「大單位較細單位保值」,可能是本地買家的共識之一。但近年的數據顯示,細單位的升幅連續4年跑贏大單位。「反常」的現象背後,值得置業人士深思。
附表為1999年至今,差餉物業估價署統計,分別代表小型單位(A類住宅)及大型單位(E類住宅)的售價指數,以及指數的年度變幅。A、E類單位都在
2003年止跌回升。及後至2007年,大單位升幅多數時候都跑贏細單位。如果兩名買家在1999年底入市,分別購入A類單位及E類單位,樓價變幅跟足大
市。至2007年底,購入細單位的買家,物業累升18.9%;而購入E類住宅的買家,物業累升90.4%。
但2008年金融海嘯後,故事全面改寫。可能大單位業主較多涉及衍生工具的投資,直接受到海嘯衝擊,2008年大單位跌幅明顯高於細單位。2009年,環球央行量寬救市,樓價回升,大、小單位在此年則錄得非常接近的升幅。
而在2010年以後,細單位的升幅持續高於大單位。至2013年5月,A類單位的價格指數,較2008年底上升147.6%;而E類單位同期累升76.6%。
2009年各國央行以量寬救市,熱錢湧入,是刺激樓價上升的基本原因。但細單位的升幅連續數年都跑贏大單位,可原因可能有二:
其一,2008年前,大單位已累升不少,2009年後細單位升幅較大,只是追回之前的差價,即「追落後」。其二,可能與2009年時,金管局收緊貴價物業按揭成數有關。
收緊按揭或推資金流向細價樓
2009年10月,金管局在金融海嘯後首次收緊按揭指引,限制2,000萬元以上物業的按揭成數,至2011年中,600萬元以上物業已不可借足樓價7
成。措施令貴價物業的按揭槓桿大幅收窄。估計部分原先計劃入市,購置豪宅的買家,最終改變初衷,購入多個細單位以節省首期開支。
至今年2月,港府推出雙倍印花稅,細價樓的印花稅升至樓價1.5%;672萬元以上物業(現時是中價樓),印花稅升至樓價7.5%至8.5%。大單位(通常亦是豪宅)買賣成本急升,令2013年至今,大單位樓價出現輕微回落,反而細單位仍錄得一定升幅。
值得留意,部分官方措施,原先是為了減少風險;但結果可能只是將風險轉移,整體風險並沒有減少。例如限制貴價物業按揭成數。過去此類物業遇上外圍環境轉差
時,會出現較大跌幅(例如2008年),為了減少風險,限制貴價物業的按揭成數可說合理。但資金最終只是由豪宅流向按揭限制較少的細價樓。
當然,細單位與大單位不同,有較實際的需求,差餉物業估價署統計,2012年底,A類住宅空置率2.3%,E類住宅為14.1%,投資者購入細單位後丟空的情況罕見。投資者有租金收入,就算近年多了資金由大單位流向細單位,在市況逆轉時投資者亦未必急於走貨。
但細單位在過去數年已累積可觀升幅,不論是投資者或自住用家,在現水平購買細單位,不宜對未來升幅過於樂觀。
原文刊於經濟日報網站 2013年7月24日
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