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2013年4月29日 星期一
金價跌 樓價難倖免?
上星期黃金價格波動,不少意見認為,金價下跌,樓價也難倖免;但我們認為,兩個市場各有其特性,不宜直接作出金跌樓亦跌的結論。
一般分析,有一些共同理由支持黃金及本地樓價在近年上升——美元供應增加,通脹長期存在;黃金及物業是實物,是理想的抗通脹投資;而近年利率偏低,亦令持 有黃金及物業的成本下跌。以上論點基本上正確,但黃金及物業的共通點,亦僅此而已。左右兩者升升跌跌,除了通脹及利率,尚有其他因素,而影響金價的其他因 素,可能對樓價並不相干,反之亦然。因此,兩者表現往往並不同步。
新世代投資者對黃金的印象,應該始於十多年前,由00、01年起持續上升。香港樓價則是在03年觸底反彈;兩者近10年的「同步率」或者說正關聯甚高,但其實兩者在歷史上並不總是同步上落。
90年代中期起,盎士金價長期在400美元水平徘徊,亞洲金融風暴後美匯高企,金價更輾轉回落至250美元水平。值得留意的是,在90至97年金價幾乎徘 徊不動的日子,香港樓價卻是坐上了火箭直升,累積升幅263%。同樣地,金價在去年第三季見頂後回落,相對而言,本地樓價卻在11至13年初急升。歷史數 據反映,金、樓價格可以完全不同步。
金價回落,可能反映市場預期聯儲局提早結束量寬;而提早結束量寬,對香港樓價屬利淡因素。但需要強調的是,有眾多因素影響金價,例如歐洲一眾央行是否會沽 出黃金儲備;如果歐洲央行團結一致沽金,當然會利淡金價,但卻不會對本地樓價有實質影響。由於左右金價、樓價的因素不盡相同,不能因兩者近十年走勢大致同 向,而說金價調整,樓價亦一定有壓力。
物業可作居所 性質異於黃金
坊間智慧,認為黃金是實物,可抗通脹,但上文提及的90年代中後期,美國/世界的通脹持續,但金價卻出現明顯跌幅,反映坊間智慧並不一定有效。黃金的確是 實物,不似現代貨幣,可以人為的大量製造。但黃金其實除了閃閃生輝,實際上也沒有多少功用。只是黃金有幾千年作為貨幣的傳統,每當世人懷疑信用貨幣時,便 會增持黃金,以求安心。但當世人對信用貨幣的信心回升時,對黃金的需求便下跌;90年代時,美國雖然有明顯通脹,但美元卻是強勢貨幣,因此金價仍是抬不起 頭。
相對而言,本地物業卻不是貨幣的代替品;而且物業有實際的居住作用,此特性都與黃金不同。金價下跌,如果代表美元轉強、聯儲局提早收水,都不利於本地樓 價。但如果金價波動有其他原因,如央行沽金,便與樓價幾乎完全沒有關係。總結而言,對關心本地樓價的讀者來說,金價只有間接的指標作用。
原文刊於置業家居, 2013年4月27日
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