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2013年8月26日 星期一
收招步驟
上星期我們討論了,可能促使政府考慮收招的因素,包括樓價明顯下跌、經濟增長欠動力,連帶失業率上升等。本周我們會探討,當局一旦收招的可能行動及效果。
2009年以來眾多辣招,其實可大分為兩個部分,其一,是政府推出的遏抑樓市措施,包括額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅、限制樓花以確認人方式轉讓等。
其二,是金管局針對按揭貸款的審慎監管措施,包括限制600萬元物業以上按揭成數、收緊按揭保險、限制按揭年期、壓力測試、要求銀行收緊按揭的加權風險比率等等。
參考政府以「先執行後立法」的方式推出種種印花稅、金管局推出的指引銀行需立即跟從。在行政上,兩類辣招要收回,似乎都是一紙聲明,外加一場記者會即可實行。但考慮到其他因素,部分措施要收回,其實有一定難度。
以額外印花稅來說,3年內將物業轉讓,須繳交成交價10至20%印花稅;針對的是短期買賣。物業炒家形象一向不討好,礙於民情,即使樓價下調一、兩成,官方亦未必敢於撤回針對炒家的額外印花稅。
其次是買家印花稅,非本港永久居民,購入物業須繳交15%印花稅,措施主要回應「外來買家炒起香港樓價」的批評。
在現時本土思潮興起的情況下,買家印花稅難以全面撤回,但可能出現類似物業代理建議的微調,完全由香港人組成的公司,購入物業可免繳有關稅費。
政府措施中,最有可能率先撤回的是雙倍印花稅。一方面,雙倍印花稅沒有針對炒家或外來投資者的色彩,撤回的反彈較少。
另一方面,措施對本地換樓買家、長線投資者均帶來影響。一旦各種因素引發政府需要刺激樓市成交,撤回雙倍印花稅的效用也較明顯。
金管局曾以「逆周期措施」形容2009年以來推出的多項措施。「逆周期」的概念,本身不只包含在旺市時推出限制,避免銀行體系過度貸款;也包括在經濟收縮時,放寬貸款限制,避免經濟大幅衰退。
曾有人形容,金管局近年推出的多項措施,是「落雨行騎樓底,擔遮戴頭盔」;意思是單一措施已足夠避險,但現實卻是多項措施同時執行。
例如有了壓力測試,原則上已可確定借款人有足夠還款能力;但當局卻同時限制600萬元以上物業按揭成數,令很多明明有足夠還款能力的買家,不能入市。
不止於此,現時的平均按揭成數、供款比率都處於近年最佳狀態,但當局仍是收緊銀行按揭的加權風險比率。
當然,一切都是「逆周期」的政策需要。有意思的是,一旦當局確認樓市轉向,多重的限制便意味有大量收招空間---而且理論上不會為體系帶來重大風險。
類似於額外印花稅及買家印花稅,壓力測試在原則上有長期存在的理由。即使金管局確認樓市轉向,也難以撤回壓測;但限制600萬元以上物業按揭成數,卻有明顯的臨時性質,估計是一旦有需要時,最先收回的招數之一。
原則上,只要守緊壓力測試(包括現行對多重按揭更嚴格的壓測要求),放寬其他按揭指引也不會為銀行體系帶來太大風險。
而「放寬高價物業按揭成數」加上「取消雙倍印花稅」;正好可刺激中上價物業成交,應該對推動資金入市有一定威力。
如果未來一、兩年樓價出現兩成以上的調整,經濟又出負增長時,觸發官方收招,上述組合極有可能是當局的首選。
原文刊於信報網站 2013年8月24, 25日
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