銀行叫停定息按揭的原因

早前多家銀行推出定息按揭產品，5月新批按揭中，定息按揭亦佔3.1%，比率較之前穩定上升。但踏入7月，部分銀行卻叫停定息按揭產品，如此發展應如何解讀？

首先要回顧一下新一輪定息按揭的競爭如何出現。以往定息按揭在本地市場一直是非主流產品。絕大部分新批按揭，利率都是以最優惠利率或銀行同業拆息訂價，小部分銀行提供3年期定息按揭，但年期較短，欠缺定息按揭應有的「長期穩定供款」的功能，可說是噱頭居多。

4月份，有銀行推出7年期的定息按揭，定息期較長，對業主來說，有長期穩定供款支出的效果。加上其他銀行推出「優化」產品，包括定息期長達10年的計劃、 「可轉移」定息安排（在定息年期內換樓，在同一銀行取用按揭，新居可沿用剩餘的定息年期），市場上對定息按揭的討論開始增加。

不過，經過一輪宣傳，5月新批按揭中，定息按揭比例仍然只是3.1%。至7月初，更有銀行宣布暫停定息按揭產品，定息按揭似乎又一次未見普及便已退潮，究竟現象背後有何微言大義？

叫停定息按揭的銀行，暫時看到有兩個理由：其一是「名額已滿」，其二是「市場反應欠佳」。值得留意，此兩個理由，某程度上是互相衝突的。「名額已滿」意味 反應超乎銀行預期，銀行一時之間又不能增加名額，惟有暫停；「市場反應欠佳」，卻意味市場對產品的反應不如銀行預期，索性叫停。

值得留意的是，不論銀行是因為「反應太好」抑或「反應欠佳」而叫停定息按揭產品；外圍因素的變化，可能才是銀行叫停定息產品的深層原因。

深層原因：成本上升 定息產品吸引力再跌

在聯儲局尚未明確表示下半年可能退市，美國債券孳息尚未明顯上升時，本地一家銀行推出10年期定息按揭計劃，定息期利率為3.25厘，較市場上一般浮息按 揭的利率高逾1厘。定息按揭利率較浮息按揭高，可視為「供款穩定」的代價；但對借款人來說，現時選用定息按揭，卻必須先承受較浮息高的按息；至於有關產品 在全個供款周期可否為借款人節省供款支出，仍是未知之數。

而在聯儲局表明下半年可能退市之後，美國10年期國債孳息反覆上升，5月底孳息是2.1厘左右，在7月初已升至2.5厘。債息上升，意味市場對美息上升的 預期升溫。加上6月中幾家銀行以高息爭取大額定存，一度推高定期存款利率。此情況意味，如果銀行再推定息按揭，新定的利率亦必然會較前上調----在浮息 按揭實際上仍未調整的情況下，意味定息按揭與浮息按揭的息差進一步擴闊，對借款人來說，選用定息按揭，勢必更為猶豫。

事實上，撇開全面叫停定息按揭的銀行不計，個別仍然提供定息按揭的銀行，亦把產品的利率上調。其中兩家維持定息按揭的銀行，較長年期定息按揭的利率已較6 月時上調，幅度由0.25厘至0.85厘；如果一位借款人預期利率會明顯上升，希望選用定息按揭，他在7月遞交按揭申請，便會發現追求供款穩定的代價已大 為提高。


  當然，市場發展是動態的，踏入7月，早前以高息定存吸納存款的銀行，又再把存款利率下調；如果銀行的利息成本回落，銀行稍後推出的定息按揭，利率可望稍為 回落。但暫時而言，由於定息按揭與傳統浮息按揭的息差擴闊，短期內選用定息按揭的置業人士料會減少，此個可能才是幾家銀行叫停定息按揭的原因。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月10日

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