房屋問題除了是一些想買樓的人難以負擔樓價外,更大的問題是租金持續上升。官員、議員似乎明白問題所在,不少醞釀中的建議都針對租住問題;但我們擔心,部分建議可能又再好心做壞事。
租金高企,劏房呎租甚於豪宅;由長策會到大小政黨都推出不少建議。其中兩個近期曝光的建議是:1)發牌規管劏房;2)租務管制。
發牌規管劏房的建議由某長策會成員提出。劏房的問題除了租金高,更嚴重的是環境、消防等問題;近年劏房火災,死傷嚴重的個案屢見不鮮。原則上,官方作出規定,令經營劏房者必須合乎消防、建築條例,十分合理。不過,一旦定下「合規格劏房」的標準,必然意味有不合規格的劏房。政府既不能向不合規格的劏房發牌,原則上更應該予人取締。結果可能是大批不合規格劏房結束營業,劏房供應下跌,剩下來的合法劏房變得奇貨可居,租金可能大升。
當然,「合法劏房」租金回報吸引,可能吸引一批投資者,甚至財團加入經營,長遠令劏房供應回升,但短期內,劏房合法化,反而對租客不利。
租管對限制租金升勢無作用
更大爭議的是租金管制,70年代香港曾實行租管,規定加租幅度(2年內不得多於30%);以及除非有一定理由(如收回單位自住、重建等),否則只要租客繳交市值租金,業主必須續租。回歸後,政府認為條例對業主不公,立法會通過動議廢除租管,分別在1998年取消加租幅度的限制,及在2004年取消租住權保障。近年租金持續上升,特別是劏房呎租甚於豪宅,社會上多了聲音要求恢復租管。但期望恢復租管,租金就不會暴升,恐怕是一廂情願。
經濟學上對租管有眾多討論,主流意見是認為租管會導致市場上租盤減少、租值受限,業主更不願意投資維修租盤、市場會以枱底交易等方式應對租管等。但我們認為此些都不是重點,重點是歷史數據表明租管對限制租金升幅幾乎無用。
單看2004年完全取消租管至去年底的數據,租金指數在8年內由上升83%,升幅不可謂不驚人。但再看上一個樓市周期,即1997年之前8年,租金指數升幅為93.8%--那時本港仍有完整的租金管制。認為租管可以限制租金上升,欠缺實證支持。說到底,促使租金上升的主要原因,不是因為沒有租管,而是與樓價上升一樣:供不應求。
租金與樓價息息相關,參考差餉物業估價署數字,2012年租金回報率最高的A類住宅,回報率只有3.5%,是廿多年來新低;數字更是連續三年低於1997年。傳統上,租金回報率偏低是一個樓價過高的警號。但近幾年按息處於極度偏低水平,新造按息較租金回報率更低,租金扣除利息支出仍是正回報,令樓市出現連續數年租金回報偏低仍然不見調整的現象(見表)。
我們之前說過,自住用家的供款比率偏低,即使按揭利率上升3厘,也不會令用家恐慌性拋售。需要補充的是,如果按息回升,令租金扣除利息支出變成負回報,部分投資者可能將收租物業放售,帶動樓市調整。理論上,如樓價、租金不變,只要新造按息上升1.5厘左右,便會出現租金回報率低於新造按息的現象,類似情況在2005、2006年曾出現,當時樓價曾出現輕微下調。未來按息與租金回報的動態變化仍然值得置業人士關注。
原文刊於經濟日報網站 2013年8月21日
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
2013年8月21日 星期三
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