樓價於2013年起大致橫行,去年二手市場約有4.2萬宗住宅買賣登記,平均金額約$498萬(同期一手住宅平均價是$926萬);如果根據官方數據,有多少家庭可負擔價格處於二手平均水平的物業?
一個樓價$498
萬的物業,以七成按揭計,借款額是$348.6萬,如買家選用30年期按揭,並取得較佳的利率(2.15厘),每月供款為$13,148。但現時市場有壓
力測試,以自住物業買家來說,在現行按息加3厘的情況下,月供不可逾月入六成。加上壓測的要求,家庭收入要在$31,725以上,才有資格借
入$348.6萬的按揭。當然,此處假設買家未持有其他物業、亦無其他欠款。根據官方數據,去年第二季,有37.8%家庭,約91萬戶,月入在$3萬以
上,有意思的是,月入$3萬,亦剛好是居於私人住宅住戶的入息中位數。
樓價$498
萬,如承造七成按揭,便要支付三成首期,承惠$149.4萬。如果一個家庭月入$3萬多;$149.4萬首期,相當於49.8月收入。或者說,除非有其他
資金支持,否則月入$3萬家庭,要堅持零支出4年多,才可儲足一個「一般二手單位」的三成首期。如果儲蓄「只有」收入三分一,儲蓄首期的時間,便是12年
半。其他開支,包括印花稅、代理佣金、律師費、裝修費尚未計算。
借八成買「一般」單位 僅三成家庭合資格
要減少儲蓄首期的時間,置業人士可考慮高成數按揭;以按揭保險為例,樓價$498
萬,可申造八成按揭,首期可減至$99.6萬,儲蓄時間大幅減少。不過,按揭成數增加,加上保險費用,借款總額$405萬,在壓測之下,家庭收入要
在$36,857以上。保守計算,會令可通過壓測家庭減少18萬戶。最終只有收入最高的30%家庭有資格借入$405萬的借款。
換句話說,約三成的本地家庭,有能力以八成按揭購置一個處於二手樓價平均水平的物業。當然不要忘記,月入剛逾$3.6萬的家庭,要應付$99.6萬首期,相當於27.7個月左右的收入。儲蓄佔收入三分一的話,儲蓄接近7年,便可拿出首期。必須強調,上述計算已用市場最低利率、最長按揭年期,並假設買家沒有其他貸款計算。條件稍有變化,又會有一批人喪失資格。
當然,現實中購買$498
萬單位的買家,平均收入應該會較$3.6萬更高。好消息是,按揭借款人實際的供樓負擔偏低,不至於被供樓開支壓垮。壞消息是,一大批「中等收入家庭」,卻
發現自己難以負擔心目中「一般二手單位」的樓價,只能選擇「低於中等標準」的單位,或者索性維持租樓;此可能是現時社會怨氣日深的根源之一。
原文刊於置業家居 2014年3月22日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
報載一宗業權糾紛,一個物業由二人以「長命契」方式聯名持有,其中一方卻入稟,以另一方只是「掛名業主」為由,要求法庭判令,宣佈物業業權完全由自己擁有。個案背後涉及較繁複的法律概念,但在筆者印象中,過去十年已有數宗類似個案。 一般情況來說,多人以長命契方式持有物業,代表他們共...
沒有留言:
張貼留言