在貼市價開售,加上種種優惠及高成數按揭安排下,多個新盤均錄得理想成交。不少評論均指出,今年新樓落成量會創10年新高,加上港島近一兩年積極賣地,未來住宅供應料會為樓價帶來一定壓力。不過,在供應之外,要留意需求也在累積上升。
根據政府數據,2014年料有逾1.76萬伙落成,為10年新高,較去年8,250伙增加逾倍;而市場估計在年底前更有多個大型新盤可應市,擔心市場未必
可以承接;甚至有分析形容,發展商種種優惠目標是在樓價調整前散貨。住宅供應無疑在持續上升,但較少人留意到,需求也在持續增加。
中高收入家庭戶數持續上升
說需求上升,有兩個層面,第一層是高收入家庭數量持續增加。根據統計處數據,2014年第一季,有65.9萬個家庭每月收入高於4萬元,按季上升6.1萬
戶。而不同分類的家庭入息中位數在上季也出現增長;例如有成員從事經濟活動、居於私樓的家庭,入息中位數便由去年末季的35,000元,增至今年首季的
37,000元,升幅達5.7%;其他居於公屋、資助房屋的家庭,收入中位數亦見上升。有關數字亦與最新失業率僅3.1%,創16年新低脗合。
當然,收入上升的家庭不一定會換樓或買樓投資,但兩者無疑有一定關連。近一年樓價、按息大致橫行,家庭收入上升,尤其是較高收入戶數增加,有效需求上升,或會抵銷供應增加的影響。
需求上升的另一層面,是投資性質成交可能回升。
過去樓市暢旺時,例必會吸引大量專業炒家以至業餘投資者入市,務求「博一博」、「短炒一轉」獲利。在SSD、BSD、DSD以至按揭指引收緊之下,此類短
炒行為已成絕響。但短炒減少,不代表投資者消失,辣招只是迫使投資者由短炒變長揸。本來在按揭收緊下,有意買樓收租的投資者亦難以執行計劃,但現時幾乎每
個新盤都附設不同的二按安排,一定程度上會抵銷收緊按揭的影響。
綜合而言,雖然下半年新盤推盤量增加,但二手成交量估計仍是低位徘徊,在整體經濟仍在擴張(反映在低失業率及持續上升的入息中位數)的情況下,樓價出現劇烈波動的機會未必太大。
在個人層面,值得留意的是,不少新盤提供的二按安排雖然可有效降低首期支出,而且供款初期的利率偏低。但大部分二按以分段利率壓低初期供款,當優惠期完結
前後如碰上市場利率回升,借款人便會面對供款突然增加的衝擊,即我們說的供款震盪(Payment
Shock)。借款人在考慮此類產品時,宜詳細考慮利率優惠期完時的潛在影響。
原文刊於經濟日報網站 2014年6月4日
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