討論前先簡單說明估價在按揭上的作用以及機制。按揭是以物業作為抵押的貸款，萬一借款人無力償還，貸款者便可收回抵押品變賣，以抵償欠款。因此，抵押品的價值，對貸款者考慮是否提供貸款、提供多少貸款十分重要。
香港住宅的估值，多數是參考「市價」，即附近質素接近物業的新近成交價。銀行的網上估價，多數是因銀行自己按成交價以程式推算。但正式的按揭申請，估值多由獨立的測量師/估價行進行。銀行使用估價行的估價服務是要付費的—而有趣的是，當估價行作出的書面估價，銀行採用時便要付費。此種常見的操作，令估價偏離銀行的需要時，銀行便不會採用，估價行也就沒有收入。
當升市時，買家願意高追，成交價往往比早前同類單位的作價更高。此種市況下，往往會出現估價也較進取，估價向上更新較快的現象。因為不更新的話，銀行職員往往會找另外的估價行。某物業成交價500萬元，如果A估價行估值是480萬元，B估價行是500萬元的話，銀行職員一般會引用B行的報告。外間看到的，便是估價在「追認」新高成交價。
相反，在樓價調整時，成交價即使較估價低，並不會影響銀行的按揭批核：估價600萬元的單位，成交價590萬元，按揭成數6成，借354萬元，完全沒有問題。換言之，在樓價調整時，估價行沒有多少誘因加快更新估價，往往會出現較多成交低於估價的現象。
至於出現多宗二手成交價低於估價，是否一定代表樓價走入調整期？那卻不一定，近期內外因素轉差，看淡後市的業主放盤多了議價空間是自然現象。但樓價是否有更大、更長期的調整，卻要看更多因素。多了二手成交價低於估價，充其量只可說是多了一個進入調整的訊號。
原文刊於經濟日報網站2019年8月28日
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