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2014年9月29日 星期一
按息升1厘 樓價應跌多少
聯儲局上周議息,重申加息步伐或較預期為快。絕大部分本地按揭貸款以浮息計算,港息如跟隨美息上升,對供樓業主自然帶來壓力。甚至有人計算出,按息上升多少,樓價「理應」按比例下調多少。但此類計算,只宜參考。
上周傳媒報道聯儲局預測2015年底聯邦基金利率中位數為1.375厘,高於6月時估計的1.125厘,即較現時的0至0.25厘上升逾1厘。市場的判斷與聯儲局有一定落差,利率期貨市場顯示,市場估計明年底聯邦基金利率約0.75厘。
究竟是聯儲局抑或市場預測正確,有待時間證明,但大致上,明年開始美息開始上調,應該是各方共識。
按息與樓價 無必然關係
在聯繫滙率下,美息上升,港息亦難免跟隨。假設明年底按息較現時上升1厘,按揭優惠不變,新造按息由2.2厘升至3.2厘;同樣以$100萬,還款期25 年的按揭貸款計算,每月供款便會由$4,337上升至$4,847,即增加$510或11.8%。坊間便有人計算,認為利率上升,樓價理應回落,甚至提出 利率每上升1厘,樓價應該有多少跌幅。
有關換算的方法其實相當簡單。以$100萬按揭貸款,還款期25年,利率2.2厘時,月供是$4,337。他們便計算當利率上升至3.2厘,還款期仍是 25年時,貸款要減多少,才可將每月供款維持在$4,337水平。以上述例子而言,貸款額要減至$89.5萬(下跌10.5%),才可在按息上升1厘時, 將供款維持在$4,337。此類分析因此得出結論:按息上升1厘,樓按貸款額(以及引伸至樓價)便「理應」下調10.5%。再按此推算下去,按息再升1 厘,按揭貸款便要再跌至$80.5萬,才可將供款維持在$4,337水平。
此類簡單換算,在算術上100%正確,但卻與歷史經驗不符:名義按息與樓價,並沒有明顯的對應關係。香港當然出現過按息上升,樓價下跌的情況,例如 1997年第四季,最優惠利率由8.75厘升至1998年初的10.25厘(當時一般新造按息為P+2%),樓價便出現明顯下跌。
不過,在2000年中至2002年底,最優惠利率由9.5厘下跌至5厘,新造按息亦由P+進入P-年代,樓價卻仍然下跌。另一方面,最優惠利率由2002年的5厘升至2006年的8厘,樓價卻輾轉回升。2008年後按息大幅回落,樓價亦保持升勢。
計清可承受加幅 預算需留緩衝
簡單來說,按息只是左右樓價的因素之一,過去樓價與按息的升跌,統計上的關連不大。按息上升,對市場氣氛必然有一定影響,按息上升初期,成交量更可能下 調;大部分按揭借款人的供款支出亦會增加、同樣收入的人士,在按息上升後,可以借入的款項一定會減少,但卻難以由此推斷,樓價必定進入下跌軌道;有關計 算,只宜參考。
對於有意入市的人士來說,與其估度按息升多少,樓價可能跌多少,不如將注意力集中在自己的財務情況,計算自己可承受的加息幅度,再決定是否入市。而已經入 市,尤其是那些供款負擔比重偏高(例如按揭供款高於月入四成)的業主,更應詳細計算加息的影響,並在利率真正上升前,部署減債或調整支出,以減低加息的衝 擊。
原文刊於置業家居 2014年9月27日
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