經濟學理論中,有買有賣便是市價;但在按揭業務中,甚麼是市價,卻不是完全由市場買賣來決定,當中涉及第三方/獨立的專業估價。
按揭是以物業作為
抵押品的貸款,業主將一個物業抵押予銀行,可以取得多少貸款,除了監管機構的限制外,便是由物業的估值來決定。在銀行的按揭貸款條文中,都會列明「最高貸
款額可達物業成交價或估價(以較低者為準)的n%。」以一般七成按揭為例,一個成交價400萬元的物業,如果估價只有380萬元,借款上限便是266萬
元,而不是280萬元。
銀行貸款受估價限制,與風險管理有關;如果銀行只按成交價批出貸款,一些有心人便可透過關連交易,自製高價成交,再從銀行取得巨額貸款。而獨立估價的機制,可保證物業價值沒有偏離「合理水平」。
當
然,估價機制的存在,可能令一些成交價偏高的物業,在申請按揭時出現「估價不足」的現象;對借款人來說,最惡劣的情況是要支付更多現金作為首期。以上文提
及,成交價400萬元的物業為例,如估值只有380萬元,七成按揭借266萬元,首期支出便是134萬元,而不是120萬元。
原文刊於晴報 2013年4月23日
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