政府提出未來10年的建屋目標,44.7萬個單位中,4成為私人發展,6成為公營房屋,包括公屋、居屋;連帶東北發展計劃亦將公營房屋比例向上修訂。社會中不少人認為,「多起私樓益了發展商,不如多起公營房屋」。
公營房屋中,公屋用作出租,一般認為與私樓是兩個市場。但另一方面,不少人似乎認為,多建居屋,可平抑私樓樓價。表面看,一手居屋售價低於私樓,對合資格
買家來說,可作為私樓代替品。合資格申請居屋人士,可能會希望政府持續推出居屋,令自己的中籤機會增加。不過,現行制度下,居屋平抑樓價的效用成疑。
公屋租金大致上與租戶收入/負擔能力掛鈎,而與私人市場的租金無關,因此,公屋的確是解決基層市民租住需要的一個有效方案。居屋方面,一手售價卻是參考私樓樓價再作出折扣,理論上與合資格買家的負擔能力無直接關連。結果一手居屋的訂價亦屢創新高。
居屋的訂價機制,令居屋訂價隨私樓樓價抬級而上,根本不能平抑私樓價格。過去某些期數的居屋,便出現符合白表資格的家庭,其實難以負擔價單中開價較高單位供款的情況。要避免此種荒謬的情況出現,較合理的做法是將居屋訂價與合資格購買人士的負擔能力掛鈎。
一手居屋訂價宜與負擔能力掛鈎
香港不少人羨慕新加坡的房屋政策,該國房屋政策主管官員早前提到,當地新建組屋,價格與買家負擔能力掛鈎,目標是買家平均以月入25%或以下應付供款。簡
單來說,新加坡一手組屋的訂價,是與目標家庭的負擔能力,而不是與私樓價格掛鈎。原則上,此種訂價原則才可以確保合資格購買資助房屋的人,有能力負擔有關
福利;資助房屋的價格與私人市場脫鈎,才可以有效平抑樓價。
除了「不能有效平抑樓價」之外,現行一手居屋訂價制度(及居屋第二市場)有另一個問題:由於涉及房委會擔保,金管局亦表明,銀行對居屋第二市場按揭申請可作彈性安排,具體來說,銀行可以不為居二市場按揭申請進行壓測。
居二按揭免壓測 借款人易過度借款
壓測的效果之一,是將借款人在現行利率下的供款限制在4成多的水平。如果不進行壓測,銀行沿用以往「入息5成」作居二市場按揭申請的供款上限,一旦按息回升,現時透過白表資格入市的「受惠者」,供款將大幅增加。
當然,由於有房委會擔保,即使眾多居二市場業主斷供,對銀行體系也不會有大影響。但在借款人角度來說,一旦按息回升,供款佔月入比例可能大幅上升。以風險
管理角度看,借款人在申請按揭前,宜自行進行壓力測試;又或參考我們多次提出的「樓按負債率Mortgage Debt
Leverage」,將貸款總額控制在年收入8倍以下,例如月入2萬元,年收入24萬元,便盡量將按揭借款總額限制在192萬元以下,將未來按息回升時對
財務狀況的影響減至較低水平。
原文刊於經濟日報網站 2013年7月17日
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