在申請住宅按揭時，銀行的貸款申請表格，都會要求申請人列明，物業是否用於自住。對於申明非用於自住的按揭申請，不但按揭成數方面有較大限制，在利率方面，銀行亦往往會收取較高的利率。
如果問到，為什麼銀行會對非自住物業按揭成數受限，一般人可能認為原因在於金管局有限制。但對於金管局有關限制背後的理由，便可能不大了了。其實有關限制的最終理由，仍是風險管理---在貸款人角度看來，投資物業的按揭，風險較自住物業為高。金管局限制非自住物業的按揭成數，是為了減少系統風險，銀行向此類物業收取的利率較自住物業按揭利率為高，亦是反映其風險較高。
對承按銀行來說，要有兩個情況出現，按揭貸款才會出現壞帳；分別是借款人斷供，以及抵押品資不抵債。單單是借款人斷供，但物業沒有資不抵債；又或物業已資不抵債，但借款人沒有斷供；銀行都不會有實際損失。
在自住按揭的情況，物業作自住用途，即使樓價下跌，資不抵債；甚至業主自己收入下跌，按揭供款佔月入比例上升，除非逼不得已，借款人亦不會輕易斷供，讓銀行收樓。原因是物業用於自住，業主就算斷供，也要另找地方居住，免不了租金支出；繼續供樓，反而可能守至樓價回升，有脫離負資產的機會。
但對投資者來說，購入物業為的是回報，如遇上經濟不景、樓價租金回落，投資者計算過後，認為止蝕較划算，決定斷供的可能性較自住用家為高。因此，銀行承造非自住物業按揭的風險較高。
上述風險反映在金管局指引上的結果便是成數受限(現時600萬元以下物業，如為自住，按揭成數上限為7成；而非自住物業的按揭成數上限為5成)。在按揭利率上，由於非自住物業的風險較高，此類物業的按息一般亦較自住物業可獲的利率略高。
多數置業人士申請按揭時，都會聲明自己是自住；但一般銀行的按揭合約亦會提及，如果業主將單位出租，事前要取得銀行書面同意；如果已抵押的自住物業未經銀行同意而出租，銀行有權應物業由自住用途轉變為出租而調整按揭利息或條款，銀行甚至可以要求借款人作出部分還款。
對於租客來說，銀行作為承按人，如果未曾同意物業出租，銀行一旦收回物業(例如業主斷供)，即使是在租約的所謂「死約」期內，亦可要求租客在指定限期內遷出單位，而且不需作出任何賠償。
原文刊於iMoney 2012年8月18日
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