不為?
不過,高折扣率亦意味他日業主在自由市場出售物業,可獲取的利潤亦相對較少。以上述市值400萬元物業為例,假設4年後升值50%,市值升至600
萬元,業主在自由市場放售,在7折(折扣率為3成)的情況下,需支付180萬元補價;而5折(折扣率5成)的情況下,需支付300萬元補價。或者可以說,
購入折扣率較高的居屋,未來即使樓市上升,業主在自由市場放售時,可獲的利益亦會較少。
但現實中,上述「理論上的不利」在事實中的影響已見減少。居屋除了自由市場,尚有一個不需補價的第二市場,而第二市場近年相當活躍。2014年1至
9月,第二市場有逾1900宗成交,數字已較去年全年為高,部分原因料與政府放寬資格,讓5000名合資格白表買家購買第二市場單位有關。居二市場活躍,
令大量居屋業主選擇在第二市場放盤,某程度上,買賣雙方甚至不大在意折扣率的計算。
以8月香港仔雅濤閣一宗居二成交為例,實用面積422方呎,成交價380萬元,呎價9005元。有關單位折扣率38%,即市值呎價應為14588元,比同區私樓如香港仔中心呎價1.1萬元更高。
買家願意購買居二市場單位,原因可能出於未來亦不打算轉讓,或即使可能轉讓,亦預期第二市場有龐大需求。由於居屋補價一向是房委會的主要財政收入之
一,過去居屋折扣,可視為房委會的潛在儲備---業主在自由市場轉讓時,房委會便可收回現金,而且樓價上升的話,收回的資金亦水漲船高。
在現時居二市場愈來愈活躍的情況下,未來房委會由居屋補價而來的收入卻可能會持續縮減。此亦意味港府如要持續推出更多居屋,將需要投入較過去更多的資金。
原文刊於信報網站 2014年11月4日
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