2014年樓市焦點持續集中一手盤,除了因為發展商有種種回贈,抵銷印花稅開支外,亦與部分新盤提供二按,令買家首期支出減少有關。新盤二按的全期
利率一般較高,但往往會以初期免息免供等方式降低置業初期的供款總支出。對於如何處理此類一手二按,市場一向有不少獨到見解,但必須留意,部分招數在現時
的指引下難以執行。
由發展商關連財務公司提供的二按,全期利率一般會以最優惠利率(P),或P+計算。為減少置業人士初期的供款支出,二按供款初期一般有優惠,常見的
是首2年供款利率較低以吸引借款人(Teaser Rate),或首2年免息免供,營造一個供款假期(Payment
Holiday)等。到優惠期過後,才恢復以正價利率還款。
對於此類二按,會在優惠期過後出現利息支出及一、二按總供款增加的情況,如果碰上利率上升,供款更會劇增,以上情況稱之為供款震盪(Payment
Shock),供款佔月入比例急增,借款人可能難以適應。「市場智慧」的應對方式,便是「到時轉按」。即在優惠期過後,透過轉按將整份按揭的利息及供款壓
下來。
但「轉按減息」要有四個條件配合,缺一不可:
一、新造按息息差不可出現大幅上升;
二、樓價有一定升幅;
三、轉按金額/成數不逾官方指引;
四、借款人財務情況沒有惡化。
嚴格來說,幾個條件都是變數。未來新造按息是多少、樓價會不會持續上升、官方按揭指引會不會收緊,都是未知數。但現行的官方指引似乎已令一些2、3年前以二按購入一手盤的業主,即使樓價出現一定升幅,新造按息未有大升,仍然難以轉按。
以一個2年前購入,作價1400萬元物業為例,假設當年以五成一按,兩成二按的組合購入。2年前借款額是一按700萬元,二按280萬元;總額
980萬元。當中一按利率,與現時新造按息一樣,在2.15厘水平。二按利率為P(5厘),但首2年免息免供;物業二按供款假期即將完結,業主希望以轉按
方式減少利息支出。
2年來,假設物業升幅20%,現值1680萬元。根據最新的按揭指引,市值1000萬元以上物業按揭成數上限五成,透過銀行最多可借840萬元。假
設借款人當初的一按選用25年供款,2年下來,大概還了44萬元本金,現時未償還按揭餘額656萬元,二按首2年免息免供,即沒有償還本金,現時未償還按
揭餘額280萬元,即一、二按未償還餘額936萬元。現時轉按最多可借840萬元,換言之,不足以償還一、二按。業主需要以5厘利率償還二按,或者另撥資
金提早還款。
另一個角度看:如果置業人士現時以五成一按加二成二按的組合入市,購入一個1000萬元物業,一按年期如為25年,利率2.15厘,二按首2年免息
免供。假設利率及官方按揭指引不變,2年後,未償還一、二按總本金約669萬元。屆時以轉按方式避免支付利息較高的二按,樓價需要有33.8%升幅,令樓
價估值升至1338萬元,才有條件轉按。
在樓價已在高位運行多年,而且一手盤開價一般貼近二手,預期樓價2年累積三成多的升幅,可能過於樂觀。換言之,流行多年,應對高息二按的市場智慧:
「到時轉按」,在現時的環境下,執行有一定難度。當然,如果置業人士一早選用全期按息較低的高成數按揭組合,便不需要在置業後兩三年,面對難以轉按,惟有
「捱」高息二按的問題。
原文刊於信報網站 2014年10月7日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言