上星期我們討論到近年私人單位供應量追不上中高收入家庭增量；有讀者回應指，香港的住宅總量比家庭戶數多很多；讀者提及的數字有根有據，但在討論本地住宅供應是否足夠時，卻不是一個理想的數據。
提到，至2012年底，過去13年來，私人住宅總存量只增加9.3萬個，不但少於同期全港家庭增長數字，甚至低於月入4萬以上家庭的增長數字；反映樓價上升有基本因素支持。有讀者回應，指如果以「住宅總量」計，香港一直是住宅比家庭戶數多。
永久住宅量高於家庭數目20萬？
我們的數字出自差餉物業估價署，「私人住宅」並不包括資助房屋、政府及其他機構提供的宿舍。而讀者回應指，「香港住宅多於家庭數目」，應該是指統計處數據，根據最新數字，2012年3月，全港有259.9萬個永久住宅；而同期陸上家庭總數為235.9萬戶。「永久住宅量」比「家庭數目」多20萬個。
一些看淡後市的分析，便是引用統計處數字，指香港的住宅單位遠多於家庭數目，根本不存在供應不足，只是分配不合理。持有此觀點的分析，引申出來解決房屋問題的方案便很簡單：打擊炒風、收空置稅，令多出來的單位在市場流轉，樓價便會回落。但此論點其實大有問題。
統計處對「永久住宅」的定義，起碼有兩點與差餉物業估價署有嚴重出入。統計處標準，包括：政府、醫院、大學、學校及私人公司等特別興建/提供的宿舍，以及簡單磚石蓋搭的建築物都算成永久住宅。各類宿舍，甚至農地上的簡單建築物，當然可以住人，但似乎不適合計算於「住宅供應」中。如果簡單引用統計處數字，認為香港住宅沒有供不應求的問題，便會對情勢有所誤判，認為解決住屋問題不需增加供應，結果反而會令問題惡化。
現實：供不應求方為真象
從現實角度考慮，差餉物業估價署的數字在討論房屋問題時，是較為合用的。綜合房委會及房協數字，現存的資助房屋(公屋、居屋、夾屋等)有130萬個單位，加上差餉物業估價署私樓總存量的數字，香港的住宅總量大概是242萬個單位，家庭戶數是238.9萬戶；單位總量只比家庭戶數多3萬左右；我們認為此數據才是現時住宅供應問題較真實的反映。再考慮到一些家庭實際上佔用多於一個單位、市場上買賣、租賃過渡期中出現的自然空置，「供不應求」是真實存在的問題，單純打擊炒風、甚至增收空置稅，都不會對問題有大幫助。
表：2012年家庭戶數及住宅存量
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全港家庭數目
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統計處「永久住宅」量*
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實際數字##
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2012年
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238.9萬戶
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259.9萬個
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242萬個
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*包括私樓、資助房屋、各類機構宿舍、搭建的磚石建築
##包括111.8萬私樓、72萬公屋、44萬居屋、房協各類項目14萬個
資料來源：統計處、差餉物業估價署、房委會、房協、宏亞研究部
除了住宅供應因統計標準有異，可能令社會討論問題時，得出完全不同的結論外，在按揭負擔上也有類似的問題。根據財政司司長的說法，一般家庭的供樓負擔已逾月入5成，而根據金管局的數字，新近批出的按揭，每月平均供款只佔借款人月入36%；統計處2011年人口普查的數字，卻說當時正在供樓的家庭，供款支出平均只是月入20%。同樣是在討論「按揭供款佔平均月入多少」，不同機構的數字都大有出入；原因完全在於計算標準的不同，有興趣的讀者可瀏覽我們討論此話題的另一篇文章：
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