去年起,香港一手樓的面積統一以實用面積標示,使得新樓實用面積有較統一的標準。但新時代之下,不少人仍以舊有概念去評論新盤間隔,往往予人捉錯用神的感覺。
例如現時新盤開售,仍見不少人會批評單位附設大窗台,言下之意是發展商「呃尺」。「窗台面積大=單位不實用」,在舊日是百分之一百正確的概念。以沙田第一
城為例,有兩種建築面積都是395平方呎的單位,但一種附設約20呎窗台,一種則沒有窗台,過去窗台面積計入建築面積,所以平均來說,「無窗台」的395
呎單位,會較「有窗台」的395呎單位實用,造價一般會較高。
窗台已不計入實用面積
但以上概念難以延伸至改例後發售的新樓,因為現時的新樓盤,以實用面積計價,實用面積亦不包括窗台,窗台面積另行標示。即一個標示實用面積為600呎,附設20呎窗台的單位,一般情況下會較同樣標示為實用面積600呎,較沒有窗台的單位實用。
新例之下,由於窗台不計入實用面積,所以窗台勉強可以說是免費贈送的,買家沒有理由埋怨發展商把大窗台送給你。
類似的情況也存在於按揭市場,老一輩人心中早已建立「按揭貸款宜盡早清還」的概念。不單盡量選用較短的按揭還款期。更會盡量增加儲蓄,並透過部分還款,減
少利息支出。此種集體智慧,源於上世紀80、90年代按息高企,例如80年代初按息一度高逾20厘,1997年金融風暴後,按息亦一度高逾10厘。假設按
息10厘,還款期20年,按揭貸款100萬元的情況:
每月供款:$9,650.22
首月償還本金:$1,316.88(佔供款13.6%)
首月償還利息:$8,333.33(佔供款86.4%)
利率偏低 提早還款需求降
在此種利率偏高的環境下,借款人都有盡早還款的傾向。但2008年以來按息一直維持偏低,現時平均新造按息約2.2厘;甚至大批在數年前選用H按的借款人,按息仍然在1厘水平。同樣是還款期20年,按揭貸款100萬元,如果按息是2.2厘,供款中的本息比例會大為不同:
每月供款:$5,154.10
首月償還本金:$3,320.76(佔供款64.4%)
首月償還利息:$1,833.33(佔供款35.6%)
高息年代,流行不少還款安排都針對「提早還款」的需求,以壓低全期利息支出。但近幾年在環球量寬、利率低企的情況下,類似兩星期供款等加快還款的按揭計劃卻進一步邊緣化,銀行已不會主動推銷,可能只會在網頁聊偏一格展示,以示產品多元化。
原文刊於經濟日報網站 2014年10月8日
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