加息與壓力測試

上周聯儲局議息後，一般估計美國將在2015年中加息，至2016年底，美息或累升兩厘半左右。由於香港絕大部分人以浮息按揭供樓，市場利率上升，按息亦 將向上，仍在供樓的業主，每月按揭支出亦勢將增加。不過，如果未來2年按息升幅只有兩厘半，對樓市的遏止作用未必太大。

首先是供款負擔。官方統計的供款負擔一直有兩類標準，其一是指定某一面積單位，以其市價加上一定的按揭條件（如按7成，還款期20年），將供款與家庭收入 中位數比較（見於政府經濟報告，名為置業購買力Home Purchase Affordability,又名按揭供款相對入息比率Ratio of Mortgage Payment）。在此標準下，供款負擔長年超逾50%，如果按息上升兩厘半左右，指數會升至振接近收入中位數7成水平。

不過，業界對此已有詳細分析：現時實際上借用按揭的借款人，收入其實較中位數高。上述指標反映的，是「很多人負擔不了現時的按揭/樓價」；而不是「借了按 揭的人負擔能力不足」。根據金管局統計的第二類按揭負擔標準，即「新批出住宅平均供款與入息比率（Average Debt Servicing Ratio for New Residential Mortgage Loans Approved）」。新批按揭的供款支出，平均只佔借款人月入35%左右。（數字偏低，部分原因是在壓力測試下，令每宗按揭實際上的供款比例維持在月入 4成多水平，平均化後，數字便會比上限再低一些）
未來按息上升，較可能出現的結果會是第一類供款負擔比率上升，但第二類比率升幅料會較為平緩，甚至不會有明顯上升（只要壓力測試標準不變，按揭供款上限便 是4成）。意思是，加息會令更多人負擔不了現時的樓價，但實際借用按揭人士的供款支出仍處安全水平，不足以引發拋售潮，進而影響樓價。

其次要考慮的是實際按息，現時一般新造按息約2.1厘，而通脹率達3.7%，實際按息（名義按息減通脹）為1.6厘。即借用按揭的利息成本，尚比不上通脹 對借款金額購買力的蠶食作用。未來的通脹走勢較難預測，例如美國結束量寬，會不會令留港熱錢外流，遏抑通脹，目前難以估計。不過，如通脹率維持於近年3、 4厘的水平，即使按息上升兩厘當，即新造按息升至4.6厘水平，實質利率仍會偏低（甚至在2016年中前仍處負利率水平），此種情況下，對樓價的衝擊作用 未必太大。

按息升2厘 可借入金額少2成多
雖然整體上近年買樓的人士平均實力較強，但按息上升仍會對市場有一定影響；除了最明顯的供款增加，一定程度上削弱業主的持貨能力外；較明顯的影響是，在加息加上壓加測試的要求下，同一收入的買家，可借入的按揭金額會減少。

舉例而言，一名月入4萬元，未持有任何未供滿物業的買家，在按息2.15厘，還款期30年的條件下，可借入的按揭金額上限是439萬元。（現行按息加3 厘，月供為23,976元，剛好低於月入6成）。當按息上升2.5厘，達到4.65厘時，如果壓力測試標準不放寬，其可借入的按揭金額上限會減至338萬 元，較現時可負擔金額下減少23%。

單單加息未必會嚴重影響購買力，但加息之下，如壓測標準不變，一群中等收入準買家或需要將置業目標轉移至樓價較相宜物業。

值得留意的是，官方平常較為強調是第一類按揭負擔標準，即「標準條件下，供款佔家庭收入中位數比率」。如無意外（例如入息中位數急升），加息2.5厘的話，此比率會上升至6、7成水平。此情況下，在按息回升初期，監管機構或難放寬壓力測試標準，為樓市平添多一份壓力。

原文刊於經濟日報網站2014年6月25日

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