3月份多家大型銀行上調新造按息，個別中小型銀行並未跟隨；市場原先估計，中小型銀行或會在取得一定業績後，跟隨大行上調按息。但樓市冷卻速度卻較預期為快，成交疲弱，市傳部分銀行會彈性處理按揭申請，實際按息可低於2.4厘。
幾家大型銀行3月宣佈將按息上調至2.4厘後，部分中小型行按兵不動，維持實際按息於2.15厘水平，結果近期中小型行的按揭市佔率已見提高。加上近月樓市成交持續減少，估計全港按揭取用金額會出現較明顯跌幅。市場萎縮，再加上市佔率受挑戰，迫使已上調新造按息的銀行調整策略。
至此，先要說明一下3月份大行上調按息的背景，直接理由是金管局要求實施「內評法」的銀行上調按揭貸款的風險加權比率。原本內評法的精神是銀行根據內部模型，衡量貸款風險，據了解本地幾家實施內評法的銀行，原先按揭貸款的風險加權比率都低於10%，金管局2月底要求將比率劃一至15%。即每貸出100萬元按揭，其中15萬元被視為有風險貸款。再根據資本充足比率(國際標準為8%，去年底香港銀行的數字為15.8%)，銀行要預留一定資本以應對風險。
由於風險加權比率被上調，採用內評法的銀行，原則上要為每宗按揭貸款預留更多資本，意味資本成本上升。銀行要維持一定的資本回報，最直接的反應便是上調按息。
但現實中有多個因素，令上調按息的銀行要再度下調按息。其一是市佔率被未有上調按息的中小型行搶佔；其次是現時樓市成交，以至按揭貸款需求疲弱；按揭之外的其他貸款需求亦未見大幅增加；銀行客觀上有充足資本應對風險加權比率上升。一個簡單的比喻，在風險加權比率為10%時，某銀行要為20億元的按揭，最少預留1,600萬元的資本；在風險加權比率為15%時，預留資本上升至2,400萬元。要維持一定的資本回報，銀行需要爭取更高的息差。但現實是銀行可能已預留3000萬元資本，而只貸出10億元按揭；銀行的首要問題是爭取生意，資本回報反而較次要。
為了重新奪回市場，已有一家採用內評法的中型行明確表示，會為優質客戶提供實際按息2.15厘的P按利率。另外幾家大型行，據了解在批核新造按揭時，已有較大的彈性，可提供低於2.4厘的按息。在此情況下，本來仍在猶豫是否上調按息的中小型行，預料亦只好維持按息於2.15厘。
雖然新造按息有再度下調的趨勢，不過，以P按而言，下調幅度亦只是0.25厘；部分中小型銀行更是維持按息不變，對新買家來說，實際按息其實並沒有改變。由於按息只是輕微回調，料對樓市不會有太大刺激作用，但對於那些擔心銀行加息而觀望的準買家，或會有輕微的推動作用。
原文刊於iMoney 2013年5月17日
更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站
沒有留言:
張貼留言