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2013年4月8日 星期一
內地調控樓市 購買力恐再度南移
港府近期多項樓市措施,主調是「調控需求」,方式是以加印花稅、減按揭成數等方式,增加買家入市成本。幾項措施之中,「買家印花稅」針對非本地永久居民,收取樓價15%印花稅,初步看來威力十足,但效用可能因外在因素影響而減弱。
與「限奶令」類似,「買家印花稅」理論上對所有非永久居民徵收,但實際上主要針對內地的買家。理論上,樓價15%的買家印花稅,加上「雙倍印花稅」,令非本地永久居民,購買香港住宅的印花稅支出,高達樓價16.5%至23.5%。
加上沒有香港收入的內地人購買本地物業按揭成數減2成,令近月市場內地買家大量減少。但內地近日一堆樓市調控措施出台,人民幣匯價又創新高,可能會削弱買家印花稅的效用。
內地近日接連推出多項措施,其中,調整出售物業時的個人所得稅,由過去習慣的賣價1%,改為賣價與購入價差額的20%,此稅原則上由賣方支付,但內 地樓市現為賣方市場,多數意見認為稅款會轉嫁由買家付擔;對於不少在早年樓價低位時購入,現時轉售的物業來說,個人所得稅可達物業現值10至15%。
內地買家或重回香港市場
按揭方面,內地現時房貸標準利率為6.55厘,多數城市過去提供「首套房利率9折」優惠,但內地傳媒報導,多個城市開始取消此項優惠。此外,內地對 「二套房」(第二個物業)的按揭亦有收緊趨勢,現時一般條件為「4成按揭,按息為標準利率加一定息差」,市傳多個城市會將條件收緊至「3成按揭,按息亦再 上調」。
內地打壓房地產炒賣,投資者在內地置業成本愈來愈高,最終亦會影響香港。
第一個可能的影響,是隨內地購買第二套房的成本上升,相對而言,香港買家印花稅及下調按揭成數的阻嚇力將下跌。
以按揭而言,內地買家在國內購買二套房,按揭成數3成,利率8至9厘;而在香港買樓投資,按揭成數雖然也是3成,但利率卻只是2厘多,港匯兌人民幣看跌,未來供款開支更會愈來愈輕。此種變化,或令內地購買力再度南移。
第二個更大的影響,是港府近期推出的措施,包括買家印花稅、雙倍印花稅、額外印花稅等,可能長期化。此類措施,特別是買家印花稅,是順應民意(認為外來購買力炒起本地樓價)而推出。
由於港府在政治及法理上不可能單單針對內地人,結果買家印花稅徵收範圍,便包括所有非本地永久居民。
不利香港納專才
理論上,內地資金如再在本地樓市掃貨,港府大可再上調買家印花稅稅率,直接增加非本地人的置業成本。但此類措施,會影響任何打算來港長期生活的專才:在取得永久居民身份前,他們在本地置業都要支付較高費用,長期下來,措施對香港吸引外來專業人員不利。
總括而言,港府調控樓市,有如特技人踩鋼線,本來就要在各方面力求平衡;而內地的種種措施,有如時強時弱的北風,將增加港府踩鋼線的難度。
原文刊於信報網站 2013年 4月6日
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