金管局早前公布,2013年第二季出現27宗負資產個案;此次是去年第二季以來,首度錄得負資產個案。市場焦點集中在討論負資產重現是否代表樓市轉勢,泡沫會不會爆破、負資產數量會不會增加等等。但不少討論充斥了大量不當的預設。
錯誤聯想:負資產導致斷供增加
有關負資產的其中一個常見說法,是物業成為負資產,借款人就很可能斷供,銀行收回單位也不足以抵銷貸款本金;因此負資產如大量增加,將影響銀行體系。
上述想法的問題是與歷史經驗不符。2003年中,香港有逾十萬宗負資產,但同期按揭拖欠比率仍低於1.2%---即使是在樓價累積下跌7成的情況下,絕大多數借款人仍然緊守供款紀律。
按計劃的母公司宏亞集團在2002年開始向本地負資產業主提供按揭,以協助業主轉按減少利息支出。有關計劃的最高成數是140%,即一個市值100萬元的
物業,宏亞最高借出140萬元---由借款人取用貸款的第一天起,物業已資不抵債。而有關計劃的拖欠比率及壞帳數字,甚至比整體按揭市場更低。
我們的經驗是:對自住用家來說,會不會斷供,與物業是否負資產幾乎沒有關係;用家主要的考慮是本身的還款能力。簡單來說,除非失業/收入大幅減少,否則絕大部分自住用家會堅持供樓。
有較大可能因物業成為負資產而斷供的,是投資者。如果投資者判斷物業價格將持續下跌,便有較大機會計價離場,甚至不惜破產。此種情況下,才會對銀行帶來實際損失。
簡單來說,左右按揭斷供比率的,不是負資產個案的多寡,而是授信對象(credit
acceptance)-當有大量投資者以高槓桿比率置業,又碰上樓價大幅回落時,便是較大可能出現大量斷供,威脅銀行體系的時間。值得慶幸的是:現時市
場以用家為主,大規模斷供,影響銀行體系安全的可能性較低。
金管局自2009年起多次收緊按揭指引,加上港府推出額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅,令近年入市的投資者比例大幅下跌。此種情況下,可以說現時銀行對負資產大規模重現,有更大的承受能力。
不少人認為港府、金管局的措施沒有令樓價升勢停止,措施失敗。但以貸款人的視野看來,有關措施的確增強了體系的抵抗力---就算負資產增至逾萬宗水平,銀行體系也不會出現大問題。
不過,回顧2009年以來眾多措施,有如飛車時戴頭盔、扣好安全帶---萬一出事時,減少整體損傷,屬於消極措施。但面對美國經濟增長似有若無、中國經濟
可能放緩的大環境,我們認為港府宜為樓市未來可能出現的大規模調整作好準備,不單是必要時撤招刺激市場成交,甚至是作好以財政政策刺激經濟的準備。
原文刊於經濟日報網站 2013年8月7日
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